刍议城市房屋租赁中介市场的法律规制
摘 要 随着房地产迅速发展，房地产中介机构组织也得到了充分的发展，房地产中介市场也不断扩大，但矛盾和纠纷也不断出现。房屋租赁是房地产中介组织诸多业务之中最主要业务之一，也正是本文的研究对象。
关键词 房屋租赁 中介市场 法律规制
作者简介：李一可，辽宁师范大学海华学院法学专业2014级本科生，研究方向：民法。
中图分类号：D920.4 文献标识码：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2018.02.019
一、城市房屋租赁中介的现状
（一）城市房屋租赁中介市场形成的原因
随着房价日益升高，很多人无力承担高额的房价，尤其是刚刚步入的年轻人，所以在城市里租房便成为他们中大部分人的选择。同时，大学生因为各种各样的原因，也成为租房潮流的主力军。
而对于这些主要人群，他们都具有年轻，生活和社会经验缺乏，法律意识浅薄，对于租房信息了解甚少等明显特点。所以找中介机构往往是他们的选择。
（二）城市房屋租赁中介存在的意义
1.房屋租赁中介有更多的房源。房屋租赁中介机构可以提供更多房源，省去到处奔波看房找房的麻烦，对急于租房的人来说，中介公司能够帮助他们在最短时间内找到合适的房子。
2.由房屋租赁中介进行协商。中介公司还会与房东协商好价格、租金、押金等一系列问题，承租人只需向中介公司表达自己的需求既可。协商一般由中介来进行，方便了承租人。
3.由房屋租赁中介办理手续。中介公司有正规的租房合同，作为第三方，中介公司会公平公正验收房子、检查房子内的物品、结清房屋之前的水电费和物业费等。
4.由房屋租赁中介来降低风险。在个人租房的过程中可能会存在着房屋质量、安全等诸多隐患问题，而中介公司会要求租赁双方签署详细的租赁合同，对可能出现的问题进行提前预防，规避风险，从而保障承租人的人身、财产安全。
由于需求变大，从而在社会上形成了城市房屋租赁的中介市场。
（三）我国关于城市房屋租赁中介市场的规定
我国并没有专门针对城市房屋租赁中介市场进行规定的法律、法规。一般遇到侵权现象，我们会参考《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》，还有《经纪人管理办法》、《城市房地产中介服务管理规定》、《城市房地产中介服务管理办法》、《关于房地产中介服务收费的通知》等的一些部门规章和地方性法规、规章。
在实践中，一般大多数中介机构与出租人是居间合同的关系即城市房屋租赁中介机构向出租人提供报告订立房屋租赁合同的机会或者提供订立房屋租赁合同的媒介服务。所以，一般我们会参考《合同法》中的关于居间合同的规定进行解决。
二、城市房屋租赁中介市场的现状
（一）不完善的立法
《城市房地产管理法》规定未取得营业执照擅自从事房地产中介服务的，由工商行政管理部门责令停止房地产中介服务活动，没收违反所得，可以并处罚款。《城市房地产中介服务管理规定》规定房地产中介机构的一些违规行为，由房地产管理部门会同有关部门对责任者给予具体的行政处罚。这些规定虽然规定了要对违规者进行处罚和法律责任，但老百姓关心的并不是这个，而是怎么弥补他们的损失，这个才是他们所关心的。
《房地产中介服务管理办法》第23条规定：“因房地产中介服务人员过失，给当事人造成经济损失的，由中介服务机构承担赔偿责任”这一条可谓当事人最关心的，但该规定太过笼统，“服务人员的过失”怎么样才算服务人员的过失，没有任何相关的解释，连一个大概的范围也没有准确地给出。“经济损失”多少才算做经济损失？也没有明确的范围。“承担赔偿责任”该赔多少？所以，该规定缺乏实际可操作性，并没有太大的意义。由此可以看出我们对城市房屋租赁中介市场立法的内容并不完善。
对于城市房屋租赁中介服务方面，我国的立法体系和制度并不完善，缺乏高层次立法而现有的高层次的法律规定却太过笼统、太偏向原则性了。由于立法的层次低，发生纠纷时，法院并不适合引用一些政策性的文件，即使是部门规章，法院也可以选择适用，仅供参照，无法作为作出判决的依据。
综上所述，我国对于城市房屋租赁中介市场的法律规定都过于笼统，缺乏操作性，立法还不完善。
（二）中介服务公司准入门槛较低
现如今，中介机构遍布大街小巷为何？而且都是不大的店面，一张桌子，一把椅子，一部电话就轻易说自己是中介公司，为何？因为根据我国现行法规，成立一间中介公司只需要申请个体营业执照既可，对于一个市场准入门槛如此之低、投资又少、风险也小、起步又快的行业当然很多人“不管不顾”地闯进来。这样小规模，实力弱，承担风险能力和业务能力低下的中介公司不仅难以维护租赁双方的利益，而且会损害租赁双方的利益给房屋租赁中介市场的发展带来很大的阻力。
（三）缺乏监督机制
1.政府监管不力。虽然对城市房屋租賃中介行业这种市场关系的规制，应当属于民商法律关系的调整范围，并不能完全依靠政府的行政法律关系进行调整，但是房屋租赁中介服务组织从成立到发展等各个阶段都和政府监管密切联系着。政府虽然不可能做到事无巨细、面面俱到。但也不能放任不管、监管松懈。现社会上没有营业执照的黑中介大量存在着，可工商部门却视而不见，房地产部门又没有处罚权，这便让大量的黑中介就算没有资质仍肆无忌惮地闯进市场中来。
2.行业自律协会未起到作用。我国现在虽然有房地产行业协会，但毫无实质作用。2002年中国房地产协会的自律公约，仅有简单的十二条公约，大量篇幅都是“虚无缥缈”的口号，没有任何具体的惩罚措施，因此根本起不到任何实质作用。
（四）从业者素质较低
1.从业人员资质低下。房屋租赁中介的工作要求从业人员不仅具有优秀的房地产业务基础、良好的法律知识还需要有优良的职业道德。
我国规定了房地产经纪人必须经过考试、注册并取得《房地产经纪人资格书》，未取得的人员不得从事房地产经纪人业务。虽然国家规定了从业人员的资格取得条件但门槛并不高，仍有很多人并不具备这一条件，却从事房屋租赁中介的事务。
2.从业者毫无诚信。诚信也是房屋租赁中介从业人员所必不可缺的职业道德。据调查显示，出现大量的纠纷归根究底，其实就是房屋租赁中介从业人员不诚信，欺骗租赁双方所导致的，他们利用租赁双方对其的信任，谋取利益。正因这样的“黑中介”的出现，破坏了行风，极大地影响了行业口碑，导致人民如今越来越不信任房屋租赁中介，从而为其的健康发展也带来了阻碍。
三、对策建议
（一）完善立法
现如今，城市房屋租赁中介市场频频出现问题。我们是应该对此专门制定一部法律或者法规。虽然应当属于民商法所调整的领域，但我们通过行政部门制定行政法规的手段来干预城市房屋租赁中介市场，也不是不可以的。
我国住建部会同有关部门积极开展工作，在充分听取各方意见和建议的基础上，抓紧起草相关法规草案。通过立法，明确租赁当事人的权利与义务，保障当事人的合法权益。进而，大力整治城市房屋租赁中介市场的违法违规行为。在2017年5月住建部发布了《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》可见关于立法已经提到日程上来了。
（二）提高准入门槛
在国外，对房地产中介及执业人员都有着严格的市场准入制度。比如说美国的执照制度还有我国香港的发牌制度等。虽然我国在《经纪人管理办法》中也有相关的规定，但其标准太低而且监管部门也未尽好相应的职责。导致城市房屋租赁市场大量的黑中介涌入。而严格准入制度要做到提高其的责任能力。
这需要对资金、经营方式等设定更高的要求。《证券法》、《公司法》就是我国很好的先例。所以，是不是以后可以对城市房屋租赁中介作出硬性要求，不能以个体工商户成立，必须申办公司形式，对于注册资金必须达到50万以上。这样中介机构就必须按照公司法人制度的运作模式来管理公司，同时建立规范的财务管理制度。
（三）建立监督机制
1.建立城市房屋租赁中介行业协会。良好的行业协会组织能够有效地对行业进行监管，这样政府便可以把自己管不了也管不好的事情交由行业协会组织进行管理，还能充分体现出行业的内部自治。在许多发达国家和地区都有城市房屋租赁中介行业协会，我们可以借鉴他们在全国范围内或某一级行政区域范围内成立具有中国特色的城市房屋租赁中介行业协会，通过协会章程的形式规定对协会内的成员关于如何规范执业进行详细要求。同时也可以配合政府进行处罚。
2.加大政府监管力度。虽然我国目前是市场经济，由“无形的手”来引导，但市场调节有其自身的弊端，我们不能单靠“无形的手”，政府作为“有形的手”必须肩负责任，在市场失控、无序的时候，进行宏观调控并且加大宏观调控的力度。
3.政府各部门分工明确。从目前来看，我们对于城市房屋租赁中介市场管理得比较混乱，比如说《城市房地产服务管理规定》房地产经纪人有房地产管理部门进行管理，而《经纪人管理办法》却规定经纪人应由工商管理部门来管理，这样是不是就造成了管理上的混乱。工商管理部门按照规定发放执照，却把资质审查的责任推给房地产管理部门，而房地产管理部门又无权执照，所以导致监管也就是个名义上的事。因此，政府各个部门应互相协作、分工明确。其实，由房地产管理部门先对城市房屋租赁中介及其从业人员进行资质审查，再对通过考试的发放执业资格证书，而最后的成立与否由工商管理部门依据房地产管理部门审核建议进行决定，这不失为一个解决办法。
4.政府及时披露有关信息。房屋租赁雙方在找城市房屋租赁中介时往往因为对行情等信息不了解而上当受骗。政府应当对城市房屋租赁机构的相关信息予以披露，比如说诚信状况、服务评价、业绩情况、资金变化等，让大众及时知道，规避风险。另外可以鼓励大众对于城市房屋租赁中介机构违规行为进行举报，充分利用人民监督的作用。
5.评定城市房屋租赁中介的服务质量。我们可以效仿对酒店、餐厅、宾馆等的星级评定模式，对城市房屋租赁中介机构也进行调查后进行评定，让大众了解其服务质量，从而进行优选，另一方面可以对城市房屋租赁中介机构形成无形的监督。
（四）提高从业者素质
政府必须加大对城市房屋租赁中介从业人员持证上岗的监管力度，同时我们是否可以借鉴美国对于房地产经纪人至少需要两年以上从事房地产工作经历，并修完8门学科才能获得从业执照的要求来提高中介从业人员的资质。在我国涉及法律、金融、建筑等方面都有着严格的考试制度，所以我们可以参照这些来对从业人员进行筛选，选出高素质的人员。例如学历必须中专或大专以上、没有刑事犯罪记录、在房地产行业从事两年以上工作等便可申请执业资格考试。
综上所述，目前我国应该针对城市房屋租赁中介市场的主要问题，进行有针对性的解决。进行高层次立法，提高行业的准入门槛，建立行业协会组织进行监督同时配合上政府的监管进行“双管齐下”，最重要不可忽视地就是对该行业从业人员的培训、教育，提高从业人员的素质。通过这些举措来规范城市房屋租赁中介市场的行为。
参考文献：
[1]范少虹.规范房地产中介行为的法律思考.法制与社会.2008（24）.
[2]翟春雷.论房地产中介行为的私法规制.中国政法大学.2008.
关键词 房屋租赁 中介市场 法律规制
作者简介：李一可，辽宁师范大学海华学院法学专业2014级本科生，研究方向：民法。
中图分类号：D920.4 文献标识码：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2018.02.019
一、城市房屋租赁中介的现状
（一）城市房屋租赁中介市场形成的原因
随着房价日益升高，很多人无力承担高额的房价，尤其是刚刚步入的年轻人，所以在城市里租房便成为他们中大部分人的选择。同时，大学生因为各种各样的原因，也成为租房潮流的主力军。
而对于这些主要人群，他们都具有年轻，生活和社会经验缺乏，法律意识浅薄，对于租房信息了解甚少等明显特点。所以找中介机构往往是他们的选择。
（二）城市房屋租赁中介存在的意义
1.房屋租赁中介有更多的房源。房屋租赁中介机构可以提供更多房源，省去到处奔波看房找房的麻烦，对急于租房的人来说，中介公司能够帮助他们在最短时间内找到合适的房子。
2.由房屋租赁中介进行协商。中介公司还会与房东协商好价格、租金、押金等一系列问题，承租人只需向中介公司表达自己的需求既可。协商一般由中介来进行，方便了承租人。
3.由房屋租赁中介办理手续。中介公司有正规的租房合同，作为第三方，中介公司会公平公正验收房子、检查房子内的物品、结清房屋之前的水电费和物业费等。
4.由房屋租赁中介来降低风险。在个人租房的过程中可能会存在着房屋质量、安全等诸多隐患问题，而中介公司会要求租赁双方签署详细的租赁合同，对可能出现的问题进行提前预防，规避风险，从而保障承租人的人身、财产安全。
由于需求变大，从而在社会上形成了城市房屋租赁的中介市场。
（三）我国关于城市房屋租赁中介市场的规定
我国并没有专门针对城市房屋租赁中介市场进行规定的法律、法规。一般遇到侵权现象，我们会参考《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》，还有《经纪人管理办法》、《城市房地产中介服务管理规定》、《城市房地产中介服务管理办法》、《关于房地产中介服务收费的通知》等的一些部门规章和地方性法规、规章。
在实践中，一般大多数中介机构与出租人是居间合同的关系即城市房屋租赁中介机构向出租人提供报告订立房屋租赁合同的机会或者提供订立房屋租赁合同的媒介服务。所以，一般我们会参考《合同法》中的关于居间合同的规定进行解决。
二、城市房屋租赁中介市场的现状
（一）不完善的立法
《城市房地产管理法》规定未取得营业执照擅自从事房地产中介服务的，由工商行政管理部门责令停止房地产中介服务活动，没收违反所得，可以并处罚款。《城市房地产中介服务管理规定》规定房地产中介机构的一些违规行为，由房地产管理部门会同有关部门对责任者给予具体的行政处罚。这些规定虽然规定了要对违规者进行处罚和法律责任，但老百姓关心的并不是这个，而是怎么弥补他们的损失，这个才是他们所关心的。
《房地产中介服务管理办法》第23条规定：“因房地产中介服务人员过失，给当事人造成经济损失的，由中介服务机构承担赔偿责任”这一条可谓当事人最关心的，但该规定太过笼统，“服务人员的过失”怎么样才算服务人员的过失，没有任何相关的解释，连一个大概的范围也没有准确地给出。“经济损失”多少才算做经济损失？也没有明确的范围。“承担赔偿责任”该赔多少？所以，该规定缺乏实际可操作性，并没有太大的意义。由此可以看出我们对城市房屋租赁中介市场立法的内容并不完善。
对于城市房屋租赁中介服务方面，我国的立法体系和制度并不完善，缺乏高层次立法而现有的高层次的法律规定却太过笼统、太偏向原则性了。由于立法的层次低，发生纠纷时，法院并不适合引用一些政策性的文件，即使是部门规章，法院也可以选择适用，仅供参照，无法作为作出判决的依据。
综上所述，我国对于城市房屋租赁中介市场的法律规定都过于笼统，缺乏操作性，立法还不完善。
（二）中介服务公司准入门槛较低
现如今，中介机构遍布大街小巷为何？而且都是不大的店面，一张桌子，一把椅子，一部电话就轻易说自己是中介公司，为何？因为根据我国现行法规，成立一间中介公司只需要申请个体营业执照既可，对于一个市场准入门槛如此之低、投资又少、风险也小、起步又快的行业当然很多人“不管不顾”地闯进来。这样小规模，实力弱，承担风险能力和业务能力低下的中介公司不仅难以维护租赁双方的利益，而且会损害租赁双方的利益给房屋租赁中介市场的发展带来很大的阻力。
（三）缺乏监督机制
1.政府监管不力。虽然对城市房屋租賃中介行业这种市场关系的规制，应当属于民商法律关系的调整范围，并不能完全依靠政府的行政法律关系进行调整，但是房屋租赁中介服务组织从成立到发展等各个阶段都和政府监管密切联系着。政府虽然不可能做到事无巨细、面面俱到。但也不能放任不管、监管松懈。现社会上没有营业执照的黑中介大量存在着，可工商部门却视而不见，房地产部门又没有处罚权，这便让大量的黑中介就算没有资质仍肆无忌惮地闯进市场中来。
2.行业自律协会未起到作用。我国现在虽然有房地产行业协会，但毫无实质作用。2002年中国房地产协会的自律公约，仅有简单的十二条公约，大量篇幅都是“虚无缥缈”的口号，没有任何具体的惩罚措施，因此根本起不到任何实质作用。
（四）从业者素质较低
1.从业人员资质低下。房屋租赁中介的工作要求从业人员不仅具有优秀的房地产业务基础、良好的法律知识还需要有优良的职业道德。
我国规定了房地产经纪人必须经过考试、注册并取得《房地产经纪人资格书》，未取得的人员不得从事房地产经纪人业务。虽然国家规定了从业人员的资格取得条件但门槛并不高，仍有很多人并不具备这一条件，却从事房屋租赁中介的事务。
2.从业者毫无诚信。诚信也是房屋租赁中介从业人员所必不可缺的职业道德。据调查显示，出现大量的纠纷归根究底，其实就是房屋租赁中介从业人员不诚信，欺骗租赁双方所导致的，他们利用租赁双方对其的信任，谋取利益。正因这样的“黑中介”的出现，破坏了行风，极大地影响了行业口碑，导致人民如今越来越不信任房屋租赁中介，从而为其的健康发展也带来了阻碍。
三、对策建议
（一）完善立法
现如今，城市房屋租赁中介市场频频出现问题。我们是应该对此专门制定一部法律或者法规。虽然应当属于民商法所调整的领域，但我们通过行政部门制定行政法规的手段来干预城市房屋租赁中介市场，也不是不可以的。
我国住建部会同有关部门积极开展工作，在充分听取各方意见和建议的基础上，抓紧起草相关法规草案。通过立法，明确租赁当事人的权利与义务，保障当事人的合法权益。进而，大力整治城市房屋租赁中介市场的违法违规行为。在2017年5月住建部发布了《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》可见关于立法已经提到日程上来了。
（二）提高准入门槛
在国外，对房地产中介及执业人员都有着严格的市场准入制度。比如说美国的执照制度还有我国香港的发牌制度等。虽然我国在《经纪人管理办法》中也有相关的规定，但其标准太低而且监管部门也未尽好相应的职责。导致城市房屋租赁市场大量的黑中介涌入。而严格准入制度要做到提高其的责任能力。
这需要对资金、经营方式等设定更高的要求。《证券法》、《公司法》就是我国很好的先例。所以，是不是以后可以对城市房屋租赁中介作出硬性要求，不能以个体工商户成立，必须申办公司形式，对于注册资金必须达到50万以上。这样中介机构就必须按照公司法人制度的运作模式来管理公司，同时建立规范的财务管理制度。
（三）建立监督机制
1.建立城市房屋租赁中介行业协会。良好的行业协会组织能够有效地对行业进行监管，这样政府便可以把自己管不了也管不好的事情交由行业协会组织进行管理，还能充分体现出行业的内部自治。在许多发达国家和地区都有城市房屋租赁中介行业协会，我们可以借鉴他们在全国范围内或某一级行政区域范围内成立具有中国特色的城市房屋租赁中介行业协会，通过协会章程的形式规定对协会内的成员关于如何规范执业进行详细要求。同时也可以配合政府进行处罚。
2.加大政府监管力度。虽然我国目前是市场经济，由“无形的手”来引导，但市场调节有其自身的弊端，我们不能单靠“无形的手”，政府作为“有形的手”必须肩负责任，在市场失控、无序的时候，进行宏观调控并且加大宏观调控的力度。
3.政府各部门分工明确。从目前来看，我们对于城市房屋租赁中介市场管理得比较混乱，比如说《城市房地产服务管理规定》房地产经纪人有房地产管理部门进行管理，而《经纪人管理办法》却规定经纪人应由工商管理部门来管理，这样是不是就造成了管理上的混乱。工商管理部门按照规定发放执照，却把资质审查的责任推给房地产管理部门，而房地产管理部门又无权执照，所以导致监管也就是个名义上的事。因此，政府各个部门应互相协作、分工明确。其实，由房地产管理部门先对城市房屋租赁中介及其从业人员进行资质审查，再对通过考试的发放执业资格证书，而最后的成立与否由工商管理部门依据房地产管理部门审核建议进行决定，这不失为一个解决办法。
4.政府及时披露有关信息。房屋租赁雙方在找城市房屋租赁中介时往往因为对行情等信息不了解而上当受骗。政府应当对城市房屋租赁机构的相关信息予以披露，比如说诚信状况、服务评价、业绩情况、资金变化等，让大众及时知道，规避风险。另外可以鼓励大众对于城市房屋租赁中介机构违规行为进行举报，充分利用人民监督的作用。
5.评定城市房屋租赁中介的服务质量。我们可以效仿对酒店、餐厅、宾馆等的星级评定模式，对城市房屋租赁中介机构也进行调查后进行评定，让大众了解其服务质量，从而进行优选，另一方面可以对城市房屋租赁中介机构形成无形的监督。
（四）提高从业者素质
政府必须加大对城市房屋租赁中介从业人员持证上岗的监管力度，同时我们是否可以借鉴美国对于房地产经纪人至少需要两年以上从事房地产工作经历，并修完8门学科才能获得从业执照的要求来提高中介从业人员的资质。在我国涉及法律、金融、建筑等方面都有着严格的考试制度，所以我们可以参照这些来对从业人员进行筛选，选出高素质的人员。例如学历必须中专或大专以上、没有刑事犯罪记录、在房地产行业从事两年以上工作等便可申请执业资格考试。
综上所述，目前我国应该针对城市房屋租赁中介市场的主要问题，进行有针对性的解决。进行高层次立法，提高行业的准入门槛，建立行业协会组织进行监督同时配合上政府的监管进行“双管齐下”，最重要不可忽视地就是对该行业从业人员的培训、教育，提高从业人员的素质。通过这些举措来规范城市房屋租赁中介市场的行为。
参考文献：
[1]范少虹.规范房地产中介行为的法律思考.法制与社会.2008（24）.
[2]翟春雷.论房地产中介行为的私法规制.中国政法大学.2008.
