匪夷所思的操作
黄祥 姚江
“房子是用来住的，不是用来炒的”，与房地产相关的部门陆续出台了相关配套政策。为应对房地产市场调控政策，一些房产中介竟然支招让卖房的“假离婚”，与买房的“假结婚”，但这番操作最终没有得逞。
不能卖房的与不能买房的
谭飞系安徽万屋房地产经纪有限公司长沙分公司（以下简称“万屋房地产长沙公司”）负责人。2020年10月8日，中介公司来了一对年轻夫妻，谭飞立即热情接待，问有什幺需要。原来，占海、郑桂夫妇是长沙市望城区某房屋的共有人，想出售该共有房屋，但没有出售资格。谭飞拍胸脯说，只要你们按我的办法做，保证你们顺利售房。于是，占海、郑桂作为甲方，万屋房地产长沙公司作为乙方，签订了一份《房屋独家销售合作协议》，约定：甲方自愿将位于长沙市望城区某房屋授权乙方独家销售，甲乙双方协商后的出售价格为85万元，如实际成交价高于约定价格，高出部分差价作为乙方市场营销佣金分成，差价部分全归乙方所有。
谭飞得到独家销售权后，开始积极寻找买主。一个多月后，年约20岁的女青年刘利看中了该房，但她没有购房资格。谭飞依然是胸脯一拍，只要你按我的办法做，保证你顺利买房。2020年11月24日，由占海作为甲方（出售方）、谭飞作为占海的代理人、刘利作为乙方（买受方），签订了一份《房屋买卖合同》，合同约定：甲方将位于长沙市望城区某房屋出售给乙方，房屋售价为106万元，此房价包含中介费、贷款费、高评费、个税、契税等。乙方支付定金5万元，于产权过户手续办理时支付购房首付款44万元（含定金），银行贷款62万元。谭飞代占海在合同上签名，刘利在合同上签名。
非常规操作带来后遗症
谭飞的“办法”是怎样的呢？第一步，占海与郑桂办理离婚手续，房屋由占海、郑桂共同所有变更登记为占海单独所有。第二步，占海与刘利登记结婚，房屋以夫妻更名的方式变更登记至刘利名下。第三步，办完不动产登记后占海与刘利办理离婚登记。第四步，占海、郑桂复婚。一番“操作”后，想卖房的脱手了，想买房的到手了。
签订《房屋买卖合同》后，刘利越想越觉得不靠谱，自己年纪轻轻就有了婚史，往后还要“离异”。刘利向谭飞提出无法筹够首付款，且担心夫妻更名的方式存在较大风险，想等自己有购房资格后再买房，要求退还定金。谭飞表示如果悔约，则所交定金不予退还，刘利即扬言要报警。谭飞好言相劝，主动提出可以借给她首付款，等房产证到手再还，这样也不怕夫妻更名的风险了。刘利其实也很想要这个房子，便同意了。
2020年12月28日，刘利向谭飞的妻子苏西（同为中介）出具《借条》一份，载明：“为购买房屋资金周转需要，向苏西借款19万元，还款期限至2021年1月31日。逾期未还，则按当期一年期贷款市场报价利率（LPR）的四倍计付逾期利息。如借款人违约，出借人为维护权益向违约方追偿的一切费用包含律师费等均由违约方承担。”当日，苏西向刘利转账19万元，刘利随后将该19万元支付给了占海。
经过此后的一系列操作，房屋果然顺利登记到了刘利名下，刘利收房入住。在上述操作过程中，刘利共计支付房款106万元，占海获得房款85万元，谭飞、苏西获得售房差价21万元。
违背法律、公序良俗必将付出代价
同时，为了避税，谭飞指导占海与刘利签订了一份用于备案的《望城区二手房买卖合同》，该合同约定的房屋售价为73万元。在办理不动产变更登记的过程中，刘利与占海交流，惊悉实际出售价格只有85万元，顿感受骗上当。刘利立即去责问苏西，并提出少还借款，苏西不同意，刘利就说不还款。2021年2月8日，苏西向长沙市望城区人民法院（以下简称望城区法院）提起诉讼，请求判令刘利偿还借款本金19万元及支付利息;判令刘利赔偿维权产生的8000元律师费损失。
鸡飞蛋打
望城区法院于2021年4月7日和5月31日公开开庭进行了审理。法院审理后认为，刘利为实现购房的目的，向苏西出具借条借款19万元用于支付房款，双方已形成民间借贷关系。本案民间借贷关系发生的原因，与房屋买卖相关联，故应当将民间借贷行为和房屋买卖行为结合起来进行综合评判。
苏西具有出借人和房产中介双重身份。苏西作为谭飞的妻子，在《房屋买卖合同》履行过程中全程掌控资金的流转与结算，与谭飞是利益共同体。苏西根据谭飞的安排向刘利出借首付款，目的是促使刘利积极履行《房屋买卖合同》，从而共同获取远超一般中介费的房屋差价。苏西能否要求刘利返还借款本金并支付利息，谭飞、苏西能否依据《房屋独家销售合作协议》《房屋买卖合同》的约定获取房屋差价，关键要看上述合同是否有效。
民事主体从事民事活动，不得违背公序良俗和法律规定。谭飞、苏西作为房产中介从业人员，应当严格遵守上述规定。而本案中，谭飞引导刘利、占海、郑桂通过夫妻更名的方式规避长沙市住宅商品房限售限购政策，与占海、郑桂签订《房屋独家销售合作协议》，与刘利签订《房屋买卖合同》。为了案涉房屋办理不动产变更登记，谭飞指使占海与郑桂离婚，占海再与刘利结婚，房屋办理变更登记后，占海与刘利离婚。为了少交税，谭飞又引导占海与刘利签订价格明显低于实际成交价格的《望城区二手房买卖合同》用于备案。谭飞及房屋买卖双方的上述行为，系通过规避国家政策红线获取不当利益，与社会主义核心价值观相违背。如对上述行为不加限制而任其泛滥，势必导致国家房地产宏观调控政策落空，影响婚姻家庭关系稳定，增加交易风险，损害社会公共利益。故司法对谭飞及房屋买卖双方的上述行为应当给予否定评价，上述《房屋独家销售合作协议》《房屋买卖合同》《望城区二手房买卖合同》均违反公序良俗，应认定为无效合同。同理，苏西在向刘利出借资金之前，明知刘利不具备购房资格、案涉房屋不具备出售条件。苏西为了能与谭飞一起赚取巨额房屋差价，向刘利出借资金用于支付购房首付款的行为，也因违背公序良俗，应认定为无效。
民事法律行为无效的，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还。苏西与刘利之间的民间借贷合同无效，刘利因此取得的借款应当返还，但同时苏西不得要求刘利按借条约定支付借款利息及逾期利息。《房屋买卖合同》《房屋独家销售合作协议》及《望城区二手房买卖合同》无效，谭飞、苏西不能据此取得房屋差价款，刘利取得的商品房及占海取得的房款均应当返还。本案中，谭飞、苏西向占海支付的房款为85万元，除19万元借款外，刘利实际已支付房款87万元，苏西、谭飞未实际向占海垫付房款。刘利的62万元银行贷款有一部分已由苏西支取，故在贷款发放后，苏西提供给刘利的借款已全部收回，故苏西无权再要求刘利返还借款本金并支付利息。本院对苏西请求刘利返还借款本金19万元并支付利息、律师费的诉讼请求，均不予支持。综上，望城区法院于2021年6月17日判决如下：驳回苏西的诉讼请求。
该案判决生效后，望城区法院向相关部门发送了司法建议书，建议职能部门对房地产中介从业人员加强管理，对以夫妻更名方式办理不动产变更登记的情形加强审查。
（文中人名均为化名）
编辑：薛华? icexue0321@163.com
法官点评
有那幺一些人，自作聪明地认为可以规避法律和政策的规定。可是机关算尽，不仅到头来没能如愿，还因此遭受原本不必要的损失。本案中的交易各方，年轻的小姑娘不仅没了房，还因此有了婚史;中介方不仅没赚到差价，倒贴了税费，还面临行业主管部门的相关处罚;卖房夫妻房没卖成，还面临一系列纠纷。这些都是他们违背法律、公序良俗付出的代价。
