论商品房预售合同中买受人利益的法律保护
摘 要 随着我国房地产事业的热火朝天，其中的法律纠纷也接踵而来，商品房的预售就涉及到很多法律相关的问题。商品房预售是开发商提前销售那些尚在建造的房屋，而这些房屋相关信息都掌握在开发商手中，而作为买受人对信息掌握微乎其微，因此由于双方地位的不均等性，开发商容易借助地位优势，对买受人隐瞒或者提供虚假信息，导致买受人的权益受到侵害。在各式各样的买受人侵害中，本文主要从法律角度针对如何保护买受人的利益出发，叙述目前买受人法律保护存在的缺陷，并且提出如何从法律角度进行补救，加强对买受人的保护，为我国的房地产发展提供新的动力。
关键词 商品房 预售 买受人 利益 法律保护
作者简介：满亚玲，中共麻阳苗族自治县委党校，讲师，研究方向：民法学。
中图分类号：D923.6 文献标识码：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2018.02.230
随着我国经济发展，老百姓对住房刚性需求不断提升，以及我国国有土地使用权可被交易、住房改革等因素的影响下，我国的房地产市场空前繁荣。而商品房预售不但能够解决老百姓买房的需求，还能使开发商提前收回部分资本。但是商品房预售存在买受人和开发商掌握信息不对称，买受人容易买到与预购不同或者存在问题的房屋，受到开发商的蒙骗。那如何使买受人在商品房預购的时候能够避免此类情况发生呢？本文主要通过对当前买受人利益法律保护的状况及存在的问题分析，阐述如何使买受人能够真正受到法律的保护。一、商品房预售概述
商品房预售就是开发商将正在建造的房屋提前销售出去，当然一般来说预售是没有问题的，我国相关法律也规定可以预售，并且对于商品房预售这个制度多数人保持“利大于弊”的态度，但是由于开发商的一些不法行为等因素，导致我国商品房预售市场仍然属于卖方市场。由于信息的不对称，卖方有明显的优势地位，很容易出现违约、侵权等。在商品房预售买卖中买受人享有几项基本权利：在签订合同享有知情权、受领商品房并取得房屋权属登记的权利、质量符合约定且无权利瑕疵的权利。其中知情权是指买受人在签订合同之前对于房屋获取的相关信息，而这些信息都掌握在开发商手中，因此按照有关规定，开发商应有告知的义务。根据预售合约开发商会收取买受人的购房款，并且承担交付已经竣工且验收合格的房屋及协助办理过户登记的义务。商品房主要是供买受人居住所用，因此开发商交付的房屋质量必须过硬，而且符合国家标准、行业标准及双方合同中的约定，如房屋面积、电梯数量等。在商品房预售过程中涉及到多项法律，对于开发商来说遵守国家法律是必要的一步，而买受人要学会使用法律手段来保护自己的合法权益。二、买受人利益法律保护现状及局限性
（一）买受人利益受到侵害的典型表现
买受人在房屋的购买中享有知情权、取得无质量问题的房屋及无权利瑕疵的房屋所有权，但是在现实生活中或多或少会有买受人受到侵害，其中主要分为以下几个方面：
首先是虚假广告、恶性欺诈，这往往发生在合同签订之前。很多开发商在商品房预售的时候采用广告作为营销手段，而大多数的买受人也是通过广告宣传中对预售的商品房的介绍和宣传而决定购买的。然而在一些商品房预售广告中却存在很多内容不实、开发商虚构事实欺骗买受人。
其次是逾期交房、逾期办理权属证明。由于本身商品房预售具有特殊性，是未来建成的房屋，具有很多不确定性因素，导致开发商不能按照合同要求按期办理交房或者协助买受人办理过户手续，此类现象较为普遍；如买受人向开发商购买别墅一套，双方签订合约：开发商若没有按期交付房屋，90天以内，承担日万分之二的违约金，超过90天，则买受人可以解除合同，并要求开发商赔偿已付房款的5%违约金，如果要求继续履行，并按照日万分之三支付违约金。最终由于开发商逾期交房5个月，买受人按照日万分之三标准要求开发商支付违约金，并得到法院支持。由于逾期交房带来的风险不大，因此很多开发商都会由于各种原因而逾期交房，有些原因甚至可以免责。
最后是消费者权益受到侵害的表现为房屋质量问题、面积差异。由于商品房是预售的房屋，在签订合同时房屋没有建造完成，因此买受人只能通过图纸等资料了解房屋的结构、用材情况等，根本无从考证房屋的质量问题。则就导致了在开发商交付房屋的时候，买受人在进行详细检查使用房屋的时候，就会出现房屋墙体裂缝、漏水等各种质量问题，或者房屋面积与合同标注的面积不一致等，这些存在明显的欺诈消费者的行为。
（二）各部门法律及司法解释对买受人利益的保护
在引入商品房预售制度之后，立法者对于制度的引入进行评估，对其中存在的风险进行分析，有关部门对于其中发现的问题制定了相应的法律条文及出台司法解释，其中包括多部法律条文：
首先是房地产管理法对买受人利益的保护，其中包含对土地使用权、规划许可证的去得、已投入建设资金的占比达总额的25%以上、办理预售登记、取得预售许可证等几项方面对开发商预售商品房做出限制。
其次是物权法对买受人利益的保护，其中规定当事人可以申请预告登记，其效果就是除了预告登记权利人之外，其他任何人都不得对登记的房屋进行处分，如果被处分那也是非法的，不会发生物权上的效力，这条法律给予买受人物权上的法律效力。合同法对买受人利益的保护，买受人主要是通过预售合同实现权利，由于《合同法》对合同的签订、履行、及合同的解释和双方责任的分配等各个环节制定了权利保护措施，构建完整的体系，在双方发生纠葛的时候，《合同法》是司法机关处理案件适用的主要法律依据。《合同法》中包含多项对买受人的保护，只有正确使用合同法，买受人才能真正从中得到实惠。
最后是司法解释对买受人利益的保护，《商品房买卖合同解释》将《合同法》更加细化，解释的更加清楚，对处理此类案件，保护买受人的利益提供了法律上的支持，其不但对虚假广告具有很好的约束作用，而且对于签订合同的合法、合理性做出几项规定。
（三）现行保护机制的局限性
虽然在商品房预售的过程中有多项法律的维护以及司法部门的维持，但是还是会出现一些法律上的纠纷没办法及时解决，导致消费者的权益受到侵害。主要表现为以下几个方面：
首先是房地产管理法中商品房预售款监管的法律空白，商品房预售是开发商收回部分资金的一种融资手段，而预售款也是房屋建设的主要来源，而开发商只有合理利用这预售款才能顺利完成房屋的建设，但是如果这预售款不能得到有效的监管，导致开发商挪为他用，那就会导致房屋建设受到影响，进而买受人的利益受到侵害。虽然《物权法》中有预告登记制度，但是这项制度具有局限性：标明所预售的在建商品房不属于不动产，导致房屋交付之后与预告登记制度存在矛盾，导致开发商不能及时取得不动产所有权，因此不动产登记簿也无从所有，开发商就不能对此进行不动产登记。由于商品房预售不属于真正的不动产，因此在债务违约之后，也不能作为不动产资产作为债务抵押等问题。
其次是在合同保护上存在一定的局限性，由于合同是双方共同签订的，虽然是平等保护，但是还是存在一定的不公平，因为合同在买受人权利保护的过程中收效甚微，而开发商依旧是处于主导地位，这种保护有违双方地位平等。而在违约补偿过程中，由于双方地位不对等，虽然买受人具有违约保护，但是合同由开发商提供，其本身还是开发商从自身利益最大化出发，因此买受人的利益就会在这无形中遭受到侵害。即使是后续买受人的利益受到侵害，对于开发商来说由于合同对自身有利，其受到的处罚也是比较小的，这也导致很多开发商选择恶意违约，这对于开发商来说比较划算，虽然对买受人进行赔付，但是总体来说自身还是有利可图的。三、买受人法律保护制度补救
（一）完善预售款监管制度
对于预售款进行有效管理能够使开发商将预售款更好的利用在房屋建设当中，这对于买受人也是非常重要的保护。首先在预售款的收取过程中，如果采用项目动工前就要求买受人支付所有购房款，那买受人所承担的风险就比较大，但是开发商资金回笼就比较快，降低其建设过程中的风险。如果采用按照工程进度付款，在开工前支付部分资金，而随着工程进度分阶段的将购房款支付，这不但能够有效保障开发商在房屋建设中的进度，还能保障买受人的个人利益。而开发商对于收取的预售款要被买受人监督使用，买受人可以通过正当手段对开发商在预售款的使用进行了解，可以通过第三方介入机制，由第三方对开发商的预售款使用进行监管，不过对于监管程序还是需要有关部门或者行业巨头进行完善制定，对于相关的法律要由相关部门来完善。
（二）预告登记制度的缺失补救
上文提到预告登记制度是保护商品房预售买受人权益的一项重要制度，而其中由于存在一定的缺陷性，导致在保护的过程中反而使买受人在领取房屋不动产证明的时候受到阻碍，因此对于其中的缺陷要进行及时的补救，可以引入预告登记的功能预设、预售商品房登记簿的拟制等来有效的规避其中带来的不良效果。而对于整个预告登记制度而言，其中要有处分行为，对于“一房二卖”等现象要通过对开发商其他方面的约束来实现。而对于不动产这一地位，国家应对此进行标注或者重新定义，以囊括预告登记制度中的客体缺失。
（三）拓宽司法领域的救济
对于开发商与买受人在交易过程中所存在的问题，首先是合同上的不对等地位，可以由相关部门牵头，对合同的格式进行统一的制定，对其中的某些条款进行立法保护。其次对于开发商的信息进行公布，可以设立黑名单制度、违规惩罚等，使买受人能够选择信誉较好的开发商。四、总结
商品房预售是目前我国房地产市场一个重要的机制，并且还将存在一段时间，不但是刺激我国房地产市场发展的有效机制，而且还有效缓解老百姓对于房屋的需求。而对于买受人来说在购买预售的商品房时，能够获得有效的法律保护是非常重要的，虽然目前我国对这方面的保护建设相对比较完善，但是還是存在一些漏洞，使得开发商能够钻空子，而买受人受到利益的侵害，因此首先有关部门应加快完善相关的法律条例，以作为买受人的最强保障，其次应在法律执行上加强努力，强化买受人的利益保障，维护我国房地产事业的蓬勃发展。
参考文献：
[1]吕千虹.商品房预售中买受人权益的法律保护.华侨大学.2016.
[2]李燕萍. 论商品房预售合同中买受人权益的法律保护.海南大学.2015.
[3]杨以生.浅论商品房消费的法律保护.华东政法学院.2003.
关键词 商品房 预售 买受人 利益 法律保护
作者简介：满亚玲，中共麻阳苗族自治县委党校，讲师，研究方向：民法学。
中图分类号：D923.6 文献标识码：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2018.02.230
随着我国经济发展，老百姓对住房刚性需求不断提升，以及我国国有土地使用权可被交易、住房改革等因素的影响下，我国的房地产市场空前繁荣。而商品房预售不但能够解决老百姓买房的需求，还能使开发商提前收回部分资本。但是商品房预售存在买受人和开发商掌握信息不对称，买受人容易买到与预购不同或者存在问题的房屋，受到开发商的蒙骗。那如何使买受人在商品房預购的时候能够避免此类情况发生呢？本文主要通过对当前买受人利益法律保护的状况及存在的问题分析，阐述如何使买受人能够真正受到法律的保护。一、商品房预售概述
商品房预售就是开发商将正在建造的房屋提前销售出去，当然一般来说预售是没有问题的，我国相关法律也规定可以预售，并且对于商品房预售这个制度多数人保持“利大于弊”的态度，但是由于开发商的一些不法行为等因素，导致我国商品房预售市场仍然属于卖方市场。由于信息的不对称，卖方有明显的优势地位，很容易出现违约、侵权等。在商品房预售买卖中买受人享有几项基本权利：在签订合同享有知情权、受领商品房并取得房屋权属登记的权利、质量符合约定且无权利瑕疵的权利。其中知情权是指买受人在签订合同之前对于房屋获取的相关信息，而这些信息都掌握在开发商手中，因此按照有关规定，开发商应有告知的义务。根据预售合约开发商会收取买受人的购房款，并且承担交付已经竣工且验收合格的房屋及协助办理过户登记的义务。商品房主要是供买受人居住所用，因此开发商交付的房屋质量必须过硬，而且符合国家标准、行业标准及双方合同中的约定，如房屋面积、电梯数量等。在商品房预售过程中涉及到多项法律，对于开发商来说遵守国家法律是必要的一步，而买受人要学会使用法律手段来保护自己的合法权益。二、买受人利益法律保护现状及局限性
（一）买受人利益受到侵害的典型表现
买受人在房屋的购买中享有知情权、取得无质量问题的房屋及无权利瑕疵的房屋所有权，但是在现实生活中或多或少会有买受人受到侵害，其中主要分为以下几个方面：
首先是虚假广告、恶性欺诈，这往往发生在合同签订之前。很多开发商在商品房预售的时候采用广告作为营销手段，而大多数的买受人也是通过广告宣传中对预售的商品房的介绍和宣传而决定购买的。然而在一些商品房预售广告中却存在很多内容不实、开发商虚构事实欺骗买受人。
其次是逾期交房、逾期办理权属证明。由于本身商品房预售具有特殊性，是未来建成的房屋，具有很多不确定性因素，导致开发商不能按照合同要求按期办理交房或者协助买受人办理过户手续，此类现象较为普遍；如买受人向开发商购买别墅一套，双方签订合约：开发商若没有按期交付房屋，90天以内，承担日万分之二的违约金，超过90天，则买受人可以解除合同，并要求开发商赔偿已付房款的5%违约金，如果要求继续履行，并按照日万分之三支付违约金。最终由于开发商逾期交房5个月，买受人按照日万分之三标准要求开发商支付违约金，并得到法院支持。由于逾期交房带来的风险不大，因此很多开发商都会由于各种原因而逾期交房，有些原因甚至可以免责。
最后是消费者权益受到侵害的表现为房屋质量问题、面积差异。由于商品房是预售的房屋，在签订合同时房屋没有建造完成，因此买受人只能通过图纸等资料了解房屋的结构、用材情况等，根本无从考证房屋的质量问题。则就导致了在开发商交付房屋的时候，买受人在进行详细检查使用房屋的时候，就会出现房屋墙体裂缝、漏水等各种质量问题，或者房屋面积与合同标注的面积不一致等，这些存在明显的欺诈消费者的行为。
（二）各部门法律及司法解释对买受人利益的保护
在引入商品房预售制度之后，立法者对于制度的引入进行评估，对其中存在的风险进行分析，有关部门对于其中发现的问题制定了相应的法律条文及出台司法解释，其中包括多部法律条文：
首先是房地产管理法对买受人利益的保护，其中包含对土地使用权、规划许可证的去得、已投入建设资金的占比达总额的25%以上、办理预售登记、取得预售许可证等几项方面对开发商预售商品房做出限制。
其次是物权法对买受人利益的保护，其中规定当事人可以申请预告登记，其效果就是除了预告登记权利人之外，其他任何人都不得对登记的房屋进行处分，如果被处分那也是非法的，不会发生物权上的效力，这条法律给予买受人物权上的法律效力。合同法对买受人利益的保护，买受人主要是通过预售合同实现权利，由于《合同法》对合同的签订、履行、及合同的解释和双方责任的分配等各个环节制定了权利保护措施，构建完整的体系，在双方发生纠葛的时候，《合同法》是司法机关处理案件适用的主要法律依据。《合同法》中包含多项对买受人的保护，只有正确使用合同法，买受人才能真正从中得到实惠。
最后是司法解释对买受人利益的保护，《商品房买卖合同解释》将《合同法》更加细化，解释的更加清楚，对处理此类案件，保护买受人的利益提供了法律上的支持，其不但对虚假广告具有很好的约束作用，而且对于签订合同的合法、合理性做出几项规定。
（三）现行保护机制的局限性
虽然在商品房预售的过程中有多项法律的维护以及司法部门的维持，但是还是会出现一些法律上的纠纷没办法及时解决，导致消费者的权益受到侵害。主要表现为以下几个方面：
首先是房地产管理法中商品房预售款监管的法律空白，商品房预售是开发商收回部分资金的一种融资手段，而预售款也是房屋建设的主要来源，而开发商只有合理利用这预售款才能顺利完成房屋的建设，但是如果这预售款不能得到有效的监管，导致开发商挪为他用，那就会导致房屋建设受到影响，进而买受人的利益受到侵害。虽然《物权法》中有预告登记制度，但是这项制度具有局限性：标明所预售的在建商品房不属于不动产，导致房屋交付之后与预告登记制度存在矛盾，导致开发商不能及时取得不动产所有权，因此不动产登记簿也无从所有，开发商就不能对此进行不动产登记。由于商品房预售不属于真正的不动产，因此在债务违约之后，也不能作为不动产资产作为债务抵押等问题。
其次是在合同保护上存在一定的局限性，由于合同是双方共同签订的，虽然是平等保护，但是还是存在一定的不公平，因为合同在买受人权利保护的过程中收效甚微，而开发商依旧是处于主导地位，这种保护有违双方地位平等。而在违约补偿过程中，由于双方地位不对等，虽然买受人具有违约保护，但是合同由开发商提供，其本身还是开发商从自身利益最大化出发，因此买受人的利益就会在这无形中遭受到侵害。即使是后续买受人的利益受到侵害，对于开发商来说由于合同对自身有利，其受到的处罚也是比较小的，这也导致很多开发商选择恶意违约，这对于开发商来说比较划算，虽然对买受人进行赔付，但是总体来说自身还是有利可图的。三、买受人法律保护制度补救
（一）完善预售款监管制度
对于预售款进行有效管理能够使开发商将预售款更好的利用在房屋建设当中，这对于买受人也是非常重要的保护。首先在预售款的收取过程中，如果采用项目动工前就要求买受人支付所有购房款，那买受人所承担的风险就比较大，但是开发商资金回笼就比较快，降低其建设过程中的风险。如果采用按照工程进度付款，在开工前支付部分资金，而随着工程进度分阶段的将购房款支付，这不但能够有效保障开发商在房屋建设中的进度，还能保障买受人的个人利益。而开发商对于收取的预售款要被买受人监督使用，买受人可以通过正当手段对开发商在预售款的使用进行了解，可以通过第三方介入机制，由第三方对开发商的预售款使用进行监管，不过对于监管程序还是需要有关部门或者行业巨头进行完善制定，对于相关的法律要由相关部门来完善。
（二）预告登记制度的缺失补救
上文提到预告登记制度是保护商品房预售买受人权益的一项重要制度，而其中由于存在一定的缺陷性，导致在保护的过程中反而使买受人在领取房屋不动产证明的时候受到阻碍，因此对于其中的缺陷要进行及时的补救，可以引入预告登记的功能预设、预售商品房登记簿的拟制等来有效的规避其中带来的不良效果。而对于整个预告登记制度而言，其中要有处分行为，对于“一房二卖”等现象要通过对开发商其他方面的约束来实现。而对于不动产这一地位，国家应对此进行标注或者重新定义，以囊括预告登记制度中的客体缺失。
（三）拓宽司法领域的救济
对于开发商与买受人在交易过程中所存在的问题，首先是合同上的不对等地位，可以由相关部门牵头，对合同的格式进行统一的制定，对其中的某些条款进行立法保护。其次对于开发商的信息进行公布，可以设立黑名单制度、违规惩罚等，使买受人能够选择信誉较好的开发商。四、总结
商品房预售是目前我国房地产市场一个重要的机制，并且还将存在一段时间，不但是刺激我国房地产市场发展的有效机制，而且还有效缓解老百姓对于房屋的需求。而对于买受人来说在购买预售的商品房时，能够获得有效的法律保护是非常重要的，虽然目前我国对这方面的保护建设相对比较完善，但是還是存在一些漏洞，使得开发商能够钻空子，而买受人受到利益的侵害，因此首先有关部门应加快完善相关的法律条例，以作为买受人的最强保障，其次应在法律执行上加强努力，强化买受人的利益保障，维护我国房地产事业的蓬勃发展。
参考文献：
[1]吕千虹.商品房预售中买受人权益的法律保护.华侨大学.2016.
[2]李燕萍. 论商品房预售合同中买受人权益的法律保护.海南大学.2015.
[3]杨以生.浅论商品房消费的法律保护.华东政法学院.2003.
