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标题 关于房地产企业会计核算重难点问题的几点思考
范文

    姜媛

    摘要:随着社会公众日益增长的美好生活的需要,对房地产不再是传统的住宅需求,而是提出休闲度假、商业购物等等综合性的需求,对房地产企业来说即将迎来高速发展时期,而且其产业将会集土地开发、房屋建设、商业地产、销售等融为一体,从而给房地产企业的会计核算带来一定的难度。为了能够保障房地产企业的经济效益,必须要对会计核算当中的重点、难点等问题进行系统化梳理,从而能够提升会计核算的效率。文章将会在分析房地产企业会计核算的重点、难点的基础上,提出优化对策,帮助提升房地产企业会计核算的有效性。

    关键词:房地产企业;会计核算;重难点问题

    房地产行业属于高投入、高风险的行业,首先从房地产企业的风险规避方面来看,房地产企业的投资数额、规模等较大,而且涉及到土地、建设、销售等多个会计核算环节,而会计核算繁冗复杂能够引起整个房地产企业的连锁反应,因此会计核算的重要性就体现出来了;其次从企业利润角度来看,当下的房地产市场竞争十分激烈,房屋库存量较高,存量资产不易盘活,通过有效的会计核算提升房地产企业财务管理效率,降低企业成本,为房地产企业拓宽利润空间等等。加深对房地产企业会计核算的重点、难点问题研究是十分有意义的。

    一、房地产企业会计核算的重点与难点

    (一)房地产企业会计核算的重点分析

    首先,房地产企业其涉及到的业务类别繁冗复杂,而且相关业务牵涉到的税种也十分多,诸如增值税、所得税、房产税、土地增值税等等,各种不同的税种其计税规则、时间以及会计核算方式都各有不同,给房地产企业会计核算工作造成极大的难度,需要会计核算人员能够在会计核算的同时重视税务筹划问题,将房地产企业所面临的税务风险降到最低。

    其次,2016年5月1日起全国范围内全面实行“营改增”试点,作为试点纳税人的房地产企业对会计核算提出了更高的要求,因此“营改增”下会计核算工作的转变自然是重点内容。主要是对于新老项目的认定以及老项目的会计核算方式的选择。对于“营改增”改革前的老项目,可以选择简易计税方式进行会计核算,直接计入“应交税费——应交增值税”科目,不设三栏明细科目。而对于“营改增”改革后的新项目则统一根据新的增值税会计核算原则完成会计核算工作。

    最后就是房地产企业会计核算人才综合素质的提升,会计核算工作是专业性极强的工作,而且加上房地产企业的繁冗复杂性,其会计核算业务繁冗复杂,对会计核算人员来说是极大的挑战。但是目前房地产企业的会计核算人员缺乏创新性,不利于综合素质的提升,多数都是根据会计准则完成基本工作,但是对于管理会计等新型的财务管理工具缺乏了解,以至于房地产企业在会计核算时不能够运用管理会计等先进管理方式所提供的参考资料;还有就是会计核算工作人员不重视会计核算工作,对于会计核算工作更多的是将其作为任务完成,并没有通过会计核算工作挖掘出房地产企业财务管理上存在的问题。

    (二)房地产企业会计核算难点分析

    首先,房地产企业的会计核算机制与平台搭建是难点。由于房地产企业大小不一,规模不同,不同的房地产企业所需要的会计核算规模与平台都是不一样的。因此对财务人员在项目刚刚开始就提出了必须要制定具有大局观的综合可行性研究报告,一定要将项目成本核算、当地税务监管等各方面因素进行综合性考虑。但是这对财务人员的综合素质提出更高的要求,而财务人员的综合素质提升需要大量的经验作为基础,需要房地产企业花费大量资源进行解决。而且房地产企业在进行会计核算机制、会计核算平台的搭建上更多的是依赖财务部门,财务部门的资源有限,很难将资源倾斜在会计核算的机制、平台建设上,对于房地产企业的会计核算发展是极为不利的。

    其次,核算业务繁冗复杂,加大难度。当下的房地产企业并不只是从事简单的房屋建设与销售,通常还需要涵盖负责房屋配套设施建设与装修设计等方面的综合性业务,自然就增加了房地产企业会计核算的类别难度。另外,房地产企业的各个项目的完成周期是十分长的,也对会计核算的整个完成周期产生影响。当会计核算的周期延长后会将房地产企业的税务筹划、财务资金配置等部署打乱,从而会影响到整个房地产企业的发展,会计核算业务的繁冗复杂以及时间跨度长是房地产企业进行会计核算的难点。

    最后,房地产企业的成本核算难度大。会计核算的项目逐渐增加,在进行核算对象的确定时就需要耗费较长的时间,在核算对象的鉴定方面存在难度;另外成本费用的分摊缺乏科学性,并没有对其分摊进行明确的规定;最后就是在分期项目的成本分摊上需要会计核算人员能够对项目进行周期划分,而且这样的划分对于财务人员来说是极大的挑战。而且会计核算工作人员的综合素质提升也是极大的难点,房地产企业通常不会重视对于会计核算人员综合素质的提升,基本上是依靠其主观能动性来进行自我提升,从而使得会计核算人员缺乏综合素质提升的积极性,不利于房地产企业复杂成本会计核算业务工作的展开。综上所述,房地产企业的会计核算难点主要集中在平台搭建、业务复杂等方面。

    二、房地产企业会计核算的优化策略

    (一)房地产企业会计核算重点的优化策略

    首先,对于税务风险的防范,必须要加强企业财务人员和税务机关人员的交流沟通,对于当下的税务政策、与房地产企业相关的政策等进行及时的了解掌握,一定要在核算范围内进行会计核算工作,避免违规操作。还有就是需要做好税务筹划工作,一定要结合国家的相关税务优惠政策,结合“营改增”新的改革方案进行合理避税。同时提升财务人员的风险防范意识,提升会计核算工作人员的积极性,要细致的完成各项核算工作,降低人为操作风险的出现。其次对于“营改增”改革后,新老房地产项目的会计核算一定要根据其界限完成相应的会计核算工作。

    其次,加强房地产企业会计核算人才综合素质的提升,房地产企业一定要重视会计核算人才的培养,积极的进行会计核算业务培训与提升,同时要加强其与优秀的房地产企业会计核算人才的交流。其可以凭借房地产企业的资源将会计核算工作人员外派到其他优秀的房地产企业进行学习,学习其先进的会计核算技术、经验等等,从而结合自身房地产企业会计核算工作的特点,最终形成房地产企业独有的会计核算模式,不仅提升了会计核算人员的综合素质,同时也提升了会计核算工作的效率。

    (二)房地产企业会计核算的难点的优化策略

    首先,房地产企业在进行会计核算体系的选择与构建平台时,一定要从战略的角度进行考虑,尤其是针对大型房产开发,通常都要尽可能的选择成立多个子公司的核算机制,而且由于子公司作为独立的法人资格,其通常是能够作为独立的融资主体,同时具备签订合约,独立核算的权利,因此通过构建子公司能够扩大融资规模,将核算主体、财务风险、税务范畴等都进行明确的划分,还能够将房地产企业的风险进行降低。运用子公司核算体系,能够将项目进行分期滚动开发,能够依据规模大小,尽最大的可能在一个账套内进行分期核算。不仅仅只是有利于非直接费用归集与分配,同时由于进行滚动开发,能够使得后面投入的项目其前期不会耗费太大的资源,也能够达到降低税负的目的。

    其次,对于核算业务以及周期长的难点,一要对房地产企业的各个业务进行合适的分类,依据各个业务的类别对其进行会计核算;二要将会计科目进行优化,依据国家不断出台的会计政策及时地对房地产企业的会计核算科目进行更新,同时充分的结合房地产企业自身業务的特征进行二、三级科目的优化,使得房地产企业的会计核算业务更加清晰;三就是要加强资源利用,对于其周期长一定要更加注重资源的配置利用,才能够在其漫长的周期内提升资金周转率等等。

    三、结语

    总而言之,房地产企业的会计核算工作是财务管理中的重要部分,财务管理部门一定对其进行重视,并且进行适当的资源倾斜,才能够保证房地产企业的会计核算重点、难点问题得以解决。同时随着房地产企业规模的不断扩张应该成立专职的会计核算小组,针对房地产企业的会计核算工作完成相应的工作,能够提升整个房地产企业会计核算工作的效率,从而推动房地产企业的发展。

    参考文献:

    [1]蒋立刚.营改增后房地产开发企业会计核算的难点和重点探讨[J].中国乡镇企业会计,2017(11).

    [2]张穆.房地产开发企业会计核算中的问题及对策[J].科技创新导报,2017(04).

    [3]肖静.房地产开发企业会计核算的难点和重点探讨[J].财经界(学术版),2015(14).

    (作者单位:江门富港投资有限公司)

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更新时间:2025/1/5 23:35:02