法学视角下的城郊房屋拆迁调查研究
关键词 房屋拆迁 立法 法律适用
作者简介：陈胜铭，贵州大学法学院硕士，研究方向：法律硕士（非法学）。
中图分类号：C915 文献标识码：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2018.03.068一、研究背景
我国城市化进程速度不断加快，除了征用郊区耕地，房屋拆迁是不可避免的。当前我国在房屋拆迁方面的立法和在拆迁过程中的法律适用还不太成熟，又由于村民宅基地价格远高于周边耕地，村民也已经习惯了当前的生活方式，所以当拆除农民世世代代居住的房屋，要求他们从原来的住所，搬到的高层楼房居住，如果一些法律问题没有协调好，可能发生各种复杂的问题，致使农民无法安居乐业，诱发社会的不稳定。所以说，在法学视角下研究解决房屋拆迁引发的矛盾是有必要的。贵州大学扩建工程是贵州省重点建设项目之一，贵阳花溪区政府与贵州大学加强校地合作，共同组建扩建工程征地拆迁安置指挥部，自2013年5月开始进驻花溪区养牛村，养牛村位于花溪区北面，距区中心约 2 公里，全村298户，1195人，共三个自然村寨，土地总面积3000余亩，全村近70%的土地被征；被征地农户约250户，其中土地征绝户约140户，人口560人，占征地户数比例56%，占全村比例47%；房屋拆迁户126户，村集体办公楼一栋，建筑面积约17万平方米。通过对贵阳花溪区养牛村房屋拆迁过程中存在的主要法律问题进行研究，讨论总结现阶段我国农村征地拆迁工作的政府政策在合法范围内的调整方向，为城郊征地拆迁法律的出台提供参考作用，也为有此类特点的地区和一些城市推进城郊征地拆迁事由给予一些有益的启发。二、法学视角下分析存在的问题
（一）当前立法不完善
长期以来，中国郊区农民住房拆迁的法律规定，因为各种原因，还散见在“物权法”，“土地管理法”和人大与政府制定的地方法规与行政规章中。有的地方由下属政府或由市、县级政府部门制定赔偿标准，就会造成各自为政，赔偿标准不一，具有任意性与独断性的特点。以上政府的这些做法违反了“土地管理法”。地方政府在郊区的房屋拆迁补偿事宜主要是参照“国有土地对城镇房屋拆迁补偿制度”的规定，并没有严格参照土地管理法的规定。农民获得公平赔偿的权利受到法律保护的不正当限制，使得农民权利位于较低的法律范围内，以及现有规范性文件未经授权来处理农民财产，这种法律转移，导致养牛村仍然有600多亩的补贴资金不到位，约人民币500萬。村委会多次向有关单位上诉报告请求答复，而相关单位的解释都是已经拨付了资金，但却没有提供文件证明，导致这部分补助金不了了之。
（二）法律未规定机会成本损失的补偿
《国有土地上房屋征收与补偿条例》明文规定：“房屋拆迁补偿的范围包括房屋所有权、附属物所有权、收益权。”收益权包括租金、生产经营预期收益、拆迁产生的费用。调查中发现，此次拆迁补偿法律规定只停留在村民的有形补偿上，而对无形补偿却没有具体法律规定和实施措施。养牛村环境优美，地势较好，交通也便利，村民世代在此安居乐业，并非全靠种地为生，很多都是靠个体经营为主，可以说没有征地拆迁，他们世世代代都吃穿不愁还有可能发家致富。而现在70%的土地被征，大部分村民还是土地征绝户，他们离开了原来的居所和土地，那就是永远的离开。由于搬迁，也在一定程度上增加了村民的生产和就业的机会成本，还有甚者是造成品牌和商业信誉的损失，法律的制定应该考虑到这些方面，把机会成本考虑在内。在实践中，拆迁人仅依靠现有规范文件对房屋拆迁的机会成本不进行补偿的做法，是有违公平原则的。
（三）宅基地的地理位置补偿落实不到位
农村宅基地是指建了房屋、建过房屋或者决定用于建造房屋的土地，包括建了房屋的土地、建过房屋但已无上盖物，不能居住的土地以及准备建房用的规划地等类型。宅基地使用权是指自然人依法取得的在国家或集体的宅基地上所享有的建造房屋、居住使用的权利，它包括建筑物的基地以及附属于建筑物的空白基地，一般是指自然辅助用房、庭院和历年来不用于耕种的生活用地以及生活用房中的生产场地。宅基地的使用权也应及于地下。贵州大学房屋区位补偿金，是仅针对房屋拆迁给予的补偿，是针对房屋本身的补偿，而不是针对其所处地理位置进行补偿。据了解村长助理几次写建议书和相应的宅基地的所有权属于集体的法律规定文书，要求政府重视并合理的进行宅基地地理位置的拆迁补偿，但是却没有得到政府的回复。三、在法学的视角下分析解决的措施
（一）完善立法
综观执法实践中存在的大量矛盾纠纷乃至社会性问题的出现，深究其根本原因，主要归结于立法的不完善。时任国务院总理温家宝同志在2011 年 1 月 21 日签署国务院令，公布《国有土地上房屋征收与补偿条例》，起到了一定保障拆迁工作实施的积极作用，但规范性文件出台还不足以代替法律。目前法律规定关于我国城郊农民房屋拆迁的也只见于土地管理法，物权法、以及各地地方人大、政府制定的地方性法规、行政规章中，没有合适的城郊农民房屋拆迁的法律体系，这属于立法的不足。只有法律的完善和立法水平的提高，对于拆迁相关法律法规的慢慢完善，形成一个城市房屋拆迁法律法规体系，才能更好的解决纠纷。
（二）以法律形式把失地农民的机会成本损失体现出来
我国现行的《土地管理法》，对失地农民的征地补偿标准，应该进行完善和修改，应该把失地农民的机会成本损失体现出来。在《土地管理法》没有修改之前，在现有的补偿政策下，政府运用机会成本对被征收人进行补偿也有较大的操作空间，政府可根据自身财政状况和征地地区农民收入情况以及经济发展状况，对失地农民在征地过程中直接损失的机会成本进行补偿，也可根据土地的增值收益选择机会成本高的补偿标准进行或按机会成本低的补偿标准进行。
（三）落实宅基地的地理位置补偿
我国1982年《宪法》规定：“城市的土地属于国家所有，农村和郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有，宅基地和自留地，也属于集体所有”。国家在指定相关拆迁补偿立法时要在立法过程中加以强调这一内容，并以基本法律形式加以确定，合理考虑到宅基地的地理位置补偿标准，让拆迁更加合理，公平。四、结语
只有法律的完善和立法水平的提高，对于拆迁相关法律法规的慢慢完善，形成一个城市房屋拆迁法律法规体系，才能更好的解决纠纷。同时现行的《土地管理法》，对失地农民的征地补偿标准，应该进行完善和修改，应该把失地农民的机会成本损失体现出来。而且在指定相关拆迁补偿立法时要在立法过程中加以强调宅基地的地理位置补偿标准，并以基本法律形式加以确定，合理考虑到宅基地的地理位置补偿标准，才能让拆迁工作更加合理，公平。除了用完善的法规政策制度来解决城郊集体土地拆迁中存在的不公平、不公正、不公开和暗箱操作问题，政府工作中还要始终贯彻科学发展观，树立全面、协调、可持续的发展观念。规范政府的工作行为，牢固树立“依法依规、关注民生、促进发展、文明和谐、实事求是”的理念，把城郊集体土地拆迁工作做实做好，让人民群众满意让社会满意。
参考文献：
[1]欣欣.《社会蓝皮书：2017年中国社会形势分析与预测》发布.出版参考.2017（1）.
[2]贠小苏.在全国国土资源工作会议上的总结讲话.国土资源通讯.2012（1）.
[3]王培胜.关于新时期城市化进程中规范农村征地拆迁问题的探究.决策探索（下半月）.2013（12）.
[4]线多峰.农村集体土地拆迁中的问题及其对策研究.沈阳师范大学.2011.
[5]黄庆梅.浅析征用农民土地引发矛盾的成因及对策——以肥东县撮镇镇为例.中共合肥市委党校学报.2013（1）.
[6]杨昕、杨志平.失地农民生计保障的现状与对策研究——以辽宁省为例.经济研究导刊.2013（5）.
作者简介：陈胜铭，贵州大学法学院硕士，研究方向：法律硕士（非法学）。
中图分类号：C915 文献标识码：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2018.03.068一、研究背景
我国城市化进程速度不断加快，除了征用郊区耕地，房屋拆迁是不可避免的。当前我国在房屋拆迁方面的立法和在拆迁过程中的法律适用还不太成熟，又由于村民宅基地价格远高于周边耕地，村民也已经习惯了当前的生活方式，所以当拆除农民世世代代居住的房屋，要求他们从原来的住所，搬到的高层楼房居住，如果一些法律问题没有协调好，可能发生各种复杂的问题，致使农民无法安居乐业，诱发社会的不稳定。所以说，在法学视角下研究解决房屋拆迁引发的矛盾是有必要的。贵州大学扩建工程是贵州省重点建设项目之一，贵阳花溪区政府与贵州大学加强校地合作，共同组建扩建工程征地拆迁安置指挥部，自2013年5月开始进驻花溪区养牛村，养牛村位于花溪区北面，距区中心约 2 公里，全村298户，1195人，共三个自然村寨，土地总面积3000余亩，全村近70%的土地被征；被征地农户约250户，其中土地征绝户约140户，人口560人，占征地户数比例56%，占全村比例47%；房屋拆迁户126户，村集体办公楼一栋，建筑面积约17万平方米。通过对贵阳花溪区养牛村房屋拆迁过程中存在的主要法律问题进行研究，讨论总结现阶段我国农村征地拆迁工作的政府政策在合法范围内的调整方向，为城郊征地拆迁法律的出台提供参考作用，也为有此类特点的地区和一些城市推进城郊征地拆迁事由给予一些有益的启发。二、法学视角下分析存在的问题
（一）当前立法不完善
长期以来，中国郊区农民住房拆迁的法律规定，因为各种原因，还散见在“物权法”，“土地管理法”和人大与政府制定的地方法规与行政规章中。有的地方由下属政府或由市、县级政府部门制定赔偿标准，就会造成各自为政，赔偿标准不一，具有任意性与独断性的特点。以上政府的这些做法违反了“土地管理法”。地方政府在郊区的房屋拆迁补偿事宜主要是参照“国有土地对城镇房屋拆迁补偿制度”的规定，并没有严格参照土地管理法的规定。农民获得公平赔偿的权利受到法律保护的不正当限制，使得农民权利位于较低的法律范围内，以及现有规范性文件未经授权来处理农民财产，这种法律转移，导致养牛村仍然有600多亩的补贴资金不到位，约人民币500萬。村委会多次向有关单位上诉报告请求答复，而相关单位的解释都是已经拨付了资金，但却没有提供文件证明，导致这部分补助金不了了之。
（二）法律未规定机会成本损失的补偿
《国有土地上房屋征收与补偿条例》明文规定：“房屋拆迁补偿的范围包括房屋所有权、附属物所有权、收益权。”收益权包括租金、生产经营预期收益、拆迁产生的费用。调查中发现，此次拆迁补偿法律规定只停留在村民的有形补偿上，而对无形补偿却没有具体法律规定和实施措施。养牛村环境优美，地势较好，交通也便利，村民世代在此安居乐业，并非全靠种地为生，很多都是靠个体经营为主，可以说没有征地拆迁，他们世世代代都吃穿不愁还有可能发家致富。而现在70%的土地被征，大部分村民还是土地征绝户，他们离开了原来的居所和土地，那就是永远的离开。由于搬迁，也在一定程度上增加了村民的生产和就业的机会成本，还有甚者是造成品牌和商业信誉的损失，法律的制定应该考虑到这些方面，把机会成本考虑在内。在实践中，拆迁人仅依靠现有规范文件对房屋拆迁的机会成本不进行补偿的做法，是有违公平原则的。
（三）宅基地的地理位置补偿落实不到位
农村宅基地是指建了房屋、建过房屋或者决定用于建造房屋的土地，包括建了房屋的土地、建过房屋但已无上盖物，不能居住的土地以及准备建房用的规划地等类型。宅基地使用权是指自然人依法取得的在国家或集体的宅基地上所享有的建造房屋、居住使用的权利，它包括建筑物的基地以及附属于建筑物的空白基地，一般是指自然辅助用房、庭院和历年来不用于耕种的生活用地以及生活用房中的生产场地。宅基地的使用权也应及于地下。贵州大学房屋区位补偿金，是仅针对房屋拆迁给予的补偿，是针对房屋本身的补偿，而不是针对其所处地理位置进行补偿。据了解村长助理几次写建议书和相应的宅基地的所有权属于集体的法律规定文书，要求政府重视并合理的进行宅基地地理位置的拆迁补偿，但是却没有得到政府的回复。三、在法学的视角下分析解决的措施
（一）完善立法
综观执法实践中存在的大量矛盾纠纷乃至社会性问题的出现，深究其根本原因，主要归结于立法的不完善。时任国务院总理温家宝同志在2011 年 1 月 21 日签署国务院令，公布《国有土地上房屋征收与补偿条例》，起到了一定保障拆迁工作实施的积极作用，但规范性文件出台还不足以代替法律。目前法律规定关于我国城郊农民房屋拆迁的也只见于土地管理法，物权法、以及各地地方人大、政府制定的地方性法规、行政规章中，没有合适的城郊农民房屋拆迁的法律体系，这属于立法的不足。只有法律的完善和立法水平的提高，对于拆迁相关法律法规的慢慢完善，形成一个城市房屋拆迁法律法规体系，才能更好的解决纠纷。
（二）以法律形式把失地农民的机会成本损失体现出来
我国现行的《土地管理法》，对失地农民的征地补偿标准，应该进行完善和修改，应该把失地农民的机会成本损失体现出来。在《土地管理法》没有修改之前，在现有的补偿政策下，政府运用机会成本对被征收人进行补偿也有较大的操作空间，政府可根据自身财政状况和征地地区农民收入情况以及经济发展状况，对失地农民在征地过程中直接损失的机会成本进行补偿，也可根据土地的增值收益选择机会成本高的补偿标准进行或按机会成本低的补偿标准进行。
（三）落实宅基地的地理位置补偿
我国1982年《宪法》规定：“城市的土地属于国家所有，农村和郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有，宅基地和自留地，也属于集体所有”。国家在指定相关拆迁补偿立法时要在立法过程中加以强调这一内容，并以基本法律形式加以确定，合理考虑到宅基地的地理位置补偿标准，让拆迁更加合理，公平。四、结语
只有法律的完善和立法水平的提高，对于拆迁相关法律法规的慢慢完善，形成一个城市房屋拆迁法律法规体系，才能更好的解决纠纷。同时现行的《土地管理法》，对失地农民的征地补偿标准，应该进行完善和修改，应该把失地农民的机会成本损失体现出来。而且在指定相关拆迁补偿立法时要在立法过程中加以强调宅基地的地理位置补偿标准，并以基本法律形式加以确定，合理考虑到宅基地的地理位置补偿标准，才能让拆迁工作更加合理，公平。除了用完善的法规政策制度来解决城郊集体土地拆迁中存在的不公平、不公正、不公开和暗箱操作问题，政府工作中还要始终贯彻科学发展观，树立全面、协调、可持续的发展观念。规范政府的工作行为，牢固树立“依法依规、关注民生、促进发展、文明和谐、实事求是”的理念，把城郊集体土地拆迁工作做实做好，让人民群众满意让社会满意。
参考文献：
[1]欣欣.《社会蓝皮书：2017年中国社会形势分析与预测》发布.出版参考.2017（1）.
[2]贠小苏.在全国国土资源工作会议上的总结讲话.国土资源通讯.2012（1）.
[3]王培胜.关于新时期城市化进程中规范农村征地拆迁问题的探究.决策探索（下半月）.2013（12）.
[4]线多峰.农村集体土地拆迁中的问题及其对策研究.沈阳师范大学.2011.
[5]黄庆梅.浅析征用农民土地引发矛盾的成因及对策——以肥东县撮镇镇为例.中共合肥市委党校学报.2013（1）.
[6]杨昕、杨志平.失地农民生计保障的现状与对策研究——以辽宁省为例.经济研究导刊.2013（5）.
