| 标题 | 我国限制住房租赁合同解除的可行性分析 |
| 范文 | 摘 要 我国现有的住房租赁市场未充分保护承租人权利，面临调整的现实紧迫性;同时，住房租赁合同可以一定程度突破私权自治原则，平衡合同当事人地位。但对国外立法经验的借鉴需要结合我国市场的实际特点，制度设计应力求完备和精细，方能实现调节市场，保障承租人居住权的目的。 关键词 限制解除 住房租赁合同 正当理由 合同自由 作者简介：胡玉洁，华中师范大学硕士在读，研究方向：法学（诉讼法方向）。 中图分类号：D923.6 ???????????????????????????????????????????????????????文献标识码：A ???????????? ???????????DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2019.04.025 一、立法现状 （一）德国经验 德国《民法典》第549至577条专门规范了住房租赁制度，其中第575条限制出租人对住房租赁合同设置期限，除了自住、重大维修、作为雇员宿舍等情况，出租人不能要求承租人与其签订定期租赁合同。德国民法典对于不定期住房租赁合同的解除进行了严格的限制。规定只有在符合“正当理由”的条件下出租人才能解除不定期住房租赁合同。德国通过严格的解约限制保障了住房租赁市场的相对稳定，维护了承租人的权利。 （二）我国相关规定 目前我国用以规范住房租赁关系的法律法规主要有《中华人民共和国合同法》《房地产管理法》等。《合同法》第213、214、215条的规定表明我国并不排斥定期租赁甚至是鼓励定期租赁的，而住房租赁也并没有与其他类型的租赁关系区分开来。第215、232条可以看出当对租赁期限认定不明确时首先认定为定期租赁，只有当无法认定为定期租赁时才认定为不定期租赁。同时司法实践中：不定期租赁，出租人可以随时解除合同 。我国现有法律法规侧重保护出租人合同自由，不定期租赁中承租人权益很难得到保障，并且实际生活中也会出现对“合理期限”界定不清的问题。笔者找到了同为2015年，租赁关系均为不定期房屋租赁的两份判决书，但其中关于“合理期限”的认定却分别是10天、30天 。对于“合理期限”的界定不清加剧了不定期租赁关系中承租人承担的风险。承租人享有的任意解除权也使出租人在实践中要面临另寻租户的成本支出。 二、 我国限制住房租赁合同解除的提出 学界一部分学者推崇德国正当理由理论，认为我国应该以限制住房租赁合同的解除为手段进行住房租赁控制。这一观点的提出基于两个前提，第一是我国需要进行住房租赁控制，第二是限制住房租赁合同的解除是控制住房租赁的正当手段。住房租赁控制支持论学者提出了三种论证依据。 （一）住房租赁控制的必要性 1.确认承租人权利的特殊性与亟待保护性。承租人的居住权作为一项基本权利优先于普通租赁关系中的租赁权，因此当承租人居住权面临受侵害的危险时，各国都普遍采取一系列住房控制手段。常用的两种手段分别是以租金管制为中心的租赁控制和以解约限制为中心的租赁控制 。虽然这些手段可能在一定程度上侵犯了合同自由，不符合市场调节以及不适用于一般租赁关系，但满足承租人对住房租赁的稳定性要求。 2.我国住房租赁市场供求关系不对等，城市新增人口数量庞大，出租房屋短缺，尤其是中低端房型。2015年住建部在16个大城市的专项调查数据显示，住房市场上能够租赁的中小户型住房非常少，合租比例达到50%，这一比例在大城市更高，房源数量与租客数量相差悬殊 。因供求關系不平衡导致的卖方市场加剧了上述承租人与出租人之间地位的不平等，佐证了承租人权益亟待保护的处境。同时因为租房不能满足需要，更多的城镇居民选择买房，因此我国城镇居民的住房拥有率却大大超过国际水平。购房的压力进一步限制了城镇居民的消费水平，抬高了房价，有碍经济发展。因此需要采取住房租赁控制手段，稳定并增加出租房源。 3.我国住房租赁市场还存在制度不完善、监管不到位导致的行业标准不规范、无序竞争、纠纷频出、资源利用不合理等乱象，承租人往往成为利益受损方，其住房需求实质上没有得到满足。有学者统计从2011年到2013年间，租金水平持续上升，500名受访者竟然没有一例承租住房租金下跌者，三年涨幅均值为38.33% 。同时，有学者发现住房租赁合同实际发生时能够按照政府部门拟定的范本签订的仅为2.2%，而高达69.4%的受访出租人都与承租人私下签订合同，其中31.8%甚至采取的是口头形式 。合同的不规范和监管落实不到位增加了维权的难度也使承租人在租赁活动中更加被动。 综上所述，我国目前需要进行住房租赁控制，完善住房租赁市场，提供更为稳定的房源供给，避免因出租人随意上调租金、随意改换出租房用途等带来的承租人利益损失。 （二）限制住房租赁合同解除的正当性 学界大多数学者否定以租金管制作为住房租赁控制的手段，因为这种方式具有很强的周期性，而且制度弹性较小，除非针对如美国二十世纪六七十年代发生的住房紧急情况，否则不具有适用的正当性。因此主要的讨论围绕着住房租赁合同的限制解除这一手段。讨论时假设在不定期租赁的情况下，根据我国合同法特点，有两个问题，第一个是否应该为住房租赁合同中的定期租赁设置较高的门槛，以保证不定期租赁成为住房租赁合同的主要形式;第二个是否应在不定期租赁中适用正当理由原则或者是经过调整的正当理由原则，以限制出租人解除合同的权利。 1. 以设置门槛的方式限制定期租赁合同 很多学者持此观点的原因有：（1）承租人对住房的需求是长期的。居住作为基础性的需求，关系到如交通工具、装修、工作等其他投资，产生非财产性成本，这些成本将在换租时损失，因此极大的增长了承租人的租房风险。（2）出租人不愿意签订长期租赁合同。我国房地产行业近些年的水涨船高导致租金不断提高。同时租赁时确定一个动态的价格调整机制困难，因此短期的定期租赁成为出租人更愿意选择的方式。鉴于以上两点，提高定期租赁合同签订的门槛，将迫使住房租赁的不定期化，进而为不定期租赁合同中出租人解约权的限制提供了适用空间。强迫出租人接受不定期租赁合同中苛刻的解约条件。 2. 不定期租赁中限制出租人解除合同的权利 支持限制不定期租赁合同中出租人解约权的学者认为，法律不可能要求合同内容的权利义务完全对等，而且在民商事活动中根本就不存在所谓的完全平等。同时从社会的角度以及个人权利保护的角度来看，住房租赁关系的稳定性关系着承租人甚至其家人生活的稳定性，限制出租人权利是为了保障住房租赁关系处于相对稳定的状态，也是为了保护在租赁关系中处于劣势的承租人，是具有社会意义和个人权利保障上的正当性的。 三、 限制住房租赁合同解除权的障碍及应对 （一）合同自由原则与公平原则 合同自由原则在历史上不同的阶段有不同的含义和解释，强调合同当事人在合同中意思表达的自治和真实。我国《民法总则》第5条规定了自愿原则，《合同法》第4条也规定了自愿原则。在不定期的住房租赁合同中单方面限制出租人的解约权就可能有侵犯了合同自由原则的嫌疑。有学者认为房屋租赁本质属于私权，限制解约权制度违反了契约自由这一私法自治的基础原则，也违反了合同法追求促进合作与福利的初衷 。 除了合同自由原则，笔者认为限制解约权的提出还涉及到合同法中的公平原则。公平原则给公权力干预合同留下了空间并提供了合理的解释：合同自治的运作所依赖的条件常常是有缺陷的，因而便需要法律介入以保护合同中的一方当事人抗衡另一方 。从合同平等的原则看，鉴于出租人和承租人在解除合同时的成本不同且有较大差距，出租人与承租人缔约时也并不面临同等程度的风险，承租人往往处于劣势地位等理由，认为二者之间需要法律的调和以达到相对公平的地位是有其合理性的。 （二）稳定性与市场调节 不定期租赁中的限制解约权旨在保障住房租赁市场的稳定性，尤其是保障“住者有其屋”，并且是限制出租人任意加价的手段。但立法者也不能完全不考虑出租人的利益，不定期的租赁中房价和市场必将经历很多变动，适时的价格调整是合理而且必须的。国外往往有较为科学的价格调整机制，我国如果将出租人限制解约变为现实，首先应该解决的就是合理的房价调整机制的设计。除了价格的上涨需要考虑到，市场价格的下跌，房屋的周围环境变化等也都是需要考虑的因素，如何确定风险分担比例和调整金额控制都是需要解决的问题。 此外，我国住房租赁市场目前存在的问题之一是房源短缺问题，简单的对出租人解约权加以限制并不足与解决这一根本性的结构问题，因此当前是不是适当的时间来开展制度探索或者立法探索还是需要讨论的。 （三）限制解约权的司法争议 国外实行限制解约权较早的国家如德国，近些年来也面临司法领域的争议。正当理由原则中出租人证明义务过重 。同时其他的正当理由要件中出租人也需要承担很重的证明义务，因此大大降低了出租人的胜诉率，存在是否对承租人保护过度，对出租人私权限制过重的争议。 虽然我国还没有走到这一步，但司法实践中出现的问题不可不察，德国民法中关于正当理由的规定十分细致，司法实务也相对来说丰富很多，才能最大限度地避免正当理由带来的负面效应。我国对国外经验的转化精细化不够，常常很难达到预期的社会效果，因此需要在充分结合自身特点的基础上借鉴国外立法经验，放缓立法进程，进行充分的制度设计和前期调研，避免可能出现的司法争议。 四、总结 我国限制住房租赁合同的解除在两个前提下提出：1.国外先进的立法经验，我国立法现状充足的改革空間;2.我国住房租赁市场现状存在的问题。学界在此基础上充分论证了限制不定期租赁合同中出租人解除权的必要性和正当性，为立法改革提供了充分的理论支持和舆论环境。同时这一制度也面临很大的争议以及现实中的障碍。包括自由原则、平等原则之争，租金的调整机制是否需要法律法规的引导，改革进程是否应放缓。对此需要在法律价值与市场实际环境之间权衡。 综上，本文通过初步的分析认为我国限制住房租赁合同中出租人的解除权具有可行性。《合同法》可区分住房租赁与其他的租赁关系，鼓励不定期租赁并对出租人解除权加以限制，平衡出租人与承租人合同地位，建立更稳定的住房租赁关系。 注释： 高益民主编.房屋租赁合同纠纷诉讼指引与实务解答（第2版）.法律出版社.2013年版.第110页. （2015）临商终字第49号;（2015）惠中法民一终字第417号。 许德风.住房租赁合同的社会控制.中国社会科学.2009（3）.第126页. 黄燕芬，王淳熙，张超，陈翔云.建立我国住房租赁市场发展的长效机制——以“租购同权”促“租售并举”.价格理论与实践.2017（10）.第17页. 叶剑平，李嘉.完善租赁市场：住房市场结构优化的必然选择.贵州社会科学.2015（3）.第117页.第118页. 宋丽敏.住房租赁合同的社会控制研究——兼与许德风博士商榷.东方法学.2014（4）.第33-43页. 韩世远.合同法总论（第四版）.法律出版社.2018年版.第51页. 谢远扬.论对出租人解除住房租赁合同的限制.暨南学报.2017（10）.第47页. |
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