全国新房价格重回两年前

    孙庭阳

    

    《中国经济周刊》首席摄影记者 肖翊 | 摄

    4月份新房销售，出现罕见的“滞销”。

    5月18日，国家统计局公布了今年前4个月全国商品住宅销售、70个大中城市商品住宅指数变化情况。

    数据显示，4月份，全国新建商品住宅共销售7175亿元，与2021年4月相比下降48.58%。这是自2020年1月和2月之后，首次月度销售额在万亿元以下。2020年1月和2月新冠肺炎疫情刚刚发生时，两个月的销售额只有7198亿元。从那时到今年3月份，除了1月份和2月份比较特殊外，其他各月销售额一直在万亿元以上，2020年12月甚至高达2.13万亿元。

    全国新建商品住宅今年4月份平均价格为9674元/平方米，依然在下降通道中。这一价格，与2021年1月和2月小高峰11228元/平方米相比，每平方米下降了1554元，降幅13.84%。

    房价下降的城市在增多。70个大中城市中，47个城市4月份新建商品住宅销售价格比3月份低，房价下降的城市数量比上个月增加9个。50个城市二手住宅销售价格下降，比上个月多了5个城市。

    今年4月份全国新建住宅价格为9674元/平方米，与2020年4月的价格9696元/平方米接近。新房价格经历了一轮上涨，现在重新回到两年前，各城市变化情况怎样？

    对比2020年4月，70个大中城市中，有13个城市新建商品住宅指数下降，降幅居前的省会城市有哈尔滨和太原，同期分别下降5.95%、4.61%。涨幅领先的省会城市是银川、西安和重庆，同期分别上涨20.78%、14.05%和13.81%。这3个城市，此前被称为省会城市中房价“洼地”，如今价格在逐渐上涨。

    一线城市的新房价格最坚挺。在国家统计局所统计的70个大中城市中，只有4个一线城市，分别是北京、上海、广东和深圳。对比2020年4月，广州、北京、上海和深圳新建商品住宅指数分别上涨12.01%、10.81%、9.39%和8.41%。在70个大中城市中，同期涨幅位列第5名、第6名、第11名和第16名。

    今年以来，很多城市松绑房地产限购政策，房价怎样变化？

    在省会城市中，郑州松绑限购较早。2月末，郑州市发布《关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》，变相放松限购，限价、限贷等措施。

    但郑州房价仍未止跌。郑州新建商品住宅价格指数，在2021年7月见顶后，逐月降低，今年4月份比顶峰时下降3.57%。郑州二手房同样是2021年7月见顶，随后一个月比一个月低，今年4月份比顶峰下降3.15%。

    昆明房价也在跌。昆明新建住宅指数从2021年5月见顶，此后开始下跌，到今年4月份，已经连续11个月低于顶部。昆明二手住宅价格指数在2021年5月见顶后回落，今年4月份的数值，比2021年5月的顶部低0.67%。今年4月份中旬，昆明松绑房地产限购。

    重庆市今年2月份提出，购房者满足一年社保要求，购买首套房首付比例降为20%。

    与其他城市房价见顶回落不同，重庆新房一直在涨。今年4月份，重庆新建住宅价格指数比2021年7月上涨2.38%。重庆二手房在今年3月份创出高点，今年4月份仅微降0.6%。

    除了省会城市，地级市房价情况怎样？

    桂林市发改委在今年1月印发的通知中明确，加大对重点行业、重点企业的扶持力度，其中包括对房地产开发企业经营贡献奖励，对购房者予以补贴。

    桂林房价下降并未止步。桂林新建商品住宅销售价格指数从2021年6月开始下降，今年4月份比顶峰下降3.52%。二手房的下降趋势和新房接近，只是程度稍弱，今年4月份比去年顶峰时下降2.84%。

    再来看首都经济圈的秦皇岛和唐山，这两个城市在今年3月、4月先后对限购政策松绑。

    

    全国各月房地产销售平均价格及成交额走势图

    唐山新建住宅指数在2021年6月见顶，此后开始下降，今年4月份数值比2021年6月峰值低1.81%。唐山二手房价格指数比新建住宅指数见顶更早，在2021年3月见顶，此后开始下跌，今年4月份数值比2021年3月峰值低2.79%。

    秦皇岛的新房和二手房价格涨幅，都跑输唐山。

    秦皇岛新建住宅指数在2021年5月见顶，比2020年上涨了1.4%，从那时开始下降，今年4月份降到2020年之下，比那时低4.2%。秦皇岛二手房价格指数在2021年3月份之后一直下降，今年4月份比2020年低2.3%。

    上市公司是微观经济体，处在市场最前沿，月度销售数据更直观。

    据克而瑞数据，2021年操盘金额前5家公司，分别是碧桂园（2007.HK）、万科（000002.SZ）、融创中国（1918.HK）、保利发展（600048.SH）、中国恒大（3333.HK）。这5家公司操盘销售金额能占同期全国商品房销售额的10%以上，观察这些公司的经营变化，也能了解新房价格变化。

    除了中国恒大外，其他4家公司都公布了今年4月份的销售数据，由此计算出4月份的平均销售价格，和2020年4月份相比，保利发展、融创中国和碧桂园，价格有所下降;万科是唯一涨价公司。

    保利发展今年4月份平均销售价格是13986元/平方米，与2020年4月份的平均价格15405元/平方米相比，下跌9.2%。

    融创中国和碧桂园今年4月份平均销售价格分别是12900元/平方米、8263元/平方米，同期价格分别下跌4.87%、0.68%。

    万科这个唯一涨价的公司，今年4月份平均销售价格是19167元/平方米，与2020年4月的销售价格相比，上涨21.44%。值得注意的是，万科的销售均价，今年2月份触底后，在之后的3月、4月连续两个月上涨。兴业证券对万科4月份销售数据的点评是，公司财务、资金状况稳健，三道红线持续达标，安全性较好。受益地产供给侧改革，多元化业务布局较好，该公司物业、物流内在价值丰厚。

    （本文刊发于《中国经济周刊》2022年第10期）