房企年报“难产”背后

    张程

    

    中国恒大、世茂集团、新力控股等20多家房企及物业平台，都未能按时发布年报? （图/IC? photo）

    3月28日晚间，融创中国发布公告称，2021年未经审核年度业绩报告不能如期发布，公司股票4月1日起暂停买卖。仅仅一周前，融创中国 还曾公告“将于3月31日发布未经审核年度业绩”。此前，融创中国刚刚经历了一轮信任危机——一笔声称可按时偿还的债务，被宣布展期。突然无法按时发布年报，更加引起了外界对于融创中国经营状况的担忧，以及对于国内房地产开发企业的担忧。在此之前，中国恒大、世茂集团、新力控股等20多家房企及物业平台，都未能按时发布年报。这份名单中，多是在此轮地产调整期，资金较为紧张的房企。

    年报发不出来的房企们到底怎幺了，问题有多严重，对于国内的投资者及购房者会有哪些影响呢？

房企年报成批“难产”

    3月31日，是港股上市公司发布上一年财报的截止日期，但是2022年中国恒大、世茂集团、融创中国等多家房企未能按时发布年报。根据港交所的相关规定，上市公司可以选择发布未经审核的财务业绩，如果连未经审核的业绩都发不了，则须自4月1日起停牌。

    值得注意的是，多家房企官宣延迟年报发布的理由除了疫情的影响，还包括与审计师的分歧。部分公司在年报发布前更换了审计机构，原因包括审计成本增加，工作量增加以及无法提供审计师要求的信息等。例如，融信中国的前审计机构——罗兵咸永道便表示，针对银行回复的询证函中所述的个别银行存款抵押，需要该公司管理层作出进一步澄清，所要求资料的提供及银行确认函的收发工作落后于计划。因为这些原因，该机构无法在约定的时间表内完成融信中国的年度业绩审核工作。

    新力控股年报未能如期发布的理由是，由于集团若干主要雇员（尤其是财务报告单位的雇员）近期离职，致其财务报告事宜延缓。而在2021年12月19日，新力控股曾宣布安永会计师事务所辞任公司核数师，原因就是双方未能就审核公司2021年财务报表的薪酬达成共识。短短不到三个月的时间，外部财务机构因分歧而辞任，内部财务机构主要人员离职。显然，年报发布前夕更换审计师或财务人员离职，容易让人对一家公司的治理质量生疑。

    因为房企们的连番爆雷，审计师普遍感受到了压力，曾为中国恒大提供服务的普华永道便被要求说明对中国恒大所做工作的充分性。或许由于压力太大，在本轮年报发布季，普华永道密集辞去了与一众房企相关的审计工作。

    从2022年1月初开始，因“尚未收到要求合生创展补充的详细资料，导致无法执行相应审计程序”，普华永道与合作了18年的合生创展终止业务合作，后者股价随之暴跌。之后，普华永道又辞任了融信中国、宝龙地产的审计工作，甚至连有着27年合作关系的世茂集团也被其终止了合作。同时，普华永道还推迟了融创中国、雅居乐集团刊发业绩的相关审计。

    普华永道并非孤例。以往，国际四大会计师事务所——德勤、普华永道、安永、毕马威，几乎包揽了头部房企的相关业务。但在今年，这些顶着金字招牌的审计所们，集体拒绝了多家房企上千万元级别的审计单子。

    在年报审计工作的关键节点临时更换核数师，这个现象本不寻常，以往只有极个别爆雷企业才会出现类似情况。但在今年的年报季，房企们推迟、不发年报的状况范围之广、规模之大，达到历史之最。

房企背后的问题

    自中国恒大2021年7月爆雷以来，据研究机构统计，共计56家房企出现爆雷事件。主要涉及的爆雷事件有出售资产、债务违约、商票违约、理财产品违约、破产、裁员、评级下调等问题。56家出现爆雷事件的房企2021年销售金额为4.2万亿元，占全国商品房销售金额的比重为23%，对整体市场的影响较大。

    随着房企资金链收紧，问题房企接连爆雷，问题项目陆续出现停工，项目交付风险不断加剧。自从2019年融资全面收紧以来，房企普遍面临现金压力，提升了销售回款的重要程度，将有限的现金首先用来确保偿还债务，使得房地产行业待交付风险进一步加大。2020年疫情暴发后，对施工的影响远大于销售，由于施工周期弹性较小，通过后期赶工完全弥补疫情期间停工缺口较为困难，同时在复工的过程中，多数房企倾向于优先对待临近销售阶段的项目，使全年竣工量受到较大影响，全年竣工同比下降4.9%，处于2012年以来的最低点。

    据克而瑞统计数据显示，截至2021年末，24个重点监测城市尚未交付的问题项目总建面约2468万平方米，占2021年商品住宅成交总面积比重达到10%。其中，郑州、长沙、重庆和武汉等项目交付风险较大，尚未交付的问题项目总建面皆超200万平方米、总套数皆超2万套。例如长沙尚未交付的问题项目总建面高达446万平方米，占比达到25%。再例如郑州，截至2021年末，尚未交付的问题项目总建面约271万平方米，占成交面积比重高达29%。郑州住宅项目烂尾问题也比较严重。截至2021年末，郑州涉及停工、延期等的待交付问题项目有271个，涉及2.52万套住房，数量位居重点二线城市前列。

    2022年1月24日住建部召开会议部署2022年工作，强调“加强房地产市场调控，处置项目逾期交付风险”，当前房地产行业的交付风险仍是政府关注的重点。

    房地产库存方面，当前弱二线及三四线城市的去库存压力较大。2021年末商品住宅广义库存25.92亿平方米，去化周期20.08个月，较2020年末增长2.84个月。截至2022年2月末，三四线城市住宅去化周期为20.5个月，去化周期已经超过了2020年3月疫情的最高点;一、二线城市住宅去化周期分别为11.6和16.5个月，自2021年下半年以来也呈现明显上升的趋势，同样处于疫情以来的高点。具体到部分城市而言，台州、哈尔滨、大连、宜兴、益阳、烟台住宅去化周期超过50个月。

调控政策松绑

    房企爆雷事件频发，加上三四线城市房地产库存去化周期变长，不少地方开始调整房地产调控政策。尤其是进入2022年之后，全国多地出台楼市松绑政策。3月23日，哈尔滨取消了实施近4年的区域性“限售”政策;青岛近期也调整了远郊区限售政策;郑州放宽限购、取消“认房又认贷”等。据不完全统计，全国有超60个城市出台松绑楼市政策。在“房住不炒”的大前提下，各地楼市调控政策也越发趋向灵活。

    中央层面今年以来多次提及要保障市民合理购房需求。2022年的政府工作报告中与往年不同，2022年楼市在“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”这一总基调不变的前提下，还要兼顾“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”。

    自2021年12月的中央经济工作会议以来，“保障好群众住房需求”已成为房地产政策的重要表述被屡屡强调。其中，“新市民”成为重要一块。

    2021年3月5日，全国人大会议首次在政府工作报告中提及了新市民的概念，并提出“尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难”。2022年3月4日，银保监会、央行联合发布《关于加强新市民金融服务工作的通知》，针对新市民在创业、就业、住房、教育、医疗、养老等重点领域的金融需求，鼓励引导银行保险机构因地制宜强化产品和服务创新，提高新市民金融服务的可得性和便利性。

    新市民最初指的是长期居住在城市并有相对固定工作的农民工，后来该名词的指代范围逐渐扩大，成为原籍不在当地、因各种原因来到一个城市的流动人口的统称。《关于加强新市民金融服务工作的通知》进一步明确了新市民范围，即因本人创业就业、子女上学、投靠子女等原因来到城镇常住，未获得当地户籍或获得当地户籍不满三年的各类群体，包括但不限于进城务工人员、新就业大中专毕业生等。

    截至2020年底，我国常住人口城镇化率为63.9%，户籍人口城镇化率为45.4%，按14.1亿总人口计算，两者差距为2.6亿人。其中1.7亿为外出农民工，9000万其他群体。在其他群体中，新就业大学毕业生及中专毕业生人数占比较大，也是被认为落户定居意愿强的群体。这部分人群或是未来推动房地产库存下降的重要力量，也是需要保障的刚需群体。