加拿大新政限制“炒房”
李伟
4月7日，加拿大政府宣布，今后两年内禁止外国人在加拿大购买非自住房产，旨在给过热的房地产市场降温。不过，加拿大永久居民、外国工人和学生不受这项新措施的限制。加拿大副总理兼财政部长克里斯蒂娅·弗里兰公布了今年的联邦预算案，其中一个重点是应对住房供应紧张、房屋存量不足和房价飙升等难题。
近两年来房价涨幅明显
受通货膨胀、投机性购房及房屋供应不足的影响，近年来加拿大房地产涨幅屡创新高。据《多伦多星报》报道，加拿大房地产协会（CREA）发布的数据显示，2021年加拿大的房价涨幅惊人，10月份全国平均房价同比上涨18%。到2021年底，全国平均房价同比上涨21.2%，标准房价达到每套68.75万加元。该协会表示，作为热门地区的温哥华和多伦多房价更高。如今在这两座城市，独户式联排住宅的价格都超过了100万加元。
房价问题在加拿大已经持续数年。加拿大作为移民国家，每年有至少30万移民进入，但各地的住房供应受制于各种因素，增长缓慢，导致住房价格持续上升。例如，安大略省的平均房价在过去10年间增长了两倍，远超收入增长水平。
位于多伦多的IQI集团加拿大分公司总监埃克巴尔表示，加拿大房产市场既有本地需求也有大量移民涌入，住房需求强劲。事实上，多伦多市区的住房短缺，这是价格上涨的重要原因。他指出，与两年前相比，住宅需求出现向郊区转移的趋势。目前，市区和核心区域的房价仍然相对较高，买家期望郊区的房价有更大的增长。尼亚加拉、KWC和汉密尔顿等地区吸引了那些原本可能去市中心的买家。
一些外国资本进入加拿大的房地产市场投资获利，进一步推高了房价，引起民众的不满。加拿大官方数据显示，2019年，温哥华4.3%的住宅由非加拿大居民持有;在一些比较新的公寓中，该比例高达13.6%。在另一座城市多伦多，7.7%的新公寓由非加拿大居民持有。有知情人士表示：“需要被限制的是那些在加拿大购买了房产却从来不住的人，他们在房屋紧缺的时候让它们空着，让需要住房的人无房可买。”
在盲目竞价、海外投资增多等因素的作用下，加拿大国内购房成本飙升，有购房需求的人陷入焦虑。
近两年来，加拿大房地产市场价格飙升。除了不断上升的通货膨胀压力，有限的房屋供应也无法满足疫情期间强劲的住房需求。在盲目竞价、海外投资增多等诸多因素的共同作用下，加拿大国内购房成本飙升，有购房需求的人陷入焦虑之中。
加拿大的标准房价从2020年1月的每套56.37万加元上涨到如今的86.93万加元。特别是新冠肺炎疫情暴发后，加拿大央行大幅降息至超低水平，各地房价持续上涨，迄今总体涨幅已逾50%。
外国投资房地产引发关注
加拿大住房部部长艾哈迈德·胡森在接受路透社采访时称，加拿大政府应遏制房地产市场的投机性需求，并对现有土地政策进行调整，增大地块上的人口密度，同时应当暂时禁止外国买家进入加拿大房地产市场。
胡森表示，加拿大的住房应该让民众用来居住，而不是被动地成为外国买家的投资产品。他支持加拿大效仿新西兰的做法，允许在多数独栋住宅的地块上建造最多三套住房。“我赞同这一点，在单户住宅的土地上建造更多单元，这是很容易增加住房供应的方法之一。”胡森说，“任何增加住房供应、加强土地利用、建造更多住宅的做法都是好事。”
加拿大过热的房地产市场引发国际机构的关注。2021年10月，瑞士银行（UBS）发布年度研究报告《2021年瑞银全球房地产泡沫指数》。瑞银调查了欧洲、北美和亚洲24个主要城市的住房市场，并将多伦多和温哥华列为全球两个最严重的房地产泡沫发源地。
中央和地方政府探寻对策
加拿大人口第一大省安大略省政府，今年3月底在几无征兆的情况下宣布，将俗称“房地产外国买家税”的非居民投机税税率由15%提高至20%，并将该税的覆盖面由多伦多及周边地区扩大至全省范围。
根据新的规定，非居民投机税退税将不再适用于留学生，除非他们在税款缴纳后的4年内成为加拿大永久居民。外国务工人员也不再享受退税。
安大略省政府表示，上述变化将有助于“阻止非居民投资者投机安省的住房市场。”省政府还表示，将为那些致力于在安大略省“扎根”的人提供税收减免。
安大略省政府与一些市政府合作，寻求设立一项空置税，这是另一种增加住房供应的工具。安大略省还成立了一个由市级代表组成的工作组，以加强交流信息，探寻最佳方法。省政府还计划就可能采取的措施进行磋商，以解决与土地投机有关的问题。例如，省政府将探索阻止建设放缓的方法，建设放缓可能通过土地投机，人为地推高新房价格。针对最新的政策，多伦多一位地产经纪透露，安大略省的新措施将对房价带来影响。
除了安大略省，温哥华所在的不列颠哥伦比亚省也在探寻抑制房价的举措，包括在多个人口密集的地区实施20%的房地产“外国买家税”。
加拿大联邦政府4月7日向国会众议院提交了新一年度预算案，提出一系列纾解住房问题的措施。预算中提及诸多抑制房地产投机行为和需求的措施，包括外国人今后两年不得在加拿大购房，购房不满一年便出售将面临高额税费等。据加拿大媒体报道，上述两项措施不适用于永久居民、外籍劳工和留学生群体，外国人购买长期自住房产的情况也不受“禁购令”限制。
加拿大政府认为，外国资金多年来持续进入加拿大住宅市场，加剧了民众对温哥华、多伦多等城市居住成本上升的担忧，也加剧了加拿大人对在各地住房市场中被排挤出去的担忧。
加拿大房地产价格飙升
财政部在一份报告中指出，解决住房问题是政府现阶段的首要任务。为创造更多的住房供应，政府已经通过国家住房战略投资超过700亿加元，支持建设12.5万套经济适用房，增加住房供应。
加拿大政府同时计划通过减免税收的措施对首次购房者进行激励。预算案还拟建立住房建设加速基金，从本财政年度起，在5年内提供40亿加元推动住房建设，以期实现新建10万套住宅的目标;拟在未来两年内提供15亿加元，以促进至少6000套经济适用房的建设。另外，政府还将提供资金，支持租房市场的发展。
弗里兰在众议院表示，政府将确保房屋被用作加拿大人的家庭住所，而非一种金融资产。
难以在短期内解决问题
为民众提供更加可负担的住房，是加总理特鲁多所率领的联邦自由党早前的竞选承诺之一。自由党也作出过在全国范围内征收“外国买家税”以平抑房价的承诺，如今这一承诺已经兑现。自由党今年3月下旬与反对党之一的新民主党达成协议，获得后者在信任和预算问题上的支持，以使政府预算案能够获得通过。
即便采取了多种手段，加拿大财政部仍然警告称，遏制加拿大房价上涨势头可能需要数年之久。渥太华大学财政与民主研究所首席经济学家阿斯卡利坦承，加拿大人的住房负担能力是该国面临的一个重大挑战，“不确定是否有一个简单的解决方案”。
编辑：姚志刚 winter-yao@163.com
