城市封闭住宅小区何以开放？
彭忠益++王艳
〔摘要〕在公共利益和私人利益冲突的情况下已建成的城市封闭住宅小区何以开放成为公众近期关注的热点。已有研究表明城市封闭住宅小区的开放宜采用征收路径，在具体的制度和程序设计上政府要保证民主、公平和正义；并有学者注意到政府与业主之间的信息不畅通会影响其结果。从公共选择理论和业主组织发展的现状分析，可知地方政府与业主之间存在信息不对称的现实。运用不完美信息动态博弈探讨地方政府和业主的策略选择如何影响城市封闭住宅小区的开放，结论是：城市封闭住宅小区的开放与地方政府给予业主征收补偿的形式和数量没有直接关系，与政治型政府的不作为有很大关系；且地方政府的强制执行手段对城市封闭住宅小区的开放效果甚微。
〔关键词〕城市封闭住宅小区；地方政府；业主；信息不对称；不完美信息动态博弈
〔中图分类号〕D669.3〔文献标识码〕A〔文章编号〕2095-8048-（2017）02-0099-11
一、问题提出
2016年2月21日《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》（以下简称“《意见》”）发布，引爆舆论。其中最受舆论关注的是“新建住宅要推广街区制，原则上不再建封闭住宅小区；已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化”。《意见》中提到的封闭式小区是指采用全封闭式管理模式，使小区的道路、绿化、公共设施等规划元素的使用独立于城市结构，自成体系，满足小区居民领域感、安全感的需要。〔1〕众所周知，封闭小区最重要的特征是有“墙”的“保护”，这可能与国人一直以来的观念——“墙”与安全、权利、等级、管控、身份、城乡等诸多意涵相关，〔2〕有着密切的关系。但是实践表明，封闭小区的存在助长了犯罪、分割了城市公共设施、阻碍了城市生活脉络，成为城市生活的癌症。〔3〕开放封闭小区形式上是“拆墙政策”，实质上是业主个体利益与城市公共利益的重新分配，其最终目是调节空间矛盾和冲突，让不同阶层共享城市发展的成果，使空间正义得到真正的落实。〔4〕
《意见》作为时隔37年重启的中央城市工作会议配套文件①，自然不是“拍脑袋之举”。然而，英明的决策并不能消除人们的担忧。根据吴晓林对全国的调查显示②，绝大多数人对城市封闭住宅小区的开放表示不支持。那么城市封闭住宅小区何以开放？已有学者从以下两个角度进行了深入分析。一是从路径选择的角度进行探讨。高圣平〔5〕认为封闭住宅小区的开放有两种路径可以选择：一种路径是设立公共地役权③；另一种路径是基于公共利益征收业主共有的地上附着物。由于公共地役权仅存于学说讨论，因此对于封闭住宅小区的开放适合选择征收的办法。二是从政府行为角度进行分析。张鹏〔6〕认为，无论是中央政府还是地方政府，在“破墙开围”制度设计时，一定要通过一系列的程序设计确保相关业主、单位能够参与方案制定、措施设计，以领会政府意图，表达合理诉求，并且在合法权益受到侵害时能够有正当途径予以救济，依法依规处理好各种利益关系。陈杰〔7〕认为，开放已建的城市封闭住宅小区影响众多人的利益，而利益补偿是否足够到位永远有争议，因此，政府在程序上要做到公平透明和没有瑕疵。吴晓林〔8〕认为，街区制的推广越过了意见表达这个环节，使得政策议程与公共议程的关系倒置、决策者与公众沟通不畅，进而损及程序正义。因此，城市封闭小区的开放必须推进理性沟通交往。
已有文献对于城市封闭住宅小区开放路径的选择进行了详细论述，也深入研究了政府在制度和程序设计上应该如何保护业主的切身利益，并关注到了政府与业主之间信息通畅对于城市封闭住宅小区开放的重要性。但是，没有全面深入地分析地方政府和业主之间信息不对称的现实以及对封闭住宅小区开放的影响。文章借鉴高圣平认为征收是目前适合我国城市封闭住宅小区开放的路径的观点，从公共选择理论和我国业主组织发展的现状分析地方政府与业主之间存在信息不对称的现实，运用不完美信息动态博弈探讨地方政府和业主的策略选择将如何影响城市封闭住宅小区的开放。
二、城市封闭住宅小区开放中信息不对称问题
美国政治学家戴维·伊斯顿认为公共政策系统的五大子系统④中最重要的是信息子系统。 〔9〕但是现实决策活动中人们对信息的掌握并不总是那么充分和对称的。〔10〕在我国城市公共政策的运行中，信息不对称问题更是一种普遍存在的客观现象。信息不对称是指各类人员对有关信息的了解是有差异的；掌握信息充分的人员，往往处于比较有利的地位，而掌握信息贫乏的人员，则处于比较不利的地位。它最初来源于经济学，后来由公共选择理论学派将信息不对称引入了政治过程的分析。〔11〕基于公共选择理论以及我国业主组织发展的现状分析，城市封闭住宅小区开放中地方政府和业主之间存在两方面的信息不对称。
①资料来源：《不再建封闭小区 中央城市工作会议时隔37年重启》http：//fj.china.com.cn/2016-02/22/content_16877485.htm。
②吴晓林对全国27个省、市、区进行了1636份有效问卷调查，68.09%的受访者不赞成封闭小区的开放，赞成的比例仅为31.91%。（参见：吴晓林，2016）
③公共地役权是为了公众利益的需要，公众或公共事业部门享有的在相关不动产上施加负担或不利益，权利人负有容忍义务的一种权力。（参见：陈耀东、罗瑞芳，2009；耿卓，2013；肖泽晟，2008；高圣平， 2016）。
④戴维·伊斯顿的政治系统论观点认为公共政策系统包括信息子系统、咨询子系统、决断子系统、执行子系统和监控子系统。（参见：陈振明2003；刘志鹏2011）1.业主的信息不对称
传统意义上人们认为政府产生和存在的目的是提供公共服务、满足公共利益、维护社会公正，公利性是政府的唯一属性。〔12〕〔13〕〔14〕但是，以布坎南为代表的公共选择理论认为，政治领域活动的主体同样遵循“经济人”的假设，追求自身利益最大化，具有自利性，〔15〕即政府除了具有管理公共事务、提供公共服务的属性外，还具有对自身利益追求的属性。〔16〕政府自利性行为隐藏在体现公共性的各种行政行为和政治行为背后，具有极大的隐蔽性，〔17〕使得政策目标群体获取、识别、利用政策信息及其效果存在差异，直接导致信息拥有的不对称性。〔18〕城市封闭住宅小区的逐步开放，地方政府自利性动机的差异必将影响地方政府在城市封闭住宅小区的开放中的策略选择，而业主却很难对地方政府的政策行为进行有效的事前预测、事中观察和事后监督。因此，业主对地方政府行为的判断存在模糊性和不確定性。
2.地方政府的信息不对称
开放城市封闭住宅小区，实现内部道路公共化，从业主的角度来说是‘物权①维护的过程。虽然经过多年发展，我国业主维权已经由个别“单打独斗”走向群体性有组织的行为；且在个体利益可能受到威胁的情况下，大部分业主会选择用“业主共有权益”作为自我保护的主要话语武器。〔19〕
但是，由于目前我国住宅小区业主委员会成立率低、业主组织呈现一盘散沙无组织状态以及业主委员会整合能力低下，使得我国业主维权遭遇重重困境，〔20〕业主共同体组织维护共同体利益的能力没有随着商品房小区业主个体意识的强化而强化。因此，在保护小区共同利益的时候，会出现业主共同体组织的水平比较低下，甚至是出现业主组织内部分化和内讧情况。〔21〕在这种情况下，地方政府很难了解到业主行为背后的真实需求，也就为封闭住宅小区的开放带来新的挑战。此外，街区制政策的推广越过了意见表达这个环节，加剧了政府对业主信息的不了解。
三、地方政府与业主关于封闭住宅小区开放的博弈模型
城市封闭住宅小区的开放是在《宪法》和《物权法》②支撑下政府公共利益的主张与《物权法》③捍卫下业主私人利益的表达之间的博弈。基于地方政府与城市封闭住宅小区业主之间信息不对称的存在，以及地方政府自利动机的不同和业主需求的差异，本文采用不完美信息动态博弈模型〔10〕对城市封闭住宅小区开放中地方政府与业主的行为进行分析。
（一）模型的假设
1.博弈主体为地方政府（主要是市辖区县政府）和城市封闭住宅小区的业主组织④（下文中简称“业主”）。
2.根据地方政府的自利动机的不同与业主需求的差异将地方政府与业主分为不同的类型（后文详述）。
3.地方政府与业主的行动有明显的先后次序，业主的策略集为：{（同意，不同意）；（改变，不改变）；（服从，不服从）}；地方政府的策略集为：{（协商，不协商）；（强制，不强制）}。
①业主维权的动机分为三种：‘物权、‘治权和‘人权，‘物权即业主拥有专有部分的专有权、共有部分的持分权以及成员权，也就是建筑物区分所有权。（吴晓林 2013）
②《宪法》第十条第三款规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给与补偿。”《物权法》第四十二条第一款规定：“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体的土地和单位，跟人的房屋及其他不动产。”
③《物权法》第三十九条规定：所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
④《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》针对的是未来城市规划。社区业主维权已经从个别“单打独斗”逐渐走向群体性有组织的行为（吴晓林，2013）。因此，文章考虑的是与地方政府博弈中业主组织的行为。（二）模型的构建
根据假设以及地方政府与业主之间信息不对称的存在，构建不完美信息动态博弈，博弈分为五个阶段进行。具体内容如下：
第一阶段，当业主被告知自己所在的封闭小区需要被开放时，业主选择“同意”或者“不同意”。如果业主选择“同意”，那么博弈结束；如果业主“不同意”，那么博弈进入到第二个阶段。
第二阶段，地方政府看到业主 “不同意”开放小区后考虑是否与业主进行“协商”。如果地方政府认为没有必要“协商”，那么博弈结束；如果地方政府认为“协商”有利于增加封闭小区开放的可能性，那么博弈进入到第三个阶段。
第三阶段，经过地方政府与业主的“协商”，如果业主“改变”之前的决定，开放自己所在的封闭小区，那么双方博弈结束；如果“协商”的结果仍然不能够满足业主的要求，那么业主会选择 “不改变”，博弈进入到下一个阶段。
第四阶段，针对业主采取“不改变”的策略，地方政府考虑是否采取“强制”①开放小区的措施。如果地方政府选择“不强制”，那么博弈结束；如果地方政府认为选择“强制”有利于自身利益的实现，那么博弈进入到下一个阶段。
第五阶段，也是博弈的最后一个阶段，地方政府选择“强制”开放小区之后，业主可以 “服从”地方政府的政策，也可以“不服从”②地方政府的政策。具体见图1。〔22〕
根据图1构建的地方政府与业主之间的不完美信息动态博弈模型可知，博弈结果有六种可能。具体内容见表1。
表1地方政府（职能型和政治型）和业主（环境型和现实型）的收益
博弈结果地方政府业主职能型政治型环境型现实型R1=（同意）G1g1O4o4R2=（不同意，不协商）G6g4O3o2R3=（不同意，协商，改变）G2g2O5o3R4=（不同意，协商，不改变，不强制）G5g5O2o1R5=（不同意，协商，不改变，强制，服从）G3g3O6o5R6=（不同意，协商，不改变，强制，不服从）G4g6O1o6在我国拆迁和征收中，地方政府由于受到财政动机、职能动机和政治动机的驱动在承担政策运用与具体执行中存在自利性行为。〔23〕由于城市封闭住宅小区的开放是将私人土地使用权收归国有，不涉及到政府出售土地获取财政收入的过程，因此文章只考虑封闭住宅小区开放中地方政府具有职能动机和政治动机两种情况。
①《行政强制法》第五十三条和《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十八条规定，在符合条件的情况下，人民政府可以依法申请人民法院对被征收人强制执行。文章假设地方政府要求开放封闭住宅小区的决定符合公共利益的需要，且补偿过程合理，因此地方政府向法院申请对被征收人强制执行的决定会得到法院的同意，即政府的强制行为是有效的。
②虽然在法院同意地方政府采取强制征收的措施后封闭住宅小区必须开放，但是业主可能会采取聚众围攻、冲击执法人员、投掷石块，甚至是自残等方式来抵抗。
图1地方政府與业主之间的博弈
地方政府在职能动机的驱使下实现自利是指政府除了要尽可能获得经济发展之外，还要尽可能获得政治资源，即可以为政治主体用来影响他人行为的政治手段和政治财富。〔24〕而尽力履行宪法和法律赋予城市地方政府的职责，发展地方经济，改善城市环境，努力为城市居民提供公共物品，并圆满完成上级政府交办的工作任务，成为城市基层政府获得更多政治资源最有效途径。将具有强烈职能动机的地方政府称为职能型政府。根据职能型政府的特征可知，如果业主“同意”开放自己所在的封闭住宅小区，那么职能型政府不采取“强制”措施；如果业主不同意开放自己所在的封闭住宅小区，那么职能型政府会不惜代价采取强制性的措施，来完成上级政府交办的任务。因此，对于职能型政府而言：第一，结果R1、R3和R5都实现了地方政府的目标，但是假设职能型政府希望以最小的成本来实现政策目标，因此职能型政府认为R1>R3>R5。第二，结果R2、R4和R6都表示地方政府的政策目标没有实现，但是职能型政府一定会尽最大的努力实现其政策目标，经过努力后的失败比原封不动要好，因此职能型政府认为结果R6>R4>R2。最后，职能型政府对于博弈结果的排序表示为：R1>R3>R5>R6>R4>R2。
地方政府的政治动机主要表现在对于基层政权稳定性的考量以及良好舆论形象的维护，如果地方政府处理不好公共问题就容易出现冲突，从而带来稳定的压力，并且产生负面舆论。〔25〕因此具有政治动机的地方政府在公共事务的处理中要特别注意稳定和谐问题。文章中将具有强烈政治动机的地方政府称为政治型政府。根据政治型政府的特征可知，政府希望业主开放自己所在的封闭住宅小区，实现自己的政策目标；但是出于稳定和谐考虑的地方政府不一定会采取“强制”措施来实现封闭住宅小区开放的目的。因此，对于政治型政府而言：第一，结果R1、R3、R5均表示地方政府的政策目标实现，但是政治型政府希望能够以最小的成本来实现政策目标，因此政治型政府认为R1>R3>R5。第二，结果R2、R4、R6都表示业主最终不同意开放自己所在的封闭住宅小区，但是政治型政府希望维护地方的稳定与和谐，因此政治型政府认为R2>R4>R6。最后，政治型政府对于博弈结果的排序为：R1>R3>R5>R2>R4>R6。
表2业主类型的划分
业主类型不支持开放的原因第一种类型在乎小区环境变坏居住品质会下降（67.35%）居住安全会下降（90.40%）物业管理水平跟不上（76.5%）第二种类型在乎自己已经支付的用于业主共有但未来将对外开放的资源的建设费用以及自己受损的利益补偿房子价格会下降（11.66%）小区业主已经花钱了（46.28%）第三种类型其他原因一定要有共同的小区（13.45%）不懂这个政策（8.79%）其他原因（5.20%）已有调查表明〔26〕，已购房者中70.40%的人不支持“开放封闭住宅小区”。进一步调查关于“不赞成小区开放的原因”发现：①67.35%的人认为居住品质会下降；②90.40%的人认为居住安全会下降；③11.66%人认为房子价格会下降；④13.45%的人认为一定要有共同的小区；⑤46.28%的人认为小区业主已经花钱了；⑥76.5%的人认为物业管理水平跟不上；⑦8.79%的人认为不懂这个政策；⑧5.20%人则认为是其他的原因。
仔细分析，发现上面的八大原因可以简单归纳为三种类型：第一种类型是在乎小区环境变坏（包括①②⑥），第二种类型是在乎自己已经支付的用于业主共有但未来将对外开放的资源的建设费用以及自己受损的利益的补偿（包括③⑤），第三种类型是其他原因（包括④⑦⑧）。具体见表2。由于第三种类型的比例非常小，而且为了分析的方便，本文中只考虑前面两种类型，更进一步，文章将这两种类型分别定义为环境型业主和现实型业主。具体内容如下：
环境型业主对小区的私密性、公共安全、卫生环境、噪音等方面非常重视。由于封闭住宅小区开放会导致小区环境变差，因此，不管地方政府采取“协商”还是“强制”措施，环境型业主都不愿意开放自己的小区。所以，对于环境型的业主来说：第一，博弈结果R6、R4和R2都表示最后封闭住宅小区没有开放，环境型业主的目标实现。但是假设环境型业主认为结果R6比结果R4和结果R2意义更重要，因为经过“协商”“强制”业主最后获胜，这可以提高将来业主与地方政府谈判的地位。第二，博弈结果R1、R3、R5都表示封闭住宅小区最后开放，环境型业主经过与地方政府的博弈最后目标没有实现。环境型业主认为R1>R3>R5，因为博弈结果R5比R1和R3要耗费更多的时间和精力等成本。简言之，环境型业主对于博弈结果的排序为：R6>R4>R2>R1>R3>R5。
现实型业主更加看重的是已经支付的用于业主共有但未来将对外开放的资源的建设费用以及自己受损的利益补偿，因此如果为了缓解交通拥堵、提升城市温情、集约利用土地，在得到相应的货币补偿或者实物补偿后，他们愿意开放自己所住的封闭住宅小区。因此，對于现实型业主来说：第一，结果R4比R2好，因为结果R4更能体现现实型业主与地方政府博弈中取得的胜利，提高将来与地方政府谈判的地位。第二，结果R3比结果R1好，因为他可以通过“协商”来获得尽可能多的货币或者其他形式的补偿。第三，“强制”不能增加业主的收益，只会给自己带来不必要的麻烦，而且“服从”可以减少损失，所以，现实型业主认为博弈结果R5比R6好。现实型业主对于博弈结果的排序最后为：R4>R2>R3>R1>R5>R6。
由于信息的不对称，博弈中业主不知道地方政府属于哪种类型的政府，地方政府也不知道封闭住宅小区的业主属于哪种类型的业主。假设封闭住宅小区业主估计地方政府为职能型政府的概率为p，地方政府为政治型政府的概率为1-p；地方政府估计封闭住宅小区业主属于环境型业主的概率为q，封闭住宅小区业主属于现实型业主的概率为1-q。引进自然博弈方，在博弈开始之前自然博弈方赋予各个博弈主体相应的概率。具体见图1。
（三）模型的标准化
通过对地方政府和业主的分类和定义，利用反向归纳法来分析业主和地方政府之间关于开放城市封闭住宅小区的不完美信息的动态博弈〔27〕〔28〕〔29〕。如果地方政府是坚定型的政府，那么地方政府愿意不考虑成本采取“协商”和“强制”措施促使业主同意开放封闭住宅小区，也不会希望政策目标不能实现。如果地方政府属于犹豫不决型的政府，那么地方政府不一会采取“强制”措施开放封闭住宅小区。如果业主是环境型的业主，那么其占优策略是“不同意”“不改变”“不服从”。现实型业主认为“协商”可能会获得更多的物质补偿或更多其他形式的补偿，因此开始肯定会选择“不同意”的策略。考虑各个博弈方的占优策略后，地方政府与业主的策略集可以表示如下：
地方政府：
（协商/强制，协商/强制）=（DF，DF）
（协商/强制，不协商/强制）=（DF，-DF）
（协商/强制，协商/不强制）=（DF，D-F）
（协商/强制，不协商/不强制）=（DF，-D-F）
业主：
（不同意/不改變/不服从，不同意/改变/服从）=（-A-C-S，-ACS）
（不同意/不改变/不服从，不同意/改变/不服从）=（-A-C-S，-AC-S）
（不同意/不改变/不服从，不同意/不改变/服从）=（-A-C-S，-A-CS）
（不同意/不改变/不服从，不同意/不改变/不服从）=（-A-C-S，-A-C-S）
对于地方政府的策略集而言，括号的前面部分表示职能型政府的策略，括号的后面部分表示政治型政府的策略；对于业主的策略集而言，括号的前面部分表示环境型业主的策略，括号的后面部分表示现实型业主的策略。利用地方政府和业主的权变策略来构建一个与图1等价的标准形式的博弈（见表3）。
表3中，每个表示收益的单元格都有两行，第一行表示业主获得的收益，第二行表示地方政府采取相应获得的收益。例如，业主选择策略集（DF，DF），地方政府选择策略集（-A-C-S，-ACS），那么博弈的结果有四种可能：第一，如果地方政府是职能型政府（概率为p），业主是环境型业主（概率为q）；那么博弈的结果是地方政府选择“强制”，业主 “不服从”。此时，地方政府的收益为G4，业主的收益为O1。第二，如果地方政府为职能型政府（概率为p），业主为现实型业主（概率为1-q）；那么博弈的结果是业主选择“改变”。此时，业主的收益为o3，地方政府的收益为G2。第三，如果地方政府是政治型政府（概率为1-p），业主是环境型业主（概率为q）；那么博弈的结果是政府选“强制”，业主选择“不服从”。此时，地方政府的收益为g6，业主的收益为O1。第四，如果地方政府是政治型政府（概率为1-p），业主是现实型业主（概率为1-q）；那么博弈的结果是业主选择“改变”。此时业主的收益为o3，地方政府的收益为g2。根据四种可能的结果，可以
表3缩减后等价形式的博弈
（职能型政府，政治型政府）（环境型业主，现实型业主）（-A-C-S，-ACS）（-A-C-S，-AC-S）（-A-C-S，-A-CS）（-A-C-S，-A-C-S）（DF，DF）pqO1+p（1-q）o3+（1-p）qO1+（1-p）（1-q）o3
pqG4+p（1-q）G2+（1-p）qg6+（1-p）（1-q）g2pqO1+p（1-q）o3+（1-p）qO1+（1-p）（1-q）o3
pqG4+p（1-q）G2+（1-p）qg6+（1-p）（1-q）g2pqO1+p（1-q）o5+（1-p）qO1+（1-p）（1-q）o5
pqG4+p（1-q）G3+（1-p）qg6+（1-p）（1-q）g3pqO1+p（1-q）o6+（1-p）qO1+（1-p）（1-q）o6
pqG4+p（1-q）G4+（1-p）qg6+（1-p）（1-q）g6（DF，-DF）pqO1+p（1-q）o2+（1-p）qO3+（1-p）（1-q）o2
pqG4+p（1-q）G6+（1-p）qg4+（1-p）（1-q）g4pqO1+p（1-q）o2+（1-p）qO1+（1-p）（1-q）o2
pqG4+p（1-q）G6+（1-p）qg6+（1-p）（1-q）g4pqO1+p（1-q）o5+（1-p）qO3+（1-p）（1-q）o2
pqG4+p（1-q）G3+（1-p）qg4+（1-p）（1-q）g4pqO1+p（1-q）o6+（1-p）qO3+（1-p）（1-q）o2
pqG4+p（1-q）G4+（1-p）qg4+（1-p）（1-q）g4（DF，D-F）pqO1+p（1-q）o3+（1-p）qO2+（1-p）（1-q）o3
pqG4+p（1-q）G2+（1-p）qg5+（1-p）（1-q）g2pqO1+p（1-q）o3+（1-p）qO2+（1-p）（1-q）o3
pqG4+p（1-q）G2+（1-p）qg5+（1-p）（1-q）g2pqO1+p（1-q）o5+（1-p）qO2+（1-p）（1-q）o1
pqG4+p（1-q）G3+（1-p）qg5+（1-p）（1-q）g5pqO1+p（1-q）o6+（1-p）qO2+（1-p）（1-q）o1
pqG4+p（1-q）G4+（1-p）qg5+（1-p）（1-q）g5（DF，-D-F）pqO1+p（1-q）o3+（1-p）qO3+（1-p）（1-q）o2
pqG4+p（1-q）G2+（1-p）qg4+（1-p）（1-q）g4pqO1+p（1-q）o3+（1-p）qO3+（1-p）（1-q）o2
pqG4+p（1-q）G2+（1-p）qg4+（1-p）（1-q）g4pqO1+p（1-q）o5+（1-p）qO3+（1-p）（1-q）o2
pqG4+p（1-q）G3+（1-p）qg4+（1-p）（1-q）g4pqO1+p（1-q）o6+（1-p）qO3+（1-p）（1-q）o2
pqG4+p（1-q）G4+（1-p）qg4+（1-p）（1-q）g4計算出业主的预期收益为：pqO1+p（1-q）o3+（1-p）qO1+（1-p）（1-q）o3；地方政府的预期收益为：pqG4+p（1-q）G2+（1-p）qg6+（1-p）（1-q）g2。
（四）模型的求解
根据前面对于地方政府和业主收益的排序以及表2中显示的收益情况，可知在这个博弈中可能存在的纳什均衡有四个，如下：
（DF，D-F ；-A-C-S，-ACS）=（协商/强制，协商/不强制；不同意/不改变/不服从，不同意/改变/服从）
（DF，D-F ；-A-C-S，-AC-S）=（协商/不强制，协商/不强制；不同意/不改变/不服从，不同意/改变/服从）
（DF，-D-F ；-A-C-S，-ACS）=（协商/强制，不协商/不强制；不同意/不改变/不服从，不同意/改变/服从）
（DF，-D-F ；-A-C-S，-AC-S）=（协商/强制，不协商/不强制；不同意/不改变/不服从，不同意/改变/不服从）
如果策略集（DF， D-F ；-A-C-S，-ACS）和（DF， D-F ；-A-C-S，-AC-S）要成为纳什均衡策略，则必须满足以下弱不等式：
pqO1+p（1-q）o3+（1-p）qO2+（1-p）（1-q）o3≥pqO1+p（1-q）o5+（1-p）qO2+（1-p）（1-q）o1 （1）
pqG4+p（1-q）G2+（1-p）qg5+（1-p）（1-q）g2≥pqG4+p（1-q）G2+（1-p）qg4+（1-p）（1-q）g4 （2）
即：
P（o1-o5）≥o1-o3 （3）
（1-q）（g2-g4）≥q（g4-g5） （4）
从不等式（3）可知，在其他条件保持不变的情况下，以下几种情况的出现，现实型业主会采取“不同意”“改变”“服从”政策：第一，地方政府很可能是职能型政府，即p的取值很高。第二，业主“服从”地方政府采取的“强制”策略给业主带来的收益很小，即o5的取值很小。第三，与地方政府“协商”后“改变”使业主获得的收益非常高，即o3的取值非常大。第四，o1-o5的取值很大，即地方政府采取“不强制”措施给业主带来的收益远远大于“强制”后的“服从”策略。第五，o1-o3的取值很小，即“协商”后的“改变”给现实型业主带来的收益不比“不改变”“不强制”带来的收益少很多。
从不等式（4）可知，在其他条件保持不变的情况下，当下列条件满足时，政治型政府很可能会采取“协商”“不强制”的策略：第一，地方政府判断业主很可能是现实型业主，即q的取值很小。第二，g2的取值很大，即经过“协商”使业主选择“改变”会给政府带来很大的收益。第三，g5的取值很大，即 “不强制”给政府带来很大的收益。第四，g2-g4的值很大，即对于地方政府而言通过“协商”使业主“改变”的收益远远大于“不改变”“不强制”的收益。第五，g4-g5的值很小，即对于地方政府而言“不强制”带来的收益与“强制”后使业主“服从”带来的收益差不多。
当不等式（2）反过来的时候，（DF， -D-F ；-A-C-S，-ACS）和（DF， -D-F ；-A-C-S，-AC-S）便是这个博弈的纳什均衡。若弱不等式（1）和（2）变成等式的时候，那么（DF， D-F ；-A-C-S，-ACS）、（DF， D-F ；-A-C-S，-AC-S）、（DF， -D-F ；-A-C-S，-ACS）和（DF， -D-F ；-A-C-S，-AC-S）均是该博弈的纳什均衡。
根绝前面的假设以及模型的求解，可知，在地方政府与业主关于封闭住宅小区的开放博弈中，地方政府有4个信息集，业主有6个信息集，具体见图1中加粗的虚线。在此博弈模型中，环境型业主的占优策略为“不同意”“不改变”“不服从”，职能型政府的占优策略为“协商”“强制”。因此，判断该博弈的纳什均衡是否属于完美贝叶斯均衡，只需要对现实型业主的行为和政治型政府的行为进行分析。如果策略集（DF，D-F； -A-C-S，-ACS）是博弈的纳什均衡，那么业主此时判断地方政府很可能是职能型政府，地方政府判断业主很可能是现实型业主。现实型业主在博弈的第一阶段选择“不同意”和第三阶段选择“改变”，政治型政府在博弈的第二阶段选择“协商”，均符合序贯理性的要求。如果现实型业主在博弈的第三阶段偏离均衡策略选择“不改变”，那么政治型政府在第四阶段选择“不强制”不符合其自身的利益最大化的原则，因为选择“强制”会给政府带来更多的收益。所以（DF，D-F； -A-C-S，-ACS）不是完美贝叶斯均衡。同样的道理，可以判断（DF，D-F； -A-C-S，-AC-S）也不是完美贝叶斯均衡。
如果策略集（DF，-D-F ；-A-C-S，-ACS）是该博弈的纳什均衡，则此时地方政府判断业主很可能是环境型业主。根据序贯理性的要求，政治型政府在博弈的第二阶段选择“不协商”。若现实型业主在第三博弈的阶段偏离均衡策略选择“不协商”，那么根据政府对业主是环境型业主的判断，选择“不强制”符合其在本阶段的利益。因此，策略集（DF，-D-F； -A-C-S，-ACS）是完美贝叶斯均衡。同样的道理可以判断（DF，-D-F； -A-C-S，-AC-S）不是完美贝叶斯均衡。
四、结论
开放城市封闭住宅小区的背后不仅是公权与私权的博弈，更是对业主既得利益和资源的整合与重新分配过程。在大部分城市的商业小区中，业主将小区围墙视为居家安全的第一道防线，由围墙“保护”起来的小区自然成为带有半私有色彩的区域范围。业主对于开放小区的抵抗心态一方面来自于对安全、噪音、卫生等环境问题的担忧，另一方面是对付费领地和既得利益的本能保护。与此同时，地方政府在自利性动机的驱逐下表现出不同的政策行为。基于地方政府与业主之间信息不对称的情况下，城市封闭住宅小区何以开放，是本文要解决的主要问题。根据文章构建的业主与地方政府关于封闭住宅小区的不完美信息动态博弈模型的均衡结果，可以得到以下结论：
第一，强制执行手段对于封闭住宅小区开放的效果甚微。我国2012年1月1日实施的《行政强制法》依据执行权法定原则力图将行政强制纳入法治化轨道，在有效监督和保障行政机关依法行政和保护公民、法人或其他组织的合法权益方面发挥着巨大的作用。但是，根据博弈模型的结果显示强制执行措施对于封闭住宅小区的开放效果甚微。因为“强制”措施不会增加对业主的补偿，只会给业主增加成本以及带来不必要的麻烦，对于“重利”的现实型业主会自觉避免受到“强制”带来的不利影响，地方政府“强制”的对象往往是宁死不屈的环境型业主。环境型业主对于小区安全、卫生、噪音等重视程度，决定其对于“强制”措施的不服从决心。因此，在“强制”措施的实施阶段对于地方政府和业主而言都不是赢家。即使是职能型政府，在开放城市封闭住宅小区中也应该尽量避免“强制”措施。
第二，地方政府给予业主征收补偿的数量与形式与封闭住宅小区的开放没有直接关系。征收补偿一直是学术界讨论的焦点，对于征收中出现的征收数额过低、利益不平衡以及补偿机制的完善等问题也成为影响征收顺利进行的重要因素。而本研究的结果显示征收补偿的数量与形式对于封闭住宅小区的开放没有直接的影响。首先，环境型业主对于环境的重视程度决定其维护小区封闭的坚定决心。其次，现实型业主无论遇到职能型政府还是政治型政府，“不同意”开放自己所在的封闭住宅小区的决定都只是暂时的，在经过与地方政府的“协商”之后，现实型业主会“改变”自己的想法。因为现实型业主重视已经支付的用于业主共有但未来将对外开放的资源的建设费用以及自己受损的利益补偿，对小区安全、噪音、卫生等“硬环境”的关注度不高，为了减少城市交通拥堵、提升城市温情以及增加土地利用，现实型业主在得到政府的补偿之后愿意开放自己所在的封闭住宅小区。也就是说，对于环境型业主而言征收补偿的数量和形式都不起作用，而现实型业主就补偿的数量与形式与地方政府进行“协商”也只是形式。
第三，政治型政府的不作为影响封闭住宅小区的开放。政府不作为包括三方面的特征：畏首畏尾，不敢为；能拖则拖，不肯为；疏于研学，不会为〔30〕。封闭住宅小区开放中政治型政府的不作为具有典型的第一种特征。当政治型政府在判断业主为环境型业主后会采明哲保身的“不协商”“不强制”策略。“不协商”“不强制”实际上等同于任由业主自行决定，地方政府完全忽视自身促使封闭住宅小区开放、增加城市道路供给中应当承担的公共责任，造成政策敷衍和政策迟滞②。因此，基于政治动机激发的对政权稳定和良好社会形象的自利考量，环境型业主对于小区环境的重视程度与决心成为政治型政府不作为的理由。政治型政府的不作為行为，实际上会强化环境型业主坚决维护小区封闭的决心，并通过“传染”使得城市封闭住宅小区的开放难度进一步升级。
①地方政府自利性导致的政策执行偏差现象分为五种：政策偷换、政策敷衍、政策附加、政策损失和截留、政策迟滞。（李戈，2009）〔参考文献〕
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【责任编辑：朱凤霞】
