我国房地产抵押登记相关法律问题研究
摘 要 在我国的不动产抵押类型分类中，房地产抵押是非常重要的一种类型。房地产在民事抵押过程中，经常被作为抵押物。因此在房地产抵押过程中经常会出现登记方面的法律问题，在登记过程中存在许多法律上的争议，这些争议也亟待我们去认真的进行研究。我们主要研究的是在房地产登记的过程中相对应的法律效力以及法律属性的问题，房地产抵押登记与当事人的利益关系密切相关，能够有效保障抵押人或者是抵押权人的相关利益，认真研究房地产抵押登记的相关法律问题，能够对于我国抵押法律行为的规范性做出相应的贡献，有效的促进了抵押市场的规范化合理化运行，促进了经济的相关发展，因此具有十分重要的经济效益以及社会价值。本文主要根据作者多年的民商法的社会实践，同时又根据我国出台的担保法以及合同法等法律文件，对于在房地产抵押登记过程中所存在的法律问题以及纠纷争议进行了相应的阐述，希望给相关法律研究人员以借鉴和参考。
关键词 房地产 抵押登记 法律问题
作者简介：王凌翔，浙江海泰律师事务所，四级律师，研究方向：诉讼法。
中图分类号：D923.2 文献标识码：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2018.06.143
一、前言
随着我国社会主义市场经济体制的不断改革和完善，抵押市场正在逐渐活跃，房地产这种抵押物品已经广泛进入到流通市场以及抵押的市场，是非常重要的一种不动产的抵押类型，在不动产抵押中占据非常大的比例。在进行房地产抵押的过程中，我们要进行房地产的抵押登记，这种抵押登记从法律意义上来讲是一种对于物权的明示，能够对于物权起到公示公信的作用。我们可以通过房地产的抵押登记，对于在房地产抵押法律行为中，抵押人以及抵押权人的相关权利和义务进行界定，同时能够对于外观形成一定的权利，这样就能够在抵押行为过程中保护双方当事人的有效权益。对于我国在房地产抵押登记过程中所产生的法律问题我们主要参照我国物权法以及担保法等法律，但是在法律实践的过程中仍然存在诸多的问题，需要我们继续深入的进行讨论。
二、有关房地产抵押登记的相关概念
房地产抵押登记就是在对于房地产进行抵押时，根据抵押人的申请，政府相关部门对于房地产抵押的相关情况进行登记。在登记的过程中我们要收集抵押人的姓名、抵押房产的现实情况、进行担保的数额、抵押房地产的时间进行房地产抵押登记，这是一种法律行为，也是各国通用的做法。进行房地产的抵押登记主要的作用是形成抵押权人的权利外观，同时对于善意第三人的权益进行保护。如果在债权人不能够行使偿还债务的义务时，那么抵押的房地产就可以进行优先的受偿，抵押权得以实现。根据我国现行的物权法以及担保法等法律规定，进行房地产的抵押登记时，需要进行抵押登记，如果没有经过抵押登记，虽然签订的合同生效，但是抵押权并不能够得到生效。如果房地产没有经过抵押登记，那么债权人就不能够将房地产抵押权实现，只能采用违约形式来追究抵押人的相关责任。
房地产抵押登记在形式来说是一种物权的公示，进行房地产抵押登记最大的作用是能够保护善意第三人的相关权益，通过对于房地产抵押的公示作用，能够让善意第三人在履行法定义务的过程中保护自己的合法权益不受他人损害，房地产的抵押权人能够在抵押人不能够履行债务的情况下，从抵押的房地产中得到优先受偿的权利。
从各种角度上来看设立房地产抵押登记的目的就是为了对于相应的经济秩序进行保护，同时基于善意第三人的相关权益，进行保障。
我们要使得房地产抵押登记发生法律效果，必须要对于法定的程序进行完备，只有满足法律完备的条件才能够在相当范围内获得相应权利。
在社会大众来看，房地产属于比较贵重的不动产物品，对于这种不动产需要经过法律的特殊程序，才能够对于交易双方的当事人权益进行保护。因此在我国法律中，如果要实现房地产的抵押权房地产，必须要经过抵押登记，这样才能够保障房地产交易中的公平与公正。
三、在房地产抵押登记法律行为实施中所存在的相关问题
（一）可能会出现多重抵押的问题
作者经过多年的法律实践，经常在案件中出现房地产多重抵押的相关问题。如果遇到房地产沟通抵押的问题，那么我们就可以对于房地产的抵押登记进行审核，如果没有经过房地产抵押登记，就没有相应的抵押权，虽然抵押合同有效但是只有获得抵押登记的抵押权人才能够获得房屋的抵押权，他这种权利获得的日期是从登记日之日开始。
（二）现实情况中抵押权登记手续较为繁琐
在进行房地产权抵押登记的法律实践过程中，经常会出现抵押权登记手续较为繁琐的现象。押权登记主要是对目前进行公示，形成对于抵押权人的权利外观，有助于保障房地产交易过程中善意第三方的相对交易安全。在抵押权登记的过程中，经常会出现手续较为繁琐的现象，那么就违背了法律价值中的效率，因此必须对于抵押权登记手续进行简化，这样才能够达到提高法律效率的目的。
对于在我国房地产抵押权登记过程中产生的法律问题究其原因，我们可以主要分为以下三个方面：
第一，房地产抵押部门为了获得更高的效益，对于抵押的范围进行限定，有时候会采用行政强制的命令，对于抵押行为必须要经过部门进行登记办理，对于在抵押登记的过程中所收取的相关费用并没有一定的明确规定，也无法了解相应的执行标准。由于我国对于房地产抵押权登记的过程中，并没有制定一定的收费标准，因此相关部门都自行设定相关的收費标准，因此就大大增加了在房地产抵押登记的过程中收费的比例，减小了进行抵押的相关不动产的价值，有时候受到了规定的弹性化影响，对于抵押登记并没有做到法律中的明示或者是其他应该履行的义务，这种抵押的方式不能够有效保障交易双方的利益，也不能够明确对于双方各个部门之间的权力和职责的划分，有时候也会导致房地产抵押登记无效的情况。
第二，对于我国的抵押相关法规没有进行一定的了解。因此在进行抵押的过程中，有时候会出现法律漏洞，导致抵押登记失效。
第三，在进行抵押审理的过程中，有时有些法院相应的判决以及裁定出现了不一致的情况。对于同一类案件的裁决并不一致，因此会导致抵押人以及银行在抵押过程中会出现相当程度的混乱情形。基于以上原因导致我国在进行房地产抵押登记的过程中会出现诸多的相应问题，影响了房地产抵押的顺利展开，因此有必要对其进行相关的解决。
四、对于在房地产抵押登记过程中策略的优化方针
（一）应该建立健全房地产的抵押体系
我们要想保证交易双方在房地产抵押过程中权利的一致性，必须要通过建立统一的房地产抵押体系来实现。现在我们进行改革的趋势是建立一个统一的房地产抵押登记的系统，通过这个系统来对于房地产抵押登记的行为进行规范。这样就可以实现房地产抵押权在全国范围内进行有效的流转，规范了房地产抵押市场，对于房地产抵押权的推动也有一定的促进作用。根据我国现有的法律规定，进行房地产抵押登记时，我们需要在县级以上的房屋管理部门进行登记。由于在长期的一段时间内，我国对于房地产抵押权并没有形成全国联网的形式，因此房地产抵押权并没有在全国范围内进行流转，这就导致了双重抵押等等不合理的现象。目前我国正在全力开展房地产抵押权的全国联网工作，在全国进行房产抵押登记系统的实现，这样就能够充分保障房地产抵押权双方的利益。
（二）需要对于房地产抵押权的审查方式进行规范
我们在房地产抵押权进行审查的过程中，需要采取多种的审查模式，同时要与抵押市场进行接轨，对于房地产市场进行相应的调查工作，有些国家采取的是实质性的审查模式，有些国家是采取形式上的审查模式。我们主要根据我国市场发展的特点以及特殊的国情，推荐采用形式审查的模式，然后实质审查的模式作为辅助对于房地产抵押进行一定范围的审查。这样就可以对于市场中的抵押行为进行规范，保障经济的秩序，也能够实现合同法中双方意思自治的相关原则，保障交易双方的权益实现，比较符合民商法的实际本质。
（三）在进行房地产抵押登记的过程中房地产的抵押期限
我们在进行房地产交易的过程中，需要对房地产的抵押期限进行明确，在进行房地产抵押期限的确定中不应该和诉讼的时效期限等同，同时也不能够直接套用相应的法律权限。从法律本质上来讲，房地产的抵押登记并不是一种权力状态，在实际上更接近于事实上的一种状态。根据我国现行担保法的相关规定，房地产的登记机关在进行房地产抵押办理登记时，需要从法律角度对于房地产的抵押设定登记期限，从而进行相应的限制，这样就能够给房地产抵押提供一个明确的界限，并且在这个间隙界限之内提供相应的法律，这样既能够保障房地产所有人的抵押权以及保障交易双方经济利益的实现。
五、结语
在不动产抵押领域中，房地产是一种非常重要的抵押类型，房地产权抵押用于保障经济活动的顺畅运行以及规范运行，因此这种活动具有十分深远的意义。在进行房地产抵押的过程中，需要进行房地产抵押登记，进行房地产抵押登记的目的主要是对于房地产的物权进行明示，同时也能够通过这种事实状态来保障善意第三人以及房地产交易过程中双方当事人的有效的权利，同时也是进行抵押登記生效的主要条件。在我国社会主义特色的法律体系之下，对于房地产权的抵押范围需要进行明确，对于在房地产抵押过程中双方当事人的权利和义务进行相应的规范，这对于促进我国抵押市场的规范性具有非常重要的意义。随着我国抵押市场的逐步市场化改革和推进，必将还会出现诸多的抵押模式以及方式，抵押市场逐渐会出现新的形式以及特点，我们需要对于房地产抵押登记进行多方面的法律研究，加强对于立法的研讨程度，这样才能够使得房地产抵押市场变得更加的规范，有助于我国房地产抵押市场的规范化运行。
参考文献：
[1]王磊.未办理房地产抵押登记典当合同无效之辩驳.今日湖北（中旬刊）.2015（2）.
[2]范小华.未办抵押登记的房地产抵押合同相关问题研究.中国房地产（综合版）.2015（1）.
[3]邝平英.我国房地产抵押登记相关法律问题研究.经济视野.2014（11）.
[4]陈亚菁.不同类型之债与房地产抵押登记.中国房地产.2013.
关键词 房地产 抵押登记 法律问题
作者简介：王凌翔，浙江海泰律师事务所，四级律师，研究方向：诉讼法。
中图分类号：D923.2 文献标识码：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2018.06.143
一、前言
随着我国社会主义市场经济体制的不断改革和完善，抵押市场正在逐渐活跃，房地产这种抵押物品已经广泛进入到流通市场以及抵押的市场，是非常重要的一种不动产的抵押类型，在不动产抵押中占据非常大的比例。在进行房地产抵押的过程中，我们要进行房地产的抵押登记，这种抵押登记从法律意义上来讲是一种对于物权的明示，能够对于物权起到公示公信的作用。我们可以通过房地产的抵押登记，对于在房地产抵押法律行为中，抵押人以及抵押权人的相关权利和义务进行界定，同时能够对于外观形成一定的权利，这样就能够在抵押行为过程中保护双方当事人的有效权益。对于我国在房地产抵押登记过程中所产生的法律问题我们主要参照我国物权法以及担保法等法律，但是在法律实践的过程中仍然存在诸多的问题，需要我们继续深入的进行讨论。
二、有关房地产抵押登记的相关概念
房地产抵押登记就是在对于房地产进行抵押时，根据抵押人的申请，政府相关部门对于房地产抵押的相关情况进行登记。在登记的过程中我们要收集抵押人的姓名、抵押房产的现实情况、进行担保的数额、抵押房地产的时间进行房地产抵押登记，这是一种法律行为，也是各国通用的做法。进行房地产的抵押登记主要的作用是形成抵押权人的权利外观，同时对于善意第三人的权益进行保护。如果在债权人不能够行使偿还债务的义务时，那么抵押的房地产就可以进行优先的受偿，抵押权得以实现。根据我国现行的物权法以及担保法等法律规定，进行房地产的抵押登记时，需要进行抵押登记，如果没有经过抵押登记，虽然签订的合同生效，但是抵押权并不能够得到生效。如果房地产没有经过抵押登记，那么债权人就不能够将房地产抵押权实现，只能采用违约形式来追究抵押人的相关责任。
房地产抵押登记在形式来说是一种物权的公示，进行房地产抵押登记最大的作用是能够保护善意第三人的相关权益，通过对于房地产抵押的公示作用，能够让善意第三人在履行法定义务的过程中保护自己的合法权益不受他人损害，房地产的抵押权人能够在抵押人不能够履行债务的情况下，从抵押的房地产中得到优先受偿的权利。
从各种角度上来看设立房地产抵押登记的目的就是为了对于相应的经济秩序进行保护，同时基于善意第三人的相关权益，进行保障。
我们要使得房地产抵押登记发生法律效果，必须要对于法定的程序进行完备，只有满足法律完备的条件才能够在相当范围内获得相应权利。
在社会大众来看，房地产属于比较贵重的不动产物品，对于这种不动产需要经过法律的特殊程序，才能够对于交易双方的当事人权益进行保护。因此在我国法律中，如果要实现房地产的抵押权房地产，必须要经过抵押登记，这样才能够保障房地产交易中的公平与公正。
三、在房地产抵押登记法律行为实施中所存在的相关问题
（一）可能会出现多重抵押的问题
作者经过多年的法律实践，经常在案件中出现房地产多重抵押的相关问题。如果遇到房地产沟通抵押的问题，那么我们就可以对于房地产的抵押登记进行审核，如果没有经过房地产抵押登记，就没有相应的抵押权，虽然抵押合同有效但是只有获得抵押登记的抵押权人才能够获得房屋的抵押权，他这种权利获得的日期是从登记日之日开始。
（二）现实情况中抵押权登记手续较为繁琐
在进行房地产权抵押登记的法律实践过程中，经常会出现抵押权登记手续较为繁琐的现象。押权登记主要是对目前进行公示，形成对于抵押权人的权利外观，有助于保障房地产交易过程中善意第三方的相对交易安全。在抵押权登记的过程中，经常会出现手续较为繁琐的现象，那么就违背了法律价值中的效率，因此必须对于抵押权登记手续进行简化，这样才能够达到提高法律效率的目的。
对于在我国房地产抵押权登记过程中产生的法律问题究其原因，我们可以主要分为以下三个方面：
第一，房地产抵押部门为了获得更高的效益，对于抵押的范围进行限定，有时候会采用行政强制的命令，对于抵押行为必须要经过部门进行登记办理，对于在抵押登记的过程中所收取的相关费用并没有一定的明确规定，也无法了解相应的执行标准。由于我国对于房地产抵押权登记的过程中，并没有制定一定的收费标准，因此相关部门都自行设定相关的收費标准，因此就大大增加了在房地产抵押登记的过程中收费的比例，减小了进行抵押的相关不动产的价值，有时候受到了规定的弹性化影响，对于抵押登记并没有做到法律中的明示或者是其他应该履行的义务，这种抵押的方式不能够有效保障交易双方的利益，也不能够明确对于双方各个部门之间的权力和职责的划分，有时候也会导致房地产抵押登记无效的情况。
第二，对于我国的抵押相关法规没有进行一定的了解。因此在进行抵押的过程中，有时候会出现法律漏洞，导致抵押登记失效。
第三，在进行抵押审理的过程中，有时有些法院相应的判决以及裁定出现了不一致的情况。对于同一类案件的裁决并不一致，因此会导致抵押人以及银行在抵押过程中会出现相当程度的混乱情形。基于以上原因导致我国在进行房地产抵押登记的过程中会出现诸多的相应问题，影响了房地产抵押的顺利展开，因此有必要对其进行相关的解决。
四、对于在房地产抵押登记过程中策略的优化方针
（一）应该建立健全房地产的抵押体系
我们要想保证交易双方在房地产抵押过程中权利的一致性，必须要通过建立统一的房地产抵押体系来实现。现在我们进行改革的趋势是建立一个统一的房地产抵押登记的系统，通过这个系统来对于房地产抵押登记的行为进行规范。这样就可以实现房地产抵押权在全国范围内进行有效的流转，规范了房地产抵押市场，对于房地产抵押权的推动也有一定的促进作用。根据我国现有的法律规定，进行房地产抵押登记时，我们需要在县级以上的房屋管理部门进行登记。由于在长期的一段时间内，我国对于房地产抵押权并没有形成全国联网的形式，因此房地产抵押权并没有在全国范围内进行流转，这就导致了双重抵押等等不合理的现象。目前我国正在全力开展房地产抵押权的全国联网工作，在全国进行房产抵押登记系统的实现，这样就能够充分保障房地产抵押权双方的利益。
（二）需要对于房地产抵押权的审查方式进行规范
我们在房地产抵押权进行审查的过程中，需要采取多种的审查模式，同时要与抵押市场进行接轨，对于房地产市场进行相应的调查工作，有些国家采取的是实质性的审查模式，有些国家是采取形式上的审查模式。我们主要根据我国市场发展的特点以及特殊的国情，推荐采用形式审查的模式，然后实质审查的模式作为辅助对于房地产抵押进行一定范围的审查。这样就可以对于市场中的抵押行为进行规范，保障经济的秩序，也能够实现合同法中双方意思自治的相关原则，保障交易双方的权益实现，比较符合民商法的实际本质。
（三）在进行房地产抵押登记的过程中房地产的抵押期限
我们在进行房地产交易的过程中，需要对房地产的抵押期限进行明确，在进行房地产抵押期限的确定中不应该和诉讼的时效期限等同，同时也不能够直接套用相应的法律权限。从法律本质上来讲，房地产的抵押登记并不是一种权力状态，在实际上更接近于事实上的一种状态。根据我国现行担保法的相关规定，房地产的登记机关在进行房地产抵押办理登记时，需要从法律角度对于房地产的抵押设定登记期限，从而进行相应的限制，这样就能够给房地产抵押提供一个明确的界限，并且在这个间隙界限之内提供相应的法律，这样既能够保障房地产所有人的抵押权以及保障交易双方经济利益的实现。
五、结语
在不动产抵押领域中，房地产是一种非常重要的抵押类型，房地产权抵押用于保障经济活动的顺畅运行以及规范运行，因此这种活动具有十分深远的意义。在进行房地产抵押的过程中，需要进行房地产抵押登记，进行房地产抵押登记的目的主要是对于房地产的物权进行明示，同时也能够通过这种事实状态来保障善意第三人以及房地产交易过程中双方当事人的有效的权利，同时也是进行抵押登記生效的主要条件。在我国社会主义特色的法律体系之下，对于房地产权的抵押范围需要进行明确，对于在房地产抵押过程中双方当事人的权利和义务进行相应的规范，这对于促进我国抵押市场的规范性具有非常重要的意义。随着我国抵押市场的逐步市场化改革和推进，必将还会出现诸多的抵押模式以及方式，抵押市场逐渐会出现新的形式以及特点，我们需要对于房地产抵押登记进行多方面的法律研究，加强对于立法的研讨程度，这样才能够使得房地产抵押市场变得更加的规范，有助于我国房地产抵押市场的规范化运行。
参考文献：
[1]王磊.未办理房地产抵押登记典当合同无效之辩驳.今日湖北（中旬刊）.2015（2）.
[2]范小华.未办抵押登记的房地产抵押合同相关问题研究.中国房地产（综合版）.2015（1）.
[3]邝平英.我国房地产抵押登记相关法律问题研究.经济视野.2014（11）.
[4]陈亚菁.不同类型之债与房地产抵押登记.中国房地产.2013.
