| 标题 | 发达经济体住房租赁市场经验及借鉴 |
| 范文 | 蔡真 美国、日本的住房租赁比率达到30%以上，德国接近50%，这三个国家是住房租赁市场发展的成功典范，本文拟从需求端、供给端、承租人利益保护、租金管制制度、中介机构规范、政策应用范围介绍成功经验。? 发达国家发展住房租赁市场的经验 政策支持旨在激励市场发育 需求端的支持政策采用财政补贴政策，很少采取金融支持的方式。美国住房租赁补贴的形式多种多样，低收入住房税收减免（Low Income Housing Tax Credits）、租房选择券计划（Housing Choice Voucher program），2015年美国对710万套住宅单位进行了租赁补贴，占整个住房租赁市场的16.2%。德国1965年颁布《住房补贴法》，向低收入家庭直接发放货币补贴，2008年德国在对《住房补贴法》多次修订后颁布《租金补助法》，该法对租金补助的标准参考三个方面的因素：地区租金水平、家庭总收入和家庭人数。2005～2017年，德国政府年均补贴11.4亿欧元，平均每年有1.8%的家庭获得补贴。 供给端的政策支持分为两种类型，一种是以德国为代表综合应用税收、土地和融资多种支持手段的类型，另一种是以美、日为代表以金融支持为主的类型。 德国住房租赁市场中64%的房源由个体提供，21%由社会租赁房源提供，包括住房合作社、市政住房公司等，剩余由私人专业机构提供。由于签订的社会租赁合同到期，逐渐转化成个体提供，早期社会租赁房源更多。针对社会租赁，德国的政策包括：第一，提供优惠地价。德国市政在战后大量购买土地，目前多数城市1/4土地归市政所有，这为社会房源的提供奠定了基础。1951年《住宅所有权和长期居住权法》颁布，该法律将土地使用权和土地所有权分离，土地使用权的卖出对象只限于社会租赁住房，并且使用权价值可以分期支付，这就保证了租赁房源的低租金，目前柏林住房合作社的租金是市场租金的50%～60%。第二，提供无息贷款。政府向私人企业和社会租赁机构提供建房预算50%的无息贷款，偿还期限20～40年，作为条件，政府拥有合同期限内房屋的使用权，从而可以低廉的租金转租给需要的居民。第三，提供税收优惠，主要是土地税和所得税的减免。针对私人租赁，德国的政策包括：第一，10年内免缴租金所得税、地产税;第二，房产价值在最初8年内折旧40%，通过加速折旧抵扣更多税费;第三，为个人购买或建设提供贷款，贷款利息可抵扣所得税。 美国住房租赁市场中30%的房源由私人专业机构提供，日本这一比例高达80%，这一结构明显不同于德国。私人专业机构的发展主要来源于金融支持，最主要的金融工具是REITs。美国拥有全球最大规模的REITs市场，截至2018年4月总规模达到1万亿美元，其中住宅类REITs占比13.9%，位于行业第二。日本拥有亚洲最大规模的REITs市场，截至2019年6月总规模达到14.6万亿日元，其中住宅类REITs占比14.6%。REITs促进住房租赁市场的供给的原因包括：第一，小份额发行保证了大规模资金募集，有利于规模化经营;第二，强制分红和上市交易对投资者很有吸引力，市场发展具有可持续性;第三，REITs管理人采取主动管理模式，有利于提升租客体验。 制度规范侧重保护承租人利益 日本、德国都存在承租人利益保护制度，这有利于形成租房稳定的预期，让租客有家的归属感，然而這一制度也会导致出租人意愿下降，近期两国法律都有所修改。 日本的承租人保护制度主要依据《借地借家法》。1999年之前《借地借家法》对普通租约规定，合同到期后自动续约，除非租赁双方均同意解约，否则房东在无“正当理由”情况下不允许解约。而“正当理由”要参考租赁双方终止租约的必要性、房屋租赁历史记录、建筑物的利用状况、出租人向承租人提出的补偿措施等。1999年之后，《借地借家法》创设定期租约制度，租约到期后不自动续约，希望以此来改善出租人的出租意愿、提高流转速度。 德国的承租人保护制度主要依据《住房租赁法》。《住房租赁法》规定租赁合同一旦签订即为无限期合同，房东不得随意解除，仅在特殊情况下可以解除合同：第一，房东拟将房屋用于自己或直系亲属居住;第二，房屋老化破损严重不适合继续居住，并且维修费用高于重建费用，必须重建;第三，承租人没有按照租赁合同要求及时缴纳房租，并且累计两个月以上未缴纳租金。2013年《住房租赁法》修订后也注重对房东权益保护。当租客逾期不缴纳房租时，房东对租客住宅内的物品享有法定的留置权;针对有违法犯罪或者不良资信记录的租客设置黑名单等。 租金管制制度既是对承租人利益的保护，也是维护市场秩序的一种手段。 日本《借地借家法》规定，在以下三种情况下租赁双方可以在协商的基础上更改租金：第一，房地产相关税收及其他负担的增减导致租金不合时宜;第二，房地产价格涨跌及其他经济变动导致租金不合时宜;第三，与同区域同类别房地产相比，租金不合时宜。此外日本租金托管机制赋予租户议价能力。当房东要求租金上涨超过租户预期，租户可将自认为合理的租金委托给租金托管所后继续居住，不用考虑因未交给房东租金而被强制搬出。 德国的《住房租赁法》对租金上涨幅度有明确规定：房东要上调租金，必须满足租金15个月未变且目标租金不超过市政当局或其他城市的大小、设施、质量、位置等条件相当的同类型住房的租金标准。租金在3年内涨幅不得超过20%，在市政府判定的住房供应严峻的特殊区域，不得超过15%，新签订租赁合同的租金不得超过租金标准的1.1倍。 严格规范中介机构运营 日本对中介机构的规范较严。第一，通过“宅建士”制度防止中介机构盲目扩张。在日本从事住房中介业务需要通过全国统一考试，取得从业资格证，即“宅建士”，该考试通过率仅为15～17%。住房租赁公司设立分店时，须聘请具有6年以上从业经验者或宅建士，以此限制机构盲目扩大规模，且每五名员工中必须有一个宅建士。第二，创设住房租赁管理者登记制度，提高住房管理人员的信息透明度。租赁住宅管理业务从业者需在日本国土交通省进行登记，机构信息向社会公开，主要是为了预防租赁合同纠纷、保护出租人和承租人权益。第三，设立营业保证金制度，严惩管理机构欺诈行为。日本《不动产交易商业法》规定，从事不动产业的公司，需在法务局存入一定金额作为营业保证金（总公司为1000万日元，如有分公司，则每一个分公司存储500万日元），用以保障接受服务方的利益。一旦存在消费者欺诈行为，将利用营业保证金直接赔偿租户，如不够赔偿，将取消公司不动产经营资格。 发达国家经验映射当下我国住房租赁市场诸多短板 供需存在结构性失衡。我国住房租赁市场供给总量不足，挂牌房屋中租赁房占比为18%，北京、上海、深圳租赁住房占比达到20%，但租赁人口占城市人口比例分别达到34%、40%、34%。根据贝壳研究院的统计，北京租赁人口800万人，但租赁房源约350万间，缺口达到400万间以上。尽管存在总量供给缺口，但更主要的矛盾表现在年轻高学历人群的租赁需求与传统低层次租赁房供给不匹配的结构性矛盾。第一财经大数据统计表明，80%的租客愿意住在地铁站2公里范围内，97%的租客希望住房有独立厨卫，90后租客69.9%选择有电梯的住房，但租赁市场中老公房、城中村等房源占比高，难以满足高品质的租赁需求。 租赁市场存在过快、无序发展的问题。长租公寓可以通过隔断、改造和规模经营达到匹配小户型、高品质和高周转的市场需求。由于长租公寓恰好击中结构失衡的痛点，为抢占市场蓝海，长租公寓呈现扩张速度过快的风险，市场发展无序。具体表现为两点：其一，长租公寓因过度扩张“爆雷”。2017年至今“爆雷”长租公寓26家，其中资金链断裂14家，高收低租3家，二房东中介跑路3家，从“爆雷”原因看主要为无序竞争和恶意卷款，其余为经营不善倒闭或被收购。其二，存在捂盘惜租，哄抬租金的行为。2018年前7个月，有11个城市租金涨幅超过20%，深圳和北京分别高达29.7%和21.9%。随后住建部约谈10家长租公寓，后者承诺2个月拿出12间房源，如此短时间供给这么多房源，正说明租金涨价是长租公寓捂盘惜租和饥饿营销的结果。租金价格统计结果也验证这一点，2018年7月至2019年6月，北京和深圳的租金涨幅分别为-0.4%和2.0%。 政策导向不清晰和相关配套措施不完善。政策导向不清晰主要表现需求端：其一，一些城市对人才采取租赁补贴政策。财政补贴应发挥兜底功能，即应该针对低收入人群，人才显然不属于低收入人群。其二，“租金贷”市场存在乱象。具体表现为：存在掠夺性金融消费的情况。长租公寓并没有进行信息披露，也没有与租客进行充分的协商，大部分租客在不知情的情况下被贷款。此外，一些长租公寓利用租金收益权转移不清晰、租金消费贷款缺乏账户监管的漏洞，违规利用租户个人信用套取贷款资金用于大肆收购房源扩张业务，把经营风险转移给房东和租户。 相关配套措施不完善主要表现在供给端：从国外经验看，要发展专业化租赁机构离不开REITs制度的支撑。当前REITs在国内发展面临两方面障碍：其一，税收方面的障碍。税收中性原则是REITs的核心特征，然而在我国当前税法体系下，REITs在设立期、存续期、退出环节中可能会涉及土地增值税、增值税、企业所得税、契税、印花税等诸多税种。例如，REITs业务在将标的资产置入SPV结构的过程中，将触发高额土地增值税。其二，公募上市的法律障碍。从我国现有金融产品形态考虑，信托计划形式是REITs相对容易的出发点，然而单个信托计划存在自然人投资者人数不得超过50人的规定，并不支持以社会公众或者不特定人群作为委托人，也不支持标准、可流通和证券化的合同作为委托方式。 发达国家租赁市场经验借鉴之策 需求端的支持应以财政手段为主。需求端的支持应以财政手段为主，其对应仅限于低收入人群。很多城市错误地应用政策，将财政补贴用于人才引进。人才是有还款能力的，不应发挥财政的兜底功能。需求端的金融支持应针对有还款能力的人群，如个体业主、大学毕业生，其重点在于解决期限错配问题，但目前“租金贷”的应用存在掠夺性金融消费的情况，如利率过高、未进行信息披露，应予以规范。 供给端政策模式的选择。关于供给端政策模式的选择，我们倾向于美、日为代表的专业化机构主导模式，并辅以金融支持。其理由是：第一，从人口上来看德国是一个小国，对人口大国而言，通过监管专业机构管理整个市场，有利于减少管理成本。第二，德国的社会化租赁模式需要政府手中掌握大量廉价土地，还需要财税、融资政策的配合，目前国内可参照的是集体土地建设租赁住房存在产权不清晰的问题，且其他政策的协调度不高。第三，德国的社会化租赁模式主要应对当时总量不足的问题，我国住房租赁市场的长期矛盾是结构失衡，85后、90后是租赁人口主体，他们对租赁房的需求主要是靠近地铁商圈、交通便利，这些都难以通过新建完成，主要通过存量房改造完成，这恰恰是专业化机构的优势。发展专业化机构模式，需要配套发展REITs制度，重点应解决税收中性和公募发行两大问题。 规范市场发展的三个要点。规范市场发展的三个要点包括承租人利益保护、租金管制制度和规范中介机构。第一，承租人利益保护重在防止租客被无理赶出，但也防止房东利益被恶意侵占，可参照德国最新的《住房租赁法》制定相关政策。第二，租金管制的目的在于通过限制上涨引导租赁需求，但也应注意管制可能导致的效率损失，建议涨幅上限设定超过地区GDP增速。第三，规范中介机构重在防止垄断，2018年的租金快速上涨主要因为长租公寓捂盘哄抬租金所致。 政策应用范围应有所调整。2017年7月，九部委出台的《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》中试点城市为12个，其范围明显过大。以沈阳为例，其常住人口过去10年基本持平，这样的城市住房租赁需求并不强烈，显然也不是金融支持的重点区域。 （作者单位：中国社会科学院金融所） 全球视线月度资讯 美国9月新增就业低于市场预期 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