| 标题 | 旅居养老地产市场需求调查与发展对策 |
| 范文 | 杜晓艳 王丹 王思朦 沈晋羽 [摘 要] 通过对国内外及扬州本地典型的旅居养老地产开发案例进行总结分析，界定了旅居养老地产的内涵，采用问卷调查法反映在扬州旅居老年人的居住现状及居住需求，提出了发展扬州旅居养老地产的相关对策，即扬州市应充分发挥政府职能，寻求创新的融资模式，选址力求体现场景切换感，加强旅居养老配套设施建设，促进旅居养老转型升级——开发旅居养老综合体，推进旅居养老资源的深度整合。进而推进扬州市旅居养老产业发展。 [关键词] 扬州；旅居养老地产；需求；对策 [中图分类号] [文献标识码] A [文章编号] 1009-6043（2018）07-0066-02 随着渐进式延迟退休年龄政策的实施、异地医疗费用结算和商业保险制度的日益完善，“旅居养老”作为一种时尚的生活方式，比传统养老模式更能满足健康活力型老年人的多元化养老需求。同时，从2015年开始，我国房企普遍出现“增收不增利”的现象。房地产市场并不单纯是传统房地产商品的修建和交易，随着互联网经济时代的到来，还涉及到地产市场的新兴领域。旅居养老地产就是在我国人口深度老龄化背景下诞生的新房地产细分市场，其市场前景十分广阔。为此，本研究对扬州市旅居老年人的居住现状及居住需求进行调查，揭示旅居养老地产市场的发展潜力，为推进扬州市旅居养老产业发展提供参考。 一、相关概念界定 （一）旅居养老 旅居养老应包括旅游、居住、养老三个方面，是老年人以寻求健康的老年生活方式为目的，在环境优美、气候宜人的异地短期或长期居住，并参与到当地旅游、养老活动中，从而实现健康养老、快乐养老和文化养老[1]。旅居养老的实现必须具备一定的条件：首先，旅居养老面向低龄的健康老人。其次，旅居养老面向都市中生活条件较好，对养老需求较高的老年人。再次，旅居养老者在旅居地停留时间较长，一般大于一个月。 （二）养老地产 养老地产是集社会福利与商业运营于一体，以养老为主题，地产为载体，适老化设计为标准，服务为核心价值的新兴地产形式。它是以住宅建设为基础，以文化娱乐、生活照顾、健康护理、精神慰藉等服务为配套，复合了医疗服务、物业管理、项目研发、地产运营等多种业态的综合性地产产品[2]。 （三）旅居养老地产 旅居养老地产是以城市旅游功能为依托、以商业开发为目的的养老住宅，并具有适合开展旅居养老活动的旅游资源、旅游基础设施和其他相关条件。具体来说，就是为解决老龄人口休闲、居住、生活问题而设计的集住房、旅游、服务、医疗等为一体的复合地产项目，具有以下特点：选址的综合性，设计的适老性，消费对象的特殊性，效益的多样性。 二、扬州市旅居养老地产市场分析 （一）扬州市旅居养老地产市场供给分析 目前来扬州旅居养老的老年人选择入住的地产产品形态以知名老年公寓、养老院等传统项目为主，与养老产业的市场化和社会化严重脱节。随着越来越多的活力老龄人口来扬州旅游消费、养生度假，对养老资源的数量和质量有了更高的要求，一些新型养老度假产品便应运而生。2016年，为顺应当前养老产业的发展形势，满足人们对养老养生的广泛需求，扬州在西郊捺山脚下建设石柱山国际康养城，该项目是扬州地区首个以“生态养老”为主题的养生产业项目，着力营造公园式康养居住模式，建设创新养老及全龄化住宅产品，配套医疗、护理、康复、健身、教育、商业、温泉、度假、农场等，开创了比较纯粹的旅居养老地产开发的先河，但仍然解决不了燃眉之急，市场供给一直处于短缺状态，能够满足旅居老年消费者的需求并在体验过程中真正满意的产品更是凤毛麟角。 （二）扬州市旅居养老地产市场需求分析 1.调查背景 本次调查基于以扬州市为旅居养老目的城市的前提，其客源市场主要面向长三角地区和江苏省内老年人，部分来自北方大城市及东北地区。受资金和时间的限制，选择了在扬州旅游和养老的外地老年人进行问卷调查，调查地点主要集中在部分扬州A级以上风景名胜区、度假酒店、养老公寓和知名养生养老度假基地。 （1）问卷设计。问卷涉及两个方面：一是接受调查的老年人基本特征，包括性别、年龄、收入状况、出行意愿等基本情况；二是老年人对旅居养老产品的需求。详细问卷参见附录部分。 （2）问卷发放。前往扬州各大景点、游憩场所、老年人公共活动场所投放问卷，共发放150份問卷，收回问卷123份，剔除无效问卷12份，最后获得有效问卷111份，有效率达74%。 （3）样本选择。根据联合国标准，结合旅居养老群体年龄特征，将老年人界点设为55岁，对55岁上调研地点的老年人进行调查分析。 2.调查总结分析 （1）人口特征分析 ①参与调查的老人中，男性人数略多于女性，由此可见男性老人更愿意外出休闲旅游；55-74岁年龄阶段的老人外出活动更为频繁，笔者推测其原因是由于该阶段老人退休不久，且身体状况良好，更愿意走出去体验不同的生活。 ②老人的经济状况决定了老人进行各项活动的可行性。据调查，老人的收入水平较前有明显提高，61.5%的老人表示收入有结余。 ③老人对外出休闲旅游有较为强烈的意愿，且他们的出游动机主要集中于疗养保健、休闲娱乐、探亲访友等。其中以疗养保健为目的的出行老人高达31.27%。 ④老人进行休闲活动的停留时间不等，停留9天以上的老人多为自主需求的出行，且人数达到25.04%。 由上分析可知，老人拥有较好的身体条件、经济基础，且出行意愿强烈，愿意在外停留较长时间进行休闲旅游活动，这为开发旅居养老产品提供了可能。 （2）产品需求分析 ①老人对旅居养老产品更关注其医疗保健、服务人员对老人的生活照料、休闲娱乐、文化活动等功能，由此可见，旅居养老产品在设计时应该注重其功能的多样性。如医护人员的配备、周围医疗点的通达性、休闲娱乐设施的全面性、周围景区的邻近度、环境舒适度、购物条件便捷度等。 ②周围景区的类型也会决定老人是否来此旅居养老，大多数老人会选择自然景区、文史类景点、乡村田园等地区进行旅居养老活动。老人能像当地居民一样进行日常活动，多数老人希望将旅居养老地选择在距离原居住地或子女居住地较近的地区，以便于亲情沟通。 ③多数老人虽表示收入有结余，但由于老人传统的消费观念，决定了老人在旅居养老上的花费有一定标准。据调查，多数老人能够接受1000-2000元的月平均收费标准。 由此分析可看出，老人对旅居养老产品保持比较包容的态度。只要旅居养老产品内部功能能够满足老人的日常生活、旅游、养老等各方面需求，且其收费水平、距离等因素在老人能够接受的程度以内，就较为容易被老人接受。 三、扬州市旅居养老地产市场发展对策 （一）充分发挥政府职能 政府牵头，制定旅居养老发展的相关政策。加快医疗制度改革，促进医养结合和异地医保结算，为旅居养老者异地就医提供便利；制定税费减免政策，对于按照标准建设旅居养老住宅和参与建设的房地产企业给予税费优惠、补贴等政策扶持；为满足条件的开发企业设立绿色通道，提供专项贷款，降低贷款利率[3]；对旅居养老地产项目在供地方式上提供政策支持，企业可以划拨或协议出让方式拿地，从而降低开发成本和投资风险。 （二）寻求创新的融资模式 第一种方式，由开发商与战略合作伙伴共同投资，主要依靠基金、信托、风投吸引社会资本进行合作开发，以解决资金缺口问题[3]。扬州石柱山国际康养城建设由光大金融租赁股份有限公司与扬州恒丰养老产业有限公司合作，光大金融租赁公司的资金注入加快推进了石柱山国际康养城项目进程。第二种方式，引入保险资金。从险资的特征来看，由于其资金规模较大，回报要求低而周期又长，相比来说更适合投资养老地产，也有利于养老地产的灵活经营。 （三）选址力求体现场景切换感 由于旅居养老的核心是场景的切换感，以自然的代替城市的，以安静的代替喧嚣的，这是它区别于家庭养老、社区养老和机构养老的关键所在。正因为如此，旅居养老地产的选址尤为重要。例如美国太阳城养老社区（Sun City）位于亚利桑那州的沙漠地带，城市密布棕榈树和各种热带沙漠植物，全年有300天以上的日照时间，对老年人的慢性病治疗十分有利。它从选址上既远离城市喧嚣，又有特色的环境，这种完全不同的体验吸引了众多老年人趋之若鹜，太阳城社区也由此成为全美及至全世界著名的养老社区典范[4]。 （四）加强旅居养老配套设施建设 除了常规的适老性设计，对于老年人还需要特别设置有针对性的功能，如医疗和救护机构，尤其是针对老年常见病症的急救设备等。旅居养老机构可选择与医院、高校或科研院所进行合作，为老人提供专业的医疗护理服务，定期为老人检查身体等措施。例如扬州市职业大学与扬州恒丰置业有限公司校企合作共建了石柱山国际康养城护理院——扬州职业大学附属医院，共同打造设施一流、技术一流、服务一流的康养医护中心，集医疗保健功能、教学科研功能和社会实践育人功能于一体，为入住石柱山国际康养城的人士和周边地区的居民提供优质规范的养老护理、康复促进和医疗保健等服务。 （五）促进旅居养老转型升级——开发旅居养老综合体 扬州现有的旅居养老基地分为两大类：一类倾向于旅游而忽略生活设施、医疗设施、文化设施的建设，如农家乐、景区酒店、公寓和度假养老基地；另一类倾向于养老生活却忽略了旅游功能，如养老公寓、养老院、日间照料中心、养老社区等，功能单一，不能满足老人医疗、文化、休闲娱乐的旅居生活需求，很难实现既玩得开心又生活舒适的理想养老状态。因此，设计一个綜合性的功能齐全的养老基地显得尤为重要。 （六）推进旅居养老资源的深度整合 一是开发旅居养老创新产品。将扬州的园林、湿地、温泉、生态农业等资源进行整合，针对不同需求的旅居养老者推出温泉养生游、农家生态游、古城文化游等主题产品，同时将特色民宿、扬州美食、非物质文化融合其中。二是扩大旅居养老宣传促销。加大对本地“中国旅居养老网”公共服务平台的投入，充分发挥电子商务的优势；同时以网站运营方为龙头，联合养老机构、旅游景区、旅游交通、宾馆客栈及其他旅游服务企业[5]，集产品服务、销售、宣传、包装为一体，形成旅居养老服务联合体。 [参考文献] [1]任岩东.医养结合：旅居养老的新驱动力[J].中国房地产，2016（23）：20. [2]高力国际.一线城市养老地产市场潜力巨大[J].住宅与房地产，2017（10）：129-130. [3]杨志浩.养老地产的融资与盈利模式[J].地产金融，2012（197）：66-67. [4]庞小笑.旅居养老目的地选址研究——以浙江省金华市为例[D].金华：浙江师范大学，2015. [5]徐进进.旅居养老综合体建构设想[D].金华：浙江师范大学，2013. [责任编辑：潘洪志] |
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