租房高峰下的北京
张宇轩
“5月开始，高校毕业生进入租赁市场，新增租赁需求增长强劲，将推动市场开启新一轮升温。”在贝壳研究院最近一期的北京市房产租赁市场月报中，发布方对5月市场走势作出以上研判。
据上述报告中数据显示，进入2022年，北京市新增挂牌房源均价较去年有明显上涨趋势，在高校毕业季来临之前，4月的租金挂牌价就已逼近2021年的峰值水平。
房租进一步上涨的情况已经影响了不少租客。多名“北漂”向《中国经济周刊》记者反馈，5月初租房续约时遭遇大幅涨价，不少拒绝涨价的租客选择了换租价位更低的其他房源。然而换租新房源时，签约租价也显着高于该房源的上期合同价。
“两年间，房租从3700元/月上升到4200元/月，再加上额外收的300元公寓管理费，以及商业属性的水电费，每月仅租房支出就将近5000元。”租客詹先生告诉记者，他原先租住了两年的公寓位于北京市东南三环，属于商业性质的公寓。在续租时，詹先生与公寓运营商谈不拢价格，对方执意提价，无奈之下詹先生选择退租。
“最近4年，如果以中介报价估算，每年房租上涨比例在10%左右，但这个涨价幅度是可以进行协商的。”租客李女士与丈夫两人租住在西城区西直门地铁站附近某小区，中介是链家旗下的自如平台。
李女士提供的租房合同显示，她所租住的房间是一个中等户型中的分租卧室，室内面积只有8.7平方米，每月租金3060元，这个价格比她在两年前首次租住时涨了100元。
所谓“协商”，不过是租客续租时与中介、房主等进行讨价还价。
“第一次租房的时候，月租金是2960元，合同一年签一次，到期后自如管家报出续租价3260元，比上年涨了300元。”李女士告诉记者，得知续签房租即将上涨，她与中介开始讨价还价。
由于不满中介提高房租，李女士与自如管家一番谈价颇费周折，一度打算寻找价格能与之前房租水平相当的房子。“去年疫情期间，平台上的房子不容易租出去，小区里空房子很多，考虑到这一点，自如最终作出让步，但还是加价100元了事。”
如果不接受房租提价，租客只能选择换租其他房源，换租则要租客再付一笔中介费。
“中介费一般与一个月的房租等额，这笔费用也可以讨价还价，但也顶多打九折。”詹先生告诉记者，“这部分支出对于中介方面来说也是一笔收入，他们自然不愿意房租轻易降低影响收入。”
2019 年1 月—2022 年4 月贝壳平台北京市新增挂牌房源均价走势
在链家、我爱我家等平台中，房主出租房屋可以选择两种不同模式。一种是中介模式，平台方负责将房源推荐给租客，名义上价格由租客与房主协商一致确定;另一种是托管模式，平台方从房主手中接管房源，与房主签订接收合同，再将房子租给房客，租金由平台方制定。
“目前托管模式已经成为自如主要业务模式，租金虽然由平台单方制定，但房主与平台按比例分配租金收益，每年租金上涨的份额房主也可以继续获益。”记者以房主身份接触了自如平台，一名工作人员如是告知。
“房租上涨是由于市场价格系统性上涨所致。”该工作人员进一步解释，“目前租金年上涨率为5%，具体到每户租客，上涨约为100～200元。因上涨产生的收益，按上述上涨率，其中4%归出租业主，1%归自如。”
对于所谓的“系统性”上涨比例，该工作人员模糊地解释为“公司根据大数据测算”，但是拒绝了“房主”查看所谓“大数据”的请求。
而这一比例并不被租客认可，也与房主反馈的数据有不小差异。
李女士对5%的上涨率持质疑态度，“报价的上涨幅度应该在10%左右，根本不止5%，如果不在价格谈判上磨一下，租客要承担更大比例的租金上涨成本”。
房主郭先生告诉记者，北京市各区域房租水平差异很大，涨价幅度也基本上与区域房价的上涨程度挂钩，疫情前期有所下降，但之后又回温，中介反馈到业主端的租金上涨幅度基本上保持在3%左右。
郭先生称，自己在疫情前曾与某房产租赁中介合作过，“朝阳区的一套房子，2011年时中介报价是平均每个月9100元，一直到疫情前也只涨到9700元。”
而对于租客实际支付房租的准确上涨幅度，郭先生称自己并不完全知情。“他们（中介）很鬼。”郭先生说，当时中介从自己手里收走房子，具体怎幺与租客议定租价，“我完全不知情，也无法干涉”。
至于这类房源租赁溢价（指租客支付租金减去房主租金收入的部分）多少，每户租金每年实际上涨多少，郭先生自己也不太清楚，只能根据行情猜测，“当时的行情是，整套房子的租户月租金加起来，每年一般上涨100块”。
北京的房屋租赁市场曾经历过一个野蛮生长阶段。
据郭先生讲述，北京的房产租赁市场早前就被多家房产中介“野蛮抢夺”，“好几家中介的业务员买通物业，‘潜入’小区业主群里，几家公司的人抢着加你为好友，开价一个比一个高，赔着本儿抢收房子，甚至还有不同公司的业务员为此在线下大打出手”。
“房子到了中介手里，虽说租客支付的租金名义上由房东来定，但实际上房东此时已经没有话语权了。”郭先生说，“房租高低由当地‘行情’决定，几家中介机构口径一致，直接操控了‘行情’。”
不仅如此，中介机构为了追求利益将收到的房源完全“物尽其用”。郭先生在北京昌平还有一套90平方米的房子，两室一厅。但中介曾经在房子内部打隔断粗暴装修，招致郭先生不满。
“这套房子当时的整套收房价格相当于每月9000元，中介打了隔断后租给了13位租客。参照该区域当时合租市场最低行情，中介在每位租客身上至少每月收入1000元，这套房子保守估计每月都能提供给中介机构13000元的租金收入。”郭先生说。
之后在房屋内部打隔断装修后分租的情况被有关部门叫停。近年中介公司也对租赁模式作出了调整，托管式租赁在利益分配的形式上看似比以往透明，且在保底的基础上给予出租业主一定比例的浮动收益，但租客支付的房租定价依然是由中介单方面决定。
“自如对业主的房屋进行评估装修，给业主一个保底的租金收益，约占实际租金的80%，其中8%为自如收取的管理费，保底租金外的20%是盈利部分，自如与业主五五分成。”对于利益分成，该自如工作人员这样介绍，“我们（自如与房东）是利益共同体。”
对于实际房租的定价权，该工作人员表示，“实际租金由我们来定，出租价格比普租带客户（编者注：业主独立对外出租的情况）行情高15%～20%”。
即便是中介机构报价给房主的“保底租金”，也已远超房主购买房源时所须还清的按揭贷款月供额。
“中介收房报价10000元/月，而这套房子买房按揭，每月需支付的房贷为7000元，房租收入不仅完全还清了月供，还能有3000元的净收入。”郭先生告诉记者。
“但我早已终止了与中介机构的合作，以9000元/月的价格租给一个老租客，这个价格我自己可以接受，而且显然更具有竞争力。”郭先生并不认同中介所说的“利益共同体”，作为房主，其对于租金的“心理价位”定位于房子的月供额水平上，“即便是降到七八千一个月，我都能接受”。
（本文刊发于《中国经济周刊》2022年第10期）
