| 标题 | 关于房地产企业全面预算管理的探讨 |
| 范文 | 徐克强 摘要：现代房地产企业为了能够很好的得到发展并且获得更大的利益，就需要针对企业中主要的一些问题，对之加以解决。而能够将这些问题全部贯穿在一个体系中，并且对其加以控制的一种方式是全面预算管理。但是房地产企业中的全面预算管理还不完善，还存在一些问题需要我们去探讨，需有相应的措施来解决。从而使得房地产企业发展的更好。 关键词：房地产企业；全面预算；探讨 在近些年来，房地产企业所面临的竞争力越来越大，所以其不断地来加强自己的实力。尤其是要加强企业的全面预算管理的能力。一份合理的评估预算，是关系到资金的恰当归置，其房地产企业的存活就在于它的资金问题。而现在的房地产企业对能否全面合理的去进行预算又遇到一些问题。 一、对房地产企业实施全面预算管理的探讨 其房地产业为了能够很好地发展，与时代变化，市场的变化接轨或者保持同步，使得自己能够生存下去。并且使得自己获得最大的利益。现在许多的房地产企业都在实行全面预算管理。制定了一系列的预算的目标。并构建了相应的制度。但是同时预算管理这一制度在实际的运用中还是不可避免的出现了些问题。 首先，从预算单位报拟定的草案开始就出现预算不够严谨的问题，导致松弛的现象产生。起初最先选择的预算的水准和结果定下的预算的水准他们两者发生了不同的结果，这便是对松弛现象的精确地定义。而这种现象是如何造成的，主要的原因有下面的三个方面。 （一）员工自身的问题 每个预算单位的员工们从来不去对业绩制定较高的目标，没有认清其能力，往往压低自己。他们总是在做保底的预算，而不会让自己去冒险试试，所以其预算的能力就没有最大的发挥出来，而是简简单单的去完成自己预计估算的目标就好了。从未去突破一下。相反的，处在高层的公司管理人员与他们是不相同的，但是他们两者之间虽然意见不同，但是从来没有认真地去商量讨论这一问题究竟如何解决才是对的，而是为了自己的利益而相互推诿。所以也就导致了预算的松弛问题的发生。 （二）预算单位的问题 作为一家房地产公司无论制定什么样的措施，都是为自己的企业能够更好地发展，使得自己的资源能够分配合理，发挥它的最大的优势。而企业采取预算这举措也不外乎是为了企业自身的更好的发展。而毫无疑问那些本身占有多资源的预算单位就占有很大的优势，于是他们这些个预算的单位就采取故意将自己对资源的所需的数量夸大、故意将成本的费用也高高的估算出注重悲观的因子，而让自己获得大量的资源。这种狂抢式的举措，使得资金大量的被胡乱消耗掉也使得经济的效益大大的被缩减，导致得不偿失的结果。 （三）所采用的方式陈旧 由于传统的产业它的规律性很强，对它的预测估计很是简单的，所以很容易控制他。所以传统的预算方式是比较简单的。但是房地产业运用这种传统的方式是行不通的。它的规律性很难掌控。往往需要花很多的时间才能找出其规律。是很难对他进行控制的。现在依然采取这种传统的方式就会导致松弛的問题产生。于是，其预算的精确性很差，预算所想要起的作用就降低了。 而综上的三种因素，便找出较为深度的因素，即预算的程序不够合理。 其次，预算在分解各个项目的一级科目的时候，没有能够保证它的准确性。 预算在分解各个项目的一级科目时，由于它不能够保证其预算的准确性。所以便使得全面预算管理在实际的操作中导致难执行的结果，往往只是一些表面的形式而已。而导致其不够准确的因素主要有两个。 1. 在进行预算分解时，经常对金额预算不准确。由于好多的房地产企业并没有使其达到产业的成本科目实现规范化的程度。其科目的设置和成本还没有有效地结合起来，于是就对成本的数据库产生影响，金额的估算不准现象也就自然地发生了。 2. 由于预算分解很难对时间进行很好的一个把握，于是就导致了预测的错误现象发生。虽然现在许多的房地产企业拥有自己规范化的具体业务的应该按什么步骤来，可他们仍然没把这些个步骤中具体的工期得以实施。所以也就使得时间的配置不了解，其具体考核也不了解。 最后，对业绩的考核所采取的方式不当，并且没有充分完善激励机制。所以执行全面预算管理时就没有达到所想要达到的效果。绩效的考核是企业管理中必不可少的组成部分，考核不存在，很多员工便会放松了警惕松懈下来，就体现不出其管理的权威性，于是在实际的执行过程中，效果就达不到最佳状态。 二、总结与启示 首先，我们需要合理的完善全面预算管理的体系。 （一）要对企业的预算编制程序进行调整，要以企业的绩效为前提，随市场需求量来定生产量 通过这样的调整，既能够使得预算能够达到完成预期的目标，并且效益得以提高的目的，还能够防止各预算单位因“讨价还价”的预算目标与高管层相互推诿的现象发生；还可以使得预算目标能够达到最佳、预算松弛的现象得到有效的规避，通过合理的编制各项预算数据使得关键业绩指标能够一直在正轨中行走，从而使得控制作用在全面预算管理中能够得到很好的发挥。 （二）对目标成本、销售费用、管理费用进行合理有效的控制 我们需要通过公式将项目的目标总的成本计算出，其是对于项目成本的预算与管控而言的，然后再通过各种信息把项目目标和成本分解到各明细科目，再运用时间顺序分配了各明细科目。 （三）运用最先选择的和备选的融合资金方案两方面来控制财务费用 利息是财务费用主要是利息的主干，企业的利息费用是受市场的一些政策以及市场的各个组成部分的影响，所以很难采取强制措施来把控它。但是可以采取一些融资的手段或者方法使得利息费用降低。 而想要用这种方法来降低利息费，必然是需要大量的时间和精心的计策，于是便采取最先选择的和候选的融合资金方案。 （四）在经营决策中采用财产评估策略 想要使得房地产企业在计划一个项目时能够达到预期的结果就必须对财产进行评估。通过评估来指定执行所要采用的计划，并使得其顺利的进行，不会出错。 其次，通过完善企业的管理工具使得预算分解更加精确。 1. 要建立一套体系即有关房地产的开发成本科目，并且使其和业务流程是一致的，還要对项目成本数据库进行积累。房企需要建立一套有关房地产开发的成本科目体系从而使得其不会和每项业务流程恰恰相反，每项任务流程在编预算的时候便会自觉地把每个科目目标的成本归纳到自己身上，再通过所规定的时间的顺序，因此用金额和时间这两方面来预算分解才会更为准确。完美的一套体系建立完成，便需要对项目成本数据库进行积累，使得其能够精确每项成本。 2. 为了精准预算所花费的具体时长，还需要制定具体的工期图表。 制订图表的作用。（1）它是考核各个流程工期的一个依据，在不同程度上使得项目开发的周期被相关业务人员给减短；（2）使得很容易得到大的房地产企业的工期数据，然后便可及时的与其进行对比然后分析从而优化那些流程；（3）能够使得项目目标成本、费用精准的在时间上得到很好的分解。从而财务部就会减少融资的成本，项目中实际需要多少的资金就会很精确的算出来。不会产生浪费，或者预估不准确。 再次，针对预算单位以自我为主的现象，需要将他们团结起来，形成对接关系。 想要使得预算管理的意义得到充分的体现，是离不开每位成员的参与的。只有成员们都动起来，才能更好地使得企业发展的更好。 最后，针对所运用的考核的方式不当，激发勉励的不够充分的问题而对预酬方案采取平衡计分卡的方式。 要将关键业绩指标分解在各个部门，而各部门再通过平衡计分卡的方式来进行考核。还需要高度的对“预算”、“预案”、“预酬”进行重视起来。使得三者紧密相连，缺一不可。 参考文献： [1]吴光东，苏振民.房地产企业集团管控模式研究——以万科为例[J].改革与战略，2008（03）. [2]田永生.MY公司全面预算管理研究[D].沈阳工业大学，2015. [3]刘敌敌.S公司全面预算管理体系改善研究[D].沈阳工业大学，2015. 【作者单位：华润（大连）房地产有限公司】 |
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