| 标题 | 房地产企业开发成本科目设置及核算 |
| 范文 | 程利英 摘 要：对于房地产企业成本科目设置和核算工作来说，作为一个比较繁琐的工作，将会受到房地产开发项目特性影响，房地产投资项目所需资金量比较多，开发周期长，成本核算环节多，投资风险高等，只有正确设置开发成本科目，做好成本核算工作，才能改善房地产开发项目成本管理质量，控制成本支出，维护房地产企业自身利益。基于此，本文结合房地产企业开发成本核算内容，重点分析房地产企业开发成本科目设置要点，根据分析结果，提出房地产企业开发成本核算建议，具体内容如下。 关键词：房地产企业;开发成本;科目设置;成本核算 近年来，随着市场环境的不断变化，各种宏观调控政策的颁布，房地产行业利润率逐年降低，高利润的高光时刻已成为过去，盈利来源以土地升值为主逐渐朝着内部高效管理方向改革。再加上房地产行业具有投资规模大、投资回收周期长、投资风险高等特性，一旦一个房地产开发项目出现失败，将会造成企业整个资金链的断裂，让企业陷入资金危机中。因为受到开发周期长、成本核算环节多等因素影响，房地产企业成本具有特殊性质，具体展现在投资成本规模大且不均衡、开发周期长、核算复杂等方面。基于此，要求房地产企业做好开发成本科目设置工作，加强开发成本核算与管理，选择适宜的核算方法规避风险，争取以最少的成本投放获取最高的经济效益。 一、房地产企业开发成本核算内容 对于房地产企业来说，在开展开发成本核算工作时，具体涉及的内容展现在以下几个方面。首先，土地费用。土地费用也就是指房地产企业在开发房地产项目时投入的成本，占总成本的50%左右。其中包含土地出让金、拆迁补偿款等。其次，前期工程开发费用。前期工程开发费用也就是指房地产开发项目前期规划费用、土地勘察费用等。再次，建筑安装工程费用。建筑安装工程费用，也就是指房地产企业在开展工程建设施工时，投放的材料、设备等费用，该费用是房地产公司开发成本核算中重点关注的内容。最后，基础设施费用。基础设施费用也就是指房地产公司开发工程项目中水、电、暖气等基本费用。 二、房地产企业开发成本科目设置要点 结合企业会计准则等相关要求，没有开发成本及开发间接费用的一级科目，但是结合企业会计准则中确认和计量要求，企业在不违背会计准则中要求的确认、计量标准情况下，结合本企业实际经营状况自行设立拆分、合并等会计科目，企业可以结合实际情况确定会计科目编号。对于房地产企业来说，需要结合企业会计准则要求，根據房地产企业会计核算要求设定会计科目。房地产企业可以把“5001生产成本”科目更改成“5001开发成本”科目，之后进行成本核算。但是当前大部分房地产企业采取的是多元化经营模式，所以要求在保留“5001 生产成本”科目的情况下，新增“5002开发成本”及“5102开发间接费”一级科目。 开发成本原本属于一级科目，在该科目作用下，房地产企业可以结合经营要求和管理特点确定成本项目，之后进行成本核算。二级明细科目则是根据其使用途径设置成土地开发会计科目、房地产开发会计科目、配套设施开发会计科目中。在电算化要求下，要想减少科目级次，可以适当删减二级会计科目，直接在开发成本科目中根据成本核算对象和要求确定二级明细科目。 （一）根据成本费用项目设置的二级明细科目 在开发成本一级科目中设有土地征用及拆迁补偿费用、前期工程费用、基础设施费用、工程建设费用、配套设施费用、开发间接费用等二级明细科目。成本结转科目则是按照电算化要求进行确定，辅助账类型需要设有项目核算、客商往来等科目。根据成本费用项目设置的二级明细科目的优势在于，项目账与客商往来所有账目都设定在辅助账目范畴内，科目整体比较清晰明了，便于后续开发成本核算工作的顺利进行。缺点在于不够直观，录入凭证流程比较繁琐，适合应用在数量多的项目中，建议在超过30个的项目中应用。 （二）根据成本核算对象设置的二级明细科目 在开发成本科目中，二级科目需要根据项目要求进行设置，三级科目应该做好高度统一。根据成本核算对象设置的二级明细科目优点在于，项目成本一目了然，查看便利，缺点就是项目中设有诸多科目，科目账目不清晰。适合应用在项目数量少的情况下，建议在小于30个的项目中使用。 （三）根据企业特点和需求设置的开发成本明细科目 上述两种方式都可以结合实际需求设置对应的明细科目，例如，在公共配套设施明细科目中设置娱乐设施、游泳池等科目，但是建议不要设置的过于精细，反之录入凭证和成本核算更加繁琐。此外，如果要求把土地开发、房屋建设等项目设置为一级会计科目，则可以在开发成本中，把土地开发、房屋建设、配套设施等项目设置为二级科目，之后按照上述两项内容进行明细核算。 三、房地产企业开发成本核算建议 （一）做好收入确认工作 对于房地产企业来说，收入确认和开发成本核算作为一项比较复杂的工作，因为房地产企业房屋销售价格相对偏高，通常采取预售方式，因此在房屋销售中将包含交意向金、交房屋定金、签署合同、开具发票等环节，应对这些环节系统分析，完成房地产企业开发项目收入确认。对于这些内容，房地产企业在收入确认和成本核算中，应该做好以下分析工作。首先，确定房地产企业收入和成本核算要求，结合房地产企业特殊性质，根据各个环节费用使用情况和支付情况，建立收入确认机制，根据相关制度要求进行开发成本核算。其次，确定房地产企业施工环节中核算对象，可以结合房地产企业施工建设中各个环节，明确核算对象，从而确保成本核算的真实性和准确性。最后，对不同房地产开发项目成本独立核算，结合各个项目成本费用使用要求，分析成本核算中可能存在的问题，提出对应处理对策。 （二）确定成本核算业务 房地产企业在开展开发成本核算工作时，应结合房地产企业特殊性质和要求完成成本核算，具体展现在以下几个方面。首先，结合国家现有法律要求和会计准则，制定房地产企业成本核算方案，根据具体核算流程对开发成本进行核算，加强企业成本核算管理。其次，完善房地产开发财务风险防范机制，结合房地产企业发展要求，合理编制成本核算风险管理计划，从开发成本各个角度入手，如产品开发科目、产品租赁开发科目等，强调对房地产企业成本核算工作。最后，完善成本核算信息披露机制，对房地产企业财务管理模式进行改革创新，加强财务信息披露，强化房地产企业财务内控管理，保证企业资金稳定运行。 （三）加强成本核算管理 为了保证房地产企业开发成本核算工作稳定落实，房地产企业需要在内部成立专业的开发成本核算管理部门，对成本核算过程进行有效监管，及时找出开发成本核算中存在的问题，采取有效对策进行处理，保证开发成本核算的合理性和专业性。并且，在成立审计监督部门时，应该保证该部门的独立性和威严性，给其提供对应的权责，只有这样，审计监督部门才能对房地产企业开发成本核算过程进行追踪和监督，让房地产企业开发成本核算工作有序进行，防止在开发成本核算中存在违规操作行为。 四、结束语 总而言之，在当前我国社会经济快速发展的环境下，房地产企业也得到稳定发展。在房地产企业项目开发建设过程中，具有开发周期长、涉及范畴广、资金投放量多等特点，使得房地产企业在开发成本核算和科目设置上将会面临一些问题。为了提高房地产企业成本核算管理效率，企业可以结合房地产开发项目实际情况，科学编制会计科目，找出开发成本核算要点，结合现有法律要求和会计准则，制定合理的开发成本核算计划，对房地产企业开发成本进行核算，保证核算结果的真实性，为企业制定发展决策提供数据参考。 参考文献： [1]厉江华.浅谈房地产企业成本管理控制[J].中国集体经济，2020（27）：64-65. [2]王娜.房地产企业成本管控分析[J].中国集体经济，2020（26）：56-57. [3]郑智琴.全成本管控体系在房地产企业开发项目中的构建研究[J].四川水泥，2020（09）：234-235. [4]金昊.房地产开发的项目管理与成本控制分析[J].居舍，2020（25）：3-4. |
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