投资性商业地产会计处理方法研究

    摘 要：随着人们生活水平的提高，人们对住房的需求也在不断增加，但是我们国家目前的整体形势是人多地少，不能从根本上满足人们的需求。很多企业为了追求更高的利益，都把目光放在了投资性房地产上，因此企业内部的会计处理工作就显得越来越重要。该文章通过分析一般情况下的投资性房地产会计处理方法，提出了完善投资性房地产会计处理的建议。

    关键词：投资性房地产；会计处理；方法

    投资性房地产其实是指为赚取租金或资本增值，或者是两者兼具的房地产。主要包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物等。这种投资性房地产企业将已经获得土地使用权租赁给有土地需求的人，从而获取一定的利益。

    一、一般情况下投资性房地产会计处理方法

    1.确认和初始计量上的会计处理方法。对于投资性房地产企业来说，最主要的目的就是盈利，而会计处理方式直接关系到企业的利润。就投资性房地产企业来说，关于会计处理的方式大致可以分为三种，一是用金钱购买的方式来获得即将要投资的房产，这时候会计工作人员的工作就是计算出购置房产所需要的准备金数量，以及一些需要扣除的税务费用或者是在购买过程中需要支付的额外费用等，避免因为预算费用不足影响到企业的整个计划。二是企业自有的用以投资性房地产的建筑，这时候会计工作人员需要对即将投资的房地产进行资金试算，计算出建筑从开始施工到施工完成的各个换机中需要用到的全部资金数量，防止因为资金不足影响到施工的进度。三是因为其它原因企业得到的用以投资的房地产，这时候的会计工作人员需要按照会计准则的相关内容对这部分房产进行准确的计算。

    2.后续支出的会计处理。后续支出是指该企业在投资房地产的过程中所需要的费用支出，一部分是计入房产成本的费用支出，例如建筑的装修费用，这是企业为了获得更高的利润而提前支付的费用，这部分费用是计入总成本的；另一部分是不计入总成本的纯费用支出，例如房屋建筑后续的修理维护费用等，这些费用是花费在房屋建筑完成之后的日常管理过程中的，因此不计入总成本。

    3.投资性房地产转换的会计处理方法。投资性房地产企业在计划进行的过程中会遇到很多的突发情况，有的企业也会把自己的自留用地出租给有需要的人，以增加企业的利润，因此面对这些特殊情况的时候，投资性房地产会计处理人员需要根据实际情况进行资本转换。会计工作人员在会计处理的过程中也需要有一定的会计处理模式，例如会计成本模式或者是公允价值模式，在应用这两种模式的时候，对投资性房地产的转换都应该有详细的账目明细记录，另外在公允价值模式下，会计处理人员还要根据企业的实际情况记录企业的亏损盈利情况。

    4.投资性房地产处置的会计处理方法。投资性房地产企业拥有的房产因为某些外部原因出现了严重损毁，企业需要对这些投资性房地产进行处理，例如当发生这种情况的时候投资性房地产企业立即停止对该房产的确认，并且要在会计账目中扣除与该房地产有关的价值及税务款项，这样在账面上剩下的信息就是投资性房地产企业当时的盈利状况。总的来讲，还是需要根据投资性房地产的损毁情况选择合理的会计处理方法进行投资性房地产的处置。

    二、投资性房地产会计处理方法改进的措施

    1.完善房地产市场交易体系，促进房地产市场的发展。住房对居民来说是一种刚性的需求，居民不会因为房价的上涨放弃购买住房，近几年的房价一直有增无减，虽然在国家的干预下稳定了房价，但是目前我国的房地产市场还不够成熟，并没有形成良好的自我约束机制和交易体系，对公允价值模式的使用产生了一定的负面影响。所以我们当下的首要任务就是完善我国的房地产交易市场，建立健全房地产交易体系，这样才能保证公允价值在我国房投资性地产中的应用，促进投资性房地产企业的发展。

    2.对财务会计人员再培训，提高财会人员的整体素质。对于投资性房地产企业来说，财务会计人员管理着整个企业的资金运营，所以财务会计人员一定要有较高的专业素质，只有熟练的掌握了专业技术才能更好的进行会计核算工作。因此投资性房地产企业应该定期组织会计人员参加培训，巩固和强化会计人员的专业技术，财务会计人员只有具备了良好的专业技能和个人素养才能更好的担负起企业财务会计处理工作，保证投资性房地产企业资金的合理运营，促进投资性房地产企业的发展。

    3.完善企业内部的会计制度。投资性房地产要想获得更快更好的发展，还需要完善内部的会计制度，对会计工作的内容和处理方法做出明确的规定，这样才能对会计工作人员的行为进行规范和约束，使投资性房地产会计处理工作向着合理化、有序化的方向发展。

    三、结束语

    总的来说，投资性房地产就是企业在强大的竞争环境下为了寻求发展、创造经济效益的一种竞争手段。新形势下，为了保证投资性房地产行业能更好的适应我国的经济发展形式，财务会计工作人员必须要做好投资性房地产企业内部的会计处理工作。会计工作人员在会计处理的时候可以结合《会计法》的相关内容，根据企业的经济管理模式选择适当的会计处理方法，有针对性的做好投资性房地产企业内部的会计处理处理工作，促进投资性房地产的合理发展。

    参考文献：

    [1]苏永传.投资性房地产的会计处理探究[J].现代商业，2011（12）.

    [2]周天海.关于完善投资性房地产准则的探讨[J].中国总会计师，2010（10）.

    作者简介：史雪华（1968.01- ），女，汉族，江苏溧阳，大专，会计师，财务总监，阳光万恒集团有限公司