抵押借款合同中存在的法律问题审视与分析
摘 要 现阶段，个人住房按揭贷款是一种常见的抵押借款形式，因为抵押借款合同属于银行单向格式协议，存在一些法律问题而影响人们自身权益。例如：个人权益、合同内容不完整而给个人带来较大压力、还贷设计不科学等还应给予高度重视。鉴于此，本文结合实践研究，以实际案例对个人权益保护与损害，就抵押借款合同中存在的法律問题审核进行简要分析。
关键词 抵押借款 合同 法律问题 审视
作者简介：赵瑜华，浙江励恒律师事务所副主任，浙江大学法学硕士，研究方向：民商法、公司法。
中图分类号：D922.28 文献标识码：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2018.02.282
人们通过按揭贷款形式购房有效缓解了我国房地产改革中人们买房困难的问题。不过，个人按揭贷款也存在了诸多不足，因为国内金融行业在国家金融的高端地位，被市场垄断。针对这一问题，一些银行采取按揭贷款合同形式，通过具有的资金优势过于重视自身效益，缺少对人民的权益保护。一、抵押借款合同对购房人权益影响
对保证人保证资格、实力、手续审查不严，从而使保证流于形式，造成贷款风险。
一是忽视对保证人主体资格的审查，未按《担保法》有关规定，把不能作为保证人的如乡镇资产经营公司办公室、村民委员会等行政职能部门或未经授权的企业分支机构充当保证人。由于保证人主体资格不合法，形成无效保证。
二是忽视对保证人是否具有代为清偿能力，即保证人是否具有经济实力的审查，由于保证人没有经济保证能力，从而形成担而不保。
笔者实例为证，以某银行个人住房抵押借款合同为例，对其中的住房法律问题进行审核。人们和银行签署的抵押借款合同涉及的法律问题涵盖：
第一，借款合同关系，当事人为借款人、贷款人。
第二，抵押合同关系，双方为抵押人与抵押权人，合同内借款人与抵押人为甲方，贷款人与抵押权人为乙方。
根据相关法律要求指出：合同条款是当事人为重复应用而预算制定，同时在制定合同过程中未与对方协商的内容。该合同属于格式合同，但其中也标注了各方秉承着公正、平等自愿、受信的原则签署合同，严格履行合同内容。格式合同实质为：双方未经过商议，乙方不可能与甲方达成共识签署合同，而实际上，乙方会通过自己的优势编制不合理内容。
（一）通过优势增加甲方责任，转嫁乙方责任
根据《抵押借款合同》内容规定：抵押过程中，甲方应保管好抵押物，确保抵押物完整且随时接受乙方检查。若抵押物受损、丢失或价值缩减应尽快回复抵押物价或在一个月内重新提供相关的经过乙方同意的相等价值抵押物。
该规定实质上要求不管出于哪一种原因，按揭抵押房产的全部或部分受损、价值减少全部由购房人去负责。同时，向按揭银行重新提供有关价值抵押物。但是，结合担保法规定：抵押人对抵押物价值减少无过错的，抵押权人你仅能在抵押人由于损害而获得的赔偿范围要求提供担保。缺少实际状态分析而要求购房人员承担全部风险，这样一来使得购房者权益受到损失，而按揭银行确保利益最大化。因为按揭合同属于银行出示，所以法院在相关案件审视时需要根据相关法律内容，即：以提供格式条款乙方免除责任、增加责任、排除对方主要权力为由，该条款无作用。
（二）乙方对存在疑议的内容选择权受到损害
根据抵押借款合同规定：本合同在执行阶段，当事人各方若存在矛盾可以商议解决，若未达成，乙方可以向本土人民法院起诉。在商议诉讼过程中，本合同不包含争议部分的条款依然执行。而结合《合同法》规定，当事人商议包含协调、仲裁、诉讼。通过比较能够看出，抵押借款合同削弱了乙方对矛盾解决方式的选择权。二、格式合同解释不全面，甲方被动
因为银行在开展抵押贷款业务时应不断的和借款人签署抵押借款合同，优化合同订立流程，目前银行都编制了抵押借款合同。结合《合同法》内容规定：合同全部为格式合同。格式合同的利用更加便捷、节省经济投入，不过因为提供格式条款的一方在主动地位，编制的格式内容更有助于主体发展，另一方面则较为被动。想要避免该类状况出现，还应加强当事人权益的保护，《合同法》中明确指出：通过格式条款订立合同的提供格式条款乙方秉承着公正原则明确当事人权益。同时，通过科学的形式提醒另一方注意限制责任的内容，根据对方需求、内容应强调说明。但是，在实际业务执行时银行通常不会主动向借款人解释可能增加责任的条款，虽然偶尔有借款人提出异议、缺少专业了解，银行人员对其异议解释较为含糊。
（一）贷款种类不足
现阶段，住房贷款分为商业与公积金贷款。结合相关法律要求，住房公积金体制实质上为住房保障体制，而商业贷款为银行业务范围。据调查显示：个人住房公积金和个人购房商业贷款比较，因为公积金贷款仅分为两个时间段贷款，5年以下为4.7%、5年以上为5.2%。商业贷款分为3个时间段：1--3年为7.5%；3--5年为7.74%，5年为7.83%。所以，5年以下的贷款利率银行按揭贷款年利率比公积金贷款利率高1.81%，5年以上贷款利率超出1.44%。而一些购买者对其数据缺少意识，表面看利率相近，一些借款人原本通过公积金贷款的而使用商业银行贷款，反而增加了经济压力。
接下来，笔者详细的对个人住房公积金与商业银行贷款的还款利息进行分析。例如：王某想要借款50万用在按揭贷款，20年还完本息，商业贷款在还款形式上使用额本息方法计算：两种全部为50万20年住房贷款，因为贷款形式差异使用商业银行其利息近50万；使用住房公积金利息约30万余元。如果选择商业贷款形式将会增加借款人经济压力，利息差异明显；收益方则为银行。
（二）还款途径不足
结合抵押借款合同规定：当事人住房按揭贷款分为等额本息与等额本金还款。前者即：借款人按月通过相等的金额偿还贷款本息，还款时间每月还款本息相等，计算方法为：每月还款=贷款本金*月利率*还款月。后者为借款人每月等额偿还本金，贷款利息随应还本金逐月降低，计算方法为：每月还款额=贷款本金+（贷款本金-累计还款额）*月利率。但是，哪种还款方式更合理？例如：50万贷款还款时间为20年，使用等额本金还款方法借款人可以少付9万余元。现阶段，多数银行以等额本息还款法为主。一些借款人专业知识过硬且在信息对称条件下对借款人而言，整体趋向少付利息，加之，相同时期银行的存款利率低于贷款利率。因此，借款人结合自身状态若想要通过等额本金法还贷少支付利息而银行人员刻意规避该项还款形式，对借款人个人权益将会受到影响。
三、提前还款法律分析
在甲乙双方签署抵押借款合同后，会出于不同影响因素而希望提前还款。针对乙方而言提前还款则缩小了贷款风险性。但实质上商业银行对借款人提前还贷较为排斥，而设置了一些条例规避提前还款。基于银行角度来说，提前还款属于违约责任，借款人提前还款需要通过银行的同意，还应支付一些违约金。实质上根据《合同法》规定：债权人有权拒绝债务人提前执行债务，而提前执行不损坏债权人利益除外。其次，债务人提前执行债务给债权人提高经济成本，由债务人负责。将其理解为：
第一，增加债权人经济投入下，欠债人能够提前偿还或拒绝；因为提前执行会有助于债权人。
第二，带有权责权，债权人权衡利弊可以和欠债人达成提前执行的意向，从而损失的期限利益为债务人负责。
事实证明，提前还款会增加银行负担，但其负担并非是法律意义上的期限利益；而是银行业务中常规商业风险。银行若提前考量还贷阶段可能有的不同状态且制定风险措施，则可以有效的规避风险，反之将风险转接到借款人则是不公正的。所以，债权人银行基本无期限利益受损，所以不可结合相关要求拒绝债务人提前还款。
提前还贷问题其实质为经济转轨与金融深化中不同制度失衡导致的，其实是银行借助优势使得购房者自身权益受到损失，单纯的立足于银行主体效益而增加了购房者负担。重新完善担保手续，减少存量贷款风险。首先要摸清家底。信用社要组织力量对存量担保贷款进行一次全面调查，根据借款人行业、贷款方式、贷款手续情况，对存量贷款的风险程度进行如实认定，以真实地反映现有信贷资产的风险状况，为制定切实可行的存量风险贷款化解措施打下基础。其次要积极采取措施，加以完善和补办。根据认定的贷款风险，按照先易后难，制定化解落实计划逐步进行完善。对担保操作手续不规范的贷款，要限期做好补办工作；对保证人主体资格不合法、无经济保证实力的存量贷款，要采取积极的措施，收回或置换成有效资产抵押方式；对动产抵押率偏高、抵押物不足值的贷款，要采取压缩或逐步增加其它担保的方式，进行有效落实和化解。对存量动产风险贷款的化解，可根据实际情况适度提高城区商品房地和质押贷款的抵（质）押率，以减少动产抵押贷款额度。再次要落实存量风险贷款责任，加大考核力度。四、结语
综合分析，现阶段抵押借款合同中存在的法律问题仍然存在，有待进一步优化。面对激烈的竞争，各家商业银行都在服务上下功夫，因此，基于营销需要，信贷人员往往在经办业务中不自觉地对客户作出某些迁就。但是随着借款人的法律意识的提高，存在着借款人及保证人的“道德风险”，容易产生法律纠纷。因此，做好抵押借款合同中存在的问题优化尤为重要。参考文献：
[1]倪姗姗.浅析抵押权人和债权人的形式分离——以不动产抵押为视角.淮北职业技术学院学报.2017（6）.
[2]徐亮.主合同变更情形下抵押人的责任承担.法制与社会.2017（24）.
[3]金绍达.关于最高额抵押的几个问题.中国房地产.2017（13）.
[4]霍邱警方破获一起假房产证抵押合同诈骗案.中国防伪报道.2016（12）.
[5]王一馨.金融机构怠于履行审核义务是否应当承担虚假诉讼不利后果.中国检察官.2016（20）.
[6]程啸.主债权的轉让与不动产抵押权转移登记——“湖南绿兴源糖业有限公司、丁兴耀等借款合同纠纷申请再审案”评释.财经法学.2016（5）.
[7]陈兴良.合同诈骗罪的特殊类型之“两头骗”：定性与处理.政治与法律.2016（4）.
[8]顾彬.共同冒名抵押行为的法律效力——以一起借款抵押合同纠纷为例.上海政法学院学报（法治论丛）.2015（6）.
关键词 抵押借款 合同 法律问题 审视
作者简介：赵瑜华，浙江励恒律师事务所副主任，浙江大学法学硕士，研究方向：民商法、公司法。
中图分类号：D922.28 文献标识码：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2018.02.282
人们通过按揭贷款形式购房有效缓解了我国房地产改革中人们买房困难的问题。不过，个人按揭贷款也存在了诸多不足，因为国内金融行业在国家金融的高端地位，被市场垄断。针对这一问题，一些银行采取按揭贷款合同形式，通过具有的资金优势过于重视自身效益，缺少对人民的权益保护。一、抵押借款合同对购房人权益影响
对保证人保证资格、实力、手续审查不严，从而使保证流于形式，造成贷款风险。
一是忽视对保证人主体资格的审查，未按《担保法》有关规定，把不能作为保证人的如乡镇资产经营公司办公室、村民委员会等行政职能部门或未经授权的企业分支机构充当保证人。由于保证人主体资格不合法，形成无效保证。
二是忽视对保证人是否具有代为清偿能力，即保证人是否具有经济实力的审查，由于保证人没有经济保证能力，从而形成担而不保。
笔者实例为证，以某银行个人住房抵押借款合同为例，对其中的住房法律问题进行审核。人们和银行签署的抵押借款合同涉及的法律问题涵盖：
第一，借款合同关系，当事人为借款人、贷款人。
第二，抵押合同关系，双方为抵押人与抵押权人，合同内借款人与抵押人为甲方，贷款人与抵押权人为乙方。
根据相关法律要求指出：合同条款是当事人为重复应用而预算制定，同时在制定合同过程中未与对方协商的内容。该合同属于格式合同，但其中也标注了各方秉承着公正、平等自愿、受信的原则签署合同，严格履行合同内容。格式合同实质为：双方未经过商议，乙方不可能与甲方达成共识签署合同，而实际上，乙方会通过自己的优势编制不合理内容。
（一）通过优势增加甲方责任，转嫁乙方责任
根据《抵押借款合同》内容规定：抵押过程中，甲方应保管好抵押物，确保抵押物完整且随时接受乙方检查。若抵押物受损、丢失或价值缩减应尽快回复抵押物价或在一个月内重新提供相关的经过乙方同意的相等价值抵押物。
该规定实质上要求不管出于哪一种原因，按揭抵押房产的全部或部分受损、价值减少全部由购房人去负责。同时，向按揭银行重新提供有关价值抵押物。但是，结合担保法规定：抵押人对抵押物价值减少无过错的，抵押权人你仅能在抵押人由于损害而获得的赔偿范围要求提供担保。缺少实际状态分析而要求购房人员承担全部风险，这样一来使得购房者权益受到损失，而按揭银行确保利益最大化。因为按揭合同属于银行出示，所以法院在相关案件审视时需要根据相关法律内容，即：以提供格式条款乙方免除责任、增加责任、排除对方主要权力为由，该条款无作用。
（二）乙方对存在疑议的内容选择权受到损害
根据抵押借款合同规定：本合同在执行阶段，当事人各方若存在矛盾可以商议解决，若未达成，乙方可以向本土人民法院起诉。在商议诉讼过程中，本合同不包含争议部分的条款依然执行。而结合《合同法》规定，当事人商议包含协调、仲裁、诉讼。通过比较能够看出，抵押借款合同削弱了乙方对矛盾解决方式的选择权。二、格式合同解释不全面，甲方被动
因为银行在开展抵押贷款业务时应不断的和借款人签署抵押借款合同，优化合同订立流程，目前银行都编制了抵押借款合同。结合《合同法》内容规定：合同全部为格式合同。格式合同的利用更加便捷、节省经济投入，不过因为提供格式条款的一方在主动地位，编制的格式内容更有助于主体发展，另一方面则较为被动。想要避免该类状况出现，还应加强当事人权益的保护，《合同法》中明确指出：通过格式条款订立合同的提供格式条款乙方秉承着公正原则明确当事人权益。同时，通过科学的形式提醒另一方注意限制责任的内容，根据对方需求、内容应强调说明。但是，在实际业务执行时银行通常不会主动向借款人解释可能增加责任的条款，虽然偶尔有借款人提出异议、缺少专业了解，银行人员对其异议解释较为含糊。
（一）贷款种类不足
现阶段，住房贷款分为商业与公积金贷款。结合相关法律要求，住房公积金体制实质上为住房保障体制，而商业贷款为银行业务范围。据调查显示：个人住房公积金和个人购房商业贷款比较，因为公积金贷款仅分为两个时间段贷款，5年以下为4.7%、5年以上为5.2%。商业贷款分为3个时间段：1--3年为7.5%；3--5年为7.74%，5年为7.83%。所以，5年以下的贷款利率银行按揭贷款年利率比公积金贷款利率高1.81%，5年以上贷款利率超出1.44%。而一些购买者对其数据缺少意识，表面看利率相近，一些借款人原本通过公积金贷款的而使用商业银行贷款，反而增加了经济压力。
接下来，笔者详细的对个人住房公积金与商业银行贷款的还款利息进行分析。例如：王某想要借款50万用在按揭贷款，20年还完本息，商业贷款在还款形式上使用额本息方法计算：两种全部为50万20年住房贷款，因为贷款形式差异使用商业银行其利息近50万；使用住房公积金利息约30万余元。如果选择商业贷款形式将会增加借款人经济压力，利息差异明显；收益方则为银行。
（二）还款途径不足
结合抵押借款合同规定：当事人住房按揭贷款分为等额本息与等额本金还款。前者即：借款人按月通过相等的金额偿还贷款本息，还款时间每月还款本息相等，计算方法为：每月还款=贷款本金*月利率*还款月。后者为借款人每月等额偿还本金，贷款利息随应还本金逐月降低，计算方法为：每月还款额=贷款本金+（贷款本金-累计还款额）*月利率。但是，哪种还款方式更合理？例如：50万贷款还款时间为20年，使用等额本金还款方法借款人可以少付9万余元。现阶段，多数银行以等额本息还款法为主。一些借款人专业知识过硬且在信息对称条件下对借款人而言，整体趋向少付利息，加之，相同时期银行的存款利率低于贷款利率。因此，借款人结合自身状态若想要通过等额本金法还贷少支付利息而银行人员刻意规避该项还款形式，对借款人个人权益将会受到影响。
三、提前还款法律分析
在甲乙双方签署抵押借款合同后，会出于不同影响因素而希望提前还款。针对乙方而言提前还款则缩小了贷款风险性。但实质上商业银行对借款人提前还贷较为排斥，而设置了一些条例规避提前还款。基于银行角度来说，提前还款属于违约责任，借款人提前还款需要通过银行的同意，还应支付一些违约金。实质上根据《合同法》规定：债权人有权拒绝债务人提前执行债务，而提前执行不损坏债权人利益除外。其次，债务人提前执行债务给债权人提高经济成本，由债务人负责。将其理解为：
第一，增加债权人经济投入下，欠债人能够提前偿还或拒绝；因为提前执行会有助于债权人。
第二，带有权责权，债权人权衡利弊可以和欠债人达成提前执行的意向，从而损失的期限利益为债务人负责。
事实证明，提前还款会增加银行负担，但其负担并非是法律意义上的期限利益；而是银行业务中常规商业风险。银行若提前考量还贷阶段可能有的不同状态且制定风险措施，则可以有效的规避风险，反之将风险转接到借款人则是不公正的。所以，债权人银行基本无期限利益受损，所以不可结合相关要求拒绝债务人提前还款。
提前还贷问题其实质为经济转轨与金融深化中不同制度失衡导致的，其实是银行借助优势使得购房者自身权益受到损失，单纯的立足于银行主体效益而增加了购房者负担。重新完善担保手续，减少存量贷款风险。首先要摸清家底。信用社要组织力量对存量担保贷款进行一次全面调查，根据借款人行业、贷款方式、贷款手续情况，对存量贷款的风险程度进行如实认定，以真实地反映现有信贷资产的风险状况，为制定切实可行的存量风险贷款化解措施打下基础。其次要积极采取措施，加以完善和补办。根据认定的贷款风险，按照先易后难，制定化解落实计划逐步进行完善。对担保操作手续不规范的贷款，要限期做好补办工作；对保证人主体资格不合法、无经济保证实力的存量贷款，要采取积极的措施，收回或置换成有效资产抵押方式；对动产抵押率偏高、抵押物不足值的贷款，要采取压缩或逐步增加其它担保的方式，进行有效落实和化解。对存量动产风险贷款的化解，可根据实际情况适度提高城区商品房地和质押贷款的抵（质）押率，以减少动产抵押贷款额度。再次要落实存量风险贷款责任，加大考核力度。四、结语
综合分析，现阶段抵押借款合同中存在的法律问题仍然存在，有待进一步优化。面对激烈的竞争，各家商业银行都在服务上下功夫，因此，基于营销需要，信贷人员往往在经办业务中不自觉地对客户作出某些迁就。但是随着借款人的法律意识的提高，存在着借款人及保证人的“道德风险”，容易产生法律纠纷。因此，做好抵押借款合同中存在的问题优化尤为重要。参考文献：
[1]倪姗姗.浅析抵押权人和债权人的形式分离——以不动产抵押为视角.淮北职业技术学院学报.2017（6）.
[2]徐亮.主合同变更情形下抵押人的责任承担.法制与社会.2017（24）.
[3]金绍达.关于最高额抵押的几个问题.中国房地产.2017（13）.
[4]霍邱警方破获一起假房产证抵押合同诈骗案.中国防伪报道.2016（12）.
[5]王一馨.金融机构怠于履行审核义务是否应当承担虚假诉讼不利后果.中国检察官.2016（20）.
[6]程啸.主债权的轉让与不动产抵押权转移登记——“湖南绿兴源糖业有限公司、丁兴耀等借款合同纠纷申请再审案”评释.财经法学.2016（5）.
[7]陈兴良.合同诈骗罪的特殊类型之“两头骗”：定性与处理.政治与法律.2016（4）.
[8]顾彬.共同冒名抵押行为的法律效力——以一起借款抵押合同纠纷为例.上海政法学院学报（法治论丛）.2015（6）.
