| 标题 | “营改增”对不动产业务核算及涉税处理的影响研究 |
| 范文 | 娄会娟 摘 要：全面营改增实行之前，不动产的销售需要交纳的是营业税。2016年3月，《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）正式实行，不动产因此被归入全面“营改增”范围。分析“营改增”之后取得不动产业务的会计核算方式及涉税处理方式，探究现行“营改增”不动产抵扣进项税额的类型，帮助企业更好进行实务操作。 关键词：营改增；会计核算；涉税处理 文章编号：1004-7026（2018）19-0097-02 中国图书分类号：F299.23 文献标志码：A “营改增”后，销售不动产的增值税税率是11%、5%。具体来说，一般纳税人使用一般计税方式，税率为11%；小规模纳税人使用5%的简易计税方法。一般纳税人出售他们在2016年4月30日之前建造的不动产，需要通过简易计税办法核算。分析工业企业的案例，研究“营改增”对不动产购进的会计处理方式以及税负影响。 1 外部取得不动产、接受捐赠、接受投资、抵债 如果企业能够获取满足抵扣要求的增值税发票，则为了取得该不动产而缴纳的增值税不计入固定资产的成本，无法抵扣的增值税额需要计入不动产的成本。 1.1 会计核算 按照国家税务总局颁布的《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》，2016年5月1日后取得的不动产，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。因此，第一年需要将尚未抵扣40%的增值税转入“应交税费-待抵扣进项税额”核算，待第二年将其进行抵扣时转出。 1.2 涉税处理 按照《税法》，企业以直接购买、接受捐赠、接受投资、抵债的方式获取不动产，需要在两年内进行增值税进项税抵扣。 2 自行建造不动产 2.1 会计核算 公司建造不动产主要通过自营建造以及出包建造。其会计核算方式为：将工程建造期间发生的各项费用利用“在建工程”科目归集，当工程达到预定可使用状态后，就可以将“在建工程”中归集的成本转到“固定资产”科目进行核算。通过出包方式建造不动产，可以从承包商处获取可以抵扣的增值税专用发票。 通过自营建造方式获取的不动产，根据《增值税暂行条例》的要求，如果自产的货物使用在非应税项目中，则是增值税视同销售行为。因此，为了自营建造不动产而使用自产商品，本质与公司为了制造商品而领用原材料一样，因此，“在建工程”中核算的为不含税金额，不用将该商品的增值税转入“应交税费——应交增值税（销项税额）；外购产成品直接用于自营建造不动产，不需要进行增值税进项税额的转出。同时，财税[2016]36号文附件1《营业税改征增值税试点实施办法》规定，非正常损失的不动产及在建工程，所耗用的购进货物，其进项税额不得从销项税额中抵扣。 2.2 涉税处理 按照《税法》，企业自建、改建、扩建、修缮、装饰增加不动产原值超过50%获得的不动产，需要在两年内进行增值税进项税抵扣。 案例：A企业2016年9月建造办公大厦，以银行存款支付设计费用，取得增值税专用发票，增值税10万元；A企业2016年10月建造办公大厦，以银行存款支付建筑材料费用，取得增值税专用发票，增值税10万元；A企业2016年11月建造办公大厦，以银行存款支付建筑服务费用，取得增值税专用发票，增值税10万元；A企业2016年12月装修部办公大厦，以银行存款支付装修费用，取得增值税专用发票，增值税1 000万元（办公大厦账面价值1 500万元）。 2016年9月，10万元设计费可抵扣进项税额6万元，剩余4万元于2017年9月进行抵扣；2016年10月，10万元建筑材料可抵扣进项税额6万元，剩余4万元于2017年10月进行抵扣；2016年11月，10万元建筑服务费可抵扣进项税额6万元，剩余4万元于2017年11月进行抵扣；2016年12月，10万元装修费可抵扣进项税额6万元，剩余4万元于2017年12月进行抵扣。 3 融资租入不动产 3.1 會计核算 按照国家税务总局颁布的《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》，融资租入不动产的进项税额不可以通过两年抵扣的方式核算，而要一次全部抵扣。企业通过融资租赁方式获取的不动产，其可抵扣的增值税进项税额转入“应交税费——应交增值税（进项税额）”。 案例：2016年12月31日，A企业通过融资租赁的方式购入办公大厦，租赁开始时间2017年1月1日，租期4年，每年年末支付222万元。2020年12月31日之后，租赁公司会把该办公大厦产权转交给A企业。承租期满时，出租方将办公楼产权变更到承租方名下。设定利率是15%，含税金额是633.588万元（其中增值税现值为62.788万元）。 摊余成本核算如下：2017年12月31日，需要支付长期应付款222万元，其中价款200万元，税款22万元；需要支付利息95.04万元，其中价款利息85.62万元，税款利息9.42万元；2018年12月31日，需要支付长期应付款222万元，其中价款200万元，税款22万元；需要支付利息75.99万元，其中价款利息68.46万元，税款利息7.53万元；2019年12月31日，需要支付长期应付款222万元，其中价款200万元，税款22万元；需要支付利息54.09万元，其中价款利息48.73万元，税款利息5.36万元；2020年12月31日，需要支付长期应付款222万元，其中价款200万元，税款22万元；需要支付利息29.28万元，其中价款利息26.38万元，税款利息2.9万元。 （1）2017年1月1日，会计核算 借：固定资产570.8 未确认融资费用254.41 长期应付款——进项税额62.79 贷：长期应付款——888 （2）2017年12月31日，支付222元，获得增值税专用发票时 借：长期应付款222 贷：银行存款222 借：应交税费——应交增值税（进项税额）22 贷：长期应付款——进项税额12.58 确认融资费用9.42 （3）摊销未确认融资费用 借：财务费用85.62 贷：未确认融资费用85.62 3.2 涉税处理 公司以以下4个方式获取不动产，则一次性可以抵扣不动产增值税进项税额：投资性房地产、房地产公司开发的商品、融资租入的不动产、施工现场的临时建筑。 房地产公司开发的商品在我国《会计法》中不作为固定资产核算，其归属于房地产开发公司的库存商品，因此可以一次性抵扣进项税额。 投资性房地产用于出租，根据15年的租期来核算，公司就需要花费15年的时间才能将进项税额抵扣完。但是一次性抵扣进项税额对于公司的收益不会出现较大的影响，因此允许投资性房地产一次性抵扣进项税额。 融资租入的不动产，在我国《会计法》中作为固定资产进行核算，可是其租金是按期支付，进项税额在租金支付时被抵扣，所以可以当期直接抵减。 建筑施工临时搭建的建筑，因为存在时间不久，因此《税法》允许其直接一次性抵扣进项税额。 |
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