| 标题 | 论不动产预告登记制度的完善策略 |
| 范文 | 摘 要 不动产预告登记制度，可在一定范围内化解不动产交易市场中存在的安全隐患。因此相关职能部门应正视该制度施行过程中存在的问题，并能有效选择物权变动手段、完善不动产登记体系、逐渐完善预告登记制度，从而有效发挥不动产预告登记制度的社会价值。 关键词 不动产 预告登记制度 完善策略 作者简介：沈伟民，常州工学院，副教授，主要从事思政教育及法学研究。 中图分类号：D923.2 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文献标识码：A ? ? ? ? ? ?? ? ? ? ? ?DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2019.07.016 不动产预告登记制度起源于普鲁士，基于我国内地房地产行业的蓬勃发展，导致出现不动产交易违规事件频发，从而该项制度被逐渐引进与使用。目的是优化不动产交易市场，使弱势买受人获得有效法律保护，并在一定程度上保障国家经济的健康发展。但相关政策与制度在实际贯彻与落实过程中，仍面临一些困境与诸多问题。国家及各地方政府，应结合当前市场经济形势、以及我国国情，不断完善不动产预告登记制度。 一、不动产预告登记概述 （一） 不动产预告登记内涵 所谓的预告登记是相对应本登记而出现的定义，是基于未来不动产物权得以实现而施行的一种制度。而针对于需要登记的不动产实施预告登记，是为了对其所有权人的权利与义务给予一定的约束与保护。同时，对不动产进行预告登记，可有效约束他们超出法定规范向其他人售卖房屋等，可在一定程度上保护债权人的利益。在我国目前相关法律制度中，在物权变动的意思主义手段下，预告登记既保障了债权人的利益，也同时保护了物权本身。总体而言，不动产预告登记使不动产交易行为更为安全，使其市场保持良好的秩序，是对相关债权人进行一种保护的制度。 （二）不动产预告登记性质 不动产预告登记的性质，通常意义上指的是经过预告登记后的权利的性质，就是人们所说的债权请求权。不动产实现预告登记后，会形成对抗第三人的法律效力。基于此，债权请求权是否会产生一定性质的转变，在我国当前学术界具有三个主流观点，对其相关问题进行阐述。其一，从债权担保形式角度出发来分析，预告登记不是物权，也不是债权，是一种担保手段。其二，预告登记有一定的物权效力，可以认定是准物权。其三，从债权物权化的角度而言，这样债权具有物权的效力。综合上述的三个观点论述不动产预告登记性质，应设定一个前提，就是区别预告登记与预告登记下的债权请求权这两个定义。而我们所阐述的也主要是针对于债权请求权，是一种担保手段，与权力实质上没有紧密关联。因此，即使不动产进行预告登记，但其权力并未进行转移，仍由所有权人支配。而债权请求权也不会发生性质上的改变，仍属于债权。区别是通过预告登记后，相关物权被赋予法定效力，仍属债权性质。 二、不动产预告登记制度存在的问题 （一）尚未形成有利的基础理论 不动产物权的出现，使不动产登记成为更为有效的公示手段，使相关权利人获得有效的法律保障。但物权的改变是基于复杂的法律理论基础上，才可有效开展一系列工作程序 。而《物权法》中规定，只有经过合法登记的不动产才具有相应的法律效力。而學术界的专家对此项规定存在一定的争议，他们当中部分学者并不认同不动产登记生效的模式。出现这样的争议，主要是因为我国尚未形成更具说服力与系统性的基础性理论，而《物权法》中的规定也不够完善，更不是绝对化的正确。 （二）登记机构缺乏统一性 当前我国开展不动产预告登记工作存在多个登记单位，主要包括土地管理部门、房产部门、农业部门等。根据不动产的性质，需到不同的登记机构进行不动产登记，登记地点较为分散。这样不仅为不动产所有权人等带来麻烦，同时，各机构间也不能有效进行沟通与信息共享。而针对于那些具有多处不同适用范围不动产的产权人而言，他们需在不同的机构、不同的区域进行登记，不利于他们统一查阅。相关利益人因不具完善的法规政策、以及纵横交错的工作流程，会出现较大的工作盲区，令相关人员产生钻法律空子的消极思想，这在一定程度上会扰乱法律秩序。 （三） 构建制度内容不够完善 《物权法》中对不动产的登记范围给予明确说明，并对预告登记制度进行重新构建，从而确保不动产交易市场的安全性、合法性、合理性。但在不动产登记内容上，从市场运行过程中出现的问题来看，仍存一定的问题。不动产适用范围过于狭窄，如信托登记、破产登记等都未被融入到当前不动产预告登记制度中。而这些登记内容对于权力人而言，具有十分重要的意义。而当前制度中，不够完善的登记内容，会导致出现大量不动产交易纠纷现象，降低交易市场的安全性。 三、不动产预告登记制度的完善策略 （一）有效选择物权变动手段 当前我国不动产登记制度主要包括三个方面的内容，契约登记、产权登记、托伦斯登记。针对于这三种不同形式的不动产登记制度，在实际运行与使用过程中，都具有一定的优势，但也存在相应的局限性。选用契约登记手段可大力提高不动产流传的效率，与此同时也会提高风险系数。更会在一定程度上有损权利人的合法权益，不能有效彰显法律法规的公平性。托伦斯登记模式的运用，也未产生预期的工作成果，甚至在其他发达国家更趋向于废除此项登记制度。但基于我国国情，在不动产预告登记制度贯彻与实施过程中，可借鉴这些登记模式中蕴含的优点，并结合当前社会发展趋势，形成更具有中国特色的不动产预告登记手段。并能在实际工作开展过程中，根据实际情况，有效选择物权变动的手段，从而使其建立更坚实的理论基础。例如托伦斯登记制度中的赔偿机制，对于我国当前开展不动产登记工作具有一定的促进作用。对于相关职能部门出现的不动产登记错误信息，给予相关权利人一定的补偿，更能展现出我国不动产预告登记制度的公正性与合理性。基于此，可促进不动产所有权人能更积极的配合国家对不动产的管理。因此，各地方政府及相关职能部门，若想有效开展不动产预告登记工作，应根据我国基本国情，以及各区域的实际经济背景等，运用国家现存法规，不断借鉴其他与之相关的政策与制度，建立更有利的理论基础，从而为全面有效开展不动产预告登记工作打下良好的基础。 （二）完善不动产登记体系 在我国开展不动产预告登记工作过程中，各地方登记机构对不动产预告登记制度的建立与完善具有重要的意义。不仅影响相关证书与工作流程的合法性、公正性，还直接影响不动产登记制度的落实与运用效果。我国《物权法》中只要求相关登记单位应制定统一的工作目标，但却未明确指定哪个登记机构去具体开展、实施相关工作。即使国土部门承担了相应的工作任务，但不能更系统、完善的制定不动产预告登记工作方向、流程等。其中对于指定哪个机构作为登记单位，也存在较大争议。部分专家学者认为此项工作应交给法院、有些学者认为应交给公正机关作为不动产的登记机构。虽说两种观点都具有一定的合理性，但从我国国情出发进行分析，却又不具备更完善的功能。而在实际工作过程中，针对于统一登记机构的问题进行调查与分析，发现运用行政机关落实不动产预告登记相关工作，相较而言更符合我国当前社会的发展国情。在实际运行过程中，行政机关可能会出现相应的问题，但可不断完善工作程序，使问题得到有效的解决与处理。国家及各地方政府可将土地房屋管理部门作为主要不动产预告登记单位，并要求其他与之相关的单位，全力配合该单位贯彻与落实国家针对于不动产的管理工作。从而形成相对统一的登记机构，从而不断完善不动产预告登记制度。不仅使登记证书、登记程序方面存在的局限性得以化解，还可为相关工作提供更加完善、明确的法律依据。 （三）逐渐完善预告登记制度 我国物权法中有关不动产预告登记的规定，保留的请求权不应仅限于房屋等不动产的登记制度。应对物权交易的安全性建立正确的认知，并能从这一角度出发，不断拓展不动产的预告登记范围。同时，根据物权法的相关要求与规定，涉世当事人应遵循相应的等登记原则，向登记机构提前申请预告登记表。当然，双方应达成共识并形成有效约定，并是在自由、公平的环境下进行交易，否则相关部门应驳回申请意愿。 与此同时，债权人应该具备提起申请的权利，相关登记机构、法院结合非诉讼程序根据当事人的交易情况进行合理的裁定。或者是由相关登记机构联合权职针对于交易具体事宜，进行公正的协商与处理。从而使权利人能按照裁定的结果向登记单位提出预告登记的申请。除此之外，物权法运用单一条文规定了不动产预告登记制度，导致其只停留在原则性阶段，规定太过于笼统，更不具备很强的操作性。在诸多内容上都应进行细化，使其更明确，从而使登记内容、流程、制度等都能进一步获得完善。例如不动产预告登记内容，应更加明确不动产的登记应用范围。《物权法》第20条明确规定，“我国不动产预告登记制度的适用范围包括买卖房屋、买卖不动产”，但规定适用范围不够宽泛。应根据我国社会发展实际情况，将其适用范围不断扩大，如附条件的不动产请求权、不动产的转移、变更等内容都应被包括其中，从而不断完善不动产预告登记制度。使参与交易的当事人，或是债权人等，都可有效保障其合理利益不受损，促进国家不动产管理工作的顺利开展。 四、结语 总之，本文阐述了不动产预告登记内涵、性质，并对不动产预告登记制度存在的问题进行有效分析，从而对其建立更深刻的认知。各地方政府相关职能部门，应运用有效策略，并结合自身经济发展背景与我国国情，不断优化不动产预告登记制度。 参考文献： [1]张华.不动产预告登记制度研究[D].烟台大学，2018. [2]刘威.我国不动产预告登记制度的现状与对策分析[J].法制与经济，2018（3）：102-103. [3]繆徐星.不动产登记制度的完善研究[J].住宅与房地产，2017（36）：25. [4]李季.我国预告登记制度的现状及完善[D].吉林大学，2017. |
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