| 标题 | 浅谈房地产企业成本核算问题 |
| 范文 | 黄青 摘 要：作为我国当前社会经济发展的支柱产业，房地产企业的经营和发展引起了社会各界的高度关注。近年来，我国房地产企业的发展面临着瓶颈，很多企业的发展举步维艰。面对这种形势，房地产企业如果想要提高企业的经济效益，提高市场竞争力，那么就必须从成本核算工作着手，完善成本核算体制，提高核算管理水平，进而促进企业的可持续发展。本文首先对我国当前房地产企业成本、费用核算工作中存在的问题进行分析，并在此基础上探讨如何提高成本核算水平，为日后房地产企业的稳定运行提供一定的参考依据。 关键词：房地产企业；核算问题；对策研究 近年来，随着我国房地产企业发展脚步的不断加快，成本核算中存在的问题也逐渐凸显出来，不仅降低了企业成本应用的有效性，而且对企业经济效益的提升也产生了重要的影响，制约了企业的长足发展。因此，归纳当前企业发展中成本核算工作中存在的问题，并在此基础上采取针对性的措施将其解决至关重要，应该引起企业相关部门的高度重视。 1 房地产企业成本、费用核算问题 （1）企业成本核算问题 就我国目前房地产企业发展的现状来看，做好成本核算工作是提高企业经济效益，实现企业可持续发展目标的重要依据。然而就目前部分企业此方面工作开展的现状来看，其效果却显得有些不尽人意。通常情况下，房地产企业在成本核算工作方面，其对象是不确定的，而是根据具体项目的实际情况具体设定的，例如：项目的开发地点、规模、功能设计以及装修档次等。同时，一个成本核算对象只能够计算出一个单位成本，并据以结转销售成本。对于这类项目而言，其核算成本对象往往以独立的编制概算或施工图预算为主。但是对于一些相对来说规模较大、工期较长的项目，目前对其成本核算对象的确定却存在一些问题。大多建设单位将项目整体作为成本核算对象。这样一来，就会在很大程度上导致成本与收入二者不配比，违背了会计工作中对成本核算的配比原则。 （2）企业成本费用问题 在房地产企业运营和发展中，其所涉及的成本费用主要是指企业筹建期间包括的全部费用。由于房地产企业与其他类型的企业不同，企业筹建过程中不仅需要征地、拆迁、补偿，而且还要进行必要的基础设施建设。所以，必须拥有大量的资金作为支撑。这些资金大部分来自于银行贷款，但由于房地产开发项目的周期比较长，所以在此期间经常会发生巨额的利息支出。我们认为，根据相关规定，这种利息的支出应该允许资本化，那么问题来了，这种利息支出是否真的可以资本化呢？对此问题我们可以这样来解释，房地产企业在筹建期间所涉及的费用大致可以分为两种类型，即财务费用和管理费用，二者是两个不同的概念，产生的原因也各不相同。在相关规定中，对于可以资本化的费用仅仅局限在财务费用上，对管理费用却没有纳入其中。因此，房地产企业在筹建期间的管理费用仍然需要计入当期损益。 2 房地产企业成本核算工作的经验总结 在房地产企业成本核算工作的开展中，核算人员必定会遇到各类问题，为了能够更好的提高成本核算工作的效率，促进房地产企业的可持续发展，笔者就几个常见问题给予相应的解决措施，以此来为日后核算工作的开展提供参考。 （1）结算与开发成本支出存在出入 由于房地产项目在开发过程中存在很多能够对成本核算产生影响的因素，因此，成本预算和成本支出二者存在出入的现象时有发生。之所以会出现这样的问题，其原因主要出现在公共配套设施的转让上。因此，企业可以采用预提配套设施方法来解决此问题。但需要注意的是，为了避免出现预提数与实际发生数发生差异，预提标准不能由房地产企业自定。 （2）成本直接费用和间接费用的核算 就目前企业对于成本核算的方法来看，大部分采用的都是制造成本法，即在产品开发和生产过程中，只将直接成本和间接成本纳入核算范围，对于其他所涉及的费用，如管理费用、销售费用以及财务费用等，则直接计入当期损益。这种方法与完全成本法相比，不仅核算简单，而且还能够从根本上提高核算效率，为企业领导的科学决策提供依据。但由于房地产企业运营和发展的特殊性，其成本费用具有数额大、周期长等特点，所以必须依靠借助外部资金的支持，这样一来，便直接导致了房地产企业的经营利润较多，但利润的总额却并不大，所以很容易带给人高利润的措施。同时，由于投资借款的利益费用并没有计入到成本核算中，从而使得经营者在为商品房进行定价的时候，很难确保其科学性和合理性。 （3）规范并完善成本核算，提高核算水平 面对当前房地产企业成本核算所面临的诸多问题，成本核算部门如果想要提高核算水平，首要工作就是对工程项目进行正确划分，由于房地产企业所开发的产品均具有规模大、周期长等特点，所以，企业采取的往往都是分期开发的方式，这就使得成本核算工作也必然以各时期工程实际情况来分期进行。同时，为了方便成本的分配和分析，对于同一区域工程造价较小的几个项目，其成本核算可以统一进行，然后按照预算造价比例计算各个工程建设的实际成本。其次，要结合工程建设的实际情况，对成本进行合理分配。就目前房地产企业成本分配所遵循的原则来看，大致包括3个原则，即因果关系原则、公平合理原则和承受能力原则。成本核算人员只有严格遵循上述原则，才可以从根本上确保成本分配的科学性和合理性，以此来为核算水平的提高奠定坚实的基础。 3 提高成本核算水平的措施 结合我国当前房地产企业发展的实际情况来看，为了能够使开发项目的收益情况更加清晰、明确，在进行成本核算过程中，工作人员还需要对以下费用进行全面系统的考虑，即产品销售的成本和收入、开发产品的成本、出租开发产品以及周转房成本等。对与上述费用的核算工作，工作人员可以从以下几个方面着手： 首先，要将成本对象考核的毛利、毛利率、投资报酬率以及开发周期等进行明确划分，并计算出每项的具体数值。其次，要根据工程前期的具体预算和实际成本，对二者之间呈现出来的差距进行划分，并将其按照成本项目进行列示。上文提到，由于当前房地产企业项目开展具有规模大、周期长等特点。所以，能够对成本核算产生影响的因素有很多，致使项目成立之前所做的成本预算往往不能够将工程成本的实际情况真实反映出来，缺乏可比性。所以，为了将该问题有效解决，成本核算人员在开展工作的时候，可以按照工程项目开发的不同阶段来编制滚动预算，从而将预算执行情况动态的反映出来。再次，成本核算人员还要对项目的差异进行分析，就目前房地产成本核算中所涉及的项目差异来看，大致包括两个方面的内容，即成本差异和进度差异。其中，成本差异主要是指实际成本与预算成本之间的差额，而进度差异则主要是指当前完成进度与预期完成进度的差距。通过对上述两项差异的分析，能够更好的帮助企业缩短项目开发周期，降低项目的成本，使之更加切实可行。最后，要采用先进的网络计划技术，来最大程度的降低工程的成本。网络图目前在成本核算工作中具有十分广泛的应用，其不仅可以将项目开发过程中所涉及的所有作业关系真实、准确的反映出来，而且还能够表明施工的进度和时间，突出工程中的关键作业和关键线路，从而为工程建设获取最佳工期。 4 结语 综上所述，对于当前房地产企业的发展来说，成本核算的有效性具有不容忽视的作用，其不仅能够提高企业成本的利用率，避免成本浪费的现象发生，而且对提高企业经济效益和社会效益也具有重要意义。但是从本文的分析我们能够看出，我国当前房地产企业在成本核算上仍然存在一些有待解决的问题，如果想要实现企业的可持续发展，对这些问题进行全面系统的分析，并采取针对性的措施将其解决是非常重要的。只有这样，才能够进一步使企业得到稳定发展。 参考文献： [1]郑智萍.关于房地产企业成本核算问题的探讨[J].经济师，2005（12）. [2]林爱君.浅谈房地产企业成本核算问题[J].科技信息，2007（07）. |
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