| 标题 | 浅析“租房贷”社会风险及防范对策 |
| 范文 | 摘 要 “租房贷”，指银行或其他金融机构针对租客提供的无抵押、无担保的个人住房租赁信用贷款。“租房贷”是金融助推住房租赁市场的一大创新，是为响应国家“租购并举”政策。但是，由于相关立法滞后，行政监管乏力，少数不良房屋中介机构与金融中介机构串通，通过虚假宣传、强迫贷款、收取高额手续费等，损害租客、房东和金融机构的利益。文章以成都市双流区天地昊伟业房产经纪有限公司违规操作“租房贷”导致维稳事件为视角，对“租房贷”的操作模式、存在问题以及可能引发的社会风险进行了调研，对如何防范被“租房贷”套路提出了系列对策。 关键词 天地昊 租房贷 套路 作者简介：马永乾，成都市公安局双流区分局法制大队。 中图分类号：C913 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文献标识码：A ? ? ? ? ? ?? ? ? ? ? ?DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2019.05.064 2015年1月6日，住房和城乡建设部下发了《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》（建房【2015】4号，以下简称《意见》），《意见》要求积极培育经营住房租赁机构，鼓励通过长期租赁或购买社会房源，可直接向社会出租，并鼓励推动房地产投资信托基金，解决企业的融资渠道。在此大环境下，各银行、信托基金、小贷公司等金融机构纷纷推出针对承租人的贷款产品，“租房贷” 应运而生。 所谓“租房贷”，是指银行或其他金融机构针对租客提供的无抵押、无担保的个人住房租赁信用贷款。“租房贷”是金融助推住房租赁市场的一大创新，是为响应国家“租购并举”政策，是利国利民的好事。按照惯例，租客租房一般要“押一付三”“押一付六”，一次性支付一笔较大数额的资金，对于很多人来说，这会带来不小的压力。如果有了“租房贷”，租客将贷款一次性支付房租，每月分期还款，可以缓解资金压力，金融机构则可以收取利息，同时繁荣租房市场，遏制房价虚高。但是，少数不良房屋中介机构却打起了“租房贷”的主意，虚假宣传、强迫贷款、收取高额手续费等问题频频出现，在媒体报道的案例中，更是出现金融中介资金问题、房屋中介倒闭、房东与租客爆发冲突等问题。近日，杭州的“鼎家科技”、上海的“爱公寓”因为信贷资金问题，相继暴雷。笔者所在的成都市双流区近期也发生了一起有关“租房贷”被中介机构违规操作导致维稳事件的案例。 一、案件基本情况 2018年8月5日，双流的许某通过成都天地昊伟业房产经纪有限公司（以下简称天地昊公司）欲承租位于双流区东升街道的香榭美邻三期的一间房屋一年。办理相关手续时，工作人员一直催促她快点交纳定金、签合同，还提出具体合同条款在签完之后再看就好。着急之下她签好合同，交纳了定金，并准备按照中介宣传的“押一付一”的方式支付房租。此时，许某发现“押一付一”是有其他条件的：她需再和会找房（北京）网络科技公司（以下简称会找房公司）旗下的“会分期”手机APP平台签订一份贷款合同，并且按照13个月房租确定贷款本金，向银行或其他金融机构申请贷款，将贷款用于支付房租，而她每月把分期还款（包含银行利息和贷款佣金）支付给金融中介，由金融中介再代为支付给金融机构还款。许某很担心，从天地昊公司租的房子，却产生了一笔贷款，每月把还款交给第三方平台公司，稍有差错会对自己的征信产生影响。于是许某打算提前终止合同，却遭遇到既不能解除贷款合同，也不能继续租赁房屋，还得履行余期还款义务等一系列棘手的问题。2018年以来，双流区公安分局接到与许某一样遭遇、报案控告天地昊公司的警情约100余起，报案人反映天地昊公司在经营住房租赁业务时，采用虚假宣传的方式，引诱甚至强迫承租人办理“租房贷”，并引发还款征信问题。 经公安机关调查：天地昊公司于2017年6月注册成立，隶属北京天地昊房地产经纪公司，法人代表白某某，实际控制人为北京天地昊房地产经纪公司的法人代表杨某某。公司自2017年3月就已开始运营，公司主要从事房地产经纪、房屋租赁、房地产信息咨询等业务。目前，天地昊公司涉及的房屋租赁业务主要集中在成都的双流、温江、武侯和高新等区域。会找房公司于2014年12月注册成立，法人代表李某，公司主要从事租房分期和租住综合服务，实际提供金融中介服务。天地昊公司在经营中要求租客与会找房公司签订贷款协议，引诱、强迫租客通过在会找房公司的“会分期”手机APP上签订电子合同向银行或其他金融机构申请信用贷款的方式支付每月房租。今年1月初，天地昊公司关门停业，因房东未收到天地昊公司的租金，引发租客被房东解约、收房且已退房后仍然要向会找房公司归还租金贷款等问题，导致租客强烈不满，先后多次到区金融办、区信访局、蛟龙派出所和天地昊公司聚集维权，要求解除租约、解除贷款、退还押金。由于大部分租客属于年轻、低收入人群，情绪激动，存在重大涉稳隐患。经区委政法委牵头，区政府有关部门通力协作，本案已得到成功处置。 二、天地昊公司操作模式及存在的问题 天地昊公司经营房屋租赁业务的过程主要为：第一步是从房东手中承租房屋，并进行隔间、装修、换锁等改造后，向社会发布租赁房源信息，宣传“押一付一”的优厚条件。第二步是在签订租赁合同过程中，口头宣传时隐瞒金融贷款内容，引诱租客签订租房合同和交纳定金后，才告知租客“押一付一”只能贷款一次性支付13个月房租，再分期还款（包含贷款利息和贷款中介佣金）。如果租客不愿办理贷款，按照協议约定，定金将不予退还，以此“强迫”租客必须办理贷款，要求租客向“会分期”平台办理金融贷款，从“会分期”合作的金融机构一次性获取全年房屋租金，再由租客每月通过“会分期”平台支付还款，以此将风险转移给租客和金融机构。第三步是签订合同时，宣称可以随时退租，但租客提前退租时，天地昊公司却以租客违约或附加其他条件为由，拒绝退还押金，并要求租客支付违约金，针对剩余的房租，天地昊公司与租客约定由租客偿还金融机构。 这种操作模式存在巨大的风险，租客在其中处于最弱势地位，一方面被书面合同条款约束，从交纳定金到被迫签订贷款合同，再到最后承担提前解租的违约责任，几乎是处处被动，权益处处受损，但是又状告无门，最后只能通过信访途径解决，势必会引起稳定问题。作为房屋中介的天地昊公司，其一次性收取了房租，转嫁了自己的风险，资金回笼快，便于周转和流通。如果其口头宣传与书面合同一致，不对租客进行欺诈，不因需交纳利息和佣金使租客支付过高的房租，严格管理公司资金，不搞体外循环，这样的运转模式反而有利公司发展和租房市场繁荣。会找房公司在本案中起到了金融中介的作用，其应该符合相应的准入规则，具备一定的资质，但是经过调查发现，其实际经营范围为技术开发、技术咨询、技术服务、技术推广、技术转让和数据处理、基础应用软件服务、经济贸易咨询、资产管理、项目投资以及依法须经批准的项目等等，其业务范围根本没有金融中介服务。银行等金融机构在与会找房公司合作时，对于会找房公司的资质没有尽到严格的审核义务，在发放贷款过程中，对收款人也没有尽到审核义务，违规将款项转入杨学忠的个人账户，而非公司账户，形成资金池，出现监管真空，容易出现资金被挪用、侵占。如果中介机构经营不善、租房市场不景气，容易导致金融中介机构无法支付房东租金等重大风险，不能确保资金的安全，由此引发租客、房东、天地昊公司、会找房公司之间一系列的矛盾纠纷等问题。 三、各方的法律风险及可能存在的违法犯罪 （一）租客风险 一是增加房租金额。天地昊公司和会找房公司串通，租客不但要承担全部的房租，还要按月支付8%的贷款利息和8%的佣金（给会找房公司），租客实际支付了更高的房租，最终受损; 二是一旦住房租赁中介资金出现问题，或者掌握资金账户的个人跑路时，不能按时向房东支付相应的租金，租客会面临着“房财两空”的风险，既被房东收回房屋，又需继续还贷; 三是征信易受损。当出现相关争议时，租客处于弱势，如果租客拒绝或逾期还贷，会导致征信受损，如果租客交付会分期公司的还贷款项被挪用，也会影响征信; 四是租客不审慎签订合同，导致权益受损。租客往往不认真阅读合同条款，轻信口头宣传，在交纳定金签订合同后，因不舍定金损失被迫签订贷款合同。同时出现提前退租时，又必须按照合同条款损失押金，并承担违约责任。并且在权益受损时往往还难以通过民事诉讼保护自己权益。 （二）房东风险 对于房东而言，将自己的房屋交给租赁中介，本打算可以躺着挣钱，结果也是受害者。如果租赁中介资金链断裂，不能按时向房东支付租金或者跑路，房东损失的不仅是房屋租金，还要与租客产生纠纷，影响房屋后续的租赁收益。同时，住房租赁中介获取标的房屋后，进行了装修、隔间、更换门锁等改造行为，房东还将面临着与住房租赁中介的纠纷。 （三）金融机构风险 一是贷款难以收回，租客与中介发生退租纠纷时，租客不愿在继续还款，中介机构已经收取的房租也使用殆尽，无法退还，同时租客还款需通过金融中介机构，也存在中介机构持款不还风险。所以，对房屋中介和金融中介的选择尤为重要，必须选择有资质、信誉好、实力雄厚的中介机构合作。 二是可能违法犯罪。根据《商业银行法》《非法金融机构和非法金融业务活动取缔办法》和《国务院办公厅关于印发互联网金融风险专项整治工作实施方案的通知》等法律法规的规定，未经有关部门批准，开展涉互联网金融业务活动，由金融监管部门会同工商部门依法认定和处罚，情节严重的，予以取缔。工商部门根据金融管理部门的认定意见，依法吊销营业执照。如果金融机构及其工作人员违反国家规定发放租房贷款，数额巨大或造成重大损失的，还涉嫌违法发放贷款罪。 （四）可能发生的违法犯罪 一是可能涉嫌违反金融管理法规。根据《商业银行法》《银行业监督管理法》《非法金融机构和非法金融业务活动取缔办法》等法律法规，如果在信贷资金管理中，违规操作，导致形成资金池、将资金交由个人或无资质的资金托管机构，由金融监管部门依法处罚。《中国人民银行贷款通则》规定：不得套取贷款用于借贷牟取非法收入。如果以转贷牟利为目的，套取金融机构信贷资金高利转贷他人，违法所得数额较大，涉嫌高利转贷罪。 二是如果住房租赁中介在与租客签订的合同中，违反国家规定，利用广告对住房租赁服务作虚假宣传，存在“霸王条款”、隐形概念，引诱租客办理“租房贷”，涉嫌合同欺诈、虚假广告，由市场监管部门依法认定和处罚。如果在签订、履行合同过程中，以非法占有为目的，以虚构单位或者冒用他人名义，以伪造、变造、作废或其他虚假的证明文件作担保，没有实际履行能力，以先履行小额合同或者部分履行合同的方法，诱骗对方继续签订和履行合同，或者收受對方给付的预付款、定金后挥霍、逃匿等欺骗手段，骗取对方当事人财物，数额较大，可能涉嫌合同诈骗罪。 三是如果租房租赁中介在与租客签订合同过程中，在租客不愿意继续承租房屋、中止签约时，以暴力、胁迫手段强迫租客接受合同条款规定的义务，则涉嫌强迫交易罪;根据最高人民法院2005年6月8日《关于审理抢劫、抢夺刑事案件适用法律若干问题的意见》，如果住房租赁中介以非法占有为目的，以买卖、交易、服务为幌子，采用暴力、胁迫等手段迫使租客交出与合理价钱、费用相差悬殊的钱物的，涉嫌抢劫罪。 四是可能涉嫌挪用资金、职务侵占犯罪。住房租赁中介公司对获取的房租体外循环，信贷资金存放在个人账户。如果掌握资金的个人擅自动用所主管、管理的单位资金，或者以个人名义将所挪用的资金借给其他自然人和单位，或者利用职务便利，将属于单位的资金非法占为己有，则涉嫌挪用资金、职务侵占犯罪。 五是如果住房租赁机构和金融中介机构利用租客个人信息和个人征信，以欺骗手段获得银行或其他金融机构贷款，给银行或其他金融机构造成重大损失或者有其他严重情节的，涉嫌骗取贷款罪。如果金融机构具有发放贷款权限的工作人员知道真相，甚至唆使住房租赁机构和金融中介机构提供虚假材料，使得住房租赁机构和金融中介机构取得金融机构贷款，则涉嫌违法发放贷款罪。如果住房租赁机构和金融中介机构具有非法占有目的，则涉嫌金融诈骗犯罪。比如，以非法占有为目的，骗取银行贷款的，涉嫌贷款诈骗罪。 以上种种，如果“会找房公司”等金融中介机构与房屋租赁中介机构串谋的，两者则构成共同违法、犯罪。 四、对策建议 目前，由于利用“租房贷”从事的以上活动尚属新生事物，对其的研究较少，行政主管部门的监管滞后，法律法规的漏洞较多，受资本逐利性的驱使，部分住房租赁中介和互联网金融中介机构相互勾结，打擦边球，大肆从事侵害房东、租客和金融机构权益的行为，扰乱了房屋租赁市场，影响了社会稳定。据调查，运用“租房贷”的操作模式，在双流区经营的住房租赁中介除了天地昊公司，还有金宣、小家联行和链家，涉及租客众多，社会风险很大。那么，如何才能避免陷入类似天地昊公司的“租房贷”套路呢，笔者进行了一定调研，提出以下不成熟对策建议，以供读者参考。 第一，必须加快住房租赁及相关配套措施立法，进一步明确租赁当事人、中介、金融机构的权利和义务，不断健全住房租赁监管的体制机制，明确相关各方的职责，加大对违法违规行为的处罚力度，完善长效机制。同时，不断完善住房租赁市场信用体系，可将住房租赁企业和中介机构纳入社会诚信体系建设，促进住房租赁企业和中介机构依法诚信经营。2017年5月19日，住房和城乡建设部已经下发了关于《住房租赁和销售管理条例》（征求意见稿），国务院金融监管部门也相继印发了关于整治住房租赁、违规网贷、互联网金融等领域的通知文件，住房租赁的相关立法工作正在进行，但进展较为缓慢。 第二，房屋管理部门应进一步规范房屋租赁市场，对涉嫌存在违法违规的企业或个人予以曝光，纳入黑名单，严查不按约定用途使用融资资金、哄抬租金扰乱市场、不按规定进行租赁登记备案等行为。可以制定住房租赁合同示范文本，严禁在租赁合同以外添加任何口头承诺，签订的住房租赁合同中不得涉及住房租赁租金贷款相关内容。如确需办理租房租金贷款，必须按照中国银行保险监督管理委员会的相关要求办理。目前，针对违规“租房贷”，北京、上海、深圳、西安、天津、南京等地相继发布了相关管控政策。据媒体报道，北京市住建委等部门已约谈自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业，并明确表示将会同相关部门严查住房租赁违规行为。 第三，金融、银监等监管部门要加大监管力度。一是要在现有金融法律框架内，允许合规的金融机构以合规的业务流程、合规的利率标准开展房屋租赁市场的分期业务。要加强对互联网金融公司的资质、产品和资金的监管力度，杜绝无资质互联网金融公司上线运行;二是完善行业自律，充分发挥中国互联网金融协会作用，制定行业标准和数据统计、信息披露、反不正当竞争等制度，完善自律惩戒机制，开展风险教育，形成依法依规监管与自律管理相结合、对互联网金融领域全覆盖的监管长效机制。 第四，市场监督管理部门在住房租赁市场监管过程中，应严格按照《国务院关于“先照后证”改革后加强事中事后监管的意见》要求，坚持权责法定、依法行政，谁审批、谁监管，谁主管、谁监管的原则，落实透明高效的事中事后监管机制。积极推动建立全国统一的《市场公平交易秩序监管职责范围目录清单》，在规范住房租赁市场、维护房东及租客权益、打击广告违法等专业领域提供明确、具体的目录清单和具有针对性的操作指引。 第五，公安機关应加大对房屋租赁市场犯罪行为的打击力度，积极受理群众举报、控告。依法、及时立案侦办租房领域的犯罪行为，切实维护人民群众合法权益。 第六，作为租客，应养成审慎签约的良好习惯，在签订各类合同、协议时认真阅读内容，对合同中的“金融机构”“分期服务”“信用评价”等关键词要特别留意，在充分理解权利义务的前提下签约。不轻信口头承诺，双方所有约定均应落实到合同条款中，慎防骗贷陷阱。由于目前租房贷市场缺乏监管、风险较大，建议采用传统租赁方式，并选择资信、口碑良好，市场服务期长的品牌中介机构租房。 第七，发生纠纷后，有关各方应理性维权。租客应及时与租赁中介签订终止协议书，明确应退款金额并约定退款时间，谨防文字陷阱;注意留存证据，如果协商不成，可通过司法途径，向有管辖权的人民法院起诉维权。关于房屋的后续租赁问题，租客可与房东协商，签订新的住房租赁合同，杜绝非法侵入住宅、损毁他人财物、侵犯人身权利等案事件的发生。 |
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