刍议不动产继承中的登记安全
摘 要 我国当前阶段已经开始逐步的深入实施强登记主义的不动产登记制度，在这个过程中，不动产的继承安全登记问题是非常重要的，也是最不容忽视的关键所在。在当前现阶段中，一定要积极结合我国的实际情况和历史发展背景来进行进一步的研究，从立法角度上来明确继承不动产的等级安全制度以及程序，从而为不动产的继承安全性提供保障。本文主要对不动产继承中的登记安全进行了分析，希望能为财产安全提供更多的帮助。
关键词 不动产 继承 登记安全
作者简介：张熙悦，郑州大学法学院，研究方向：民商法。
中图分类号：D923.5 文献标识码：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2018.05.100
不动产是重要的财产种类之一，与其他的财产一样，不动产是具有一定自然使用价值和附加价值的。近年来我国已经实施了强制性的不动产等级制度，这对于不动产的继承来说是具有重要意义的。在该项工作开展和实施的过程中会面临着一定的安全问题，对此还需要格外的加以重视，能够认识到不动产继承当中的登记安全重要性，并采取全面的措施进行优化调整，从而达到保障效果。下面将对不动产继承当中的登记安全进行详细的论述和分析。
一、不动产登记安全的意义
不动产是财产当中的重要组成部分之一，主要表示的是一些不能移动或者是移动了就会发生性质上改变或者有损价值的一些财产，例如土地和房产等等。我国在不动产的等级条例当中有所规定：这个条例中包含的不动产，具体值得是树木、房屋建筑、海域以及土地等物。和其它常见财产形式相同，不动产在两个层面对于个体和权利主体有着针对性意义。首先，不动产可以说是财产的自然面向，例如一块土地的大小和土壤的肥沃程度等等，决定了这块土地的自然使用价值。其次，不动产的法律面向，也就是法律体系当中的对于财产的自然属性的确认以及相关的保护等，所以说影响着权利人和相关主体之间的义务和权利关系 。在当今的社会发展时期中，社会主体之间的联系以及互动关系比较显著，在使用和拥有自身财产时基本采取主动方式进行保护，因此在财产的法律面向上体现的并不明显。随着社会的进步和发展，当前阶段人们对于财产的本身属性以及人和人之间的特别关系得到明确，同时财产的法律面向获得了特别关注。所谓法律安全，指的是在合理的法律体系以及范围中，可以获得有效保护，这就是财产价值的主要因素。
如今背景下，许多国家都实施了等级制度，这是为了规范不动产，也就是由国家方面来进行关于不动产的产权保护和各项事宜的归属以及变动。在德国对于不动产的登记是十分严格的，并给予了登记相应的推定力和公信力。当中推定力表示的是只要登记了，那么就能确定真实的权利所在。从法律上来将不动产的登记能得到确认，排除有有效相关证据推翻的情况，登记具有较强公信力，在仅仅拥有权力外观却没有权利的状况下，仍然可以来获得相应的权利。
二、我国不动产继承中的登记安全分析
不动产的集成主要指的是在产权人死亡之后，导致其本身享有的各种不动产的集成和转换引发的不动产变动。对于这种情况，我国物权法中没有实施针对性的等级制度，而是采取了特别处理的方式。在我国法律中包含这样的内容：因为受遗赠或者继承获得物权的情况，在受遗赠和继承开始的时候发生效力。我国物权法中包含这样的内容，享有不动产物权的，在实际处分物权过程中，根据法律要求应该办理登记的，如果没有登记，就不会发生物权效力。这就是说如果继承在物权方面发生了变动，而后进行交易行为，那么仍然需要按照相关的程序和规定来进行进一步的登记处理。这当中所发生的相关安全问题最为根本的原因就是登记中这样规定，出让人必须属于物权的完全享有人，这样可以确保顺利进行交易。和一般的交易相比，在实际的不动产继承中，为了确保登记的安全系数，相应的出让人需要具备物权享有人资格，这样才能有效解决相关问题。主要是因为在继承的过程中是会涉及到一定的客观事实，同时当中也有着感情和民诉的相关内容，需要结合社会实际发展情况和基本情况等来进行综合性的考虑。当中主要问题的相关点为：（1）确定被继承人已经死亡的事实。（2）明确被继承人是否在生前确定过有法律效应的相关遗产处理的内容。（3）对继承人的状况进行明确，包括关系和人数等等。（4）是否具有法律规定的其他可以分得遗产的主体人存在。（5）明确继承人是否具有继承能力和行为等等 。可以从上述的内容当中看出，继承当中所涉及到的问题是十分复杂的。即便不考虑到当中的安全性问题，在正常的社会法律体制环境下也需要来进行必要的不动产登记制度。我国当前阶段并没有完善的统一的不动产继承登记安全制度，在立法层面上不动产登记部门只能通过经验来找寻办法进行解决，当中主要有两种方法：一是继承诉讼，二是继承公证。我国从大的方向上来看，在继承公证当中主要倾向于查明继承事实，这主要是因为我国民事诉讼当中正在逐步的由职权主义向当事人主义方向转换，继承纠纷的解决也应当从明確继承事实的角度出发来进行处理。为了能够达到这样的目的，在公证处需要结合自身的实际情况和特点来进行相应的手段明确，从而达到科学并且合理的继承保护。
三、不动产继承中财产冲突和登记安全的矛盾
在不动产的继承登记当中我们不仅需要看到登记安全的一面，还需要看到当中所存在的另外的社会价值使用的便捷性，在财产权利人在重视财产能获得法律保护的同时，也希望自己对于财产使用能够尽量的便捷化，并且能减少使用当中的成本，这一价值也就是财产效率。在等级安全和财产效率之间并没有完全的冲突所在，大部分的不动产登记和安全都能够在一定程度上提升财产效率。主要是因为等级当中增加的交易成本对于出让方来说是信息公布成本，其节省了受让方的信息收集成本。同时节省的是潜在的诉讼成本费用，从整体上来讲还是整体降低了交易成本的。但在一些特殊的情况下，也的确会形成权利人以及制度价值选择上的矛盾问题。也就是登记安全和财产效率之间不能并行不悖，因此当中将出现各种不同的选择性的问题。当前阶段对于这两者之间的冲突问题可以体现于等级安全成本高和效率低方面。例如我国当前的社会发展是处于一种制度限制状态下的，申请人在继承公证当中需要对此来付出比较高的举证费用和成本费用，这一点整体社会当中都是体现的较为明显的。有人说“房子要过户，那么双方在洽谈了以后只要签署一个承诺函我就给你过户。或者说当你欺诈了别人的权利的时候，可以废除之前所签署的手续，等打完官司以后再来进行相应的修改，可是为什么房管局却要将所有的责任都包揽到自己身上呢，完全是没有必要的。”但事实上这里还需要进行强调，不动产登记安全重要性是不容忽视的。只有你进行了不动产的等级才能促使权利人的收益得到真正的保障，促使其不会受到损失。例如在上海和北京等一线城市当中房价是十分高的，如果出现了虚假证明并将房产进行登记和销售，那么真正的权利人的权益是无法得到根本保障的，当他真正的受到了损失的时候，这样的损失也是无法进行挽回的，这时候的代价将远远的高于登记过程中所造成的成本。美国等西方发达国家当中是有着保险公司的，并且当中信息资料十分的庞大，在决定买保险之前，保险公司将对权利人和所有权进行分析调查，并且会给出相应的建议，对于一些不安全的不动产是不会给予担保的。而一旦进行了不动产的担保，那么当事人则不需要再来担心会自己的财产会被人所剥夺，一旦发生了各种权利追究和赔偿性的问题，会由保险公司方面给予解决，从而达到通过保险制度来解决不动产登记当中的安全性问题的目的。
我国对于这样的问题也应当更加重视，在关于不动产的登记和财产效率方面的问题上，不能片面性的强调当中的内容，而是应当进行进一步的协调，保证在足够的登记安全的情况下才能更好的来进行安全成本的控制以及制度效率问题的控制，保证二者之间能够协调进行，保证不动产继承的安全性。
四、不动产继承中登记安全保障制度的优化思路
从上述的问题当中我们可以看出不动产继承当中的安全问题是不容忽视的，但我国目前为止并没有对此形成相对完善化的安全保障体系，因此才造成了各种各样的问题发生，对于这样的问题当前还需要积极的做好不动产继承当中的安全保障制度优化调整，保证能为不动产的继承安全性提供更加可靠的保障。
首先，当前阶段我国没有在立法层面上确定不动产登记安全保障性制度，因此大部分的不动产登记部门需要依靠自身的经验和条件来寻找办法解决这样的问题，这些办法当中是缺少法律依据的，因此也会在一定程度上受到质疑。以继承公证为例进行分析，在2015年的时候继承公证发生怀疑风潮之前，就已经出现了很多次类似的怀疑事件，严重的影响了不动产继承安全性。
其次，当前阶段缺少统一化的继承信息系统，导致在登记的过程中会出现比较高的成本问题。我国当前阶段在办理各项事宜的时候都需要到各个部门当中去，并没有形成统一化的信息控制系统，同时各个单位之间也没有相应的共享信息渠道，因此在信息的掌握上是比较困难的，要想进一步明确继承的事实真相则会面临两难的境地。要么是以形式主义的方式进行查找，保证能够上交相关信息资料，但并不能保证当中的信息内容的可靠性和真实性。要么就需要挨个部门进行核查，这样的方式既浪费时间，也将导致成本上支出更高。从我国的历史发展当中可以看出，公证单位的人事档案系统建立还是能够起到一定作用的，但随着社会的发展和进步，目前来说这样的系统还是很难达到发展需求，因此积极的建立起统一的、全国性的继承信息统计系统将是十分必要的，从而更好的提升继承信息当中的可靠性和安全性，避免其他的替代者出现。
我国当前阶段所实施的安全保障系统当中是有着一定弊端的，在进行信息查找的过程中需要各个部门来进行逐项的查抄然后才能进行继承诉讼和公证。当中继承诉讼并不是完全意义上的继承确认程序，其在立法上与其他的一般的民事纠纷之间是有着一定区别的，因此还需要将重点放在查明继承事实上，從这个方面来看这并不是一项好的安全的保障方式。而在继承公证方面更是如此，虽然在制度目的是为了能查明继承的实施，但是由于法律上的不健全性而导致在各项工作的开展当中都受到了不良的影响和阻碍。其实有些时候不得不让当事人来进行配合和核查，以便于保证继承的安全性和可靠性。
五、结论
综上所述，在我国的不动产继承安全保障当中，一定要格外的加以重视。一方面要结合国家的实际情况和社会发展情况进行实施，另一方面也要在立法层面基础上来进行不动产继承安全保障制度的建立，从而为不动产的安全保障做出贡献，为社会的和谐发展创造更好的条件。
注释：
董巍.不动产登记错误的防范与救济.产业与科技论坛.2015，（11）.150-160.
高文祥.民事诉讼解决不动产登记交叉问题之构想.广西社会主义学院学报.2011（6）.41.
参考文献：
[1]高文祥.民事诉讼解决不动产登记交叉问题之构想.中共山西省直机关党校学报.2012（1）.
[2]叶飞.不动产登记中的民行交叉问题.法制与社会.2011（32）.
关键词 不动产 继承 登记安全
作者简介：张熙悦，郑州大学法学院，研究方向：民商法。
中图分类号：D923.5 文献标识码：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2018.05.100
不动产是重要的财产种类之一，与其他的财产一样，不动产是具有一定自然使用价值和附加价值的。近年来我国已经实施了强制性的不动产等级制度，这对于不动产的继承来说是具有重要意义的。在该项工作开展和实施的过程中会面临着一定的安全问题，对此还需要格外的加以重视，能够认识到不动产继承当中的登记安全重要性，并采取全面的措施进行优化调整，从而达到保障效果。下面将对不动产继承当中的登记安全进行详细的论述和分析。
一、不动产登记安全的意义
不动产是财产当中的重要组成部分之一，主要表示的是一些不能移动或者是移动了就会发生性质上改变或者有损价值的一些财产，例如土地和房产等等。我国在不动产的等级条例当中有所规定：这个条例中包含的不动产，具体值得是树木、房屋建筑、海域以及土地等物。和其它常见财产形式相同，不动产在两个层面对于个体和权利主体有着针对性意义。首先，不动产可以说是财产的自然面向，例如一块土地的大小和土壤的肥沃程度等等，决定了这块土地的自然使用价值。其次，不动产的法律面向，也就是法律体系当中的对于财产的自然属性的确认以及相关的保护等，所以说影响着权利人和相关主体之间的义务和权利关系 。在当今的社会发展时期中，社会主体之间的联系以及互动关系比较显著，在使用和拥有自身财产时基本采取主动方式进行保护，因此在财产的法律面向上体现的并不明显。随着社会的进步和发展，当前阶段人们对于财产的本身属性以及人和人之间的特别关系得到明确，同时财产的法律面向获得了特别关注。所谓法律安全，指的是在合理的法律体系以及范围中，可以获得有效保护，这就是财产价值的主要因素。
如今背景下，许多国家都实施了等级制度，这是为了规范不动产，也就是由国家方面来进行关于不动产的产权保护和各项事宜的归属以及变动。在德国对于不动产的登记是十分严格的，并给予了登记相应的推定力和公信力。当中推定力表示的是只要登记了，那么就能确定真实的权利所在。从法律上来将不动产的登记能得到确认，排除有有效相关证据推翻的情况，登记具有较强公信力，在仅仅拥有权力外观却没有权利的状况下，仍然可以来获得相应的权利。
二、我国不动产继承中的登记安全分析
不动产的集成主要指的是在产权人死亡之后，导致其本身享有的各种不动产的集成和转换引发的不动产变动。对于这种情况，我国物权法中没有实施针对性的等级制度，而是采取了特别处理的方式。在我国法律中包含这样的内容：因为受遗赠或者继承获得物权的情况，在受遗赠和继承开始的时候发生效力。我国物权法中包含这样的内容，享有不动产物权的，在实际处分物权过程中，根据法律要求应该办理登记的，如果没有登记，就不会发生物权效力。这就是说如果继承在物权方面发生了变动，而后进行交易行为，那么仍然需要按照相关的程序和规定来进行进一步的登记处理。这当中所发生的相关安全问题最为根本的原因就是登记中这样规定，出让人必须属于物权的完全享有人，这样可以确保顺利进行交易。和一般的交易相比，在实际的不动产继承中，为了确保登记的安全系数，相应的出让人需要具备物权享有人资格，这样才能有效解决相关问题。主要是因为在继承的过程中是会涉及到一定的客观事实，同时当中也有着感情和民诉的相关内容，需要结合社会实际发展情况和基本情况等来进行综合性的考虑。当中主要问题的相关点为：（1）确定被继承人已经死亡的事实。（2）明确被继承人是否在生前确定过有法律效应的相关遗产处理的内容。（3）对继承人的状况进行明确，包括关系和人数等等。（4）是否具有法律规定的其他可以分得遗产的主体人存在。（5）明确继承人是否具有继承能力和行为等等 。可以从上述的内容当中看出，继承当中所涉及到的问题是十分复杂的。即便不考虑到当中的安全性问题，在正常的社会法律体制环境下也需要来进行必要的不动产登记制度。我国当前阶段并没有完善的统一的不动产继承登记安全制度，在立法层面上不动产登记部门只能通过经验来找寻办法进行解决，当中主要有两种方法：一是继承诉讼，二是继承公证。我国从大的方向上来看，在继承公证当中主要倾向于查明继承事实，这主要是因为我国民事诉讼当中正在逐步的由职权主义向当事人主义方向转换，继承纠纷的解决也应当从明確继承事实的角度出发来进行处理。为了能够达到这样的目的，在公证处需要结合自身的实际情况和特点来进行相应的手段明确，从而达到科学并且合理的继承保护。
三、不动产继承中财产冲突和登记安全的矛盾
在不动产的继承登记当中我们不仅需要看到登记安全的一面，还需要看到当中所存在的另外的社会价值使用的便捷性，在财产权利人在重视财产能获得法律保护的同时，也希望自己对于财产使用能够尽量的便捷化，并且能减少使用当中的成本，这一价值也就是财产效率。在等级安全和财产效率之间并没有完全的冲突所在，大部分的不动产登记和安全都能够在一定程度上提升财产效率。主要是因为等级当中增加的交易成本对于出让方来说是信息公布成本，其节省了受让方的信息收集成本。同时节省的是潜在的诉讼成本费用，从整体上来讲还是整体降低了交易成本的。但在一些特殊的情况下，也的确会形成权利人以及制度价值选择上的矛盾问题。也就是登记安全和财产效率之间不能并行不悖，因此当中将出现各种不同的选择性的问题。当前阶段对于这两者之间的冲突问题可以体现于等级安全成本高和效率低方面。例如我国当前的社会发展是处于一种制度限制状态下的，申请人在继承公证当中需要对此来付出比较高的举证费用和成本费用，这一点整体社会当中都是体现的较为明显的。有人说“房子要过户，那么双方在洽谈了以后只要签署一个承诺函我就给你过户。或者说当你欺诈了别人的权利的时候，可以废除之前所签署的手续，等打完官司以后再来进行相应的修改，可是为什么房管局却要将所有的责任都包揽到自己身上呢，完全是没有必要的。”但事实上这里还需要进行强调，不动产登记安全重要性是不容忽视的。只有你进行了不动产的等级才能促使权利人的收益得到真正的保障，促使其不会受到损失。例如在上海和北京等一线城市当中房价是十分高的，如果出现了虚假证明并将房产进行登记和销售，那么真正的权利人的权益是无法得到根本保障的，当他真正的受到了损失的时候，这样的损失也是无法进行挽回的，这时候的代价将远远的高于登记过程中所造成的成本。美国等西方发达国家当中是有着保险公司的，并且当中信息资料十分的庞大，在决定买保险之前，保险公司将对权利人和所有权进行分析调查，并且会给出相应的建议，对于一些不安全的不动产是不会给予担保的。而一旦进行了不动产的担保，那么当事人则不需要再来担心会自己的财产会被人所剥夺，一旦发生了各种权利追究和赔偿性的问题，会由保险公司方面给予解决，从而达到通过保险制度来解决不动产登记当中的安全性问题的目的。
我国对于这样的问题也应当更加重视，在关于不动产的登记和财产效率方面的问题上，不能片面性的强调当中的内容，而是应当进行进一步的协调，保证在足够的登记安全的情况下才能更好的来进行安全成本的控制以及制度效率问题的控制，保证二者之间能够协调进行，保证不动产继承的安全性。
四、不动产继承中登记安全保障制度的优化思路
从上述的问题当中我们可以看出不动产继承当中的安全问题是不容忽视的，但我国目前为止并没有对此形成相对完善化的安全保障体系，因此才造成了各种各样的问题发生，对于这样的问题当前还需要积极的做好不动产继承当中的安全保障制度优化调整，保证能为不动产的继承安全性提供更加可靠的保障。
首先，当前阶段我国没有在立法层面上确定不动产登记安全保障性制度，因此大部分的不动产登记部门需要依靠自身的经验和条件来寻找办法解决这样的问题，这些办法当中是缺少法律依据的，因此也会在一定程度上受到质疑。以继承公证为例进行分析，在2015年的时候继承公证发生怀疑风潮之前，就已经出现了很多次类似的怀疑事件，严重的影响了不动产继承安全性。
其次，当前阶段缺少统一化的继承信息系统，导致在登记的过程中会出现比较高的成本问题。我国当前阶段在办理各项事宜的时候都需要到各个部门当中去，并没有形成统一化的信息控制系统，同时各个单位之间也没有相应的共享信息渠道，因此在信息的掌握上是比较困难的，要想进一步明确继承的事实真相则会面临两难的境地。要么是以形式主义的方式进行查找，保证能够上交相关信息资料，但并不能保证当中的信息内容的可靠性和真实性。要么就需要挨个部门进行核查，这样的方式既浪费时间，也将导致成本上支出更高。从我国的历史发展当中可以看出，公证单位的人事档案系统建立还是能够起到一定作用的，但随着社会的发展和进步，目前来说这样的系统还是很难达到发展需求，因此积极的建立起统一的、全国性的继承信息统计系统将是十分必要的，从而更好的提升继承信息当中的可靠性和安全性，避免其他的替代者出现。
我国当前阶段所实施的安全保障系统当中是有着一定弊端的，在进行信息查找的过程中需要各个部门来进行逐项的查抄然后才能进行继承诉讼和公证。当中继承诉讼并不是完全意义上的继承确认程序，其在立法上与其他的一般的民事纠纷之间是有着一定区别的，因此还需要将重点放在查明继承事实上，從这个方面来看这并不是一项好的安全的保障方式。而在继承公证方面更是如此，虽然在制度目的是为了能查明继承的实施，但是由于法律上的不健全性而导致在各项工作的开展当中都受到了不良的影响和阻碍。其实有些时候不得不让当事人来进行配合和核查，以便于保证继承的安全性和可靠性。
五、结论
综上所述，在我国的不动产继承安全保障当中，一定要格外的加以重视。一方面要结合国家的实际情况和社会发展情况进行实施，另一方面也要在立法层面基础上来进行不动产继承安全保障制度的建立，从而为不动产的安全保障做出贡献，为社会的和谐发展创造更好的条件。
注释：
董巍.不动产登记错误的防范与救济.产业与科技论坛.2015，（11）.150-160.
高文祥.民事诉讼解决不动产登记交叉问题之构想.广西社会主义学院学报.2011（6）.41.
参考文献：
[1]高文祥.民事诉讼解决不动产登记交叉问题之构想.中共山西省直机关党校学报.2012（1）.
[2]叶飞.不动产登记中的民行交叉问题.法制与社会.2011（32）.
