| 标题 | 房地产企业所得税税务筹划的财务运用简述 |
| 范文 | 陈燕飞 企业所得税筹划是企业财务管理中非常重要的组成部分，影响着企业财务管理质量，甚至影响企业的未来综合发展。本文就房地产企业所得税税务筹划的财务应用进行分析，希望可以为房地产企业税务筹划更好开展提供借鉴。 一、引言 在房地产企业的财务管理工作中所得税税务筹划工作是不可忽视的重要组成部分，通过合理的税务筹划能够有助于企业最大化价值的实现，推动企业更好发展。由于房地产企业所得税计算过程非常繁琐复杂，所覆盖的内容较多，如何更好进行财务运用成为研究重点。 二、房地产企业税务筹划重要性 在开展房地产项目招投标、开发、建设与销售活动的过程中，需要对非常繁多的税种进行缴纳，例如：企业所得税、教育附加费、土地使用税、城建税、产权税、增值税都是其中重要内容。而且房地产企业属于资金密集型行业的范畴，在房地产项目的开发过程中，会产生比较高的纳税金额。税收在房地产整体开发成本中所占的比例呈现出逐年增加趋势。通过房地产企业税务筹划工作的开展，能够促使企业自身的经营管理工作变得更加健全，提升企业的市场竞争力，促进企业相关成本费用的缩减，为企业的可持续、稳定、和谐发展创造良好条件，促进企业最大化价值的实现，推动整个房地产行业的发展与进步，为我国国民经济的增长做出重要贡献。市场经济的进一步发展，以及房地产企业竞争的日渐激烈，都让房地产企业税务筹划工作的开展的重要性凸显出来，充分认识税务筹划重要性，并在工作中通过多种途径予以夯实才能实现企业的可持续发展。 三、房地产企业所得税税务筹划的主要目标 关于房地产企业所得税税务筹划的主要目标方面，主要包括低成本与利润最大化两点，具体内容如下： 第一，关于低成本方面，在应纳税额既定的前提条件下，倘若实现纳税成本的降低，就會增加纳税人的税后收益，在已知的纳税成本中，将义务履行活动中的有关人力、物力与财力等方面包括进来，成本和税负、征税存在着一定的关联。所以，纳税人应当具备优良的成本意识，房地产企业应当以成本意识为中心，合理开展相关的活动，确保节税这一目标得以实现，这样能够完成取得纳税成本的最小化目标。在有关的优惠政策中，节税筹划属于其中一个方面，应当在企业筹资、经营与收益等方面将其巧妙融入进来。 第二，关于利润最大化方面，税务规划工作与企业财务运用间存在着十分密切的关联，税负的减轻主要为了最大限度，确保税收利益最大化这一目标的实现，倘若利用最低的税负，促使最大售后利益的完成，那么税收筹划就会实现最佳化程度。倘若到达临界点，税负出现过高的情况，企业的利润也会变得特别低，税收筹划的意义便不复存在。所以，通过房地产企业税收筹划工作的开展，主要是为了能够依据企业的目标进行财务运用工作，确保企业目标能够与财务运用紧密结合起来，对期间的平衡点进行明确查找，这样能够帮助房地产企业相关工作顺利进行。 四、房地产企业所得税税务筹划的财务运用 （一）招待费、广告费等有扣除限额的费用筹划 针对招待费的支出方面，依据企业所得税的有关规定，关于企业所产生的和生产经营活动相关联的业务招待费支出方面，应当根据发生额的60%进行扣除。房地产企业在开展年初预算活动的过程中，针对整年的行政费用方面，应当开展有关评估工作，针对由于会议所生成的较高的招待费，可以在会务费中将其加入进来，还应当对会务费发票进行开具，并对召开有关会议的证明材料进行补充，这样能够实现需要调整的业务招待费的缩减，降低企业的纳税所得额，进而确保节税目的的完成。 针对广告费和业务宣传费支出而言，依据企业所得税法的有关规定，关于企业所产生的与有关条件相符合的广告费和业务宣传费支出方面，低于当年销售收入15%的部分，应当将其予以准扣;关于超出的部分方面，可以对相关结转工作予以准许，在纳税年度中扣除。通常情况下，在项目一开始的开盘销售阶段，房地产企业所生成的广告及业务宣传费比较高，应当科学开展相关筹划工作，控制广告推广费用，确保相关广告推广费用处于销售收入15%的范围内。关于广告推广费用，超出销售收入15%的部分，可以利用改变广告的形式开展相关实施工作。例如，关于项目工地围挡的广告费用方面，可以和施工方开展相关交流与沟通活动，双方对工地围挡施工合同进行签订，并对工程款发票进行开具，在项目开发成本支出费用中将项目工地围挡的广告费用划入进来，这样能够实现当期广告宣传费用支出的减少，实现企业纳税承担的缩减。 （二）项目分期开发、交付的纳税筹划 一般来说，在房地产项目的开发前期阶段，均是处于无利润或者亏损的状态之中，无需对有关的企业所得税进行缴纳。然而，在房地产项目开发的中后期阶段中，尤其是项目施工结束，并将其交付至业主之后，伴随着账务结转主营业务收入的增加，房地产企业的帐面上也产生了相应的利润，该情况下，房地产企业需要对相应的企业所得税进行交纳。针对整体开发的分期及节点，倘若有关房地产企业未开展有关的筹划工作，关于有关的项目销售与交房时间方面，可能会统一在某一年度之中，该情况下，根据企业会计准则与企业所得税法的有关规定与要求，在开发产品完工并交付业主年度内，项目应当对已经实现的收入进行确认，这样整个项目开发的利润都会统一在该会计年度开展确认工作，这样就会引发企业巨额的企业所得税集中交纳问题。在房地产项目的竣工交付阶段中，房地产项目也需要同时对施工方工程款结算以及金融机构的还本利息进行转让，房地产企业这时需要面对非常大的资金压力，致使项目存在着比较大的资金缺口。而且在以后的会计年度中，由于受到业主交付及赔付所生成的亏损的影响，企业的资金缺口很难得到高效的弥补，这样就会出现亏损浪费问题，进而无法保障税收杠杆作用的有效完成。所以，在房地产项目开发的前期阶段中，针对整个房地产项目，应当开展全面、系统的筹划工作，可以分期进行项目的开发工作，并且在不同的年度完成分期交付业务，这样能够有效避免税收杠杆损失问题的出现，与此同时，针对企业所得税的缴纳时间方面，还可以开展与之相对应的递延工作，促使项目整体的资金流处于良性循环情况之中，为房地产企业相关经营与管理工作的顺利开展，创造良好条件。 （三）销售活动搭赠礼品的纳税筹划 在进行有关销售推广活动的过程中，项目通常会通过赠送客户家具、家电、小汽车等物品，开展有关的促销活动。在具体的实务活动中，赠送实物礼品会与代扣代缴客户的个人所得税存在联系，然而，一般情况下，开发商负责承担客户的个人所得税，这样开发商就单纯增加了礼品价值的20%的税收负担。同样可以利用税收筹划工作，促使该业务得以避免，可以安排专业的广告企划公司或者销售代理公司，开展相关的销售活动的启发工作，由广告企划公司或者销售代理公司将有关礼品赠送给业主，在推广宣传的活动服务费用中，应当将礼品的价值包含进来，这样房地产企业就会将相关费用转变成业务宣传费进行承担，以免直接赠送客户礼品，而产生相应的代缴个人所得税的负担。 五、结语 房地产企业的所得税筹划属于财务管理活动的范畴，具备非常突出的实践性和综合性，与多个层面的知识点存在着一定的联系。这就要求，企业的财务管理人员应当通过相关的财务管理模式，对企业所需要的知识与信息进行获取，在此基础上，开展科学高效的判断工作。在解决相关问题的过程中，房地产企业应当立足整体视角，对市场经济的发展规律进行掌握，适应环境的整体变化情况，在符合相关税收体系的前提条件下，实现税收负担的减少。（作者单位：广州南恒房地产开发有限责任公司） |
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