关于“产权式商铺”的法律思考与建议
韦钰琦
摘要近年，我国产权式商铺作为新生房地产销售与投资模式得到繁荣发展，但存在着大量的实务法律纠纷、交易风险隐患和法律规范缺失。本論文依托案例实证研究，通过对全国重大典型案件的调查分析，以理念推广引导为突破口，探索形成一套回应诉求、促进“产权式商铺良性发展的理论新方案。
关键词“产权式商铺” 法律分析 法律思考 理论方案
一、产权式商铺发展现状
（一）产权式商铺概念、类型及其特点
产权式商铺，是指商业性房产开发商为了筹集或迅速回笼建设资金而将整体的商业建筑物分割为若干独立的部分分别销售，各独立销售的面积之间不设物理间隔，业主购买后享有产权但不直接经营，而是由开发商或专门的经营公司负责统一经营管理，业主获取定期、定额回报的房地产销售与投资模式，其实质是产权、经营权和管理权的三权分离。
实践中，产权式商铺有两种类型：一种是现实性产权式商铺，即开发商将商场进行物理形态上的实质分割，各商铺之间具有构造上的独立性；一种是虚拟性产权式商铺，即开发商只对商场进行概念上的面积分割，商铺相互之间没有物理间隔墙，不划分实际区域，没有独立空间。目前的产权式商铺以虚拟性产权式商铺为主。
近年来，产权式商铺因其具备高投资回报率及筹集、回笼资金快等特点而备受开发商和投资者的青睐。但也因其权利分离的本质特点为统一经营和管理造成根源性障碍，从而引发一系列群体性法律纠纷和社会矛盾。
（二）产权式商铺常见纠纷问题
在对我国常见产权式商铺法律纠纷案例的统计与分析基础上，笔者发现：业主权利物权属性不清、各类合同关系定性、产权式商铺所有权行使限制、案件具体执行等是主要的司法争议焦点与困境，且此类诉讼具有主体多样性、纠纷突发性、群体性、业主内部意见的不统一性和法律关系复杂性等特点。而其中当纠纷出现时，个体与整体利益的冲突、开发商变相经营规避责任、投资者风险防范意识薄弱、政府追求效益而怠于监管等是无法有效解决问题的主要原因。
具体的，如一些开发商为了销售，向中小投资者承诺将售出的商铺由开发商返租，许以高额的投资回报，甚至承诺在一定期限内回购投资者购买的商铺。而现实中，由于恶性竞争、经营不善的原因，实际不可能达到其承诺的回报率，致使不能按时足额给付租赁费；甚至，有的开发商迫于资金回笼的压力，不得不通过“售出返租”的形式把一块块地产分售给中小投资者，卖完后一走了之，使整个环节出现问题，从而引发纠纷。
（三）产权式商铺纠纷法律分析
在真实客观的案例分析后，我们不难发现，产权式商铺法律纠纷问题主要涉及开发商、业主、实际经营人、担保方、管理公司和银行等多方主体，形成了买卖合同、租赁合同、委托经营、担保等多重法律关系，各自存在不同的利益与风险，但却又紧密联系，环环相扣。任何一个个环节出现问题，都易使整个项目出现问题，甚至崩盘，从而引发群体性诉讼，激化社会矛盾。加之市场秩序不规范、诚信体系不健全、相关监管不到位、法律法规不完善等原因，一系列违法行为和法律风险加剧显露。基于其涉及内容多、影响范围广等不同于传统房产交易的特点，相关法律与社会问题亟须采取措施予以解决。
二、产权式商铺良性发展的法律思考
（一）产权式商铺法律风险与隐患
在对产权式商铺常见法律纠纷整理与分析后，我们不难发现，繁荣发展的背后是无法回避的多重法律风险与严峻法律隐患，其交织于复杂的法律关系之间，且存在易被不法利用的灵动自我转移。总结下来，具体有以下几方面：商业信用风险、商业经营风险、投资人购买力风险、资金流动性风险、所有权与经营权分离的风险、高额回报隐含的风险、小业主分散的风险、合同风险、投资成本的风险、产权风险、包租期满后续风险等。另外，开发商急迫收回资金的心态、投资者的盲目跟进、银行严控按揭以及市场的恶意炒作，更加重了投资者的风险隐患。
（二）产权式商铺良性发展方案探寻
1.产权式商铺先进发展经验总结
产权式商铺经营模式最早起源于上世纪70年代末的欧美，2003年在我国“北上广深”等发达城市流行，2010年席卷国内省会城市，近几年来逐渐向二、三线城市发展。这种模式在香港比较风行，但在发展中存在着大量的问题。
从发达国家的经验看，一般没有将商业地产分割销售的做法，都是只租不售，这样有利于商业的整体经营和管理。但是，在房地产市场发育比较成熟，社会信用度高，购房置业者比较理性的地方，比如香港，这种方式也是可行的，甚至一定程度上促进了经济的发展。
2.产权式商铺发展具体方案
在理论探寻过程中，笔者充分考虑产权式商铺交易中开发商、业主、实际经营人、担保方、管理公司和银行各方主体的权利和义务，以及行政监管主体的监管和职责，在取得第一手案例数据并进行系统分析的基础上，制定形成相对应的法律途径和生活途径解决方案，具体包括产权式商铺交易开发商和投资者的风险防控、行为模式风险预测及评估等有力措施，以及房产交易行政监管部门的监管细化方案与相应监督、抵押担保的规范明确等新方案。
产权式商铺交易活动多方均存在不同程度的潜在风险，尤其是开发商对投资者在权属及资质方面存在信息不对称的欺骗隐患。因而就需要一套风险防控机制与针对开发商行为模式的风险预测与评估方案，具体包括应对开发商变相经营规避责任、经营不善、产权分散、商铺公摊面积、物业管理及相邻权等方面的风险防控方案与机制。而伴随着金融领域投融资快速发展，针对虚拟产权中专业经营公司，相应的行为评价与规则也亟待规范。在交易各方自律尤其是开发商明确责任的同时，行政部门监管主体的职责更需得到细化与社会监督，具体从建立严格准入机制、建立信用评价制度和加强社会媒体监督等方面展开。
三、产权式商铺良性发展的法律建议
（一）产权式商铺法律规制一般原则
产权式商铺作为一种新型的产权发展形式，法律、行政法规虽无系统而明确的规定，但总体上在适用时应符合物权法的一般规律与原则。产权式商铺的权力分散与剥离的特点决定了整个市场只有统一规则、统一布局、统一经营、统一管理，业主才能更好地获得利益和维护权益，因而在项目开展和诉讼裁判时，应着重处理好个体与整体利益的冲突与协調，一方面单个商铺的利益应当服务于广大业主的共同利益，接受整个市场规划布局的限制和约束；另一方面，也应注意对合法适当的业主个人权益与诉求进行切实关注与保障。
（二）产权式商铺法律性质具体界定
产权式商铺法律规制中首先要明确的问题就是权利类型的界定，这也是相关法律纠纷在司法裁判中的一大争议焦点。在当前现有的理论学说和裁判案例中，存在建筑物区分所有权说、按份共有说的不同观点。笔者认为对其权利类型的界定应建立在区分产权式商铺类型的基础之上。独立产权式商铺因其存在物理形态界限分割而具有结构上和利用上的独立性，应当适用建筑物区分所有权理论；而虚拟产权式商铺实际为权属的抽象划分，应界定为按份共有。
而只有在权利类型正确认定的基础上，区分相应适用的具体法律规范，才能进一步更好的解决合同运营中的一系列纠纷，从而做到定纷止争，维护当事人合法权益，调整与引导产权式商铺交易下的社会、经济和法律关系健康有序发展。
（三）产权式商铺法律完善建议
具体的，笔者有以下几方面的法律完善建议：（1）古今中用、博采众长：学习国外先进的产权式商铺法律制度安排、司法裁判要旨，借鉴具体实务成功经验与失败教训，并在特色国情与市场基础上加以调整改进；（2）制定并推行规范化的产权式商铺合同范本：鉴于产权式商铺交易的特殊性，为平衡买卖双方利益，防患投资风险，保护投资者合法权益，笔者认为应由房产行政主管部门制定并强制推行《产权式商铺买卖合同》和《产权式商铺委托经营合同》等；（3）建立产权式商铺地产开发准入和担保制度：建立严格准入制度，只有具备一定资质和规模的开发商才能进行预售，与此同时，开发商必须向国土部门缴纳一定比例的保证金，最大程度预防和保障群体事件和利益；（4）健全产权式商铺的相关法律制度：在《合同法》、《物权法》中对产权式商铺的问题作出特殊规定，对《商品房预售管理办法》等房地产特别法领域完善补充规定，厘清概念及各方权利义务关系，并明确相应的法律责任。（5）加强业主自治：构建各业主纠纷协调机制，保障投资者自治权益；（6）完善产权式商铺开发商开发用地的审批与监督机制，完善产权式商铺销售法律制度；（7）明确产权式商铺抵押与担保规范：制定明确细化的产权式商铺评估与责任规则，完善担保机制，完善第三方管理人的违约责任；（8）规范权属登记制度：形成由行政主管部门颁发共有权、建筑物区分所有权等证书的制度安排，促进管理效率发展和当事人合法权益保护；（9）加强行政主管部门的监督：建立各部门单位联动与信息互通管理机制，并加强社会大众与媒体对于行政监管的规范监督，促使其更好的履行相应职责；（10）发展金融市场，完善商业信用体系：构建商业信用监督与评价机制，细化相应考核标准，为产权式商铺交易发展营造良好的市场环境。
（四）产权式商铺理念推广引导
而其中，针对我国当前金融投资领域快速发展和投资者非理性投资的现状，笔者认为应当以思想理念的推广和引导为突破口，将产权式商铺交易中的法律风险与投资风险等相关必备知识通过多种渠道向大众投资者普及推广，使其更趋理性化的行为形成对开发商等市场主体的反向选择和倒逼机制，具体包括成立相应法律普及宣传志愿社会组织。
四、结语
产权式商铺交易繁荣发展的背后是不可忽视的交易风险隐患、是亟待回应的各方维权诉求和调整其步入健康发展轨道的方案探寻。而问题的解决需要实践的切实探索和系统性的研究应对。因此，我们不但制定形成产权式商铺交易各方主体的风险防控和监管职责方案，更注重在此过程中法律法规和思想理念的双重规制与引导作用，从而形成全方位多角度的科学应对之策，更好的规范产权式商铺交易的良性有序发展，使其更好发挥商业升级拓展的拉动作用，促进我国经济的繁荣发展。
摘要近年，我国产权式商铺作为新生房地产销售与投资模式得到繁荣发展，但存在着大量的实务法律纠纷、交易风险隐患和法律规范缺失。本論文依托案例实证研究，通过对全国重大典型案件的调查分析，以理念推广引导为突破口，探索形成一套回应诉求、促进“产权式商铺良性发展的理论新方案。
关键词“产权式商铺” 法律分析 法律思考 理论方案
一、产权式商铺发展现状
（一）产权式商铺概念、类型及其特点
产权式商铺，是指商业性房产开发商为了筹集或迅速回笼建设资金而将整体的商业建筑物分割为若干独立的部分分别销售，各独立销售的面积之间不设物理间隔，业主购买后享有产权但不直接经营，而是由开发商或专门的经营公司负责统一经营管理，业主获取定期、定额回报的房地产销售与投资模式，其实质是产权、经营权和管理权的三权分离。
实践中，产权式商铺有两种类型：一种是现实性产权式商铺，即开发商将商场进行物理形态上的实质分割，各商铺之间具有构造上的独立性；一种是虚拟性产权式商铺，即开发商只对商场进行概念上的面积分割，商铺相互之间没有物理间隔墙，不划分实际区域，没有独立空间。目前的产权式商铺以虚拟性产权式商铺为主。
近年来，产权式商铺因其具备高投资回报率及筹集、回笼资金快等特点而备受开发商和投资者的青睐。但也因其权利分离的本质特点为统一经营和管理造成根源性障碍，从而引发一系列群体性法律纠纷和社会矛盾。
（二）产权式商铺常见纠纷问题
在对我国常见产权式商铺法律纠纷案例的统计与分析基础上，笔者发现：业主权利物权属性不清、各类合同关系定性、产权式商铺所有权行使限制、案件具体执行等是主要的司法争议焦点与困境，且此类诉讼具有主体多样性、纠纷突发性、群体性、业主内部意见的不统一性和法律关系复杂性等特点。而其中当纠纷出现时，个体与整体利益的冲突、开发商变相经营规避责任、投资者风险防范意识薄弱、政府追求效益而怠于监管等是无法有效解决问题的主要原因。
具体的，如一些开发商为了销售，向中小投资者承诺将售出的商铺由开发商返租，许以高额的投资回报，甚至承诺在一定期限内回购投资者购买的商铺。而现实中，由于恶性竞争、经营不善的原因，实际不可能达到其承诺的回报率，致使不能按时足额给付租赁费；甚至，有的开发商迫于资金回笼的压力，不得不通过“售出返租”的形式把一块块地产分售给中小投资者，卖完后一走了之，使整个环节出现问题，从而引发纠纷。
（三）产权式商铺纠纷法律分析
在真实客观的案例分析后，我们不难发现，产权式商铺法律纠纷问题主要涉及开发商、业主、实际经营人、担保方、管理公司和银行等多方主体，形成了买卖合同、租赁合同、委托经营、担保等多重法律关系，各自存在不同的利益与风险，但却又紧密联系，环环相扣。任何一个个环节出现问题，都易使整个项目出现问题，甚至崩盘，从而引发群体性诉讼，激化社会矛盾。加之市场秩序不规范、诚信体系不健全、相关监管不到位、法律法规不完善等原因，一系列违法行为和法律风险加剧显露。基于其涉及内容多、影响范围广等不同于传统房产交易的特点，相关法律与社会问题亟须采取措施予以解决。
二、产权式商铺良性发展的法律思考
（一）产权式商铺法律风险与隐患
在对产权式商铺常见法律纠纷整理与分析后，我们不难发现，繁荣发展的背后是无法回避的多重法律风险与严峻法律隐患，其交织于复杂的法律关系之间，且存在易被不法利用的灵动自我转移。总结下来，具体有以下几方面：商业信用风险、商业经营风险、投资人购买力风险、资金流动性风险、所有权与经营权分离的风险、高额回报隐含的风险、小业主分散的风险、合同风险、投资成本的风险、产权风险、包租期满后续风险等。另外，开发商急迫收回资金的心态、投资者的盲目跟进、银行严控按揭以及市场的恶意炒作，更加重了投资者的风险隐患。
（二）产权式商铺良性发展方案探寻
1.产权式商铺先进发展经验总结
产权式商铺经营模式最早起源于上世纪70年代末的欧美，2003年在我国“北上广深”等发达城市流行，2010年席卷国内省会城市，近几年来逐渐向二、三线城市发展。这种模式在香港比较风行，但在发展中存在着大量的问题。
从发达国家的经验看，一般没有将商业地产分割销售的做法，都是只租不售，这样有利于商业的整体经营和管理。但是，在房地产市场发育比较成熟，社会信用度高，购房置业者比较理性的地方，比如香港，这种方式也是可行的，甚至一定程度上促进了经济的发展。
2.产权式商铺发展具体方案
在理论探寻过程中，笔者充分考虑产权式商铺交易中开发商、业主、实际经营人、担保方、管理公司和银行各方主体的权利和义务，以及行政监管主体的监管和职责，在取得第一手案例数据并进行系统分析的基础上，制定形成相对应的法律途径和生活途径解决方案，具体包括产权式商铺交易开发商和投资者的风险防控、行为模式风险预测及评估等有力措施，以及房产交易行政监管部门的监管细化方案与相应监督、抵押担保的规范明确等新方案。
产权式商铺交易活动多方均存在不同程度的潜在风险，尤其是开发商对投资者在权属及资质方面存在信息不对称的欺骗隐患。因而就需要一套风险防控机制与针对开发商行为模式的风险预测与评估方案，具体包括应对开发商变相经营规避责任、经营不善、产权分散、商铺公摊面积、物业管理及相邻权等方面的风险防控方案与机制。而伴随着金融领域投融资快速发展，针对虚拟产权中专业经营公司，相应的行为评价与规则也亟待规范。在交易各方自律尤其是开发商明确责任的同时，行政部门监管主体的职责更需得到细化与社会监督，具体从建立严格准入机制、建立信用评价制度和加强社会媒体监督等方面展开。
三、产权式商铺良性发展的法律建议
（一）产权式商铺法律规制一般原则
产权式商铺作为一种新型的产权发展形式，法律、行政法规虽无系统而明确的规定，但总体上在适用时应符合物权法的一般规律与原则。产权式商铺的权力分散与剥离的特点决定了整个市场只有统一规则、统一布局、统一经营、统一管理，业主才能更好地获得利益和维护权益，因而在项目开展和诉讼裁判时，应着重处理好个体与整体利益的冲突与协調，一方面单个商铺的利益应当服务于广大业主的共同利益，接受整个市场规划布局的限制和约束；另一方面，也应注意对合法适当的业主个人权益与诉求进行切实关注与保障。
（二）产权式商铺法律性质具体界定
产权式商铺法律规制中首先要明确的问题就是权利类型的界定，这也是相关法律纠纷在司法裁判中的一大争议焦点。在当前现有的理论学说和裁判案例中，存在建筑物区分所有权说、按份共有说的不同观点。笔者认为对其权利类型的界定应建立在区分产权式商铺类型的基础之上。独立产权式商铺因其存在物理形态界限分割而具有结构上和利用上的独立性，应当适用建筑物区分所有权理论；而虚拟产权式商铺实际为权属的抽象划分，应界定为按份共有。
而只有在权利类型正确认定的基础上，区分相应适用的具体法律规范，才能进一步更好的解决合同运营中的一系列纠纷，从而做到定纷止争，维护当事人合法权益，调整与引导产权式商铺交易下的社会、经济和法律关系健康有序发展。
（三）产权式商铺法律完善建议
具体的，笔者有以下几方面的法律完善建议：（1）古今中用、博采众长：学习国外先进的产权式商铺法律制度安排、司法裁判要旨，借鉴具体实务成功经验与失败教训，并在特色国情与市场基础上加以调整改进；（2）制定并推行规范化的产权式商铺合同范本：鉴于产权式商铺交易的特殊性，为平衡买卖双方利益，防患投资风险，保护投资者合法权益，笔者认为应由房产行政主管部门制定并强制推行《产权式商铺买卖合同》和《产权式商铺委托经营合同》等；（3）建立产权式商铺地产开发准入和担保制度：建立严格准入制度，只有具备一定资质和规模的开发商才能进行预售，与此同时，开发商必须向国土部门缴纳一定比例的保证金，最大程度预防和保障群体事件和利益；（4）健全产权式商铺的相关法律制度：在《合同法》、《物权法》中对产权式商铺的问题作出特殊规定，对《商品房预售管理办法》等房地产特别法领域完善补充规定，厘清概念及各方权利义务关系，并明确相应的法律责任。（5）加强业主自治：构建各业主纠纷协调机制，保障投资者自治权益；（6）完善产权式商铺开发商开发用地的审批与监督机制，完善产权式商铺销售法律制度；（7）明确产权式商铺抵押与担保规范：制定明确细化的产权式商铺评估与责任规则，完善担保机制，完善第三方管理人的违约责任；（8）规范权属登记制度：形成由行政主管部门颁发共有权、建筑物区分所有权等证书的制度安排，促进管理效率发展和当事人合法权益保护；（9）加强行政主管部门的监督：建立各部门单位联动与信息互通管理机制，并加强社会大众与媒体对于行政监管的规范监督，促使其更好的履行相应职责；（10）发展金融市场，完善商业信用体系：构建商业信用监督与评价机制，细化相应考核标准，为产权式商铺交易发展营造良好的市场环境。
（四）产权式商铺理念推广引导
而其中，针对我国当前金融投资领域快速发展和投资者非理性投资的现状，笔者认为应当以思想理念的推广和引导为突破口，将产权式商铺交易中的法律风险与投资风险等相关必备知识通过多种渠道向大众投资者普及推广，使其更趋理性化的行为形成对开发商等市场主体的反向选择和倒逼机制，具体包括成立相应法律普及宣传志愿社会组织。
四、结语
产权式商铺交易繁荣发展的背后是不可忽视的交易风险隐患、是亟待回应的各方维权诉求和调整其步入健康发展轨道的方案探寻。而问题的解决需要实践的切实探索和系统性的研究应对。因此，我们不但制定形成产权式商铺交易各方主体的风险防控和监管职责方案，更注重在此过程中法律法规和思想理念的双重规制与引导作用，从而形成全方位多角度的科学应对之策，更好的规范产权式商铺交易的良性有序发展，使其更好发挥商业升级拓展的拉动作用，促进我国经济的繁荣发展。
