新形势下以房养老模式优化探究
摘 要 近些年来人口老龄化、空巢化趋势的加剧给我国带来巨大的挑战。以房养老作为新型养老模式得到了社会上的广泛关注，但是在实施过程中仍然存在问题，在此基础之上，文章以“以房养老”的现实性要求及其目前存在的问题为出发点，探讨优化的符合我国基本国情的新型养老模式，从而为我国养老模式提出建议。
关键词 以房养老 人口 老龄化
作者简介：范佳琪，南京师范大学公共管理学院。
中图分类号：C913.6 文献标识码：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2018.02.190
2013年，国务院印发了《关于加快发展养老服务业的若干意见》，该意见提出建立“以房养老”模式试点，在此基础上，“以房养老”正式诞生。
以房养老与传统的居家养老模式不同，主要是指目标群体可以将个人自有房产向金融機构抵押，经由金融机构根据多方面因素对其房产进行评估，根据评估结果给予申请者一定金额作为“养老金”，申请者保留房屋居住权直到去世，在去世之后此房产产权归金融机构所有。一、“以房养老”模式的现实性要求
（一）老龄化趋势加速，养老负担繁重，养老问题日益突出
近年来，我国人口结构转变迅速，老龄化趋势越发明显的同时也引起了社会的广泛关注。据有关专家预测，到2050年我国65岁以上老年人口将达到3.2亿以上，约占我国总人口的1/5，占世界老年人口的1/4。因此，基于我国老龄化趋势的加剧，以往的传统居家养老服务模式已经无法满足我国老年人对于养老的新要求。
（二）传统养老观念发生改变，我国养老面临新挑战
由于独生子女政策的实行，“4+2+1”的家庭模式成为我国主要的家庭结构模式，这也就意味着养老问题成为了儿女们沉重的负担。在巨大的家庭压力之下，独生子女凭自己给父母一个理想中的老年生活。虽然传统观念对推广“以房养老”起到制约作用，但是随着时代的发展，传统观念也在慢慢发生变化，“以房养老”模式仍然具有光明的市场前景。老年人口的加剧增长以及“4+2+1”的独特家庭结构模式给我国养老事业带来了巨大的压力，在养老需求剧增的现实下，社会化、专业化的养老服务应运而生，以房养老模式便是其中主要的新型养老模式。
（三）“房子富翁，现金穷人”现象层出不穷
随着老龄化形势的加重以及老年人对养老保障方面要求的提升，我国社会养老保障体系面临着沉重的压力。在这样的背景下，大部分老年人依靠每期领取的微薄的养老金很难让自己过上理想的养老生活。再加上历史原因使得社保资金替补不足，缺口巨大，随着时间的流转，社保金不足将成为我国最重要的民生问题之一。基于此，养老不仅仅只是民生问题，更是能够充分体现公平正义、经济稳定以及政治安全的社会问题。另一方面，只有房子，没有经济来源，生活同样得不到保障，如何避免“房子富翁、现金穷人”也成为一个重大课题。二、以房养老模式存在问题
（一）传统观念束缚使绝大多数老人表现出对政策不认同
基于儒家思想的基础上，我国大部分人都秉承着“养儿防老”的传统观念，如果让老年人以房产换取晚年的天伦之乐、理想生活，那么不仅其自身在心理上很难接受这样的做法，同时其子女也容易被误认为不主动赡养父母、不孝顺等等，当属清理之外。“以房养老”模式最早出现在西方国家并且取得了较好的发展，在某些西方国家，房产留给子女需要缴纳数额较大的遗产税，与其如此倒不如选择在有生之年通过预支房屋价值享受晚年。而我国情况有所不同，到目前为止我国还没有关于遗产税政策的出台，有句俗话说得好“但存方寸土，留予子孙耕”，在不动产升值越发快速的今天，老年人更愿意将其留给子孙后代，而不愿抵押给银行、保险等金融机构。更何况，我国历来视“勤俭节约”为中华民族传统美德，这就给超前消费观念的灌输带来了难度。因此在我国，老人的房产基本是家庭遗产倾向——主动或被动遗产赠予。与此同时，他们更倾向以储蓄作为养老的财务储备从而回避金融市场风险。
（二）“以房养老”带来的不确定性可能让金融机构望而却步
众所周知，我国住宅用地规定年限为70年，那么70年之后的房屋产权问题将是保险公司、金融机构考虑“以房养老”模式的关键问题。当申请者到了一定年龄选择“以房养老”模式，将房产抵押给金融机构换取“养老金”时，其房屋产权年限已经所剩不多，再到金融机构完全拿到房屋产权时，其年限更是屈指可数。如果仅仅依靠剩下的房屋产权年限来补偿已支付的养老金成本，一方面经济等方面具有很大的不确定性，另一方面金融机构提前预支支付的“养老金”数额太过庞大以至于其负担不起。再加上医疗卫生事业的进步、社会经济的快速发展使得人均寿命延长，这就更加导致住房反向抵押贷款跨越周期越来越长，金融机构看不到“利益”，自然会望而却步。三、以房养老模式优化方案
在政府层面上，应当注重养老服务多元化发展，构建符合中国国情的制度环境，将社会养老分为社会化养老模式以及家庭养老模式。在敦促反向抵押贷款法律法规的缺失方面予以健全的同时给予税收减免、财政贴息方面相应的政策支持。其次，实施“以房养老”模式最好的也是最恰当的方式就是由政府作出担保，这样虽然政府承担了更多责任，但是很大程度上能够为“以房养老”模式做出保障，加强政府监管，以此来保障养老模式的延续性，增强金融机构及保险公司的投资信心。最后，应加快标准化法制建设 ，在依以治国的原则下 ，“以房养老”模式的实施必须有法制和法治的保障。在这当中，最重要的是弄清楚制度性安排与市场性做法的界限，政府强制实施的社会保险是养老的基本制度保障，“以房养老”政策是市场的相继选择。总的来说，政府作为政策主体，必须在“支持养老新模式、引导社会公众认识了解新模式、大力宣传养老新模式”上下功夫。
在金融机构及保险公司层面上，以中信银行的“养老按揭”为主要说明案例，该项目要求其申请者最好有两套或以上住房，且抵押给银行的房屋不能是其惟一的自住房。可是我认为这样的规则完全忽略了现实，拥有两套房的老年人完全没有必要选择以房养老，只需要将其中一套房子出租即可。反而“养老按揭”在现实生活中的客户倒是那些只有一套房产而生活来源缺乏导致过不上理想生活的老年群体。因此，金融机构应当通过健全个人诚信系统的方式在保险投资方面做到提高投資额度的同时降低政策门槛，以吸引更多有需求的老年人，从而提供完备的养老保障做到真正意义上的推动金融市场的繁荣。其次，金融机构可以对所抵押的房产每一年或几年一评估，根据评估的结果实时变更“养老金”额度（总量不低于首次协议的75%），以此来避免由于受到众多因素影响，使“倒按揭”越来越加剧的不确定性，也是为作为经营主体的金融机构提供了一个新的投资环境。
在老年人层面上，首当其冲要做的就是积极转变政策客体的养老观念，以此来鼓励有需求的老年人的积极参与。“以房养老”作为一种新型养老概念，要想获得社会公众尤其是目标群体——老年人的认可，毋庸置疑这是一个慢长且需要循序渐进的过程。政府和金融机构不妨借用“以房养老”模式的成功典型形成纪录片等传播形式，让老年人认识、理解“以房养老”是真正地从精神、物质两个层面为他们着想，用这样的方式来加强目标群体以及利益相关者的安全感与认同感。
“以房养老”模式的实施涉及政策主体、经营主体和政策客体三个主要群体，政府应发挥其引导和协调的作用，通过统筹形成合力。建议在以房养老实施初期由政府主导，由政府牵头建立具有公益性质的特殊机构，如公益性住房抵押中心由政府建立的公益性养老机构可信度高，更容易吸引老人入住养老。在新媒体发展迅猛的今天，政府可以借助媒体发生为、宣传，从而扩大“以房养老”社会公众中的普及度，提升“以房养老”在社会公众心中的认知度；要强调的是，因为宣传主体的特殊性（老年群众），所以宣传用语的使用要注意得当简洁、通俗易懂，使得老年人更容易转变观念，更容易摆脱桎梏、接受这种新型养老模式。作为经营主体，金融机构在本质上是替政府分担了一部分养老压力，这其中有它的不确定性和风险性，因此要想从根本上达到激励金融机构的效果，政府在很大程度上需要为“以房养老”模式做出担保。与此同时，也应加强对金融机构的监督，做到真正意义上的缓解养老压力。四、 结语
我国人口老龄化在加速，传统养老模式面临严峻的挑战。“以房养老”模式作为我国新型养老模式，其发展到成熟需要一个过程，这其中离不开国家与政府的支持。重中之重是结合我国国情，建立起符合我国国情的制度环境，使之成为具有中国特色的养老模式，实现真正意义上的“老有所养”。这势必有助于推进我国社会主义现代化建设，早日实现中华民族伟大复兴。
参考文献：
[1]雎党臣.我国城市“互联网+社区居家养老”服务模式的构建基础分析.社会保障研究.2017（3）.
[2]李淑雯.我国以房养老模式面临挑战与路径选择——基于服务保障型养老保险的视角.经济师.2018（1）.
关键词 以房养老 人口 老龄化
作者简介：范佳琪，南京师范大学公共管理学院。
中图分类号：C913.6 文献标识码：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2018.02.190
2013年，国务院印发了《关于加快发展养老服务业的若干意见》，该意见提出建立“以房养老”模式试点，在此基础上，“以房养老”正式诞生。
以房养老与传统的居家养老模式不同，主要是指目标群体可以将个人自有房产向金融機构抵押，经由金融机构根据多方面因素对其房产进行评估，根据评估结果给予申请者一定金额作为“养老金”，申请者保留房屋居住权直到去世，在去世之后此房产产权归金融机构所有。一、“以房养老”模式的现实性要求
（一）老龄化趋势加速，养老负担繁重，养老问题日益突出
近年来，我国人口结构转变迅速，老龄化趋势越发明显的同时也引起了社会的广泛关注。据有关专家预测，到2050年我国65岁以上老年人口将达到3.2亿以上，约占我国总人口的1/5，占世界老年人口的1/4。因此，基于我国老龄化趋势的加剧，以往的传统居家养老服务模式已经无法满足我国老年人对于养老的新要求。
（二）传统养老观念发生改变，我国养老面临新挑战
由于独生子女政策的实行，“4+2+1”的家庭模式成为我国主要的家庭结构模式，这也就意味着养老问题成为了儿女们沉重的负担。在巨大的家庭压力之下，独生子女凭自己给父母一个理想中的老年生活。虽然传统观念对推广“以房养老”起到制约作用，但是随着时代的发展，传统观念也在慢慢发生变化，“以房养老”模式仍然具有光明的市场前景。老年人口的加剧增长以及“4+2+1”的独特家庭结构模式给我国养老事业带来了巨大的压力，在养老需求剧增的现实下，社会化、专业化的养老服务应运而生，以房养老模式便是其中主要的新型养老模式。
（三）“房子富翁，现金穷人”现象层出不穷
随着老龄化形势的加重以及老年人对养老保障方面要求的提升，我国社会养老保障体系面临着沉重的压力。在这样的背景下，大部分老年人依靠每期领取的微薄的养老金很难让自己过上理想的养老生活。再加上历史原因使得社保资金替补不足，缺口巨大，随着时间的流转，社保金不足将成为我国最重要的民生问题之一。基于此，养老不仅仅只是民生问题，更是能够充分体现公平正义、经济稳定以及政治安全的社会问题。另一方面，只有房子，没有经济来源，生活同样得不到保障，如何避免“房子富翁、现金穷人”也成为一个重大课题。二、以房养老模式存在问题
（一）传统观念束缚使绝大多数老人表现出对政策不认同
基于儒家思想的基础上，我国大部分人都秉承着“养儿防老”的传统观念，如果让老年人以房产换取晚年的天伦之乐、理想生活，那么不仅其自身在心理上很难接受这样的做法，同时其子女也容易被误认为不主动赡养父母、不孝顺等等，当属清理之外。“以房养老”模式最早出现在西方国家并且取得了较好的发展，在某些西方国家，房产留给子女需要缴纳数额较大的遗产税，与其如此倒不如选择在有生之年通过预支房屋价值享受晚年。而我国情况有所不同，到目前为止我国还没有关于遗产税政策的出台，有句俗话说得好“但存方寸土，留予子孙耕”，在不动产升值越发快速的今天，老年人更愿意将其留给子孙后代，而不愿抵押给银行、保险等金融机构。更何况，我国历来视“勤俭节约”为中华民族传统美德，这就给超前消费观念的灌输带来了难度。因此在我国，老人的房产基本是家庭遗产倾向——主动或被动遗产赠予。与此同时，他们更倾向以储蓄作为养老的财务储备从而回避金融市场风险。
（二）“以房养老”带来的不确定性可能让金融机构望而却步
众所周知，我国住宅用地规定年限为70年，那么70年之后的房屋产权问题将是保险公司、金融机构考虑“以房养老”模式的关键问题。当申请者到了一定年龄选择“以房养老”模式，将房产抵押给金融机构换取“养老金”时，其房屋产权年限已经所剩不多，再到金融机构完全拿到房屋产权时，其年限更是屈指可数。如果仅仅依靠剩下的房屋产权年限来补偿已支付的养老金成本，一方面经济等方面具有很大的不确定性，另一方面金融机构提前预支支付的“养老金”数额太过庞大以至于其负担不起。再加上医疗卫生事业的进步、社会经济的快速发展使得人均寿命延长，这就更加导致住房反向抵押贷款跨越周期越来越长，金融机构看不到“利益”，自然会望而却步。三、以房养老模式优化方案
在政府层面上，应当注重养老服务多元化发展，构建符合中国国情的制度环境，将社会养老分为社会化养老模式以及家庭养老模式。在敦促反向抵押贷款法律法规的缺失方面予以健全的同时给予税收减免、财政贴息方面相应的政策支持。其次，实施“以房养老”模式最好的也是最恰当的方式就是由政府作出担保，这样虽然政府承担了更多责任，但是很大程度上能够为“以房养老”模式做出保障，加强政府监管，以此来保障养老模式的延续性，增强金融机构及保险公司的投资信心。最后，应加快标准化法制建设 ，在依以治国的原则下 ，“以房养老”模式的实施必须有法制和法治的保障。在这当中，最重要的是弄清楚制度性安排与市场性做法的界限，政府强制实施的社会保险是养老的基本制度保障，“以房养老”政策是市场的相继选择。总的来说，政府作为政策主体，必须在“支持养老新模式、引导社会公众认识了解新模式、大力宣传养老新模式”上下功夫。
在金融机构及保险公司层面上，以中信银行的“养老按揭”为主要说明案例，该项目要求其申请者最好有两套或以上住房，且抵押给银行的房屋不能是其惟一的自住房。可是我认为这样的规则完全忽略了现实，拥有两套房的老年人完全没有必要选择以房养老，只需要将其中一套房子出租即可。反而“养老按揭”在现实生活中的客户倒是那些只有一套房产而生活来源缺乏导致过不上理想生活的老年群体。因此，金融机构应当通过健全个人诚信系统的方式在保险投资方面做到提高投資额度的同时降低政策门槛，以吸引更多有需求的老年人，从而提供完备的养老保障做到真正意义上的推动金融市场的繁荣。其次，金融机构可以对所抵押的房产每一年或几年一评估，根据评估的结果实时变更“养老金”额度（总量不低于首次协议的75%），以此来避免由于受到众多因素影响，使“倒按揭”越来越加剧的不确定性，也是为作为经营主体的金融机构提供了一个新的投资环境。
在老年人层面上，首当其冲要做的就是积极转变政策客体的养老观念，以此来鼓励有需求的老年人的积极参与。“以房养老”作为一种新型养老概念，要想获得社会公众尤其是目标群体——老年人的认可，毋庸置疑这是一个慢长且需要循序渐进的过程。政府和金融机构不妨借用“以房养老”模式的成功典型形成纪录片等传播形式，让老年人认识、理解“以房养老”是真正地从精神、物质两个层面为他们着想，用这样的方式来加强目标群体以及利益相关者的安全感与认同感。
“以房养老”模式的实施涉及政策主体、经营主体和政策客体三个主要群体，政府应发挥其引导和协调的作用，通过统筹形成合力。建议在以房养老实施初期由政府主导，由政府牵头建立具有公益性质的特殊机构，如公益性住房抵押中心由政府建立的公益性养老机构可信度高，更容易吸引老人入住养老。在新媒体发展迅猛的今天，政府可以借助媒体发生为、宣传，从而扩大“以房养老”社会公众中的普及度，提升“以房养老”在社会公众心中的认知度；要强调的是，因为宣传主体的特殊性（老年群众），所以宣传用语的使用要注意得当简洁、通俗易懂，使得老年人更容易转变观念，更容易摆脱桎梏、接受这种新型养老模式。作为经营主体，金融机构在本质上是替政府分担了一部分养老压力，这其中有它的不确定性和风险性，因此要想从根本上达到激励金融机构的效果，政府在很大程度上需要为“以房养老”模式做出担保。与此同时，也应加强对金融机构的监督，做到真正意义上的缓解养老压力。四、 结语
我国人口老龄化在加速，传统养老模式面临严峻的挑战。“以房养老”模式作为我国新型养老模式，其发展到成熟需要一个过程，这其中离不开国家与政府的支持。重中之重是结合我国国情，建立起符合我国国情的制度环境，使之成为具有中国特色的养老模式，实现真正意义上的“老有所养”。这势必有助于推进我国社会主义现代化建设，早日实现中华民族伟大复兴。
参考文献：
[1]雎党臣.我国城市“互联网+社区居家养老”服务模式的构建基础分析.社会保障研究.2017（3）.
[2]李淑雯.我国以房养老模式面临挑战与路径选择——基于服务保障型养老保险的视角.经济师.2018（1）.
