新型商业性老年公寓发展路径与对策探究
姜昆 童嘉伟 王子阳 刘濮菘 顾佳浩
摘要：中国老龄化趋势不断加剧，传统养老模式已经显示出其弊端。新时代下，人们思想关键的转变，让以家庭为单位的单一化养老模式逐渐向社会化的多元养老模式过渡，这也是商业性老年公寓出现的契机。近年来，我国对于老年公寓的运行模式和发展路径作出一系列优化和创新，但从总体上看还缺乏系统的理论体系。本文旨在探讨新型商业性老年公寓的发展路径和运营创新，切实保障老年人群的生活质量。
关键词：商业性 老年公寓 发展路径 对策探究
中图分类号：D669.6 文献标识码：A
人口老龄化是所有国家在经济发展过程中需要面临的问题，而我国从20世纪70年代末80年代初就已经具有人口老龄化的势头。由于经济结构和经济发展的因素，人口生育政策的转变推进了人口数量的变化，老年型的人口结构逐渐形成，且有着迅速发展的趋势。我国老龄化形势非常严峻，面对人口老龄化与社会经济发展水平无法匹配的矛盾，有必要探究合理的应对方案。
1 新型商业性老年公寓发展的可行性
1.1 老年公寓的性质
老年公寓就是专门为老年人群打造的老年人社区，无论是基础设施建设还是生活保障方面都相对完善，满足老年人的文化娱乐和生活基本需求。从功能性的角度来看，老年公寓介于一般公寓和老年设施之间，主要的差别在于服务对象的不同，其经营方式为商业性，不等同于养老院机构，不依赖政府部门的资金支持，且服务功能和软硬件设施水平甚至比一般的公寓标准更高。
1.2 老年公寓发展的可行性
从社会需求上来看，我国是目前老年人口数量最多和速度增长最快的国家之一，而老年型社会必然成为未来的社会发展趋势。此时，我国的人口现状必然会体现出养老机构的建设力度不足等问题。此外，经济的快速发展让人们的生活水平不断提升，传统居住观念的改变，让更多老年人更加注重生活质量的提升[1]。特别是一些文化程度高、身体健康具备自理能力的老年人，会更倾向于选择老年公寓。
从政策制度角度来看，国家一直对老年人的养老保障措施高度关注，新农村合作医疗政策、低保政策等，都是社会保障制度的体现。换言之，就是老年人群没有了“后顾之忧”，因此寻求优质的生活环境也成为他们的主要目标。加上政府部门对于商业新老年公寓的政策支持，结合老年人口的基础和社会发展趋势来看，老年公寓发展具有显著的可行性，也能被更多人所接受。
1.3 老年公寓发展的必要性
项目发展的必要性，必然是因为具有良好的市场发展前景和市场潜力。老年人的消费观念已经不再是传统观念下的“节约”，中国庞大的老年群体，也让老年人的消费观念产生了显著的变化。在国家的政策保障之下，他们的生活水平得到了提升，他们更加注重生活质量和精神需求。再加上市场竞争让现代年轻人的压力增大，无论是经商还是留学，城市的“空巢”现象变得更加普遍。所以老年市场是一个潜力巨大的商业市场，养老产业也具有广阔的发展前景。因此，这不仅仅是一种经济投资，更是一种社会性投资，所获取的收益也包括经济效益和社会效益，发展老年公寓是势在必行。
2 新型商业性老年公寓的发展状况和问题
2.1 价格过高
很多老年公寓的基础设施建设，甚至比一般的公寓还要完善，因此，在服务质量出色和设施齐全的背后，必然会涉及到价格问题。价格问题也让很多老年人群在选择时出现了犹豫。以北京市调查的数据为例，在北京地区，约有50%左右的老人每月能承受的费用在1200元左右，25%左右的老人承受的费用在1200～1500元，真正能承受1500元以上的数量只有很小一部分[2]。可见，虽然有国家和政府的制度政策保障，老年公寓的价位问题需要符合广大老年人群的承受能力。
2.2 结构布局问题
结构布局问题一直是公寓建设过程中首先要考虑的问题。但是从目前老年公寓的发展状况来看，问题仍然非常突出。一方面，选址不合理带来的结果就是交通不便。即便现代社会，私家车已经不再是奢侈品，然而选址定在郊区，不利于老年人的出行，也让子女、亲属来探望时耗费额外的时间。另一方面，就是内部结构的设计问题。很多公寓被设计成为高层塔楼，给老年人群提供的活动空间实际上并不多，在选址规划、户型设计等方面没有考虑到特殊性[3]。因为老年公寓的服务对象是老年人，他们的要求和一般人群有明显差异。所以，结构布局问题不利于老年公寓市场的健康发展，也应该成为优先解决的主要矛盾。
2.3 人性化问题
虽然很多老年公寓在环境和设施保障上相对齐全，但是却忽略了老年人的实际精神需求，尤其是对于自由的需求。换言之，很多老年人看重的并不是硬件设置，而是能否具有随性和自由。但现阶段的老年公寓管理模式，并没有做到人性化管理，甚至和医院的管理有相似的地方。此时，老年人的行动受到了限制，他们也会对老年公寓进行抵制，甚至产生不良印象。
3 新型商業性老年公寓运营模式创新方案
3.1 产权制度下的运营模式
面对老龄化问题，很多发达国家采取了“以房养老”模式，即将自己的产权房通过出售或是抵押的方式来获取养老金和养老服务。我们可以理解为，就是将房产的价值体现变现，为他们提供养老资金来源。与一般的按揭不同，这种模式可以看作是“倒按揭”。产权制度下的运营模式，可以成为我国参考的一种手段。而在我国，由于经济能力的差异，要实行这一模式还存在一定的难度，但可以通过资产置换或是合资购买来获取资本[4]。这种模式早在20世纪90年代初期就在西方逐渐出现，而我国近年来也对这种模式给予了高度关注。特别是独生子女政策的出现，让老龄化问题达到了前所未有的高度。例如北京市已经开始使用这一模式，但面临的最大问题还是传统思想的束缚，虽然“以房养老”从本质上看是一种先进的模式，而实际的参与过程中，很多老年人认为这样做会影响自己和子女之间的关系，这也是产权制度推行面临的最大难题。不过任何新政策和新制度的推出都有一个适应的过程，才能让人们去认识和接受。随着未来人们观念的改变，产权制度下的运营模式也必然发挥重要的作用。
3.2 会员制养老公寓
会员制养老公寓，可以理解为一种俱乐部性质下的养老院模式，这种模式的主要特点，在于所有户型单位具有独立的商业房产证，但房产证是归公寓所有的，而老年人可以通过缴纳年费的方式来成为会员，也让开发者们成功地将商业性老年公寓变成了一种产业化模式。以北京“太申祥和山庄”为例，这是中国第一家国际性质的会员制度养老院，其特点在于建筑模式的古典风格，辅以娱乐、健康、医疗等保障体系的養老机构。与此类似的还有上海亲和源老年公寓。这种会员制度的老年公寓，不同于传统意义的养老院和老年公寓，它具备自由化的特点，无论是从环境上还是从格局上都非常适宜老年人群的居住。虽然这种老年公寓的会员费非常高，但会员率仍然保持很高的水平。我们可以总结会员制的特点，在于传统和现代的融合，同时注重环境和文化之间的联系[5]。因此这种运营模式也可以成为我国未来新型商业性老年公寓的发展目标。
3.3 会员制和产权制的优势与劣势
会员制和产权制的老年公寓，从根本上看仍然是为老年人群所服务的，因此对于老年人生活质量的提升和精神归属感都具有显著的作用，对于社会的养老压力也能起到一定的作用。例如产权置换方式对于居住难题起到了控制作用，对于子女养老压力和养老负担也进行了减轻。会员制和产权制的老年公寓在服务和设施上都非常完善，且市场上的房源数量提升，还能带动房屋买卖市场和房屋租赁市场，促进经济的稳定发展。
但我们也要同时认识到其劣势所在。未来的新型商业性老年公寓，在经营模式上要始终保持稳定，一旦出现问题，不仅会影响老年人的基本生活保障，还会影响到老年公寓市场的发展，而损失也必然出现。此时，损失应该由经营机构承担，才能有效地规避可能产生的风险。
新型商业性老年公寓建设是应对我国人口老龄化的重要方向，同时这也是一项社会问题，关系到全社会老年人群的生活质量。但我们也需要认识到，养老服务在我国仍然是一项新型产业，无论是在服务、体系还是技术保障方面，还需要进行不断地探索和实践，并参考借鉴国内外先进的模式和手段，探究符合区域发展的养老服务，加快设施建设，促进养老事业的稳定发展。
参考文献：
[1] 宋华西.我国新型老年公寓发展路径与对策探析[J].鲁东大学学报（哲学社会科学版），2013，30（2）：16- 19.
[2] 李林芝.我国老年公寓社区化发展路径研究[J].企业文化旬刊，2013（4）：181- 182.
[3] 徐建国，王杰，司春莉.廊坊老年公寓发展现状及对策研究[J].今日科苑，2013（14）：119- 119.
[4] 焦若珵.福利多元主义视域下我国民办养老机构的困境以及发展路径探究[J]. 社会科学：引文版，2017（4）：174- 175.
[5] 刘利君，孟令君，赵红岗.民办养老机构发展路径探析——从内蒙古阿斯哈图老年公寓实践经验谈起[J].社会福利，2013（4）：14- 15.
摘要：中国老龄化趋势不断加剧，传统养老模式已经显示出其弊端。新时代下，人们思想关键的转变，让以家庭为单位的单一化养老模式逐渐向社会化的多元养老模式过渡，这也是商业性老年公寓出现的契机。近年来，我国对于老年公寓的运行模式和发展路径作出一系列优化和创新，但从总体上看还缺乏系统的理论体系。本文旨在探讨新型商业性老年公寓的发展路径和运营创新，切实保障老年人群的生活质量。
关键词：商业性 老年公寓 发展路径 对策探究
中图分类号：D669.6 文献标识码：A
人口老龄化是所有国家在经济发展过程中需要面临的问题，而我国从20世纪70年代末80年代初就已经具有人口老龄化的势头。由于经济结构和经济发展的因素，人口生育政策的转变推进了人口数量的变化，老年型的人口结构逐渐形成，且有着迅速发展的趋势。我国老龄化形势非常严峻，面对人口老龄化与社会经济发展水平无法匹配的矛盾，有必要探究合理的应对方案。
1 新型商业性老年公寓发展的可行性
1.1 老年公寓的性质
老年公寓就是专门为老年人群打造的老年人社区，无论是基础设施建设还是生活保障方面都相对完善，满足老年人的文化娱乐和生活基本需求。从功能性的角度来看，老年公寓介于一般公寓和老年设施之间，主要的差别在于服务对象的不同，其经营方式为商业性，不等同于养老院机构，不依赖政府部门的资金支持，且服务功能和软硬件设施水平甚至比一般的公寓标准更高。
1.2 老年公寓发展的可行性
从社会需求上来看，我国是目前老年人口数量最多和速度增长最快的国家之一，而老年型社会必然成为未来的社会发展趋势。此时，我国的人口现状必然会体现出养老机构的建设力度不足等问题。此外，经济的快速发展让人们的生活水平不断提升，传统居住观念的改变，让更多老年人更加注重生活质量的提升[1]。特别是一些文化程度高、身体健康具备自理能力的老年人，会更倾向于选择老年公寓。
从政策制度角度来看，国家一直对老年人的养老保障措施高度关注，新农村合作医疗政策、低保政策等，都是社会保障制度的体现。换言之，就是老年人群没有了“后顾之忧”，因此寻求优质的生活环境也成为他们的主要目标。加上政府部门对于商业新老年公寓的政策支持，结合老年人口的基础和社会发展趋势来看，老年公寓发展具有显著的可行性，也能被更多人所接受。
1.3 老年公寓发展的必要性
项目发展的必要性，必然是因为具有良好的市场发展前景和市场潜力。老年人的消费观念已经不再是传统观念下的“节约”，中国庞大的老年群体，也让老年人的消费观念产生了显著的变化。在国家的政策保障之下，他们的生活水平得到了提升，他们更加注重生活质量和精神需求。再加上市场竞争让现代年轻人的压力增大，无论是经商还是留学，城市的“空巢”现象变得更加普遍。所以老年市场是一个潜力巨大的商业市场，养老产业也具有广阔的发展前景。因此，这不仅仅是一种经济投资，更是一种社会性投资，所获取的收益也包括经济效益和社会效益，发展老年公寓是势在必行。
2 新型商业性老年公寓的发展状况和问题
2.1 价格过高
很多老年公寓的基础设施建设，甚至比一般的公寓还要完善，因此，在服务质量出色和设施齐全的背后，必然会涉及到价格问题。价格问题也让很多老年人群在选择时出现了犹豫。以北京市调查的数据为例，在北京地区，约有50%左右的老人每月能承受的费用在1200元左右，25%左右的老人承受的费用在1200～1500元，真正能承受1500元以上的数量只有很小一部分[2]。可见，虽然有国家和政府的制度政策保障，老年公寓的价位问题需要符合广大老年人群的承受能力。
2.2 结构布局问题
结构布局问题一直是公寓建设过程中首先要考虑的问题。但是从目前老年公寓的发展状况来看，问题仍然非常突出。一方面，选址不合理带来的结果就是交通不便。即便现代社会，私家车已经不再是奢侈品，然而选址定在郊区，不利于老年人的出行，也让子女、亲属来探望时耗费额外的时间。另一方面，就是内部结构的设计问题。很多公寓被设计成为高层塔楼，给老年人群提供的活动空间实际上并不多，在选址规划、户型设计等方面没有考虑到特殊性[3]。因为老年公寓的服务对象是老年人，他们的要求和一般人群有明显差异。所以，结构布局问题不利于老年公寓市场的健康发展，也应该成为优先解决的主要矛盾。
2.3 人性化问题
虽然很多老年公寓在环境和设施保障上相对齐全，但是却忽略了老年人的实际精神需求，尤其是对于自由的需求。换言之，很多老年人看重的并不是硬件设置，而是能否具有随性和自由。但现阶段的老年公寓管理模式，并没有做到人性化管理，甚至和医院的管理有相似的地方。此时，老年人的行动受到了限制，他们也会对老年公寓进行抵制，甚至产生不良印象。
3 新型商業性老年公寓运营模式创新方案
3.1 产权制度下的运营模式
面对老龄化问题，很多发达国家采取了“以房养老”模式，即将自己的产权房通过出售或是抵押的方式来获取养老金和养老服务。我们可以理解为，就是将房产的价值体现变现，为他们提供养老资金来源。与一般的按揭不同，这种模式可以看作是“倒按揭”。产权制度下的运营模式，可以成为我国参考的一种手段。而在我国，由于经济能力的差异，要实行这一模式还存在一定的难度，但可以通过资产置换或是合资购买来获取资本[4]。这种模式早在20世纪90年代初期就在西方逐渐出现，而我国近年来也对这种模式给予了高度关注。特别是独生子女政策的出现，让老龄化问题达到了前所未有的高度。例如北京市已经开始使用这一模式，但面临的最大问题还是传统思想的束缚，虽然“以房养老”从本质上看是一种先进的模式，而实际的参与过程中，很多老年人认为这样做会影响自己和子女之间的关系，这也是产权制度推行面临的最大难题。不过任何新政策和新制度的推出都有一个适应的过程，才能让人们去认识和接受。随着未来人们观念的改变，产权制度下的运营模式也必然发挥重要的作用。
3.2 会员制养老公寓
会员制养老公寓，可以理解为一种俱乐部性质下的养老院模式，这种模式的主要特点，在于所有户型单位具有独立的商业房产证，但房产证是归公寓所有的，而老年人可以通过缴纳年费的方式来成为会员，也让开发者们成功地将商业性老年公寓变成了一种产业化模式。以北京“太申祥和山庄”为例，这是中国第一家国际性质的会员制度养老院，其特点在于建筑模式的古典风格，辅以娱乐、健康、医疗等保障体系的養老机构。与此类似的还有上海亲和源老年公寓。这种会员制度的老年公寓，不同于传统意义的养老院和老年公寓，它具备自由化的特点，无论是从环境上还是从格局上都非常适宜老年人群的居住。虽然这种老年公寓的会员费非常高，但会员率仍然保持很高的水平。我们可以总结会员制的特点，在于传统和现代的融合，同时注重环境和文化之间的联系[5]。因此这种运营模式也可以成为我国未来新型商业性老年公寓的发展目标。
3.3 会员制和产权制的优势与劣势
会员制和产权制的老年公寓，从根本上看仍然是为老年人群所服务的，因此对于老年人生活质量的提升和精神归属感都具有显著的作用，对于社会的养老压力也能起到一定的作用。例如产权置换方式对于居住难题起到了控制作用，对于子女养老压力和养老负担也进行了减轻。会员制和产权制的老年公寓在服务和设施上都非常完善，且市场上的房源数量提升，还能带动房屋买卖市场和房屋租赁市场，促进经济的稳定发展。
但我们也要同时认识到其劣势所在。未来的新型商业性老年公寓，在经营模式上要始终保持稳定，一旦出现问题，不仅会影响老年人的基本生活保障，还会影响到老年公寓市场的发展，而损失也必然出现。此时，损失应该由经营机构承担，才能有效地规避可能产生的风险。
新型商业性老年公寓建设是应对我国人口老龄化的重要方向，同时这也是一项社会问题，关系到全社会老年人群的生活质量。但我们也需要认识到，养老服务在我国仍然是一项新型产业，无论是在服务、体系还是技术保障方面，还需要进行不断地探索和实践，并参考借鉴国内外先进的模式和手段，探究符合区域发展的养老服务，加快设施建设，促进养老事业的稳定发展。
参考文献：
[1] 宋华西.我国新型老年公寓发展路径与对策探析[J].鲁东大学学报（哲学社会科学版），2013，30（2）：16- 19.
[2] 李林芝.我国老年公寓社区化发展路径研究[J].企业文化旬刊，2013（4）：181- 182.
[3] 徐建国，王杰，司春莉.廊坊老年公寓发展现状及对策研究[J].今日科苑，2013（14）：119- 119.
[4] 焦若珵.福利多元主义视域下我国民办养老机构的困境以及发展路径探究[J]. 社会科学：引文版，2017（4）：174- 175.
[5] 刘利君，孟令君，赵红岗.民办养老机构发展路径探析——从内蒙古阿斯哈图老年公寓实践经验谈起[J].社会福利，2013（4）：14- 15.
