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标题 “营改增”后房地产业税务筹划研究
范文

    伍辉念

    摘要:截至2017年 5月1日,房地产业、建筑业、金融业、现代生活服务业等四大行业迎来全面“营改增”1周年,在过去的1年里,上至国家税务总局,下至各省市地方税务局,均先后出台一系列全面应对“营改增”政策及相关规定。1年来,这四大行业财会人员无疑面临了最严峻的挑战,协助企业度过了“营改增”过渡时期。作为房地产业财务人员,尤其是税务会计人员,无不深有体会,现结合自身工作实际,浅谈关于房地产业税务筹划的几点思考,谨供参考。

    关键词:“营改增”;房地产业;税务筹划

    一、宏观基调

    “营改增”后房地產业精益化管理势在必行,而税务筹划乃精益化管理之核心环节,房地产业不能再局限于单一税种或者单一环节开展税务筹划,而应加强对房地产项目全生命周期涉及主要税种统筹谋划,算好税会一本账;从项目拿地、前期设计、开发建设、开盘销售、尾盘清算、项目注销等各个环节,通盘考虑。

    同时,房地产业应该针对房地产老项目做一个全面盘点,通过切实可行的税负测算,在整体税负最低的情况下,择优选择简易计税或者一般计税,一经选择36个月内不允许变更,所以选择计税方法要谨慎。

    全面“营改增”后,房地产业税务筹划弹性更大,难度也随之增加,具体体现为:增值税、土地增值税、企业所得税三大税种环环相扣。简而言之,在房地产项目销售收入总额既定的前提下,增值税税负增加,相应收入减少,势必城建税及附加税增加,土地增值税扣除总额增加,从而土地增值税税负会相应降低;而企业所得税增减预期需视情况而定,也就是说,房地产业在做具体税务筹划的时候,需要考虑这三大主要税种之间的联动关系,在合法合理的前提下,尽可能满足三大税种整体税负最低,从而增加企业自身盈利。

    二、细节思考(以一般计税为例,简易计税相对简单)

    (一)拿地阶段税务筹划

    1. 构建土地利润模型:

    某业态单方土地利润(Ti)=(业态售价Pi-单位面积开发成本Ci)*参考容积率-单方土地成本Co

    业态售价Pi:对应普通住宅、非普通住宅、商业、车位、别墅等拟销售价格。

    单位面积开发成本Ci:包括前期工程、基础设施建设工程、建安成本、公共配套设施建设工程、借款费用、开发间接费、销售费用、管理费用、财务费用、增值税、税金及附加等,分摊到每平米土地的成本。

    地块规划容积率:为拟获取地块核心经济技术指标之一,一般都有严格规定。

    单方土地成本Co:分摊到每平米土地的土地成本(主要指土地出让金及相关税费等)。

    2. 构建业态组合收益模型:

    假定拟获取地块拟开发业态为YT1、YT2、YT3、……、YTi(i=1,2,3,……,n)

    Ti:某业态单方土地利润;

    Xi:各业态类型土地面积占比;

    D:拟获取宗地总占地面积。

    在宗地相关经济指标(规划容积率、建筑密度、土地成本等)都确定的情况下,决定宗地取得最大的利润的关键点在于各物业形态土地利润的大小,土地利润最大的物业即为该地块的最佳物业形态。

    在土地成本一定的情况下,从土地利润的计算公式可以看出,各物业形态下土地利润的大小主要取决于该物业的售价、参考容积率、单位面积开发成本等。而单位面积开发成本,应考虑增值税、税金及附加等,这就回归到主税种一体化思考阶段,在此不再赘述。

    (二)开发销售阶段税务筹划

    1. 增值税税务筹划

    根据增值税计税原理:增值税=销项税额-进项税额,易得知,增值税纳税筹划可以从销项税额和进项税额两方面着手,如果企业能尽可能降低销项税额、并且尽可能最大化进项税额,增值税税负无疑是最低的。

    (1)销项税额

    销项税额通常跟收入水平成正比例关系,但房地产业在一般计税(简易计税房地产老项目增值税计算较为简单,本文不作相关考虑)前提下,涉及土地款销售额税前扣除问题,具体公式如下:

    房地产销售收入增值税销项税额=(当期销售收入-当期允许扣除的土地款)/1.11*11%,容易看出:一般计税前提下,增值税销项税额取决于两个因素:当期的销售收入以及允许当期扣除的土地款。

    在市场销售水平以及开发总成本既定的情况下,土地款所占总成本比重越高的企业,其增值税销项税额相对越低。

    (2)进项税额

    房地产业因其自身业务的特点,其所涉及的增值税进项税额可谓,行业门类齐全,进项税税率结构繁琐,为确保房地产业进项税额最大化,建议企业应该制定专门的房地产业进项税管理办法,将增值税发票视同现金支票一样,从严从规管理。

    房地产业进项税税率结构简单总结为,17%的办公用品、电梯采购等;13%的绿植农产品采购、职工教育经费支出等;11%的建安企业或者农产品发票(自2017年7月1日起取消13%的税率)等;6%的现代生活服务业(比如因公出差住宿费);5%的房地产老项目出租发票等;3%的小规模纳税人提供的发票。

    从以上得知,为确保房地产业进项税尽可能最大化,需要企业始终贯彻全员全程参与原则,从制度(除税法明确规定不可以开具增值税专用发票情形外,其余均要求取得相应专用发票,才允许列支相关成本费用,否则不允许列支)以及发票源头管好进项税,在同等前提下,尽可能选择进项税最大的方式采购相应的服务。

    2. 土地增值税税务筹划

    根据土地增值税(执行四级超率累进税率)计税原理:土地增值税=增值额*相应税率-扣除额*相应扣除率,易得知,土地增值税税负主要取决于增值额与扣除额,在收入既定的情况下,扣除额占收入总额比重越高,土地增值税税负越低。

    另外,根据现行土地增值税政策,普通住宅(单套建筑面积一般小于144平米)增值率不超过20%的,免征土地增值税;一定配比的精装房(甚至可以打造拎包入住温馨家园,体现集中采购家具家电优势),不但可以增加土地增值税税前扣除金额,而且还能增加相应的增值税进项税额,筹划得好,可以取到双重降税的效果,实现业主与开发商互利共赢。

    这就提醒广大房地产业决策人员:在做整体规划设计的时候,可以结合当地市场需求,准确定位,并尽可能地考虑普通住宅、精装房等户型结构最优配比。

    3. 企业所得税税务筹划

    房地产业企业所得税涉及预缴和年度汇算清缴两个方面,且企业所得税系年度概念,一般退库很难。这就要求房地产业在具体项目税务筹划的时候,需要重点考虑和安排好开盘、交房、结利等重要时间节点,统筹谋划好企业所得税一盘账,防止因前期预缴过多,而造成不必要的所得税损失。

    三、总结

    为全面适应“营改增”,合理筹划好公司税收一本账,规避公司税收风险,尽可能降低公司整体税负,确保公司整体盈利水平上升一个新台阶,现将房地产业税务筹划的几点思考总结如下。

    1. “营改增”后房地产业精益化管理势在必行,而税务筹划乃精益化管理之核心环节,房地产业不能再局限于单一税种或者单一环节开展税务筹划,而应加强对房地产项目全生命周期涉及主要税种统筹谋划,算好税会一本账;从项目拿地、前期设计、开发建设、开盘销售、尾盘清算、项目注销等各个环节,通盘考虑。

    2. 谨慎选择简易计税与一般计税方式,一经选择36个月内不允许变更。

    3. 不再局限于单一税种的筹划,统筹谋划好增值税、土地增值税、企业所得税等主要税种一盘账,确保整体税负最低。

    4. 合理定价、定位,提高市场预判能力,防止因定价过高、非普通住宅占比过大,而导致土增税税负整体偏高,削弱公司的盈利水平。

    5. 在符合市场需求的前提下,适当增加精装房的比重,不但可以增加土地增值税税前扣除金额,而且还能增加相应的增值税进项税额,筹划得好,可以取到雙重降税的效果,实现业主与开发商互利共赢。

    6. 随着增值税的全面推行,房地产业精益化管理呼之欲出,为确保公司增值税整体税负最低,需要从制度和源头加强对增值税进项税额的管理,重要性堪比现金管理制度。

    7. 谨慎选择供应商,确保公司进项税规范合理最大化。

    8. 结合公司实际,以公司总部的名义,出台相应的增值税发票(含专票和普票)通用管理办法(包括从外部取得的增值税发票以及自身开具的增值税发票),针对从外部取得的增值税发票,除税法明确规定不可以开具增值税专用发票情形外,其余均要求取得相应专用发票,才允许列支相关成本费用,否则不允许列支。

    9. 统筹做好项目各个关键节点安排,尤其是开盘、交房、结利时点,合理安排销售进度,尽可能地实现增值税进项税额抵扣最大化,减少进项税损失。

    10. 条件允许的情况下,建议房地产公司实行一个公司对应多项目管理模式,改变传统的单一项目管理模式,这样有利于合理安排增值税进项税额抵扣以及企业所得税汇算清缴(平衡企业所得税整体税负),因为增值税、企业所得税均属于公司层面税种,不像土地增值税那样项目专属性强。

    11. 针对武汉、长沙等地“限购、限贷、限价”政策,各个子公司应该因地制宜。比如武汉的限购政策,在其限购区域内,限的是普通住宅,公司可以考虑加大商业体量,避开限购政策;另外,非限购区域内,在满足公司预期利润指标的前提下,还是可以继续拿地开发普通住宅项目的。

    12. 随时关注国家和各级地方政府税收政策动态,税务筹划因城施策,既要符合国家层面税收政策,又要符合当地税收征管政策实际,方能确保筹划方案合理合法并切实可行,规避不必要的税收风险。

    参考文献:

    杨阳.全面推行“营改增”对企业的影响及应对措施[J].中国集体经济,2017(13).

    【作者单位:中国水电建设集团房地产(长沙)有限公司】

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更新时间:2024/12/23 8:03:21