乌干达传统土地产权体系研究
关键词 土地产权 乌干达 殖民者
作者简介：杨芳，湘潭大学法学院。
中图分类号：D9426 文献标识码：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2018.03.337
乌干达是一个非洲内陆发展中国家，十九世纪经历过英国的殖民统治。在全球土地治理的大环境下，乌干达的土地产权系统饱受殖民统治的影响，形成了传统土地产权和殖民土地产权体系相互混杂的特有局面，本文旨在对殖民前后的乌干达土地产权体系进行简要研究。一、殖民统治之前乌干达的土地产权体系
乌干达作为典型的非洲国家，现在仍然存在以血缘关系为纽带组成氏族，长期居住在同一个地区的氏族组成部落，若干个部落组成一个个王国，势力较大的王国如布干达王国（Buganda）、托罗王国（Toro）、布罗奥尼王国（Bunyoro）和安科莱王国（Ankole）等，这些王国组成了乌干达共和国。在英国殖民乌干达之前，乌干达的土地属于氏族公有。乌干达最大的王国布干达在52个氏族的基础上建立酋长统治阶层。 在酋长所管辖的土地内，族人以向酋长纳税或服劳役的方式获得土地的使用权，并由族长进行分配。所以对于乌干达原住居民来说，在自己长久生存的土地上建造房屋，种植粮食作物只要征得氏族首领和酋长同意，一切就很理所当然，而一般情况下，氏族首领和酋长也绝不会无故不允许部族内的居民使用部族内的土地。在地多人少的乌干达，土地闲置和浪费的现象大量存在，当地居民没有土地所有权的概念。
在英国殖民政府成立之前，传统的乌干达土地制度以传统土地系统为主，以最具代表性的布干达王国为例，存在以下四种土地权利形式：
（一）家族权利（Obutaka）
属于家族权利的土地往往是规模很大而且十分肥沃的农业用地。拥有家族权利的氏族主张他们基于国王的授予或者超过一代人未被打断的占有而享有对土地的权利 。这种形式下的土地权利被视为氏族或分族首领所有，它既不是氏族或分族首领的私人财产也不是集体所有，氏族成员有权在该土地上定居或者死后葬于该地，居住于此的氏族成员需要向氏族或分族首领缴纳贡品如啤酒或者提供服务，严格受宗族首领的控制。Obutaka土地可以继承但不能被剥夺，因为无法出售而不具有经济价值。
（二）国王和酋长的权利（Obutongole）
布干達国王卡巴卡（Kabaka）享有布干达王国所有土地的永久权利。 他将土地授予少数酋长。这些酋长因为向国王提供政治服务而获得国王授予的权利，然后将土地分给部族内的农民使用。农民向酋长进贡粮食作物、啤酒和提供劳动而获得土地的使用权。Obutongole土地有两个特征，一是它不可继承也不受税收拘束，并且不是必须向卡巴卡国王进贡，二是酋长作为地主享有对在部落内的农民的土地权而不是对土地本身享有土地权。
（三）个人的世袭权利（Obwesengeze）
个人的世袭权利是卡巴卡国王自己将小块的土地授予给酋长个人或者农民。这种权利是个人私有权利并且可以继承。但这种类型的土地只是布干达王国土地类型的很小一部分。这部分土地被用来作为居住地、墓地或者农耕用地。不同的是，这种类型土地的主人不承担任何向酋长或者国王纳税或者进贡等政治性义务。
（四）农民的占有权（Ebibanja）
农民对土地的占有权是建立在以上三种权利之上的。一个农民可以自由选择一个部落定居，然后从酋长那里取得一块土地的占有权并且得到酋长的安全护卫和财产保护。酋长不能无理由驱逐该农民，如果基于一定的理由将其驱逐，也需要先提供另一块可供其占有以维持生存的Ebibanja土地。农民的义务仍然是向酋长或者族长进贡粮食和啤酒或者提供免费劳务。
尽管前殖民时期的布干达土地制度具有很强烈的部落宗族色彩，但是有两点毋庸置疑：没有人能够质疑卡巴卡国王；土地所有权属于部落团体而不属于卡巴卡。从某种程度上说，乌干达的其他王国如安科莱、布罗奥尼和托罗。而在乌干达的其他地区，很难将他们的传统土地权利系统类型化。但是在这些地区普遍崇尚平等主义的基础上，他们的土地作为共同遗产，遵循以下规则：（1）个人土地持有者可以暂时性的将土地闲置或者出租；抵押土地上的粮食作物但不能抵押土地；经过家族许可出售土地、根据传统遗产继承法处置土地；禁止在住宅附近放牧；允许在家园附近围栏。（2）宗族、家庭有权在控制范围内解决土地纠纷；行使购买家族成员出售土地的权利；禁止向不受欢迎的人出售宗族土地，并宣告未取得批准的土地交易无效。（3）享有在整个地区放牧、取得盐、水源的权利。二、殖民统治后乌干达的土地产权体系
十九世纪英国的入侵改变了乌干达传统的土地权利系统。英国政府在1894年正式确定乌干达为其“保护国”，每年给保护国提供一定的政府运营资金。为了实现保护国的自给自足，提高政府的经济财政税收能力，英国决定开发乌干达的土地经济价值。英国殖民政府认为，实行工业化农场和大规模农业生产才能实现粮食作物的经济持续性和独立生存能力。而要实现工业化农场必须借助外国人的先进技术。以氏族为纽带生活的乌干达原住民往往不愿意将土地转让给外国人，所以必须先引入正式的私人土地所有权制度。所以形成了：（1）迈罗土地制（mailo tenure）；（2）习惯土地所有制（customary tenure）；（3）土地完全保有制（freehold tenure）；（4）租赁土地制（leasehold land tenure）。
（一）迈罗土地制是一种准土地完全保有制，这种制度是布干达独一无二的土地制度
该制度起源于英国殖民政府和布干达酋长们签订的《1900乌干达协定》（1900 Uganda Agreement），布干达王国大约一半的土地被分配给酋长和名人作为他们永久的私有财产，剩下的土地称为王室土地。尽管最初只有少数享有特权的人拥有迈罗土地，但慢慢通过捐赠、买卖和继承等方式，迈罗土地被逐渐细分，到1962年，迈罗土地的拥有人数达到了上千人。迈罗土地的所有人禁止将他们的土地转让或出租给非乌干达本地人或者未经布干达议会（Buganda council）和统治者同意将土地出租或转让给宗教组织 。土地所有人可以将土地租给农民，供其定居和生存所需，并不得无理由驱赶（正当理由包括：（1）承租人超过6个月没有看管土地；（2）基于公共目的或其他正当理由所需）他们。承租人可将承租的权利一代一代遗传下去，但是必须向土地所有人缴纳租金。迈罗土地制度服从kibanja的传统和习惯权利规定。
（二）习惯土地所有制
习惯土地所有制基本保留了上文所述的四种土地所有制度，土地的所有权归部落统治者所有，统治者作为部落土地的管理人或受托人，这一制度在布干达、布罗尼奥、托罗和安科莱很盛行。另一种很盛行的习惯土地所有制在贾拉莫贾地区（Karamoja），即整个部落的成员被赋予放牧权，个人不享有特定的权利。个别享有特权的人和家族享有宅基地和种植农作物的权利。根据《1903年王室土地法令》（Crown Lands Ordiance，1903）的规定，当地的乌干达人有权在没有得到许可的情况下在布干达和城市地区以外的土地上占领任何没被让渡的土地 。然而，根据习惯法，合法的土地占有会被视为没被让渡的土地，因此，根据《王室土地法令》第33条的规定，统治者有权将这块土地转让或出租给任何其他人，原习惯占有人唯一的权利是在重新分配给他们新的土地之前继续占有该土地。 （该条后来被1962年公共土地法案所取代）。直到乌干达成为一个独立的国家，公共土地上传统租户的地位一直没有成文的法律保护。如果政府因为实行新土地政策而征收这些土地，土地上的租户除了能得到建筑物和农作物的赔偿之外，对于土地本身得不到任何补偿。直到国会颁布《1969年公共土地法案》，其中第24条规定习惯占有人对土地的占有是合法的，未经占有者许可不得转让其占有的土地。
（三）土地完全保有制
1902年《乌干达议会条例》（Uganda Order in Council of 1902）和1903年《皇室土地法案》授予统治者极大的自治权来处置皇室土地而成为完全保有土地。原托罗和安科莱王国地区实行土地完全保有制，但乌干达现在的土地完全保有制在整个国家所占比例不大，由教会、学院或者一些个人所持有，是为私人土地中的一类。
此外，租赁土地制有两种方式，根据公共法条款租给私人或者公司、集团的称为法定租赁或者官方租赁，还有一种根据普通当事人合意进行租赁的为私人租赁。三、传统土地产权体系与现代化土地产权制度的衔接
独立后的乌干达进行了多次的土地制度改革，致力于使混乱的土地制度现代化、系统化。1975年国家颁布土地改革法令，将混乱复杂的土地产权收归国有，将迈罗土地制和自由土地保有制改为国有土地租赁制，租赁期限分别为199年和99年。然而，该法令并没有得到完全的实施，反而1995年重新恢复殖民统治时期的四种土地所有制。
传统土地产权体系一个很大的问题是权利人不明晰，这与现代化的土地产权制度格格不入，它阻礙了土地的市场流通，不利于开发土地资源的经济价值。于是，政府在1998年的土地法中规定，习惯土地制下的农民可以通过申请取得土地所有权证书，获取土地的完全保有权；在迈罗土地上生活的佃户和牧民可以获得地契，但只能作为他们耕作的土地，以确保耕者有其田。同时，农民可以用土地抵押获取贷款，促进农业发展。乌干达政府2007年修改土地法案，以保护佃户和牧民免遭地主驱逐。
乌干达的土地制度改革困难重重，自古以来的土地产权系统为人们所习惯，要进行土地产权大规模的改革，明确土地所有权，引入其他土地权利，需要对现有的土地进行重新整合，此举会触及氏族首领、各部落酋长及其成员的固有权利，无法一蹴而就。所以截至目前为止，乌干达的土地产权改革从推行土地产权登记开始，逐步进行，且这个过程耗时将十分长久。
注释：
魏翠萍.列国志：乌干达.社会科学文献出版社.2012.
John Tamukedde Mugambwa. Source Book of Ugandas Land Law.Fountain Publishers，2006.
Nasani Batungi.Land Reform in Uganda： Towards a Harmonised Tenure System.Fountain Publishers Kampala，2008.
John Tamukedde Mugambwa. Source Book of Ugandas Land Law.Fountain Publishers，2006.1，2，3.
Buganda Land Law， 1908. Land Transfer Act （cap 202）.
Public Land Act（cap 201）.
1962 Public Land Act （cap 201），section 22.
作者简介：杨芳，湘潭大学法学院。
中图分类号：D9426 文献标识码：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2018.03.337
乌干达是一个非洲内陆发展中国家，十九世纪经历过英国的殖民统治。在全球土地治理的大环境下，乌干达的土地产权系统饱受殖民统治的影响，形成了传统土地产权和殖民土地产权体系相互混杂的特有局面，本文旨在对殖民前后的乌干达土地产权体系进行简要研究。一、殖民统治之前乌干达的土地产权体系
乌干达作为典型的非洲国家，现在仍然存在以血缘关系为纽带组成氏族，长期居住在同一个地区的氏族组成部落，若干个部落组成一个个王国，势力较大的王国如布干达王国（Buganda）、托罗王国（Toro）、布罗奥尼王国（Bunyoro）和安科莱王国（Ankole）等，这些王国组成了乌干达共和国。在英国殖民乌干达之前，乌干达的土地属于氏族公有。乌干达最大的王国布干达在52个氏族的基础上建立酋长统治阶层。 在酋长所管辖的土地内，族人以向酋长纳税或服劳役的方式获得土地的使用权，并由族长进行分配。所以对于乌干达原住居民来说，在自己长久生存的土地上建造房屋，种植粮食作物只要征得氏族首领和酋长同意，一切就很理所当然，而一般情况下，氏族首领和酋长也绝不会无故不允许部族内的居民使用部族内的土地。在地多人少的乌干达，土地闲置和浪费的现象大量存在，当地居民没有土地所有权的概念。
在英国殖民政府成立之前，传统的乌干达土地制度以传统土地系统为主，以最具代表性的布干达王国为例，存在以下四种土地权利形式：
（一）家族权利（Obutaka）
属于家族权利的土地往往是规模很大而且十分肥沃的农业用地。拥有家族权利的氏族主张他们基于国王的授予或者超过一代人未被打断的占有而享有对土地的权利 。这种形式下的土地权利被视为氏族或分族首领所有，它既不是氏族或分族首领的私人财产也不是集体所有，氏族成员有权在该土地上定居或者死后葬于该地，居住于此的氏族成员需要向氏族或分族首领缴纳贡品如啤酒或者提供服务，严格受宗族首领的控制。Obutaka土地可以继承但不能被剥夺，因为无法出售而不具有经济价值。
（二）国王和酋长的权利（Obutongole）
布干達国王卡巴卡（Kabaka）享有布干达王国所有土地的永久权利。 他将土地授予少数酋长。这些酋长因为向国王提供政治服务而获得国王授予的权利，然后将土地分给部族内的农民使用。农民向酋长进贡粮食作物、啤酒和提供劳动而获得土地的使用权。Obutongole土地有两个特征，一是它不可继承也不受税收拘束，并且不是必须向卡巴卡国王进贡，二是酋长作为地主享有对在部落内的农民的土地权而不是对土地本身享有土地权。
（三）个人的世袭权利（Obwesengeze）
个人的世袭权利是卡巴卡国王自己将小块的土地授予给酋长个人或者农民。这种权利是个人私有权利并且可以继承。但这种类型的土地只是布干达王国土地类型的很小一部分。这部分土地被用来作为居住地、墓地或者农耕用地。不同的是，这种类型土地的主人不承担任何向酋长或者国王纳税或者进贡等政治性义务。
（四）农民的占有权（Ebibanja）
农民对土地的占有权是建立在以上三种权利之上的。一个农民可以自由选择一个部落定居，然后从酋长那里取得一块土地的占有权并且得到酋长的安全护卫和财产保护。酋长不能无理由驱逐该农民，如果基于一定的理由将其驱逐，也需要先提供另一块可供其占有以维持生存的Ebibanja土地。农民的义务仍然是向酋长或者族长进贡粮食和啤酒或者提供免费劳务。
尽管前殖民时期的布干达土地制度具有很强烈的部落宗族色彩，但是有两点毋庸置疑：没有人能够质疑卡巴卡国王；土地所有权属于部落团体而不属于卡巴卡。从某种程度上说，乌干达的其他王国如安科莱、布罗奥尼和托罗。而在乌干达的其他地区，很难将他们的传统土地权利系统类型化。但是在这些地区普遍崇尚平等主义的基础上，他们的土地作为共同遗产，遵循以下规则：（1）个人土地持有者可以暂时性的将土地闲置或者出租；抵押土地上的粮食作物但不能抵押土地；经过家族许可出售土地、根据传统遗产继承法处置土地；禁止在住宅附近放牧；允许在家园附近围栏。（2）宗族、家庭有权在控制范围内解决土地纠纷；行使购买家族成员出售土地的权利；禁止向不受欢迎的人出售宗族土地，并宣告未取得批准的土地交易无效。（3）享有在整个地区放牧、取得盐、水源的权利。二、殖民统治后乌干达的土地产权体系
十九世纪英国的入侵改变了乌干达传统的土地权利系统。英国政府在1894年正式确定乌干达为其“保护国”，每年给保护国提供一定的政府运营资金。为了实现保护国的自给自足，提高政府的经济财政税收能力，英国决定开发乌干达的土地经济价值。英国殖民政府认为，实行工业化农场和大规模农业生产才能实现粮食作物的经济持续性和独立生存能力。而要实现工业化农场必须借助外国人的先进技术。以氏族为纽带生活的乌干达原住民往往不愿意将土地转让给外国人，所以必须先引入正式的私人土地所有权制度。所以形成了：（1）迈罗土地制（mailo tenure）；（2）习惯土地所有制（customary tenure）；（3）土地完全保有制（freehold tenure）；（4）租赁土地制（leasehold land tenure）。
（一）迈罗土地制是一种准土地完全保有制，这种制度是布干达独一无二的土地制度
该制度起源于英国殖民政府和布干达酋长们签订的《1900乌干达协定》（1900 Uganda Agreement），布干达王国大约一半的土地被分配给酋长和名人作为他们永久的私有财产，剩下的土地称为王室土地。尽管最初只有少数享有特权的人拥有迈罗土地，但慢慢通过捐赠、买卖和继承等方式，迈罗土地被逐渐细分，到1962年，迈罗土地的拥有人数达到了上千人。迈罗土地的所有人禁止将他们的土地转让或出租给非乌干达本地人或者未经布干达议会（Buganda council）和统治者同意将土地出租或转让给宗教组织 。土地所有人可以将土地租给农民，供其定居和生存所需，并不得无理由驱赶（正当理由包括：（1）承租人超过6个月没有看管土地；（2）基于公共目的或其他正当理由所需）他们。承租人可将承租的权利一代一代遗传下去，但是必须向土地所有人缴纳租金。迈罗土地制度服从kibanja的传统和习惯权利规定。
（二）习惯土地所有制
习惯土地所有制基本保留了上文所述的四种土地所有制度，土地的所有权归部落统治者所有，统治者作为部落土地的管理人或受托人，这一制度在布干达、布罗尼奥、托罗和安科莱很盛行。另一种很盛行的习惯土地所有制在贾拉莫贾地区（Karamoja），即整个部落的成员被赋予放牧权，个人不享有特定的权利。个别享有特权的人和家族享有宅基地和种植农作物的权利。根据《1903年王室土地法令》（Crown Lands Ordiance，1903）的规定，当地的乌干达人有权在没有得到许可的情况下在布干达和城市地区以外的土地上占领任何没被让渡的土地 。然而，根据习惯法，合法的土地占有会被视为没被让渡的土地，因此，根据《王室土地法令》第33条的规定，统治者有权将这块土地转让或出租给任何其他人，原习惯占有人唯一的权利是在重新分配给他们新的土地之前继续占有该土地。 （该条后来被1962年公共土地法案所取代）。直到乌干达成为一个独立的国家，公共土地上传统租户的地位一直没有成文的法律保护。如果政府因为实行新土地政策而征收这些土地，土地上的租户除了能得到建筑物和农作物的赔偿之外，对于土地本身得不到任何补偿。直到国会颁布《1969年公共土地法案》，其中第24条规定习惯占有人对土地的占有是合法的，未经占有者许可不得转让其占有的土地。
（三）土地完全保有制
1902年《乌干达议会条例》（Uganda Order in Council of 1902）和1903年《皇室土地法案》授予统治者极大的自治权来处置皇室土地而成为完全保有土地。原托罗和安科莱王国地区实行土地完全保有制，但乌干达现在的土地完全保有制在整个国家所占比例不大，由教会、学院或者一些个人所持有，是为私人土地中的一类。
此外，租赁土地制有两种方式，根据公共法条款租给私人或者公司、集团的称为法定租赁或者官方租赁，还有一种根据普通当事人合意进行租赁的为私人租赁。三、传统土地产权体系与现代化土地产权制度的衔接
独立后的乌干达进行了多次的土地制度改革，致力于使混乱的土地制度现代化、系统化。1975年国家颁布土地改革法令，将混乱复杂的土地产权收归国有，将迈罗土地制和自由土地保有制改为国有土地租赁制，租赁期限分别为199年和99年。然而，该法令并没有得到完全的实施，反而1995年重新恢复殖民统治时期的四种土地所有制。
传统土地产权体系一个很大的问题是权利人不明晰，这与现代化的土地产权制度格格不入，它阻礙了土地的市场流通，不利于开发土地资源的经济价值。于是，政府在1998年的土地法中规定，习惯土地制下的农民可以通过申请取得土地所有权证书，获取土地的完全保有权；在迈罗土地上生活的佃户和牧民可以获得地契，但只能作为他们耕作的土地，以确保耕者有其田。同时，农民可以用土地抵押获取贷款，促进农业发展。乌干达政府2007年修改土地法案，以保护佃户和牧民免遭地主驱逐。
乌干达的土地制度改革困难重重，自古以来的土地产权系统为人们所习惯，要进行土地产权大规模的改革，明确土地所有权，引入其他土地权利，需要对现有的土地进行重新整合，此举会触及氏族首领、各部落酋长及其成员的固有权利，无法一蹴而就。所以截至目前为止，乌干达的土地产权改革从推行土地产权登记开始，逐步进行，且这个过程耗时将十分长久。
注释：
魏翠萍.列国志：乌干达.社会科学文献出版社.2012.
John Tamukedde Mugambwa. Source Book of Ugandas Land Law.Fountain Publishers，2006.
Nasani Batungi.Land Reform in Uganda： Towards a Harmonised Tenure System.Fountain Publishers Kampala，2008.
John Tamukedde Mugambwa. Source Book of Ugandas Land Law.Fountain Publishers，2006.1，2，3.
Buganda Land Law， 1908. Land Transfer Act （cap 202）.
Public Land Act（cap 201）.
1962 Public Land Act （cap 201），section 22.
