| 标题 | 房地产上市公司盈余管理问题研究 |
| 范文 | 张劲松+王俊斐+李梦彤 摘要：近年来，房地产行业如雨后春笋般发展，甚至不断出现房地产泡沫经济，故房地产行业的盈余管理行为成为了会计界专家学者的研究热点问题。以操控企业盈余为目的的盈余管理行为会侵害广大利益相关者的权益。通过分析房地产行业盈余管理的现状，盈余管理的手段，剖析目前房地产行业盈余管理的问题，从而有利于企业外部投资者更有效的分析企业财务报表，为其投资决策提供良策，另一方面又可以客观上限制企业的盈余管理行为，缩小盈余管理的空间。 关键词：房地产上市公司；盈余管理；盈余管理手段 中图分类号：F275 文献标识码：A 文章编号：1005-913X（2014）11-0159-02 一、房地产行业盈余管理现状 以2009-2013年138家上市的房地产公司为对象，运用SPSS19.0统计分析软件测算房地产企业是否存在了应计盈余管理的行为。样本公司描述性统计结果见表1： 从表1中可以看出我国的房地产企业的上市公司中总体应计利润的标准差方差较大，即总体应计利润的波动性较大，最大值为10.19，最小值为-87.63，从而可以推测出房地产企业可能存在运用应计利润来进行盈余操控的行为。下面我们就具体运用应计利润进行盈余操控的手段具体讲解。 二、房地产行业上市公司的盈余管理手段 （一）通过调节收入的确认时点进行盈余管理 由于房地产行业自身从开发、竣工结算以及完成销售整个过程的复杂性，在整个过程中还会涉及各种实物流、资金流、财务流的流入流出，各种流的流入流出时间并不是完全一致的，这就需要确认企业何时确定收入的确认时点，而这关键是需要确定与实物所有权有关的所有风险和报酬什么时候转移出企业。 房地产行业通常采取推迟办理房地产项目的竣工结算手续，这样可以做到形式上产权手续并未转移，从而不仅达到推迟本期销售收入的确认时间的目的，而且还可以获得延缓纳税的好处，最终实现操控盈余管理的目的。表2列出了房地产行业几个排名较前的公司，在他们2013的年报中披露了确认收入的时点。 房地产行业在经营自身的房地产项目的同时，还会承接其他业务，如表外的房地产项目的长期融资租赁、代其他单位代建房的行为和其他企业合作经营房地产项目也是常有现象。而这些通常都会游离于财务报表之外，具有强有力的隐蔽性，这样也能达到上述目的，尤其是达到操控盈余管理的目的。 （二）通过调节成本与费用的分摊进行盈余管理 房地产行业不仅可以通过调节收入确认时点来操控盈余管理，同时还可以选择成本项目和费用项目的确认时点来达到盈余操控的目的。众所周知，房地产行业从项目设计规划、项目开始建设开发、项目竣工结算都要经过一年以上的时间，甚至是几年的时间，这样在会计上就存在成本费用跨期分摊的问题，而会计准则要求采取完工百分比法确认收入的同时按照完工进度来分摊确认成本费用，但是完工进度一般由企业自行确定，其中的主观性很大。实务中管理层通常可以根据管理层意图来选择如何以及何时将房地产项目的成本费用计入完工房地产项目中，从而达到操控盈余管理的目的。由于房地产开发建设项目还会存在业主共用的基础设施配套设施，而这些非常规成本费用项目，房地产开发企业并不会详细记录在册的，这样房地产开发企业就可以通过此项费用的操控来调节盈余管理。 房地产行业属于资金密集型产业，需要大量的资金，而企业获得资金的途径往往是向金融机构借款。我国会计准则规定借款费用在资本化区间的计入资产的成本，不在资本化区间的则予以费用化。房地产企业可以通过调节资本化的开始或结束的时点，将原本应计入成本的借款费用计入费用，减少资产，增加费用，或者将应计入费用的借款费用计入成本，增加资产，减少费用，从而达到盈余管理的目的。 （三）通过公允价值计量模式的选择进行盈余管理 会计准则引入公允价值计量模式的初衷是能够公允客观的反映企业资产、负债的价值。但是我们国家并未给定如何具体详细的确定公允价值的方法，这就给企业提供了可以通过调节公允价值来操控盈余管理的机会。由于只有在公允价值可以持续不断的获取得到时，才使用公允价值计量模式，也就是说即使存在公允价值也会在一定程度上给企业提供了根据管理层意图选择计量模式的机会，从而达到操控盈余管理的行为，房地产企业可以对其房地产项目有成本模式转换为公允价值模式，使得资产的账面价值得到大幅度的提升，而且公允价值计量模式只是在公允价值变动时确定损益，而不计提折旧和减值准备，这样就可以减少房地产企业的成本费用开支项目，提高其利润。同样房地产企业也可通过公允价值变动计入公允价值变动损益来操控房地产企业的利润，以实现管理层的盈余操控的目的。 三、房地产行业盈余管理的相关建议 （一）强化房地产行业的信息披露制度 由于房地产企业对自身信息的披露普遍不够全面，导致企业内部管理层与外部利益相关者信息严重不对称。政府应通过制定更加规范的信息披露制度，使企业的信息披露透明化。为了保证房地产企业会计信息的真实可靠，应对房地产企业的具体项目的具体信息进行披露，从而缩小企业利用财务准则体系进行盈余管理的空间，保护内外部利益相关者的权益。 （二）适当减少政府对房地产行业的干预 目前由于很多官员注重政绩工程，努力提高领导官员任职期间的政绩，而房地产工程又是其政绩工程的重要组成部分，故会出现一些地方政府采取非正常的手段来干预房地产市场，如违规招标建设，违规批地等违法违规的现象层出不穷。政府时而会采取行政手段来干预房地产市场，并通过影响投资者的决策的方式间接干预企业，这样可能会违背房地产行业发展的内在规律，阻碍了房地产行业的正常发展，影响了其建设施工的质量，故应该充分发挥市场在房地产行业的资源配置调节的基础作用，减少政府对房地产行业的宏观调控，这样会无形的引入一个市场的监督机制，从而达到抑制管理者盈余操控的行为。 （三）建立健全房地产行业专门的会计准则制度 从房地产项目的项目设计、项目立项、前期工程费用、建设工程施工审批、建设、竣工结算、投入使用、自己使用出租到回收款项等各个方面会计准则应该明确规定与一般制造企业不同的收入成本费用确认、计量方法，使企业会计信息的真实性和可靠性得到提升，遏制管理层进行盈余操纵。同时应该尽可能减少运用财务人员的专业判断，以防止其肆意利用其职业判断达到盈余操控的目的。从上述分析可以看出，我国需要制定房地产行业统一会计准则，加强计量过程的刚性处理，减少柔性处理，提高房地产行业企业与企业之间的可比性，减少企业进行盈余操纵的机会，促进房地产行业的健康持续地发展。 （四）加强房地产行业外部监督体系的建设 外部会计师事务所作为独立的第三人，在对房地产企业进行年终审计时，应时刻注意保持自身的独立性，不要与所审计的房地产企业发生经济利益关系，以做到审计时能够保持真正的独立，实现第三者的外部监督体系的客观上的公平公正，独立的运用职业判断，专业知识判断房地产企业是否存在盈余管理行为，从而真正的制约房地产企业的盈余管理行为。 参考文献： [1] 耿云江.万科的成本管控举措与启示[J].财务与会计：理财版，2010（5）. [2] 岳 玲，陈佳琦.房地产企业盈余管理策略研究[J].中国房地产，2013（4）. [责任编辑：庞 林] 摘要：近年来，房地产行业如雨后春笋般发展，甚至不断出现房地产泡沫经济，故房地产行业的盈余管理行为成为了会计界专家学者的研究热点问题。以操控企业盈余为目的的盈余管理行为会侵害广大利益相关者的权益。通过分析房地产行业盈余管理的现状，盈余管理的手段，剖析目前房地产行业盈余管理的问题，从而有利于企业外部投资者更有效的分析企业财务报表，为其投资决策提供良策，另一方面又可以客观上限制企业的盈余管理行为，缩小盈余管理的空间。 关键词：房地产上市公司；盈余管理；盈余管理手段 中图分类号：F275 文献标识码：A 文章编号：1005-913X（2014）11-0159-02 一、房地产行业盈余管理现状 以2009-2013年138家上市的房地产公司为对象，运用SPSS19.0统计分析软件测算房地产企业是否存在了应计盈余管理的行为。样本公司描述性统计结果见表1： 从表1中可以看出我国的房地产企业的上市公司中总体应计利润的标准差方差较大，即总体应计利润的波动性较大，最大值为10.19，最小值为-87.63，从而可以推测出房地产企业可能存在运用应计利润来进行盈余操控的行为。下面我们就具体运用应计利润进行盈余操控的手段具体讲解。 二、房地产行业上市公司的盈余管理手段 （一）通过调节收入的确认时点进行盈余管理 由于房地产行业自身从开发、竣工结算以及完成销售整个过程的复杂性，在整个过程中还会涉及各种实物流、资金流、财务流的流入流出，各种流的流入流出时间并不是完全一致的，这就需要确认企业何时确定收入的确认时点，而这关键是需要确定与实物所有权有关的所有风险和报酬什么时候转移出企业。 房地产行业通常采取推迟办理房地产项目的竣工结算手续，这样可以做到形式上产权手续并未转移，从而不仅达到推迟本期销售收入的确认时间的目的，而且还可以获得延缓纳税的好处，最终实现操控盈余管理的目的。表2列出了房地产行业几个排名较前的公司，在他们2013的年报中披露了确认收入的时点。 房地产行业在经营自身的房地产项目的同时，还会承接其他业务，如表外的房地产项目的长期融资租赁、代其他单位代建房的行为和其他企业合作经营房地产项目也是常有现象。而这些通常都会游离于财务报表之外，具有强有力的隐蔽性，这样也能达到上述目的，尤其是达到操控盈余管理的目的。 （二）通过调节成本与费用的分摊进行盈余管理 房地产行业不仅可以通过调节收入确认时点来操控盈余管理，同时还可以选择成本项目和费用项目的确认时点来达到盈余操控的目的。众所周知，房地产行业从项目设计规划、项目开始建设开发、项目竣工结算都要经过一年以上的时间，甚至是几年的时间，这样在会计上就存在成本费用跨期分摊的问题，而会计准则要求采取完工百分比法确认收入的同时按照完工进度来分摊确认成本费用，但是完工进度一般由企业自行确定，其中的主观性很大。实务中管理层通常可以根据管理层意图来选择如何以及何时将房地产项目的成本费用计入完工房地产项目中，从而达到操控盈余管理的目的。由于房地产开发建设项目还会存在业主共用的基础设施配套设施，而这些非常规成本费用项目，房地产开发企业并不会详细记录在册的，这样房地产开发企业就可以通过此项费用的操控来调节盈余管理。 房地产行业属于资金密集型产业，需要大量的资金，而企业获得资金的途径往往是向金融机构借款。我国会计准则规定借款费用在资本化区间的计入资产的成本，不在资本化区间的则予以费用化。房地产企业可以通过调节资本化的开始或结束的时点，将原本应计入成本的借款费用计入费用，减少资产，增加费用，或者将应计入费用的借款费用计入成本，增加资产，减少费用，从而达到盈余管理的目的。 （三）通过公允价值计量模式的选择进行盈余管理 会计准则引入公允价值计量模式的初衷是能够公允客观的反映企业资产、负债的价值。但是我们国家并未给定如何具体详细的确定公允价值的方法，这就给企业提供了可以通过调节公允价值来操控盈余管理的机会。由于只有在公允价值可以持续不断的获取得到时，才使用公允价值计量模式，也就是说即使存在公允价值也会在一定程度上给企业提供了根据管理层意图选择计量模式的机会，从而达到操控盈余管理的行为，房地产企业可以对其房地产项目有成本模式转换为公允价值模式，使得资产的账面价值得到大幅度的提升，而且公允价值计量模式只是在公允价值变动时确定损益，而不计提折旧和减值准备，这样就可以减少房地产企业的成本费用开支项目，提高其利润。同样房地产企业也可通过公允价值变动计入公允价值变动损益来操控房地产企业的利润，以实现管理层的盈余操控的目的。 三、房地产行业盈余管理的相关建议 （一）强化房地产行业的信息披露制度 由于房地产企业对自身信息的披露普遍不够全面，导致企业内部管理层与外部利益相关者信息严重不对称。政府应通过制定更加规范的信息披露制度，使企业的信息披露透明化。为了保证房地产企业会计信息的真实可靠，应对房地产企业的具体项目的具体信息进行披露，从而缩小企业利用财务准则体系进行盈余管理的空间，保护内外部利益相关者的权益。 （二）适当减少政府对房地产行业的干预 目前由于很多官员注重政绩工程，努力提高领导官员任职期间的政绩，而房地产工程又是其政绩工程的重要组成部分，故会出现一些地方政府采取非正常的手段来干预房地产市场，如违规招标建设，违规批地等违法违规的现象层出不穷。政府时而会采取行政手段来干预房地产市场，并通过影响投资者的决策的方式间接干预企业，这样可能会违背房地产行业发展的内在规律，阻碍了房地产行业的正常发展，影响了其建设施工的质量，故应该充分发挥市场在房地产行业的资源配置调节的基础作用，减少政府对房地产行业的宏观调控，这样会无形的引入一个市场的监督机制，从而达到抑制管理者盈余操控的行为。 （三）建立健全房地产行业专门的会计准则制度 从房地产项目的项目设计、项目立项、前期工程费用、建设工程施工审批、建设、竣工结算、投入使用、自己使用出租到回收款项等各个方面会计准则应该明确规定与一般制造企业不同的收入成本费用确认、计量方法，使企业会计信息的真实性和可靠性得到提升，遏制管理层进行盈余操纵。同时应该尽可能减少运用财务人员的专业判断，以防止其肆意利用其职业判断达到盈余操控的目的。从上述分析可以看出，我国需要制定房地产行业统一会计准则，加强计量过程的刚性处理，减少柔性处理，提高房地产行业企业与企业之间的可比性，减少企业进行盈余操纵的机会，促进房地产行业的健康持续地发展。 （四）加强房地产行业外部监督体系的建设 外部会计师事务所作为独立的第三人，在对房地产企业进行年终审计时，应时刻注意保持自身的独立性，不要与所审计的房地产企业发生经济利益关系，以做到审计时能够保持真正的独立，实现第三者的外部监督体系的客观上的公平公正，独立的运用职业判断，专业知识判断房地产企业是否存在盈余管理行为，从而真正的制约房地产企业的盈余管理行为。 参考文献： [1] 耿云江.万科的成本管控举措与启示[J].财务与会计：理财版，2010（5）. [2] 岳 玲，陈佳琦.房地产企业盈余管理策略研究[J].中国房地产，2013（4）. [责任编辑：庞 林] 摘要：近年来，房地产行业如雨后春笋般发展，甚至不断出现房地产泡沫经济，故房地产行业的盈余管理行为成为了会计界专家学者的研究热点问题。以操控企业盈余为目的的盈余管理行为会侵害广大利益相关者的权益。通过分析房地产行业盈余管理的现状，盈余管理的手段，剖析目前房地产行业盈余管理的问题，从而有利于企业外部投资者更有效的分析企业财务报表，为其投资决策提供良策，另一方面又可以客观上限制企业的盈余管理行为，缩小盈余管理的空间。 关键词：房地产上市公司；盈余管理；盈余管理手段 中图分类号：F275 文献标识码：A 文章编号：1005-913X（2014）11-0159-02 一、房地产行业盈余管理现状 以2009-2013年138家上市的房地产公司为对象，运用SPSS19.0统计分析软件测算房地产企业是否存在了应计盈余管理的行为。样本公司描述性统计结果见表1： 从表1中可以看出我国的房地产企业的上市公司中总体应计利润的标准差方差较大，即总体应计利润的波动性较大，最大值为10.19，最小值为-87.63，从而可以推测出房地产企业可能存在运用应计利润来进行盈余操控的行为。下面我们就具体运用应计利润进行盈余操控的手段具体讲解。 二、房地产行业上市公司的盈余管理手段 （一）通过调节收入的确认时点进行盈余管理 由于房地产行业自身从开发、竣工结算以及完成销售整个过程的复杂性，在整个过程中还会涉及各种实物流、资金流、财务流的流入流出，各种流的流入流出时间并不是完全一致的，这就需要确认企业何时确定收入的确认时点，而这关键是需要确定与实物所有权有关的所有风险和报酬什么时候转移出企业。 房地产行业通常采取推迟办理房地产项目的竣工结算手续，这样可以做到形式上产权手续并未转移，从而不仅达到推迟本期销售收入的确认时间的目的，而且还可以获得延缓纳税的好处，最终实现操控盈余管理的目的。表2列出了房地产行业几个排名较前的公司，在他们2013的年报中披露了确认收入的时点。 房地产行业在经营自身的房地产项目的同时，还会承接其他业务，如表外的房地产项目的长期融资租赁、代其他单位代建房的行为和其他企业合作经营房地产项目也是常有现象。而这些通常都会游离于财务报表之外，具有强有力的隐蔽性，这样也能达到上述目的，尤其是达到操控盈余管理的目的。 （二）通过调节成本与费用的分摊进行盈余管理 房地产行业不仅可以通过调节收入确认时点来操控盈余管理，同时还可以选择成本项目和费用项目的确认时点来达到盈余操控的目的。众所周知，房地产行业从项目设计规划、项目开始建设开发、项目竣工结算都要经过一年以上的时间，甚至是几年的时间，这样在会计上就存在成本费用跨期分摊的问题，而会计准则要求采取完工百分比法确认收入的同时按照完工进度来分摊确认成本费用，但是完工进度一般由企业自行确定，其中的主观性很大。实务中管理层通常可以根据管理层意图来选择如何以及何时将房地产项目的成本费用计入完工房地产项目中，从而达到操控盈余管理的目的。由于房地产开发建设项目还会存在业主共用的基础设施配套设施，而这些非常规成本费用项目，房地产开发企业并不会详细记录在册的，这样房地产开发企业就可以通过此项费用的操控来调节盈余管理。 房地产行业属于资金密集型产业，需要大量的资金，而企业获得资金的途径往往是向金融机构借款。我国会计准则规定借款费用在资本化区间的计入资产的成本，不在资本化区间的则予以费用化。房地产企业可以通过调节资本化的开始或结束的时点，将原本应计入成本的借款费用计入费用，减少资产，增加费用，或者将应计入费用的借款费用计入成本，增加资产，减少费用，从而达到盈余管理的目的。 （三）通过公允价值计量模式的选择进行盈余管理 会计准则引入公允价值计量模式的初衷是能够公允客观的反映企业资产、负债的价值。但是我们国家并未给定如何具体详细的确定公允价值的方法，这就给企业提供了可以通过调节公允价值来操控盈余管理的机会。由于只有在公允价值可以持续不断的获取得到时，才使用公允价值计量模式，也就是说即使存在公允价值也会在一定程度上给企业提供了根据管理层意图选择计量模式的机会，从而达到操控盈余管理的行为，房地产企业可以对其房地产项目有成本模式转换为公允价值模式，使得资产的账面价值得到大幅度的提升，而且公允价值计量模式只是在公允价值变动时确定损益，而不计提折旧和减值准备，这样就可以减少房地产企业的成本费用开支项目，提高其利润。同样房地产企业也可通过公允价值变动计入公允价值变动损益来操控房地产企业的利润，以实现管理层的盈余操控的目的。 三、房地产行业盈余管理的相关建议 （一）强化房地产行业的信息披露制度 由于房地产企业对自身信息的披露普遍不够全面，导致企业内部管理层与外部利益相关者信息严重不对称。政府应通过制定更加规范的信息披露制度，使企业的信息披露透明化。为了保证房地产企业会计信息的真实可靠，应对房地产企业的具体项目的具体信息进行披露，从而缩小企业利用财务准则体系进行盈余管理的空间，保护内外部利益相关者的权益。 （二）适当减少政府对房地产行业的干预 目前由于很多官员注重政绩工程，努力提高领导官员任职期间的政绩，而房地产工程又是其政绩工程的重要组成部分，故会出现一些地方政府采取非正常的手段来干预房地产市场，如违规招标建设，违规批地等违法违规的现象层出不穷。政府时而会采取行政手段来干预房地产市场，并通过影响投资者的决策的方式间接干预企业，这样可能会违背房地产行业发展的内在规律，阻碍了房地产行业的正常发展，影响了其建设施工的质量，故应该充分发挥市场在房地产行业的资源配置调节的基础作用，减少政府对房地产行业的宏观调控，这样会无形的引入一个市场的监督机制，从而达到抑制管理者盈余操控的行为。 （三）建立健全房地产行业专门的会计准则制度 从房地产项目的项目设计、项目立项、前期工程费用、建设工程施工审批、建设、竣工结算、投入使用、自己使用出租到回收款项等各个方面会计准则应该明确规定与一般制造企业不同的收入成本费用确认、计量方法，使企业会计信息的真实性和可靠性得到提升，遏制管理层进行盈余操纵。同时应该尽可能减少运用财务人员的专业判断，以防止其肆意利用其职业判断达到盈余操控的目的。从上述分析可以看出，我国需要制定房地产行业统一会计准则，加强计量过程的刚性处理，减少柔性处理，提高房地产行业企业与企业之间的可比性，减少企业进行盈余操纵的机会，促进房地产行业的健康持续地发展。 （四）加强房地产行业外部监督体系的建设 外部会计师事务所作为独立的第三人，在对房地产企业进行年终审计时，应时刻注意保持自身的独立性，不要与所审计的房地产企业发生经济利益关系，以做到审计时能够保持真正的独立，实现第三者的外部监督体系的客观上的公平公正，独立的运用职业判断，专业知识判断房地产企业是否存在盈余管理行为，从而真正的制约房地产企业的盈余管理行为。 参考文献： [1] 耿云江.万科的成本管控举措与启示[J].财务与会计：理财版，2010（5）. [2] 岳 玲，陈佳琦.房地产企业盈余管理策略研究[J].中国房地产，2013（4）. [责任编辑：庞 林] |
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