房地产开发成本费用构成及其控制策略

    刘奇辉

    摘 要：随着社会经济的迅速发展，带动了房地产的发展。与此同时，房地产也面临着激烈的市场竞争，成本控制是房地产的核心组成部分，成本的开发管理对其生存发展具有直接影响。所以，企业管理者要在成本管理上实施经济效益、社会效益的统筹发展，提升企业的核心竞争力。接下来，本文就房地产开发成本费用构成及其控制策略，展开具体探索。

    关键词：房地产开发 ?成本控制 ?策略

    随着社会经济的可持续发展，各种新型产业蜂拥而至。在改革开放之后，房地产业在国民经济增长过程中占据重要地位，在某种意义上推动了我国社会经济的可持续发展。但是在房地产业发展过程中存在很多问题，对人们正常生活造成严重威胁。接下来，本文就房地产成本构成出来，具体分析其控制策略，为其营造良好的市场环境，实现国民经济可持续发展。

    一、房地产开发成本费用构成

    开发成本包含土地征用、拆迁补偿费、建筑安装工程费、公共配套设施费等。土地征用、拆迁补偿费，包含耕地占用税、安置动迁用房支出、土地征用税等。前期工程费，包含绘画、设计、测绘、水文、勘察等费用。建筑安装工程费，通过自营手段支付给承包单位的建筑安装工程费等。基础设施费用包括，小区内供电、供水、排洪、环卫等费用。要想计算房地产开发企业产品的完全成本、管理费用、财务费用等，由于其是经营期间的费用开支，与开发工程量的关系并不大，如果将这期间产生的费用算到开发产品成本，就会增加开发成本，造成企业亏空，难以真实反映企业的经营情况。将期间费用计入开发产品成本，会增加相应的核算工作量，不利于企业开发单位的成本水平、成本管理责任的划分。

    企业要对市场信息进行大量收集，房地产价格主要是由环境配套、市场竞争力、土地價格、户型、市场购买力等因素决定的。在项目方案设计、产品预算过程中，企业要统筹考虑这些因素，根据市场中的价格因素，对项目的目标成本进行科学预测，将成本费用、开发成本进行分阶段控制。在科学划分成本项目的重要前提下，对目标成本、目标利润进行科学控制。要向设计人员提供科学的设计资料以及技术经济指标，对工程建设成本范围、质量、项目开发的定位进行明确，要统筹发展户型、环境配套、功能、结构设计等内容，确保工程质量，将开发成本降到最低。

    二、我国房地产成本控制中存在的问题

    （一）开发前期成本控制意识不强

    在项目的成本控制中，决策阶段发挥着重要作用，直接影响着成本控制的效果。许多房产企业特别重视施工阶段的成本管理，忽略了前期设计过程的成本控制。与此同时，在房产企业的发展中，缺少设计阶段成本控制的相关制度，造成难以使用科学的应用策略。这容易引发权责不明确、利益划分难的情况，使相关人员削减了成本控制的工作积极性。由于企业的设计人员预算意识比较薄弱，不了解市场建材价格，这使其难以制定出有效的预测方案。

    （二）项目建设阶段成本控制机制不健全

    因为房地产项目建设周期比较长，在建设过程中会出现停工等现象，会增加相应的建设成本。与此同时，因为我国许多房地产企业在管理制度方面不够完善，可能会造成权责界限不清的问题。由于企业重视建设成本，忽略了项目变更方面的成本控制。这些是造成房地产项目施工阶段的支出超出预算、成本难以控制的关键因素。

    （三）缺乏规范的成本控制体系

    如今，在我国房地产企业内部缺少规范的成本控制体系，在实际过程中的成本控制缺少全面性，在责任考核机制方面的不健全。虽然许多企业已经意识到成本控制的重要性，也成立了专门负责成本控制的部分，由于缺少规范化的成本控制体系，造成企业的成本控制水平难以有效提升。

    三、控制策略

    （一）实施正确的策划设计

    房地产企业要科学设计企业的成本控制。在项目开发过程中若出现频繁变更，会造成项目造价成本不断增加。所以，在项目的开发过程中，必须要求设计方做出科学的设计概算，实现限额设计的精准性，要与设计人员加强沟通，实现限额工作的最优化。房地产在审核图纸的过程中，要力求严谨。在设计出图后，要对其实施严格沟通，减少设计变更的出现。最后，要选择科学的策划营销手段。在项目推广过程中，企业要在广告策划、销售推广等，对费用进行合理分配。要充分发挥交通配套等优势，创建科学的预算制度，对日常销售支出进行科学分配。

    （二）对招标制度进行严格规范

    在实际工作中，要对各个指标进行科学分析，将工程标底控制在合理的水平，反复研究招标过程中出现的费用条款。在招标过程中，要贯彻公平、公正的过程。通过市场竞争选择资质、技术实力等方面最优化的施工单位，严格履行合同。按照甲乙双方的权责义务，在承包合同中明确指出。为了避免双方权益受到侵害，我们要在费用结算过程中，进行明确约束，防止项目决算过程中产生纠纷。

    （三）强化施工管理工作

    在项目的施工过程中，企业要注重施工过程进行科学管理。第一，要认真了解人工、设备的市场价格、材料等情况。特别是在材料以及设备在施工过程中具有重要意义，所以，房产企业要关注材料、设备在市场上的价格变化，对两者的性价比进行客观评价，这是实施成本控制的关键。除此之外，要在现场实施管理过程中，对其设计变更进行严格控制，防止由于反复修改设计导致的成本浪费，强化工程签证的科学管理。企业的专业技术人员，要对图纸进行调整，减少费用的产生。随着项目工程的不断深入，要对工程账目实施定期审核，进行及时反馈，有效调整项目，减少企业经营中的不必要损失。

    综上所述，对房产项目实施成本管理控制，牵涉的环节比较复杂。房产企业要做好项目管理、成本控制等方面的工作，要树立科学的成本意识，在项目开发过程中要做好管理控制工作，创建科学的成本运行体系，提升其在市场竞争中的核心竞争力，增加其经济效益以及社会效益，实现国民经济的可持续发展。

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