农民进城购房支付能力实证研究
耿进强 李景国
摘要：农民是城镇化的主体，客观科学测算农民进城购房的支付能力，对制定城镇化与房地产发展政策均有重要意义。结合农民进城购房的特点，构建了农民进城前的纵向财富积累的首付支付能力指标，与农民进城后收入市民化的当期财富获取能力的月供支付能力指标，对全国以及大部分地区农民进城购房支付能力进行了测评。结果显示：地区间存在支付能力差异，但差异逐渐趋于平稳发展态势；2010--2011年为21世纪以来支付能力最低点，但2016年全国住宅价格出现普遍性上涨并存在持续性，可能会出现新的支付能力最低点；农民高收入家庭具有有限的城镇住房支付能力，中等偏上与中等收入家庭支付能力较弱，中等偏下与低收入家庭支付能力严重不足。
关键词：购房能力；住宅价格；净积蓄；首付款；月供；支付能力；农民
中图分类号：F323.6；F293.353 文献标识码：A 文章编号：1009-9107（2018）03-0045-10
引言
中国常住人口城镇化率从1978年的17.9%提高到2016年的57.35%，年均增长率为1.04%，这意味每年有上千万的农民进入城镇工作、生活。进城农民能否真正扎根城镇，最重要的影响因素之一是其在城镇购房的支付能力，支付能力强则有利于推进城镇化进程。目前关于农民城镇化的文献多阐述了农民进城购房对推动城镇化进程的积极意义，并强调应给予农民进城购房的相关优惠政策，但解析农民进城购房支付能力的文献较少，因此，对相关政策的制定也就缺乏了可操作性。如果认为农民进城购房行为仅限于保障房与租赁房屋层面，这种观点偏保守。中国现阶段农民进城购房主力人群分两类，即农民工和农村培养的大学生。农民工占1/3多，由于缺乏社会保障，其在城镇购房多为商品房。农村培养的大学生在购房时可能会享受到一定的社会福利（住房公积金），但购房的首付款大部分来自农民家庭的积蓄，其他成员购房能力以农民家庭的财富积蓄为基础。准确测评农民进城购房支付能力是中国现阶段制定城镇化以及住房市场持续健康发展政策的首要任务。
购房支付能力的测评方法研究成果丰富，可归纳为3大类：房价收入比（PIR）、住房支付能力指数（HAI）与剩余法。Weicher最早全面阐述了房价收入比的概念，Renaud利用房价收入比对23个国家进行了统计研究，得出“快速城镇化国家的PIR在4～6，城镇化成熟国家该比值在2～4”；在1991年的报告中对结论进行了修正，认为“成熟房地产市场运行机制下的PIR为2～6，而社会主义国家的PIR为10～20”。近期的研究成果提出了折现定义下的新PIR，以避免其只考虑现期收入而未考虑持久所得，以及隐性收入因素的影响。在房价收入比基础上，美国房地产经纪人协会（NAR）提出了住房可支付性指数（HAD，自1981年起每月发布一次，并给出了固定利率、调整利率抵押贷款所对应的HAl以及综合HAl。剩余法的提出相对较晚，该方法提高了对评价对象的计算精确度，其将购房支付能力锁定为3个核心：收入、非住房消费与住房消费。Gan等从购买、还款和收入3个角度诠释了购房支付能力。购买支付能力是指居民通过各种渠道筹措足够资金的能力；还款支付能力为居民偿还住房抵押贷款的能力，即收入减去非住房消费后的剩余；收入支付能力反映房价与居民收入的波动对比关系，这与剩余法的机理是一致的。
国内学者多在以上3类测评方法的基础上，对不同收入阶层、不同购房面积以及不同区域或城市进行组合量化研究，并构建了具有中国元素的评价指标，如月供消费结余指标、住房痛苦指数等，以解析中国城镇居民的购房或住房支付能力。洪涛等用HAl方法，以省（市、区）为单位进行了研究，得出中国城镇居民支付能力普遍偏低，且区域差异在增大。陈立中等在对PIR指标评析的基础上，构建了住房价格成本标高程度、有效供给弹性2个新指标，将中国城市住房市场区分为4种类别，提出了相应的管理策略，并指出PIR指标缺乏对购房者纵向时间财富积累的反映，但未给出具体解决办法。刘洪玉等较早将剩余法引入国内，并阐述了提高住房支付能力的有关措施。余凌志等利用剩余法构建了城镇低收入家庭住房支付能力评价模型，提出依据住房支付能力的不同给予不同的住房保障。杨赞等运用剩余法对城镇居民进行了测算，认为公房、原有住房能提高居民的购房支付能力。刘金灿等应用剩余法对海口市城镇居民家庭普通商品住房的支付能力进行了研究，认为首付款比例的设定主要具有门槛效应，而贷款利率则是影响购房成本的主要变量。
现有研究多以城镇居民为核心，而以农民为研究对象的较少。现有支付能力评价指标对当期支付能力的反映较理想，但在反映购房者的财富积累效应时尚不足。基于此，本文在剩余法的基礎上，结合当前中国农民进城购房支付模式，探索性地提出了首付与月供支付能力测评双指标，对农民进城购房的纵向时间财富积累以及当期的支付能力进行双评价，以客观解析农民进城购房的支付能力。
一、农民进城购房支付能力双指标构建
一般来讲，农民进城购房多采用按揭方式，购房支付分为首付与月供两部分。首付来源分为4种：（1）进城前的积蓄；（2）进城前和后两段的积蓄；（3）进城后的积蓄；（4）各种亲朋借款。由于文章篇幅受限，本文仅对第一种情况进行分析，且该情况的进城购房支付能力较客观地反映了城镇化进城中的农民财富积累实况。农民进城前的积蓄即为农民家庭的净积蓄（NS）。农民进城购房的首付款支付后，居住、工作在城镇，其收入可转换为进城工作收入，因此月供支付能力可用城镇居民月可支配收入来度量。据此，农民进城购房支付能力测评指标被分为首付支付能力和月供支付能力。
1.农民进城购房首付支付能力，选用农民家庭净积蓄积累时间来衡量，具体计算过程如下：
农民家庭年净积蓄（NS）由其年纯收入（NIR）减去现金消费支出（CLE）求得，如公式（1）所示。
NS=NIR-CLE
用指标n代表居民从N年份开始，往前需要n年的积蓄去支付首付。考虑离购房年份越远的年净积蓄对购房的影响越小，本文选取截止时间为1980年，购房当年的净积蓄累计到1980年的积蓄不足于支付首付，则认为农民不具有首付支付能力。
2006年国办发[2006]37号文中规定新开工的商品住房，套型建筑面积90平方米以下所占比重必须达到开发建设总面积的70%以上，据此，以购买城镇90平方米住宅作为本文购房支付能力测评基准。农民家庭净积蓄所需时间的确定，依据90平方米住宅不同按揭比所对应的首付款与农民家庭年净积蓄反推求得。
2.农民进城购房月供支付能力，即城镇居民月可支配收入（MDIU）与购房月供（MP）之比，用MDIU/MP表示，比值大于1表明具有支付能力，比值越大支付能力越强，比值小于1则表明支付能力不足，比值越小支付能力越弱。
以上2个指标均满足才表示農民进城购房的支付能力存在。首付与月供由住宅价格、住宅面积、首付款比例与贷款利率所决定，住宅价格从统计年鉴中获取。2015年3月29日央行、住建部、银监会联合发布的《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》决定，使用住房公积金贷款购买首套普通自住房，最低首付款比例为20%。因此，首付款支付能力低于20%，表示支付能力不足。为准确解析各收入层农民的支付能力，将首付比例分为20%、30%、40%与50%分别进行实证分析，贷款利率2014年及以前的按照6.55%计算，2015年及以后的按照4.90%计算，按照30年等额本息法计算月供。
二、农民进城购房支付能力全国平均状况
（一）农民进城购房首付支付能力全国平均状况
2002—2015年度全国城镇住宅均价可从《中国统计年鉴》获得。2016年全国城镇住宅均价未公布，通过中国指数研究院公布的《中国房地产市场2016总结&2017展望》中显示，2016年百城住宅价格累计上涨18.72%，推算出2016年全国城镇住宅均价约为7685元/平方米。依据2002-2016年全国城镇住宅均价购买城镇90平方米住宅，首付20%、30%、40%与50%分别确定首付款额度，按照公式（1）计算各收入阶层农民家庭年净积蓄，依据公式（2）测算各年的首付支付能力。通过不同比例首付款值的测算，农民中等偏下与低收入两阶层家庭的20%首付款支付能力不足，因此，未列出评析；其他3个阶层农民家庭年首付款的支付能力见表1。
从表1得知，3个阶层家庭的净积蓄对购买城镇90平方米住宅的首付20%的支付能力较为理想，仅中等收入家庭在2009年支付能力出现短暂不足。如首付30%，中等收入家庭表现为整体不足，中等偏上收人家庭在整个15年观察期内仅5年存在支付能力。如首付40%，仅高收入家庭具有支付能力。如首付50%，高收入家庭有8年时间存在支付能力。对比2002年与2016年的支付能力可以看出，仅高收入家庭的首付款支付能力在略微增强；其他收入阶层家庭的支付能力均在减弱，说明农民高收入家庭的购房支付能力与其他收入阶层家庭的支付能力差距在扩大，与原鹏飞等验证的“随住宅价格的上涨，城镇居民家庭收入贫富差距在扩大”的结论一致。
1980—2016年农民高收入家庭全部净积蓄仅能支付城镇58.1平方米住宅的全款，其人均净积蓄仅能支付城镇15.3平方米住宅，刚超出部分城镇保障性住房的申请条件所限定的15平方米。2016年城镇居民人均居住面积为36.6平方米，按照《中国家庭财富调查报告》公布的2015年家庭房产负债比例为29.78%，城镇居民扣除贷款购买住房面积，城镇人均全款支付城镇住房面积为25.7平方米，仍为农民高收入家庭个人净积蓄购买城镇住房支付能力的1.7倍。
2002—2016年全国城镇住宅均价与农民人均纯收入同比（与上一年比较）变化率见图1。
从图1可知，农民人均纯收入增长持续稳定，年均涨幅为11.7%，高于城镇住宅均价的年均涨幅9.6%。城镇住宅均价在2004、2009与2016年出现3次明显高涨，除2008年价格出现负增长外，其他年份均出现不同程度的小幅增长。2009年城镇住宅均价同比上涨24.69%，为年度历史上涨最高，致使历史性最弱首付支付能力出现在2009—2010年。但2017年第一季度全国住宅仍持续上涨，从上涨两年的累计数看，2016与2017年的累计涨幅有可能超过本世纪以来历史上其他任何相连两年的累计涨幅，这将再一次大幅度削弱居民的购房支付能力。住宅价格一次大幅上涨对购房支付能力的削弱具有后延效应，尤其是住宅价格在高位暴涨，且助推贫富差距的扩大。
（二）农民进城购房月供支付能力全国平均状况
城镇居民人均月可支配收入（MDIU）与农民人均月纯收入（MNIR），分别由城镇居民人均年可支配收入与农村居民人均年纯收入除以12个月换算求得。将其于购买城镇90平方米住宅，分别按揭50%、60%、70%（按揭80%不存在月供还款能力）所对应的月供（MP）之比，整理得图2。比值大于1表示存在支付能力，反之，表示支付能力不足。
图2中MNIR/（50%MP）曲线始终运行在图的最下方，且与其他3条曲线保持一定距离。仅2015年与2016年的MNIR/（50%MP）值分别为0.62和0.56，其他时间均小于0.50。可见，农民人均月纯收入对城镇购房月供支付能力严重不足。
观察期内MDIU/（50%MP）曲线稳定在1值上方；2011年MDIU/（60%MP）曲线稳定在1值上方；2014年MDIU/（70%MP）曲线才运行在1值上方，随着按揭支付比的提高，月供支付能力在逐渐下降。从整个曲线发展趋势可以看出居民购房支付能力在逐渐提升，这是由于居民收入平均增长速度大于城镇住宅平均增长速度所致。但住宅价格经过几年的低幅度增长后一般会出现一次大幅度上涨，使得居民购房支付能力出现明显弱化。结合首付与月供双指标，农民进城购房首付20%和30%，按揭80%与70%的支付方式中，各收入阶层首付支付能力较强，但月供支付能力不足；若首付40%和50%、按揭60%或50%，月供支付能力较理想，但只有高收入家庭具有首付能力。
2016年城镇居民的食品烟酒消费支出比重为29.3%，这意为MDIU/MP的值大于1.41时，城镇居民的月可支配收入才能同时满足购房所需月供与个人城镇生活的食品烟酒消费支出。2002-2016年观察期内，仅2014-2016年按揭50%时，MDIU/MP的值大于1.41，其他年份城镇居民月可支配收入均不支撑在城镇购买90平方米住宅、按揭50%的月供与个人城镇生活的食品烟酒消费支出2项所需，可见，农民进城后的月供支付能力十分薄弱。
三、农民进城购房支付能力地区状况
由于重庆成立为直辖市时间较短，用本文中的指标进行评价数据不足，因此，未对重庆市进行分析。其余30个省、市、自治区（不含港澳台）完整的农民纯收入数据记录时间为1988-2015年，但各地区农民不同阶层的收入记录数据不完整，因此，各地区农民不同收入阶层的净积蓄按照全国5个收入阶层的NA/NIR值乘以各地区农民人均纯收入进行估算。各地区农民进城购房支付能力测评时间段为：2004-2015年。原因有二：一是1988-2000年农民净积蓄时间太短，主观上造成首付款的支付能力薄弱；二是2004年全国住宅价格进入持续较快甚至过快的上涨时期。
（一）农民进城购房首付支付能力分地区状况
2004-2015年30个地区农民中等、中等偏上以及高收入家庭，对不同比例首付款存在支付能力的地区个数情况见表2，表中“平均”表示12年问、不同首付款支付比下，存在支付能力的地区平均数。根据表2可从时间、不同收入阶层以及首付综合支付能力方面进行分析。
1.时间维度。从各地区农民首付支付能力整体情况看，最弱时间为2011年，比农民进城购房首付支付能力全国平均水平中最弱支付时间后延了1年，原因主要有：高房价地区先出现价格高涨，随后带动全国范围内住宅价格高涨，且净积蓄为多年累积财富具有一定的弹性。对比观察期初与期末，中等收入与中等偏上农民家庭首付款支付能力在减弱，主要是因为其家庭财富增长率低于房地产价格上涨率，这就驱使大量资金涌入房地产行业，出现“大众炒房”现象，即只有投资房地产才能保证其拥有的财富不缩水。高收入农民家庭的支付能力出现提升，表明农民高收入家庭财富增长速度高于房地产价格上涨带来的溢价，其原因在于高收入家庭拥有较多房产，且财富较多时可以有效实现规模化财富积累效应，这也是绝对贫富差距扩大的经济必然性。
2.不同收入阶层。按农民中等收入家庭、中等偏上收人家庭和高收入家庭3种情况进行分析。
农民中等收入家庭：12年间30个地区，中等收入家庭对购买城镇90平方米住宅、20%首付款存在支付能力的地区平均数为23.5个，说明平均近1/3地区支付能力不足。2004年仅西藏地区支付能力不足，2015年的北京、上海与海南，西部地区的陕西与甘肃，共5个地区支付能力不足。甘肃支付能力不足的主要原因是农民收入偏低。西藏住宅價格波动较大，支付能力不稳。其他地区随着经济发展和城镇化程度的提高，成为周围区域或全国的聚住中心，使得当地农民进城购房首付支付能力减弱。
如果首付30%，在2004全国仅一半地区存在支付能力；2010-2011年与2013年所有地区中等收入家庭均失去了支付能力；2012年仅黑龙江地区存在支付能力，主要原因在于净积蓄为多年财富累积产生弹性空间所致；2015年仅东部的山东和江苏、中部的河南和湖南、东北的辽宁和黑龙江以及内蒙古，共计7个地区存在支付能力。首付40%，2004-2005年全国仅江西和湖南地区存在支付能力。2004和2005年江西城镇住宅价格分别为全国最低和倒数第二，湖南始终为全国倒数第四，而这两地的收入水平略低于全国农民平均收入水平。可见，其支付能力的存在的主要原因是城镇住宅价格较低所致。首付50%，整个观察期内整体支付能力不足。总体看，中等收入家庭对城镇住宅首付支付能力较弱，且存在持续弱化趋势。
农民中等偏上收入家庭：中等偏上收人家庭对首付20%支付能力的地区平均数为28.8个，表示大部分地区对20%首付款存在较为理想的支付能力。2004年的西藏，2008-2014年的海南，2007-2011年与2015年的北京出现支付能力不足，其他均表现为支付能力存在。随着首付比的增加具有支付能力的地区数量在减少，首付30%存在支付能力的地区平均数为21.9个，表示近1/3的地区失去了支付能力；首付40%存在支付能力地区已经不足1/3。
首付50%具有支付能力的地区平均数为1.3个，全国平均仅5%的地区存在支付能力。2004年河北、浙江、江西、湖南与内蒙古5个地区存在支付能力；除2008年受世界经济危机影响，住宅价格略有下降，致使江西出现短暂的支付能力外，2007—2014年，其他所有地区均为支付能力不足；2015年仅湖南与内蒙古两地区恢复了支付能力。总体看，中等偏上收人家庭对城镇住宅首付支付能力也在减弱，但对购买城镇住房首付20%、30%均表现出较强的支付能力。
农民高收入家庭：高收入家庭对20%首付款均存在支付能力。首付30%仅2010-2011年的海南出现支付能力不足。首付40%存在支付能力的地区平均数为28.8个，4个地区出现支付能力不足，分别为：2004年西藏、2011年陕西、2007—2012年北京与2008—2014年海南。首付50%支付能力存在的地区平均数为26.8个，支付能力最弱的时间为2010—2011年，均有5个地区存在支付能力不足；支付能力最强为2005年，均存在支付能力。总体看，高收入家庭对城镇住宅首付款的支付能力较理想。
3.首付综合支付能力。将每个地区12年观察期为行，农民3个不同收入层的4个不同首付支付比为列，构建12×12的矩阵。以农民进城购房首付支付能力为评价准则，存在支付能力时，矩阵值为1，否则为0，矩阵中出现1的合计数为该地区12年间的首付综合支付能力，合计数越大支付能力越强，反之越弱。经统计，首付综合支付能力最弱的3个地区为：海南37，北京40，陕西54；最强的3个地区依次为：湖南109、江西104、内蒙古102。为详实解析以上6个地区首付款的支付能力，将6个地区与全国农民人均年纯收入、城镇住宅均价对比得图3。
从图3得知，海南农民人均纯收入略低于全国平均水平，但城镇住宅因地理环境优势，吸引了该地区以外的高收入人群涌人购房，助推其住宅均价远高于全国平均水平，使当地农民首付支付能力出现严重不足。北京农民人均纯收入较高，但作为全国集聚区，首付支付能力也被严重弱化。陕西农民人均纯收入明显低于全国平均水平，但其为西部集聚区，使城镇住宅均价仅略低于全国平均水平，导致当地农民首付支付能力严重不足。湖南、江西与内蒙古3个地区农民人均纯收入贴近全国均值线，而城镇住宅价格明显低于全国平均水平，使其成为全国支付能力最强地区。江西地区城镇住宅价格在2011年明显超过湖南与内蒙古，而农民收入变化不明显，使得江西支付能力呈现下滑趋势。
（二）农民进城购房月供支付能力地区状况
农民进城后的收入用各地区城镇居民人均可支配收入来度量，30个地区不同按揭比支付下，月可支配收入满足月供，即MDIU/MP大于1的地区见表3。
根据表3从时间、不同按揭比以及月供综合支付能力方面进行分析如下：
1.时间维度。从表3可以看出，按揭80%月供的支付能力最弱年份与首付款支付能力最弱同为2011年，原因主要有：较早时期的净积蓄对首付的支付能力影响明显弱于近期的净积蓄，自1998年以来城镇居民收入与农民居民收入增幅稳定、同步，且按揭80%对月供的支付能力的绝对值要求较高，减少了分段时间差所产生的收入弹性空间对月供支付的计算系统误差的影响，使城镇住宅价格的上涨对月供与首付支付能力在时间维度的影响具有一致性。其他按揭比支付能力最弱年份为2010年，早于首付款支付能力最弱一年，原因在于：首付款为多年积累财富，其缓冲作用大于当年城镇可支配收入度量月供支付能力的缓冲作用。2015年有支付能力的地区明显增多，主要原因是贷款利率由2014年以及之前的贷款利率按照6.55%計算而2015年按照4.9%进行计算，贷款利率的降低有效地增加月供的支付能力。
2.不同按揭支付比。整个观察周期内30个地区，按揭80%存在月供支付能力的地区平均数为8.3个，即全国平均不足1/3的地区存在支付能力。随着按揭比例的减少月供支付能力在增强，按揭70%时1/2的地区具有月供支付能力，按揭60%时略超过2/3的地区具有支付能力。按揭50%时约5/6的地区具有支付能力。北京与海南始终月供支付能力不足；一直有月供支付能力的地区为内蒙古；次之为湖南，仅2011年的八成月供出现短暂的支付能力不足。
3.月供综合支付能力。将每个地区12年间的4种不同按揭支付比构建12×4的月供支付能力矩阵。按照农民进城购房月供支付能力评价准则，存在支付能力时相应的矩阵元素值为1，否则为0。矩阵中出现1的合计数表示该地区12年间、4种不同按揭比下的月供综合支付能力，合计数越大支付能力越强，反之越弱。经统计，月供综合支付能力最弱的3个地区分别为：北京、上海与海南，合计值均为0，始终处在支付能力不足的状态。最强的3个地区依次为内蒙古、湖南、河南，合计值分别为48、47、45。为详实解析以上6个地区的月供支付能力，将6个地区与全国城镇居民月均可支配收入、城镇住宅均价对比得到图4。
从图4可见，海南的城镇居民月均可支配收入处于7条月均可支配收入曲线的最下方，而城镇住宅价格明显高于全国平均水平，处于第3位，使其月供支付能力呈现严重不足。上海城镇居民月均可支配收入全国最高，城镇住宅均价在2004—2005年全国最高，2006年上海城镇住宅价格被北京超过，但在观察期内月供支付能力仍与北京一样，表现为支付能力不足。2015年全国支付能力整体最强时，北京的MDIU/（50%MP）为0.827是全国最低，次之为上海0.859，再次为海南0.997。内蒙古城镇居民月可支配收入略低于全国平均水平，而城镇住宅价格处于7条曲线的最下方，使其成为全国月供支付能力最强地区；湖南城镇居民月可支配收入略高于河南，住宅均价却略低于河南，使得其月供综合支付能力略强于河南。
以全国均值计算的城镇居民月均可支配收入同时满足月供与个人城镇生活中的食品烟酒消费支出，即MDIU/MP值1.41为标准，支付能力最强的2015年，30个地区MDIU/（70%MP）大于1.41的地区仅有11个，分别为：山东、辽宁、河南、湖南、内蒙古、广西、贵州、西藏、青海、宁夏与新疆。2015年MDIU/（50%MP）值大于1.41的地区有25个，北京、上海、广东与海南4个地区整个观察期内始终小于1.41，福建仅在整个观察期内2004年比值略大于1.41。可见，农民进城后按照城镇居民可支配收入衡量其收入，月供支付能力较弱，个人收入无法同时满足进城购房月供与个人城镇基本生活所需。
四、结论与建议
（一）结论
运用全国与地区城镇住宅均价、农村居民人均纯收入与城镇居民人均可支配收入为基础数据，构建农民进城购房首付与月供支付能力双指标进行测评，得到结论如下：
1.从首付支付能力看，农民中等偏下与低收入家庭年净积蓄较少或为负值，不存在对城镇购房首付款的支付能力。农民高收入家庭支付能力较强，中等偏上与中等收入家庭支付能力较弱。2012年起全国的首付支付能力出现了增强趋势。党的十八届三中全会要求，“赋予农民更多财产权利，赋予农民对承包土地占有、使用、收益、流转及承包经营权抵押、担保权能”，拓宽了农民收入渠道，对提升农民进城购房首付款的支付能力具有积极意义。
2.从月供支付能力看，城镇居民月可支配收入对购房月供的支付力在逐渐增强，2012年起大部分地区出现均衡于全国平均水平上方的趋势。但用城镇居民月可支配收入度量农民进城后的收入，估算偏于乐观。农民进城人员中享有城镇公共福利保障，如住房、医疗、子女就学等收入相对稳定的人群为少数，而不具有城镇公共福利保障的人群为多数，与城镇当地人相比，名义货币收入相当，而实际薪酬存在较大差距，获得的城镇规模收益较低。因此，完善进城农民的公共福利保障，可有效提升农民进城购房的月供支付能力。
3.从地区看，北京、海南与上海支付能力严重不足，陕西、浙江、福建与广东支付能力略强于上面3个地区，但仍表现为支付能力不足。湖南、内蒙古、江西与河南为全国支付能力最强的4个地区；黑龙江、吉林、山东、河北、新疆、宁夏与江苏7个地区支付能力略强于全国平均水平，处于相对较强的支付能力状态；其他地区贴近全国均值线，处于较弱支付能力状态。
（二）建议
综上所述，仅靠农民的净积蓄用于购房，支付能力较薄弱，难以实现农民市民化、城镇化。以下从提高农民支付能力、城镇发展、住房市场机制3个方面提出建议：
1.提高农民支付能力方面。基于住房等功能置换原理，依托城乡建设用地增减挂钩，由政府牵头组织宅基地置换城镇住房，以解决农民整体性进城购房支付能力不足，同时提高农村的土地使用效率。我国宅基地占地面积约2.8亿亩，宅基地受多方面限制，市场价格较低，农民宁愿闲置宅基地也不愿转让和退出，使得我国超过1/3宅基地处于闲置或者低效使用状态。魏后凯教授预测“中国将在2050年完成城镇化，城镇化率可能会超过80%”。当城镇化完成时，我国农业户籍人口的2/3将实现“农转非”、市民化、城镇化。按人口转移规模推断，我国将有2/3宅基地转化成城镇建设用地（约1.87亿亩）。依据“十三五”新增建设用地控制在3 256万亩为基准，未来6个“五年计划”至2050年，我国新增建设用地可从宅基地转化为城镇建设用地中获得。科学合理制定农村宅基地置换城镇住房标准，战略性推进城乡建设用地增减挂钩的全面实施，不仅可提高农民进城购房支付能力，推进城镇化进程，更重要地是将助推节约集约用地的基本国策实现。
2.城镇发展方面。疏散大城市公共基础服务设施资源，实现大中小城镇均衡发展，从根本上解决人口过于集中现象。我国一、二线大城市住房市场供不应求，助推房价持续性高位上涨；三、四线中小城镇住房库存高居不下，交易不景气。大城市与中小城镇住房市场巨大反差本源在于教育、医疗、就业等公共基础服务设施的巨大差距。大城市、超特大城市多为政府职能聚集区，掌握着过于集中的政治與经济资源。在大中小城镇间均衡布置政府职能有利于推进优质的公共基础服务设施全面共享，以提升中小城镇居住的品质。可以引导农民选择中小城镇购房居住，全面推动城镇化结构性平稳发展。
3.住房市场机制方面。构建多元化住房体系，实现住者有其房。我国住房市场重交易、轻持有，使得政府、开发商与居民均热衷于商品房的直接投资市场，而住房的租赁市场与住房的问接投资市场存在严重的短板。补齐短板，构建住房的销售与租赁并重、住房直接投资与间接投资并重的多元化住房市场体系。让多劳多得的高收入群体可以通过市场购置高端住房提升生活品质，实现财富的有效消费；低收入群体，无购房支付能力的群体有稳定的租赁住房市场（公租房）满足其居者有其屋；中间收入阶层，可以选择住房间接市场进行合理理财，以规避通货膨胀带来的货币贬值。明确“房子是用来住，而不是用来炒”的住房理念，通过法律、制度遏制住房投机行为，科学引导住房投资行为，实现住房的节约集约使用。
（责任编辑：马欣荣）
摘要：农民是城镇化的主体，客观科学测算农民进城购房的支付能力，对制定城镇化与房地产发展政策均有重要意义。结合农民进城购房的特点，构建了农民进城前的纵向财富积累的首付支付能力指标，与农民进城后收入市民化的当期财富获取能力的月供支付能力指标，对全国以及大部分地区农民进城购房支付能力进行了测评。结果显示：地区间存在支付能力差异，但差异逐渐趋于平稳发展态势；2010--2011年为21世纪以来支付能力最低点，但2016年全国住宅价格出现普遍性上涨并存在持续性，可能会出现新的支付能力最低点；农民高收入家庭具有有限的城镇住房支付能力，中等偏上与中等收入家庭支付能力较弱，中等偏下与低收入家庭支付能力严重不足。
关键词：购房能力；住宅价格；净积蓄；首付款；月供；支付能力；农民
中图分类号：F323.6；F293.353 文献标识码：A 文章编号：1009-9107（2018）03-0045-10
引言
中国常住人口城镇化率从1978年的17.9%提高到2016年的57.35%，年均增长率为1.04%，这意味每年有上千万的农民进入城镇工作、生活。进城农民能否真正扎根城镇，最重要的影响因素之一是其在城镇购房的支付能力，支付能力强则有利于推进城镇化进程。目前关于农民城镇化的文献多阐述了农民进城购房对推动城镇化进程的积极意义，并强调应给予农民进城购房的相关优惠政策，但解析农民进城购房支付能力的文献较少，因此，对相关政策的制定也就缺乏了可操作性。如果认为农民进城购房行为仅限于保障房与租赁房屋层面，这种观点偏保守。中国现阶段农民进城购房主力人群分两类，即农民工和农村培养的大学生。农民工占1/3多，由于缺乏社会保障，其在城镇购房多为商品房。农村培养的大学生在购房时可能会享受到一定的社会福利（住房公积金），但购房的首付款大部分来自农民家庭的积蓄，其他成员购房能力以农民家庭的财富积蓄为基础。准确测评农民进城购房支付能力是中国现阶段制定城镇化以及住房市场持续健康发展政策的首要任务。
购房支付能力的测评方法研究成果丰富，可归纳为3大类：房价收入比（PIR）、住房支付能力指数（HAI）与剩余法。Weicher最早全面阐述了房价收入比的概念，Renaud利用房价收入比对23个国家进行了统计研究，得出“快速城镇化国家的PIR在4～6，城镇化成熟国家该比值在2～4”；在1991年的报告中对结论进行了修正，认为“成熟房地产市场运行机制下的PIR为2～6，而社会主义国家的PIR为10～20”。近期的研究成果提出了折现定义下的新PIR，以避免其只考虑现期收入而未考虑持久所得，以及隐性收入因素的影响。在房价收入比基础上，美国房地产经纪人协会（NAR）提出了住房可支付性指数（HAD，自1981年起每月发布一次，并给出了固定利率、调整利率抵押贷款所对应的HAl以及综合HAl。剩余法的提出相对较晚，该方法提高了对评价对象的计算精确度，其将购房支付能力锁定为3个核心：收入、非住房消费与住房消费。Gan等从购买、还款和收入3个角度诠释了购房支付能力。购买支付能力是指居民通过各种渠道筹措足够资金的能力；还款支付能力为居民偿还住房抵押贷款的能力，即收入减去非住房消费后的剩余；收入支付能力反映房价与居民收入的波动对比关系，这与剩余法的机理是一致的。
国内学者多在以上3类测评方法的基础上，对不同收入阶层、不同购房面积以及不同区域或城市进行组合量化研究，并构建了具有中国元素的评价指标，如月供消费结余指标、住房痛苦指数等，以解析中国城镇居民的购房或住房支付能力。洪涛等用HAl方法，以省（市、区）为单位进行了研究，得出中国城镇居民支付能力普遍偏低，且区域差异在增大。陈立中等在对PIR指标评析的基础上，构建了住房价格成本标高程度、有效供给弹性2个新指标，将中国城市住房市场区分为4种类别，提出了相应的管理策略，并指出PIR指标缺乏对购房者纵向时间财富积累的反映，但未给出具体解决办法。刘洪玉等较早将剩余法引入国内，并阐述了提高住房支付能力的有关措施。余凌志等利用剩余法构建了城镇低收入家庭住房支付能力评价模型，提出依据住房支付能力的不同给予不同的住房保障。杨赞等运用剩余法对城镇居民进行了测算，认为公房、原有住房能提高居民的购房支付能力。刘金灿等应用剩余法对海口市城镇居民家庭普通商品住房的支付能力进行了研究，认为首付款比例的设定主要具有门槛效应，而贷款利率则是影响购房成本的主要变量。
现有研究多以城镇居民为核心，而以农民为研究对象的较少。现有支付能力评价指标对当期支付能力的反映较理想，但在反映购房者的财富积累效应时尚不足。基于此，本文在剩余法的基礎上，结合当前中国农民进城购房支付模式，探索性地提出了首付与月供支付能力测评双指标，对农民进城购房的纵向时间财富积累以及当期的支付能力进行双评价，以客观解析农民进城购房的支付能力。
一、农民进城购房支付能力双指标构建
一般来讲，农民进城购房多采用按揭方式，购房支付分为首付与月供两部分。首付来源分为4种：（1）进城前的积蓄；（2）进城前和后两段的积蓄；（3）进城后的积蓄；（4）各种亲朋借款。由于文章篇幅受限，本文仅对第一种情况进行分析，且该情况的进城购房支付能力较客观地反映了城镇化进城中的农民财富积累实况。农民进城前的积蓄即为农民家庭的净积蓄（NS）。农民进城购房的首付款支付后，居住、工作在城镇，其收入可转换为进城工作收入，因此月供支付能力可用城镇居民月可支配收入来度量。据此，农民进城购房支付能力测评指标被分为首付支付能力和月供支付能力。
1.农民进城购房首付支付能力，选用农民家庭净积蓄积累时间来衡量，具体计算过程如下：
农民家庭年净积蓄（NS）由其年纯收入（NIR）减去现金消费支出（CLE）求得，如公式（1）所示。
NS=NIR-CLE
用指标n代表居民从N年份开始，往前需要n年的积蓄去支付首付。考虑离购房年份越远的年净积蓄对购房的影响越小，本文选取截止时间为1980年，购房当年的净积蓄累计到1980年的积蓄不足于支付首付，则认为农民不具有首付支付能力。
2006年国办发[2006]37号文中规定新开工的商品住房，套型建筑面积90平方米以下所占比重必须达到开发建设总面积的70%以上，据此，以购买城镇90平方米住宅作为本文购房支付能力测评基准。农民家庭净积蓄所需时间的确定，依据90平方米住宅不同按揭比所对应的首付款与农民家庭年净积蓄反推求得。
2.农民进城购房月供支付能力，即城镇居民月可支配收入（MDIU）与购房月供（MP）之比，用MDIU/MP表示，比值大于1表明具有支付能力，比值越大支付能力越强，比值小于1则表明支付能力不足，比值越小支付能力越弱。
以上2个指标均满足才表示農民进城购房的支付能力存在。首付与月供由住宅价格、住宅面积、首付款比例与贷款利率所决定，住宅价格从统计年鉴中获取。2015年3月29日央行、住建部、银监会联合发布的《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》决定，使用住房公积金贷款购买首套普通自住房，最低首付款比例为20%。因此，首付款支付能力低于20%，表示支付能力不足。为准确解析各收入层农民的支付能力，将首付比例分为20%、30%、40%与50%分别进行实证分析，贷款利率2014年及以前的按照6.55%计算，2015年及以后的按照4.90%计算，按照30年等额本息法计算月供。
二、农民进城购房支付能力全国平均状况
（一）农民进城购房首付支付能力全国平均状况
2002—2015年度全国城镇住宅均价可从《中国统计年鉴》获得。2016年全国城镇住宅均价未公布，通过中国指数研究院公布的《中国房地产市场2016总结&2017展望》中显示，2016年百城住宅价格累计上涨18.72%，推算出2016年全国城镇住宅均价约为7685元/平方米。依据2002-2016年全国城镇住宅均价购买城镇90平方米住宅，首付20%、30%、40%与50%分别确定首付款额度，按照公式（1）计算各收入阶层农民家庭年净积蓄，依据公式（2）测算各年的首付支付能力。通过不同比例首付款值的测算，农民中等偏下与低收入两阶层家庭的20%首付款支付能力不足，因此，未列出评析；其他3个阶层农民家庭年首付款的支付能力见表1。
从表1得知，3个阶层家庭的净积蓄对购买城镇90平方米住宅的首付20%的支付能力较为理想，仅中等收入家庭在2009年支付能力出现短暂不足。如首付30%，中等收入家庭表现为整体不足，中等偏上收人家庭在整个15年观察期内仅5年存在支付能力。如首付40%，仅高收入家庭具有支付能力。如首付50%，高收入家庭有8年时间存在支付能力。对比2002年与2016年的支付能力可以看出，仅高收入家庭的首付款支付能力在略微增强；其他收入阶层家庭的支付能力均在减弱，说明农民高收入家庭的购房支付能力与其他收入阶层家庭的支付能力差距在扩大，与原鹏飞等验证的“随住宅价格的上涨，城镇居民家庭收入贫富差距在扩大”的结论一致。
1980—2016年农民高收入家庭全部净积蓄仅能支付城镇58.1平方米住宅的全款，其人均净积蓄仅能支付城镇15.3平方米住宅，刚超出部分城镇保障性住房的申请条件所限定的15平方米。2016年城镇居民人均居住面积为36.6平方米，按照《中国家庭财富调查报告》公布的2015年家庭房产负债比例为29.78%，城镇居民扣除贷款购买住房面积，城镇人均全款支付城镇住房面积为25.7平方米，仍为农民高收入家庭个人净积蓄购买城镇住房支付能力的1.7倍。
2002—2016年全国城镇住宅均价与农民人均纯收入同比（与上一年比较）变化率见图1。
从图1可知，农民人均纯收入增长持续稳定，年均涨幅为11.7%，高于城镇住宅均价的年均涨幅9.6%。城镇住宅均价在2004、2009与2016年出现3次明显高涨，除2008年价格出现负增长外，其他年份均出现不同程度的小幅增长。2009年城镇住宅均价同比上涨24.69%，为年度历史上涨最高，致使历史性最弱首付支付能力出现在2009—2010年。但2017年第一季度全国住宅仍持续上涨，从上涨两年的累计数看，2016与2017年的累计涨幅有可能超过本世纪以来历史上其他任何相连两年的累计涨幅，这将再一次大幅度削弱居民的购房支付能力。住宅价格一次大幅上涨对购房支付能力的削弱具有后延效应，尤其是住宅价格在高位暴涨，且助推贫富差距的扩大。
（二）农民进城购房月供支付能力全国平均状况
城镇居民人均月可支配收入（MDIU）与农民人均月纯收入（MNIR），分别由城镇居民人均年可支配收入与农村居民人均年纯收入除以12个月换算求得。将其于购买城镇90平方米住宅，分别按揭50%、60%、70%（按揭80%不存在月供还款能力）所对应的月供（MP）之比，整理得图2。比值大于1表示存在支付能力，反之，表示支付能力不足。
图2中MNIR/（50%MP）曲线始终运行在图的最下方，且与其他3条曲线保持一定距离。仅2015年与2016年的MNIR/（50%MP）值分别为0.62和0.56，其他时间均小于0.50。可见，农民人均月纯收入对城镇购房月供支付能力严重不足。
观察期内MDIU/（50%MP）曲线稳定在1值上方；2011年MDIU/（60%MP）曲线稳定在1值上方；2014年MDIU/（70%MP）曲线才运行在1值上方，随着按揭支付比的提高，月供支付能力在逐渐下降。从整个曲线发展趋势可以看出居民购房支付能力在逐渐提升，这是由于居民收入平均增长速度大于城镇住宅平均增长速度所致。但住宅价格经过几年的低幅度增长后一般会出现一次大幅度上涨，使得居民购房支付能力出现明显弱化。结合首付与月供双指标，农民进城购房首付20%和30%，按揭80%与70%的支付方式中，各收入阶层首付支付能力较强，但月供支付能力不足；若首付40%和50%、按揭60%或50%，月供支付能力较理想，但只有高收入家庭具有首付能力。
2016年城镇居民的食品烟酒消费支出比重为29.3%，这意为MDIU/MP的值大于1.41时，城镇居民的月可支配收入才能同时满足购房所需月供与个人城镇生活的食品烟酒消费支出。2002-2016年观察期内，仅2014-2016年按揭50%时，MDIU/MP的值大于1.41，其他年份城镇居民月可支配收入均不支撑在城镇购买90平方米住宅、按揭50%的月供与个人城镇生活的食品烟酒消费支出2项所需，可见，农民进城后的月供支付能力十分薄弱。
三、农民进城购房支付能力地区状况
由于重庆成立为直辖市时间较短，用本文中的指标进行评价数据不足，因此，未对重庆市进行分析。其余30个省、市、自治区（不含港澳台）完整的农民纯收入数据记录时间为1988-2015年，但各地区农民不同阶层的收入记录数据不完整，因此，各地区农民不同收入阶层的净积蓄按照全国5个收入阶层的NA/NIR值乘以各地区农民人均纯收入进行估算。各地区农民进城购房支付能力测评时间段为：2004-2015年。原因有二：一是1988-2000年农民净积蓄时间太短，主观上造成首付款的支付能力薄弱；二是2004年全国住宅价格进入持续较快甚至过快的上涨时期。
（一）农民进城购房首付支付能力分地区状况
2004-2015年30个地区农民中等、中等偏上以及高收入家庭，对不同比例首付款存在支付能力的地区个数情况见表2，表中“平均”表示12年问、不同首付款支付比下，存在支付能力的地区平均数。根据表2可从时间、不同收入阶层以及首付综合支付能力方面进行分析。
1.时间维度。从各地区农民首付支付能力整体情况看，最弱时间为2011年，比农民进城购房首付支付能力全国平均水平中最弱支付时间后延了1年，原因主要有：高房价地区先出现价格高涨，随后带动全国范围内住宅价格高涨，且净积蓄为多年累积财富具有一定的弹性。对比观察期初与期末，中等收入与中等偏上农民家庭首付款支付能力在减弱，主要是因为其家庭财富增长率低于房地产价格上涨率，这就驱使大量资金涌入房地产行业，出现“大众炒房”现象，即只有投资房地产才能保证其拥有的财富不缩水。高收入农民家庭的支付能力出现提升，表明农民高收入家庭财富增长速度高于房地产价格上涨带来的溢价，其原因在于高收入家庭拥有较多房产，且财富较多时可以有效实现规模化财富积累效应，这也是绝对贫富差距扩大的经济必然性。
2.不同收入阶层。按农民中等收入家庭、中等偏上收人家庭和高收入家庭3种情况进行分析。
农民中等收入家庭：12年间30个地区，中等收入家庭对购买城镇90平方米住宅、20%首付款存在支付能力的地区平均数为23.5个，说明平均近1/3地区支付能力不足。2004年仅西藏地区支付能力不足，2015年的北京、上海与海南，西部地区的陕西与甘肃，共5个地区支付能力不足。甘肃支付能力不足的主要原因是农民收入偏低。西藏住宅價格波动较大，支付能力不稳。其他地区随着经济发展和城镇化程度的提高，成为周围区域或全国的聚住中心，使得当地农民进城购房首付支付能力减弱。
如果首付30%，在2004全国仅一半地区存在支付能力；2010-2011年与2013年所有地区中等收入家庭均失去了支付能力；2012年仅黑龙江地区存在支付能力，主要原因在于净积蓄为多年财富累积产生弹性空间所致；2015年仅东部的山东和江苏、中部的河南和湖南、东北的辽宁和黑龙江以及内蒙古，共计7个地区存在支付能力。首付40%，2004-2005年全国仅江西和湖南地区存在支付能力。2004和2005年江西城镇住宅价格分别为全国最低和倒数第二，湖南始终为全国倒数第四，而这两地的收入水平略低于全国农民平均收入水平。可见，其支付能力的存在的主要原因是城镇住宅价格较低所致。首付50%，整个观察期内整体支付能力不足。总体看，中等收入家庭对城镇住宅首付支付能力较弱，且存在持续弱化趋势。
农民中等偏上收入家庭：中等偏上收人家庭对首付20%支付能力的地区平均数为28.8个，表示大部分地区对20%首付款存在较为理想的支付能力。2004年的西藏，2008-2014年的海南，2007-2011年与2015年的北京出现支付能力不足，其他均表现为支付能力存在。随着首付比的增加具有支付能力的地区数量在减少，首付30%存在支付能力的地区平均数为21.9个，表示近1/3的地区失去了支付能力；首付40%存在支付能力地区已经不足1/3。
首付50%具有支付能力的地区平均数为1.3个，全国平均仅5%的地区存在支付能力。2004年河北、浙江、江西、湖南与内蒙古5个地区存在支付能力；除2008年受世界经济危机影响，住宅价格略有下降，致使江西出现短暂的支付能力外，2007—2014年，其他所有地区均为支付能力不足；2015年仅湖南与内蒙古两地区恢复了支付能力。总体看，中等偏上收人家庭对城镇住宅首付支付能力也在减弱，但对购买城镇住房首付20%、30%均表现出较强的支付能力。
农民高收入家庭：高收入家庭对20%首付款均存在支付能力。首付30%仅2010-2011年的海南出现支付能力不足。首付40%存在支付能力的地区平均数为28.8个，4个地区出现支付能力不足，分别为：2004年西藏、2011年陕西、2007—2012年北京与2008—2014年海南。首付50%支付能力存在的地区平均数为26.8个，支付能力最弱的时间为2010—2011年，均有5个地区存在支付能力不足；支付能力最强为2005年，均存在支付能力。总体看，高收入家庭对城镇住宅首付款的支付能力较理想。
3.首付综合支付能力。将每个地区12年观察期为行，农民3个不同收入层的4个不同首付支付比为列，构建12×12的矩阵。以农民进城购房首付支付能力为评价准则，存在支付能力时，矩阵值为1，否则为0，矩阵中出现1的合计数为该地区12年间的首付综合支付能力，合计数越大支付能力越强，反之越弱。经统计，首付综合支付能力最弱的3个地区为：海南37，北京40，陕西54；最强的3个地区依次为：湖南109、江西104、内蒙古102。为详实解析以上6个地区首付款的支付能力，将6个地区与全国农民人均年纯收入、城镇住宅均价对比得图3。
从图3得知，海南农民人均纯收入略低于全国平均水平，但城镇住宅因地理环境优势，吸引了该地区以外的高收入人群涌人购房，助推其住宅均价远高于全国平均水平，使当地农民首付支付能力出现严重不足。北京农民人均纯收入较高，但作为全国集聚区，首付支付能力也被严重弱化。陕西农民人均纯收入明显低于全国平均水平，但其为西部集聚区，使城镇住宅均价仅略低于全国平均水平，导致当地农民首付支付能力严重不足。湖南、江西与内蒙古3个地区农民人均纯收入贴近全国均值线，而城镇住宅价格明显低于全国平均水平，使其成为全国支付能力最强地区。江西地区城镇住宅价格在2011年明显超过湖南与内蒙古，而农民收入变化不明显，使得江西支付能力呈现下滑趋势。
（二）农民进城购房月供支付能力地区状况
农民进城后的收入用各地区城镇居民人均可支配收入来度量，30个地区不同按揭比支付下，月可支配收入满足月供，即MDIU/MP大于1的地区见表3。
根据表3从时间、不同按揭比以及月供综合支付能力方面进行分析如下：
1.时间维度。从表3可以看出，按揭80%月供的支付能力最弱年份与首付款支付能力最弱同为2011年，原因主要有：较早时期的净积蓄对首付的支付能力影响明显弱于近期的净积蓄，自1998年以来城镇居民收入与农民居民收入增幅稳定、同步，且按揭80%对月供的支付能力的绝对值要求较高，减少了分段时间差所产生的收入弹性空间对月供支付的计算系统误差的影响，使城镇住宅价格的上涨对月供与首付支付能力在时间维度的影响具有一致性。其他按揭比支付能力最弱年份为2010年，早于首付款支付能力最弱一年，原因在于：首付款为多年积累财富，其缓冲作用大于当年城镇可支配收入度量月供支付能力的缓冲作用。2015年有支付能力的地区明显增多，主要原因是贷款利率由2014年以及之前的贷款利率按照6.55%計算而2015年按照4.9%进行计算，贷款利率的降低有效地增加月供的支付能力。
2.不同按揭支付比。整个观察周期内30个地区，按揭80%存在月供支付能力的地区平均数为8.3个，即全国平均不足1/3的地区存在支付能力。随着按揭比例的减少月供支付能力在增强，按揭70%时1/2的地区具有月供支付能力，按揭60%时略超过2/3的地区具有支付能力。按揭50%时约5/6的地区具有支付能力。北京与海南始终月供支付能力不足；一直有月供支付能力的地区为内蒙古；次之为湖南，仅2011年的八成月供出现短暂的支付能力不足。
3.月供综合支付能力。将每个地区12年间的4种不同按揭支付比构建12×4的月供支付能力矩阵。按照农民进城购房月供支付能力评价准则，存在支付能力时相应的矩阵元素值为1，否则为0。矩阵中出现1的合计数表示该地区12年间、4种不同按揭比下的月供综合支付能力，合计数越大支付能力越强，反之越弱。经统计，月供综合支付能力最弱的3个地区分别为：北京、上海与海南，合计值均为0，始终处在支付能力不足的状态。最强的3个地区依次为内蒙古、湖南、河南，合计值分别为48、47、45。为详实解析以上6个地区的月供支付能力，将6个地区与全国城镇居民月均可支配收入、城镇住宅均价对比得到图4。
从图4可见，海南的城镇居民月均可支配收入处于7条月均可支配收入曲线的最下方，而城镇住宅价格明显高于全国平均水平，处于第3位，使其月供支付能力呈现严重不足。上海城镇居民月均可支配收入全国最高，城镇住宅均价在2004—2005年全国最高，2006年上海城镇住宅价格被北京超过，但在观察期内月供支付能力仍与北京一样，表现为支付能力不足。2015年全国支付能力整体最强时，北京的MDIU/（50%MP）为0.827是全国最低，次之为上海0.859，再次为海南0.997。内蒙古城镇居民月可支配收入略低于全国平均水平，而城镇住宅价格处于7条曲线的最下方，使其成为全国月供支付能力最强地区；湖南城镇居民月可支配收入略高于河南，住宅均价却略低于河南，使得其月供综合支付能力略强于河南。
以全国均值计算的城镇居民月均可支配收入同时满足月供与个人城镇生活中的食品烟酒消费支出，即MDIU/MP值1.41为标准，支付能力最强的2015年，30个地区MDIU/（70%MP）大于1.41的地区仅有11个，分别为：山东、辽宁、河南、湖南、内蒙古、广西、贵州、西藏、青海、宁夏与新疆。2015年MDIU/（50%MP）值大于1.41的地区有25个，北京、上海、广东与海南4个地区整个观察期内始终小于1.41，福建仅在整个观察期内2004年比值略大于1.41。可见，农民进城后按照城镇居民可支配收入衡量其收入，月供支付能力较弱，个人收入无法同时满足进城购房月供与个人城镇基本生活所需。
四、结论与建议
（一）结论
运用全国与地区城镇住宅均价、农村居民人均纯收入与城镇居民人均可支配收入为基础数据，构建农民进城购房首付与月供支付能力双指标进行测评，得到结论如下：
1.从首付支付能力看，农民中等偏下与低收入家庭年净积蓄较少或为负值，不存在对城镇购房首付款的支付能力。农民高收入家庭支付能力较强，中等偏上与中等收入家庭支付能力较弱。2012年起全国的首付支付能力出现了增强趋势。党的十八届三中全会要求，“赋予农民更多财产权利，赋予农民对承包土地占有、使用、收益、流转及承包经营权抵押、担保权能”，拓宽了农民收入渠道，对提升农民进城购房首付款的支付能力具有积极意义。
2.从月供支付能力看，城镇居民月可支配收入对购房月供的支付力在逐渐增强，2012年起大部分地区出现均衡于全国平均水平上方的趋势。但用城镇居民月可支配收入度量农民进城后的收入，估算偏于乐观。农民进城人员中享有城镇公共福利保障，如住房、医疗、子女就学等收入相对稳定的人群为少数，而不具有城镇公共福利保障的人群为多数，与城镇当地人相比，名义货币收入相当，而实际薪酬存在较大差距，获得的城镇规模收益较低。因此，完善进城农民的公共福利保障，可有效提升农民进城购房的月供支付能力。
3.从地区看，北京、海南与上海支付能力严重不足，陕西、浙江、福建与广东支付能力略强于上面3个地区，但仍表现为支付能力不足。湖南、内蒙古、江西与河南为全国支付能力最强的4个地区；黑龙江、吉林、山东、河北、新疆、宁夏与江苏7个地区支付能力略强于全国平均水平，处于相对较强的支付能力状态；其他地区贴近全国均值线，处于较弱支付能力状态。
（二）建议
综上所述，仅靠农民的净积蓄用于购房，支付能力较薄弱，难以实现农民市民化、城镇化。以下从提高农民支付能力、城镇发展、住房市场机制3个方面提出建议：
1.提高农民支付能力方面。基于住房等功能置换原理，依托城乡建设用地增减挂钩，由政府牵头组织宅基地置换城镇住房，以解决农民整体性进城购房支付能力不足，同时提高农村的土地使用效率。我国宅基地占地面积约2.8亿亩，宅基地受多方面限制，市场价格较低，农民宁愿闲置宅基地也不愿转让和退出，使得我国超过1/3宅基地处于闲置或者低效使用状态。魏后凯教授预测“中国将在2050年完成城镇化，城镇化率可能会超过80%”。当城镇化完成时，我国农业户籍人口的2/3将实现“农转非”、市民化、城镇化。按人口转移规模推断，我国将有2/3宅基地转化成城镇建设用地（约1.87亿亩）。依据“十三五”新增建设用地控制在3 256万亩为基准，未来6个“五年计划”至2050年，我国新增建设用地可从宅基地转化为城镇建设用地中获得。科学合理制定农村宅基地置换城镇住房标准，战略性推进城乡建设用地增减挂钩的全面实施，不仅可提高农民进城购房支付能力，推进城镇化进程，更重要地是将助推节约集约用地的基本国策实现。
2.城镇发展方面。疏散大城市公共基础服务设施资源，实现大中小城镇均衡发展，从根本上解决人口过于集中现象。我国一、二线大城市住房市场供不应求，助推房价持续性高位上涨；三、四线中小城镇住房库存高居不下，交易不景气。大城市与中小城镇住房市场巨大反差本源在于教育、医疗、就业等公共基础服务设施的巨大差距。大城市、超特大城市多为政府职能聚集区，掌握着过于集中的政治與经济资源。在大中小城镇间均衡布置政府职能有利于推进优质的公共基础服务设施全面共享，以提升中小城镇居住的品质。可以引导农民选择中小城镇购房居住，全面推动城镇化结构性平稳发展。
3.住房市场机制方面。构建多元化住房体系，实现住者有其房。我国住房市场重交易、轻持有，使得政府、开发商与居民均热衷于商品房的直接投资市场，而住房的租赁市场与住房的问接投资市场存在严重的短板。补齐短板，构建住房的销售与租赁并重、住房直接投资与间接投资并重的多元化住房市场体系。让多劳多得的高收入群体可以通过市场购置高端住房提升生活品质，实现财富的有效消费；低收入群体，无购房支付能力的群体有稳定的租赁住房市场（公租房）满足其居者有其屋；中间收入阶层，可以选择住房间接市场进行合理理财，以规避通货膨胀带来的货币贬值。明确“房子是用来住，而不是用来炒”的住房理念，通过法律、制度遏制住房投机行为，科学引导住房投资行为，实现住房的节约集约使用。
（责任编辑：马欣荣）
