业主委员会党建的实践与思考
肖剑 忠吴爽
摘 要：业主委员会党建是城市基層党建的重要内容，事关党执政基础的巩固和城市基层社会的和谐。杭州市下城区先行探索，通过动员党员参选、实行“4+1”组建模式、健全管理机制、理顺与社区党委关系等做法，着力解决业主委员会存在的缺乏正能量、主心骨、管理规范、向心力、民意输入渠道及其与物业公司的协同等问题，其经验值得肯定与推广。由于外部环境、上层制度建设等原因，业主委员会党建至今存在一些普遍性难题，亟待通过完善单位党建考核、推动物业行业党建、加强顶层制度设计、保障党建工作经费等路径加以解决。
关键词：业主委员会；物业公司；党建；社区治理
中图分类号：D26 文献标识码：A
文章编号：1003-0751（2018）05-0021-05
党的十九大报告提出：“加强社区治理体系建设，推动社会治理重心向基层下移，发挥社会组织作用，实现政府治理和社会调节、居民自治良性互动。”①业主委员会作为重要的社会组织，在城市社区治理中扮演着非常重要的角色。随着我国居民住房的商品化和市场化，随着城市物业管理的现代化和规范化，越来越多的业主委员会现身于城市基层社会。“目前，在全国范围内，约20%的小区成立了业委会。”②然而，业主委员会的党建工作尚存在许多空白，制约了其在基层社会治理中积极作用的发挥。另外，加强业主委员会党建工作，能够补齐城市基层党建的短板，实现党对城市社区各类组织和各项工作的全覆盖，完善城市基层党组织引领业主委员会的链条，巩固党在城市地区的执政基础。有鉴于此，我们以基层党建走在前列、业主委员会党建先行探索的杭州市下城区为例，对业主委员会党建的一些实践问题和理论问题做了广泛调查和深入思考，形成了此研究报告。
一、下城区业主委员会党建工作的主要做法
由于下城区委主要领导的高度重视和下城区委组织部的大力推动以及制度建设的有力支撑，下城区业主委员会党建工作进展迅速。其主要做法有以下六个方面。
1.动员党员参选，解决业主委员会缺乏正能量问题
让业主委员会有党员参与，这是业主委员会党建首先要解决的问题。作为业主委员会党建的主要领导者的社区党委，为了动员党员参选，花了不少功夫，跑了不少腿，费了不少口舌。像下城区文晖街道京都苑社区党委专门为此成立业主委员会基础排摸小组，先后五次对全部406户居民进行了地毯式的“扫楼”，以全面摸清居民信息。社区党委不仅摸清社区所有党员居民情况，而且逐一上门或电话联系党员业主，对于个别有威望有资历有领导经验的党员业主，他们甚至要“三顾茅庐”，多次登门拜访。
由于社区党委的细致工作和广泛动员，绝大多数党员最后都积极参加所在物业小区的业主委员会选举。从2017年下城区已经开展业主委员会换届的选举结果来看，71.43%的业主委员会党员占比超过一半，党员数在业主委员会成员数中的平均占比为63.64%。由于许多党员通过正式的法定选举程序进入业主委员会，成为其中的成员，使得业主委员会的成员结构发生了质变，进而使得业主委员会的状况发生了显著变化。这种变化概言之，就是业主委员会中党员占多数，就是业主委员会有了更多正能量。毕竟，党员作为长期受党组织教育培养的社会精英，总体而言，其大局意识和履职能力更强，道德品质和社会声望更高。这与之前不少打个人利益小算盘、心术不正甚或性格偏执的业主参选业主委员会，从而导致一些业主委员会充斥负能量的情况形成鲜明对比。
2.实行“4+1”组建模式，解决业主委员会缺乏主心骨问题
在业主委员会中建立基层党组织，是业主委员会党建的关键环节和核心内容。为了实现党对业主委员会的组织覆盖和工作覆盖，下城区采取了“4+1”的组建模式，具体言之：（1）党组织关系在社区的正式党员达到3名（含3名）以上的，可以单独建立业主委员会党支部。（2）有3名（含3名）以上正式党员，但党组织关系都不在社区的，可以成立业主委员会临时党支部。（3）党组织关系在社区的正式党员只有1—2名的，可以与所在社区楼道党支部或与相邻业主委员会组建业主委员会联合支部。（4）不符合单建、联建和临时党支部组建条件，或组建条件不成熟的，可以组建由社区、业主委员会、物业公司、楼道党支部、业主、辖区单位负责人或骨干党员组成的业主委员会区域型党组织。（5）不符合以上四种组建类型的，由社区党组织选派能力突出、群众威望高的社区“两委”班子成员、楼道党支部书记等担任业主委员会党建工作指导员。业主委员会党支部的建立，不仅使得业主委员会中的党员的凝聚力和集体行动能力显著增强，而且使得业主委员会中的非党员委员对业主委员会集体决策的执行力和对业主委员会党支部的向心力显著增强。就此而言，业主委员会党支部，好比业主委员会的主心骨，它有效地克服了以前业主委员会内部不同程度存在的互不服气、面和心不和、各说各话、各自为政等问题。
3.健全管理机制，解决业委会缺乏规范问题
现实表明，业主委员会议事规则不规范、财务管理不透明是引发各类涉及业主委员会的维权事件和纠纷冲突的主要原因。有鉴于此，下城区下大气力立规矩，健全管理机制。在健全业主委员会财务管理制度方面，要求使用规范文本，按照规范程序，提高收支公示频次，杜绝随意支出、重大支出不公示等各种财务管理乱象。在健全业主委员会议事规则方面，对于民主议事事项要求做到党组织先议，即属于业主大会或业主委员会民主议事范围内的工作，一般应先由业主委员会党支部研究讨论；对于重大事项要求做到上级党组织预审，即关系全体业主利益的重大事项，如制定和修改管理规约、选举业主委员会或者更换业主委员会委员、选聘和解聘物业服务企业、筹集和使用专项维修资金等，业主委员会党支部讨论后应向社区党组织报告，听取其意见。因为管理机制的健全，不仅更多的制度漏洞被补上，而且来自业主、业主大会、业委会党支部、社区党委等更多社区治理主体的外部监督被引入到业主委员会的内部管理中来，从而使得业主委员会的管理变得更加规范，其结果不仅提高了管理效率，而且减少了业主的猜疑和不信任，显著提高了业主对业主委员会工作的满意度。
4.理顺与社区党委关系，解決业委会缺乏向心力问题
下城区在推进业主委员会党建工作之初，就有意识和主动地理顺社区党委与业主委员会的关系。这种关系，换言之，就是领导与被领导的关系。如果说，以前这种领导关系还是比较虚、难以落到实处的话，那么，随着业主委员会普遍建立党支部，这种领导关系也就有了依托和中介，进而也就落到实处了。具体工作中，社区党委对业主委员会的领导主要有三大方面：其一是社区党委（和社区居委会一起）主导业主委员会党支部的组建和具体领导的换届选举，从而可以从源头上对业主委员会的工作施加有效影响；其二是实行业主委员会党支部书记与社区居委会委员或社区楼道党支部书记的交叉任职；其三是如前所述的社区党委对业主委员会重大事项的预审制，从而可以确保业主委员会的工作受到社区党委的领导，服从社区工作的大局，方向不出偏。实践表明，由于多方面的制度设计和多角度的共同施力，业主委员会对社区党委的向心力显著增强，对社区党委工作的执行力显著提升。在我们开展的问卷调查中（调查问卷总数220份，覆盖下城区7个社区），50.45%的居民群众认为业主委员会和社区党委（社区居委会）关系很好，35%的居民群众认为关系较好，两者相加为85.45%。这也在很大程度上反映了多数居民群众对社区党委与业主委员会关系的认可。
5.健全联系服务群众机制，解决业主委员会缺乏民意输入渠道问题
业主委员会为了更多地了解居民群众的意见诉求，更好地回应居民群众的利益诉求，必须建立健全业主委员会联系服务群众机制，畅通民意输入渠道。在这方面，下城区各物业小区除了建立常见的值班制度之外，还建立了接待日制度，即每月利用双休日、节假日，组织安排业主委员会委员甚或社区居委会成员和物业服务企业工作人员接待群众来访，听取他们的意见建议，并在可能的情况下，现场协调解决居民群众反映的问题。像平安居小区业主委员会确定每个月的第二个星期六的下午为业主接待日，业主委员会全体成员一起参与接待。在我们的问卷调查中，有87.73%的受访者表示他们认识业主委员会中的任何一位成员，其中固然有参与选举的原因，但也跟居民群众通过接待日或上门反映问题从而认识业主委员会成员密切相关。
总之，由于上述诸多创新，下城区业主委员会党建工作取得了显著成效。这不仅体现在党在今年换届中的业主委员会中基本实现了组织覆盖和工作覆盖，也体现在社区党委、业主、业主委员会、物业公司这些社区治理主体之间的关系更融洽更和谐，以及体现在业主委员会的工作成绩等方面。我们的问卷调查也显示，35.45%的被调查者认为所在小区本届业主委员会工作成绩很突出，40.91%的认为业主委员会工作成绩比较突出，两者合计为76.36%。此外，笔者调查过的平安居、兴和公寓、青龙苑、清晖公寓等小区，业主物业费的缴纳率都相比往年或上届有大幅提升，大多在95%以上。所有这些事实和数据都说明，这些建立了党支部的业主委员会的工作业绩是显著的，党支部对业主委员会工作的促进作用是明显的。
二、业主委员会党建工作的待解难题
在调研过程中我们也发现，由于经济社会发展规律、外部环境和上层制度建设等原因，下城区业主委员会党建至今仍有一些普遍性难题亟待破解。
1.业主委员会党建与单位党建缺乏对接
由于城市各类物业小区的业主党员大多是“单位人”，其组织关系在所就职的单位，如此一来，就使得业主委员会党建面临着与单位党建的对接问题。对接得好，业主委员会党建和单位党建可以形成合力、互相促进、共同发展；没有对接，则业主委员会党建缺乏有力的支撑。从我们的调查来看，总体而言，下城区的业主委员会党建与单位党建缺乏有效对接。这不仅表现在单位党组织普遍没有鼓励党员参与业主委员会的选举，更表现在少数党员以各种理由拖欠物业费，成为小区的“老赖”，而所在单位党组织对此毫不知情，或者即便知情，也听之任之。共产党员的先进性是一贯的，是不分场合的。少数共产党员之所以在单位当先进、在小区当后进，重要原因正在于业主委员会党建与单位党建缺乏对接，从而使得他们有漏洞可钻。
2.业主委员会党建与行业党建缺乏配合
如前所述，业主委员会党建的重要内容是协调其与物业服务企业的关系。要使业主委员会与物业服务企业同心同德、并肩而行，除了需要上级党委（主要是党委组织部门）作为业主委员会党建的主要推手外，还需要物业服务企业背后也有强有力的推手推动它积极参与和配合业主委员会党建，唯此才能同向用力并形成合力。否则，必然陷入一方热一方冷、一方积极一方消极的困境。而要推动物业服务企业积极参与和配合业主委员会党建，就必须加强物业服务这一行业的党建工作。从目前来看，下城区至今尚未成立物业服务行业协会的党组织，而且少数物业公司即使有3个以上党员，也没有建立党组织，此外，部分物业服务企业的党员在社区党委组织的活动和各种党员参与的工作中也往往缺位缺席。所有这些都表明，业主委员会党建与行业党建至今缺乏有效的配合，而这必然使得物业服务企业及其党员缺乏政治意识和大局意识，缺乏配合和支持业主委员会工作的主动性和积极性，缺乏作为社区治理主体的意识和缺乏共产党员应有的先锋模范作用。
3.业主委员会党支部缺乏合适书记人选
业主委员会党建的核心是组建业主委员会党支部，而业主委员会党支部建成后能否发挥作用又主要取决于党支部书记。从下城区业主委员会党建工作的实践来看，业主委员会党支部物色合适书记人选难度较大、余地较小。其原因一方面如前所述，社区党员参与业委会选举的意识不强、态度不积极，个别物业矛盾长期激化的小区，党员骨干甚至对参与业委会工作有畏惧心理。这就从源头上导致优秀党支部书记的人选供给不足。另一方面的原因在于，小区业主委员会党支部的合适书记人选往往也是楼道和网格的骨干力量，甚至本身就是楼道党支部书记。由于两边工作都很重要，社区党委书记往往面临顾得了这一头顾不了那一头的困境，使得他们在物色业主委员会党支部书记人选时颇费踌躇、难以抉择。
4.业主委员会党组织缺乏运作费用
目前，下城区和国内其他地方一样，都由政府财政根据不同标准为农村、社区、新经济新社会组织、机关事业单位等各领域的党委、总支、支部等不同规模的基层党组织提供活动经费。由于业主委员会党支部是新生事物，是上述领域之外的新建立的一类基层党组织，无论是下城区委还是更高级别党组织都没有出台文件，对业主委员会党支部的活动经费作出明确规定，如此必然影响业主委员会党支部尤其是独立党支部的运作，影响其教育管理工作的开展。
三、业主委员会党建的未来发展
完善业主委员会党建工作，必须按照引领业主委员会治理、促进城市社区治理的目标，坚持系统思维、法治思维、底线思维、创新思维，突出问题导向，加强制度建设，加大工作力度，推动业主委员会党建百尺竿头更进一步。针对上述待解难题，课题组提出如下破题之策。
1.完善顶层制度设计
跟业主委员会党建关系最密切的顶层制度主要涉及国务院制定的《物业管理条例》、各地省级立法机关和部分副省级城市立法机关制定的地方性《物业管理条例》以及国务院住房和城乡建设部制定的《业主大会和业主委员会指导规则》等。为了适应形势发展需要，更好地指导实践，这些法规和部门制度自然应当与时俱进地修订和完善。在这些法规和部门制度的修订和完善工作中，可对成立业主委员会党支部、业主委员会接受党支部的领导、制定小区业主公约等内容作出明确和强制性规定，如此必将使得各地推进业主委员会党建获得有力的制度支持。在这方面，我们必须有足够的制度自信。我们必须认识到，中国最大特色就是“党的领导”，中国所有制度和实践创新必须基于和符合这个最大特色。可以说，在城市社区治理中坚持党的领导是城市基层党建的普遍规律，在业主委员会建立党支部是完善业主委员会治理的基本原则，是社会主义中国这一空间维度为城市基层党建和业主委员会治理带来的质的规定性。我们不能因为社区治理和业主委员会治理中嵌入了党的领导、建立了党的基层组织，与西方做法不同，而缺乏底气、羞于出口、自我否定。
2.完善单位党建考核
随着习近平总书记提出的正确党建政绩观在各地的贯彻落实，各机关事业单位对党建越来越重视，考核越来越严。但这里面也有个进一步完善考核制度的问题。例如，可以考虑将单位党员参与所在小区业主委员会选举、参与社区党组织开展的公益服务活动、参与楼道党支部活动、缴纳物业费情况等作为考核内容，党员评先评优和提拔必须查询其缴纳物业费情况，等等，如此不仅有助于单位党组织加强对党员的管理，有助于党员更加全面和更好地展示党员先进性，也有助于业主委员会党建工作的开展。
3.推动物业行业党建
各地可以在县（区、市）层面建立物业服务企业的行业协会党组织，将就职于辖区物业服务企业的流动党员或者所在物业服务企业总部距离较远的党员纳入其中，通过定期开展主题党日活动、网上学习交流等途径，对其开展经常性教育管理，以使得他们增强党性观念、组织归属感和党员的荣誉感责任感，始终保持和展示党员先进性。同时，行業协会党组织必须将党员参与配合所在社区和小区的党委、居委会、业主委员会、业主委员会党支部的工作和活动，作为党员民主评议、党员先锋指数管理、党员评先评优的重要内容和重要依据。
4.加强知识经验学习
业主委员会要成为能够胜任工作的“大管家”，首先要坚持终身学习理念，自我加压，积极学习相关法律法规和群众工作、财务、招投标等方面的知识和经验，多向专业人士请教。地方党委组织部门和政府住建部门也应通过邀请专家讲课、邀请先进典型分享经验、召开经验交流会、召开工作现场会等形式，加强对业主委员会委员尤其是其中的党员委员的业务培训，使得他们成为广大业主信任和赞赏的内行。特别值得指出的是，业主委员会的学习不仅包括业务知识，而且包括工作经验，尤其是群众工作经验。毕竟，业主委员会作为所有居民群众的“大管家”，必须经常跟居民群众打交道，必须学会做群众工作。课题组在调研过程中也听闻多位领导业主委员会工作卓有成效的老党员，讲述他们在工作过程中实践反复登门、软磨硬泡、援引制度规定、征集居民意见等群众工作方法的生动事迹和良好效果，由此启示我们，业主委员会党支部在面对业主这群身边特殊的群众时，必须祭出群众路线等党的传统法宝，必须学会群众工作等党的传统经验，唯此才能做好业主委员会各项工作，既服务群众又引领群众，既不做官僚主义者又不做尾巴主义者。
5.保障党建工作经费
党建工作经费事关业主委员会党支部的组织运转和工作开展。考虑到业主委员会的收支有严格要求，且业主高度关注，因而，业主委员会党支部的党建工作经费不宜在业主委员会的工作经费中列支，而应由政府财政解决。具体而言，业主委员会独立党支部应该和其他基层党组织一样，获得政府提供的同等标准的党建工作经费保障；联合党支部、临时党支部、区域型党组织的党建工作经费则可以有所不同。此外，对于主题党日集体学习等党建工作，社区党委或其下属党支部应将辖区内的业主委员会党支部考虑进去，做到一起学习、一同参与、一并组织，以尽量减少业主委员会的工作经费支出。
注释
①习近平：《决胜全面建成小康社会 夺取新时代中国特色社会主义伟大胜利》，《人民日报》2017年10月28日。
②林志伟：《社区自治管理AB面：一个净“赚”百万，一个被迫走老路》，《南方周末》2017年8月17日。
责任编辑：浩 淼 文 刀
Abstract：The party building of the owners′ committee is an important part of urban grassroots party building， which concerns the consolidation of the ruling foundation of the party and the harmony of grassroots society community in the city. In order to solve the problems of lack of positive energy， the core， management norms， centripetal force， public opinion input channel and cooperation with the property company， Xiacheng district of Hangzhou city first explored the practice of mobilizing party members to participate in the election， implementing the "4 + 1" model， perfecting the management mechanism， and straightening out the relationship with the Party committee. Its experience is worth approving and promoting. Because of the external environment and the construction of the upper system， there are some common problems in the party building of the owner committee， which should be solved by perfecting the party building assessment， promoting the construction of the party building in the property industry， strengthening the design of the top level system and ensuring the funds for the party construction work.
Key words：owners′ committee； property management company； party building； community governance
摘 要：业主委员会党建是城市基層党建的重要内容，事关党执政基础的巩固和城市基层社会的和谐。杭州市下城区先行探索，通过动员党员参选、实行“4+1”组建模式、健全管理机制、理顺与社区党委关系等做法，着力解决业主委员会存在的缺乏正能量、主心骨、管理规范、向心力、民意输入渠道及其与物业公司的协同等问题，其经验值得肯定与推广。由于外部环境、上层制度建设等原因，业主委员会党建至今存在一些普遍性难题，亟待通过完善单位党建考核、推动物业行业党建、加强顶层制度设计、保障党建工作经费等路径加以解决。
关键词：业主委员会；物业公司；党建；社区治理
中图分类号：D26 文献标识码：A
文章编号：1003-0751（2018）05-0021-05
党的十九大报告提出：“加强社区治理体系建设，推动社会治理重心向基层下移，发挥社会组织作用，实现政府治理和社会调节、居民自治良性互动。”①业主委员会作为重要的社会组织，在城市社区治理中扮演着非常重要的角色。随着我国居民住房的商品化和市场化，随着城市物业管理的现代化和规范化，越来越多的业主委员会现身于城市基层社会。“目前，在全国范围内，约20%的小区成立了业委会。”②然而，业主委员会的党建工作尚存在许多空白，制约了其在基层社会治理中积极作用的发挥。另外，加强业主委员会党建工作，能够补齐城市基层党建的短板，实现党对城市社区各类组织和各项工作的全覆盖，完善城市基层党组织引领业主委员会的链条，巩固党在城市地区的执政基础。有鉴于此，我们以基层党建走在前列、业主委员会党建先行探索的杭州市下城区为例，对业主委员会党建的一些实践问题和理论问题做了广泛调查和深入思考，形成了此研究报告。
一、下城区业主委员会党建工作的主要做法
由于下城区委主要领导的高度重视和下城区委组织部的大力推动以及制度建设的有力支撑，下城区业主委员会党建工作进展迅速。其主要做法有以下六个方面。
1.动员党员参选，解决业主委员会缺乏正能量问题
让业主委员会有党员参与，这是业主委员会党建首先要解决的问题。作为业主委员会党建的主要领导者的社区党委，为了动员党员参选，花了不少功夫，跑了不少腿，费了不少口舌。像下城区文晖街道京都苑社区党委专门为此成立业主委员会基础排摸小组，先后五次对全部406户居民进行了地毯式的“扫楼”，以全面摸清居民信息。社区党委不仅摸清社区所有党员居民情况，而且逐一上门或电话联系党员业主，对于个别有威望有资历有领导经验的党员业主，他们甚至要“三顾茅庐”，多次登门拜访。
由于社区党委的细致工作和广泛动员，绝大多数党员最后都积极参加所在物业小区的业主委员会选举。从2017年下城区已经开展业主委员会换届的选举结果来看，71.43%的业主委员会党员占比超过一半，党员数在业主委员会成员数中的平均占比为63.64%。由于许多党员通过正式的法定选举程序进入业主委员会，成为其中的成员，使得业主委员会的成员结构发生了质变，进而使得业主委员会的状况发生了显著变化。这种变化概言之，就是业主委员会中党员占多数，就是业主委员会有了更多正能量。毕竟，党员作为长期受党组织教育培养的社会精英，总体而言，其大局意识和履职能力更强，道德品质和社会声望更高。这与之前不少打个人利益小算盘、心术不正甚或性格偏执的业主参选业主委员会，从而导致一些业主委员会充斥负能量的情况形成鲜明对比。
2.实行“4+1”组建模式，解决业主委员会缺乏主心骨问题
在业主委员会中建立基层党组织，是业主委员会党建的关键环节和核心内容。为了实现党对业主委员会的组织覆盖和工作覆盖，下城区采取了“4+1”的组建模式，具体言之：（1）党组织关系在社区的正式党员达到3名（含3名）以上的，可以单独建立业主委员会党支部。（2）有3名（含3名）以上正式党员，但党组织关系都不在社区的，可以成立业主委员会临时党支部。（3）党组织关系在社区的正式党员只有1—2名的，可以与所在社区楼道党支部或与相邻业主委员会组建业主委员会联合支部。（4）不符合单建、联建和临时党支部组建条件，或组建条件不成熟的，可以组建由社区、业主委员会、物业公司、楼道党支部、业主、辖区单位负责人或骨干党员组成的业主委员会区域型党组织。（5）不符合以上四种组建类型的，由社区党组织选派能力突出、群众威望高的社区“两委”班子成员、楼道党支部书记等担任业主委员会党建工作指导员。业主委员会党支部的建立，不仅使得业主委员会中的党员的凝聚力和集体行动能力显著增强，而且使得业主委员会中的非党员委员对业主委员会集体决策的执行力和对业主委员会党支部的向心力显著增强。就此而言，业主委员会党支部，好比业主委员会的主心骨，它有效地克服了以前业主委员会内部不同程度存在的互不服气、面和心不和、各说各话、各自为政等问题。
3.健全管理机制，解决业委会缺乏规范问题
现实表明，业主委员会议事规则不规范、财务管理不透明是引发各类涉及业主委员会的维权事件和纠纷冲突的主要原因。有鉴于此，下城区下大气力立规矩，健全管理机制。在健全业主委员会财务管理制度方面，要求使用规范文本，按照规范程序，提高收支公示频次，杜绝随意支出、重大支出不公示等各种财务管理乱象。在健全业主委员会议事规则方面，对于民主议事事项要求做到党组织先议，即属于业主大会或业主委员会民主议事范围内的工作，一般应先由业主委员会党支部研究讨论；对于重大事项要求做到上级党组织预审，即关系全体业主利益的重大事项，如制定和修改管理规约、选举业主委员会或者更换业主委员会委员、选聘和解聘物业服务企业、筹集和使用专项维修资金等，业主委员会党支部讨论后应向社区党组织报告，听取其意见。因为管理机制的健全，不仅更多的制度漏洞被补上，而且来自业主、业主大会、业委会党支部、社区党委等更多社区治理主体的外部监督被引入到业主委员会的内部管理中来，从而使得业主委员会的管理变得更加规范，其结果不仅提高了管理效率，而且减少了业主的猜疑和不信任，显著提高了业主对业主委员会工作的满意度。
4.理顺与社区党委关系，解決业委会缺乏向心力问题
下城区在推进业主委员会党建工作之初，就有意识和主动地理顺社区党委与业主委员会的关系。这种关系，换言之，就是领导与被领导的关系。如果说，以前这种领导关系还是比较虚、难以落到实处的话，那么，随着业主委员会普遍建立党支部，这种领导关系也就有了依托和中介，进而也就落到实处了。具体工作中，社区党委对业主委员会的领导主要有三大方面：其一是社区党委（和社区居委会一起）主导业主委员会党支部的组建和具体领导的换届选举，从而可以从源头上对业主委员会的工作施加有效影响；其二是实行业主委员会党支部书记与社区居委会委员或社区楼道党支部书记的交叉任职；其三是如前所述的社区党委对业主委员会重大事项的预审制，从而可以确保业主委员会的工作受到社区党委的领导，服从社区工作的大局，方向不出偏。实践表明，由于多方面的制度设计和多角度的共同施力，业主委员会对社区党委的向心力显著增强，对社区党委工作的执行力显著提升。在我们开展的问卷调查中（调查问卷总数220份，覆盖下城区7个社区），50.45%的居民群众认为业主委员会和社区党委（社区居委会）关系很好，35%的居民群众认为关系较好，两者相加为85.45%。这也在很大程度上反映了多数居民群众对社区党委与业主委员会关系的认可。
5.健全联系服务群众机制，解决业主委员会缺乏民意输入渠道问题
业主委员会为了更多地了解居民群众的意见诉求，更好地回应居民群众的利益诉求，必须建立健全业主委员会联系服务群众机制，畅通民意输入渠道。在这方面，下城区各物业小区除了建立常见的值班制度之外，还建立了接待日制度，即每月利用双休日、节假日，组织安排业主委员会委员甚或社区居委会成员和物业服务企业工作人员接待群众来访，听取他们的意见建议，并在可能的情况下，现场协调解决居民群众反映的问题。像平安居小区业主委员会确定每个月的第二个星期六的下午为业主接待日，业主委员会全体成员一起参与接待。在我们的问卷调查中，有87.73%的受访者表示他们认识业主委员会中的任何一位成员，其中固然有参与选举的原因，但也跟居民群众通过接待日或上门反映问题从而认识业主委员会成员密切相关。
总之，由于上述诸多创新，下城区业主委员会党建工作取得了显著成效。这不仅体现在党在今年换届中的业主委员会中基本实现了组织覆盖和工作覆盖，也体现在社区党委、业主、业主委员会、物业公司这些社区治理主体之间的关系更融洽更和谐，以及体现在业主委员会的工作成绩等方面。我们的问卷调查也显示，35.45%的被调查者认为所在小区本届业主委员会工作成绩很突出，40.91%的认为业主委员会工作成绩比较突出，两者合计为76.36%。此外，笔者调查过的平安居、兴和公寓、青龙苑、清晖公寓等小区，业主物业费的缴纳率都相比往年或上届有大幅提升，大多在95%以上。所有这些事实和数据都说明，这些建立了党支部的业主委员会的工作业绩是显著的，党支部对业主委员会工作的促进作用是明显的。
二、业主委员会党建工作的待解难题
在调研过程中我们也发现，由于经济社会发展规律、外部环境和上层制度建设等原因，下城区业主委员会党建至今仍有一些普遍性难题亟待破解。
1.业主委员会党建与单位党建缺乏对接
由于城市各类物业小区的业主党员大多是“单位人”，其组织关系在所就职的单位，如此一来，就使得业主委员会党建面临着与单位党建的对接问题。对接得好，业主委员会党建和单位党建可以形成合力、互相促进、共同发展；没有对接，则业主委员会党建缺乏有力的支撑。从我们的调查来看，总体而言，下城区的业主委员会党建与单位党建缺乏有效对接。这不仅表现在单位党组织普遍没有鼓励党员参与业主委员会的选举，更表现在少数党员以各种理由拖欠物业费，成为小区的“老赖”，而所在单位党组织对此毫不知情，或者即便知情，也听之任之。共产党员的先进性是一贯的，是不分场合的。少数共产党员之所以在单位当先进、在小区当后进，重要原因正在于业主委员会党建与单位党建缺乏对接，从而使得他们有漏洞可钻。
2.业主委员会党建与行业党建缺乏配合
如前所述，业主委员会党建的重要内容是协调其与物业服务企业的关系。要使业主委员会与物业服务企业同心同德、并肩而行，除了需要上级党委（主要是党委组织部门）作为业主委员会党建的主要推手外，还需要物业服务企业背后也有强有力的推手推动它积极参与和配合业主委员会党建，唯此才能同向用力并形成合力。否则，必然陷入一方热一方冷、一方积极一方消极的困境。而要推动物业服务企业积极参与和配合业主委员会党建，就必须加强物业服务这一行业的党建工作。从目前来看，下城区至今尚未成立物业服务行业协会的党组织，而且少数物业公司即使有3个以上党员，也没有建立党组织，此外，部分物业服务企业的党员在社区党委组织的活动和各种党员参与的工作中也往往缺位缺席。所有这些都表明，业主委员会党建与行业党建至今缺乏有效的配合，而这必然使得物业服务企业及其党员缺乏政治意识和大局意识，缺乏配合和支持业主委员会工作的主动性和积极性，缺乏作为社区治理主体的意识和缺乏共产党员应有的先锋模范作用。
3.业主委员会党支部缺乏合适书记人选
业主委员会党建的核心是组建业主委员会党支部，而业主委员会党支部建成后能否发挥作用又主要取决于党支部书记。从下城区业主委员会党建工作的实践来看，业主委员会党支部物色合适书记人选难度较大、余地较小。其原因一方面如前所述，社区党员参与业委会选举的意识不强、态度不积极，个别物业矛盾长期激化的小区，党员骨干甚至对参与业委会工作有畏惧心理。这就从源头上导致优秀党支部书记的人选供给不足。另一方面的原因在于，小区业主委员会党支部的合适书记人选往往也是楼道和网格的骨干力量，甚至本身就是楼道党支部书记。由于两边工作都很重要，社区党委书记往往面临顾得了这一头顾不了那一头的困境，使得他们在物色业主委员会党支部书记人选时颇费踌躇、难以抉择。
4.业主委员会党组织缺乏运作费用
目前，下城区和国内其他地方一样，都由政府财政根据不同标准为农村、社区、新经济新社会组织、机关事业单位等各领域的党委、总支、支部等不同规模的基层党组织提供活动经费。由于业主委员会党支部是新生事物，是上述领域之外的新建立的一类基层党组织，无论是下城区委还是更高级别党组织都没有出台文件，对业主委员会党支部的活动经费作出明确规定，如此必然影响业主委员会党支部尤其是独立党支部的运作，影响其教育管理工作的开展。
三、业主委员会党建的未来发展
完善业主委员会党建工作，必须按照引领业主委员会治理、促进城市社区治理的目标，坚持系统思维、法治思维、底线思维、创新思维，突出问题导向，加强制度建设，加大工作力度，推动业主委员会党建百尺竿头更进一步。针对上述待解难题，课题组提出如下破题之策。
1.完善顶层制度设计
跟业主委员会党建关系最密切的顶层制度主要涉及国务院制定的《物业管理条例》、各地省级立法机关和部分副省级城市立法机关制定的地方性《物业管理条例》以及国务院住房和城乡建设部制定的《业主大会和业主委员会指导规则》等。为了适应形势发展需要，更好地指导实践，这些法规和部门制度自然应当与时俱进地修订和完善。在这些法规和部门制度的修订和完善工作中，可对成立业主委员会党支部、业主委员会接受党支部的领导、制定小区业主公约等内容作出明确和强制性规定，如此必将使得各地推进业主委员会党建获得有力的制度支持。在这方面，我们必须有足够的制度自信。我们必须认识到，中国最大特色就是“党的领导”，中国所有制度和实践创新必须基于和符合这个最大特色。可以说，在城市社区治理中坚持党的领导是城市基层党建的普遍规律，在业主委员会建立党支部是完善业主委员会治理的基本原则，是社会主义中国这一空间维度为城市基层党建和业主委员会治理带来的质的规定性。我们不能因为社区治理和业主委员会治理中嵌入了党的领导、建立了党的基层组织，与西方做法不同，而缺乏底气、羞于出口、自我否定。
2.完善单位党建考核
随着习近平总书记提出的正确党建政绩观在各地的贯彻落实，各机关事业单位对党建越来越重视，考核越来越严。但这里面也有个进一步完善考核制度的问题。例如，可以考虑将单位党员参与所在小区业主委员会选举、参与社区党组织开展的公益服务活动、参与楼道党支部活动、缴纳物业费情况等作为考核内容，党员评先评优和提拔必须查询其缴纳物业费情况，等等，如此不仅有助于单位党组织加强对党员的管理，有助于党员更加全面和更好地展示党员先进性，也有助于业主委员会党建工作的开展。
3.推动物业行业党建
各地可以在县（区、市）层面建立物业服务企业的行业协会党组织，将就职于辖区物业服务企业的流动党员或者所在物业服务企业总部距离较远的党员纳入其中，通过定期开展主题党日活动、网上学习交流等途径，对其开展经常性教育管理，以使得他们增强党性观念、组织归属感和党员的荣誉感责任感，始终保持和展示党员先进性。同时，行業协会党组织必须将党员参与配合所在社区和小区的党委、居委会、业主委员会、业主委员会党支部的工作和活动，作为党员民主评议、党员先锋指数管理、党员评先评优的重要内容和重要依据。
4.加强知识经验学习
业主委员会要成为能够胜任工作的“大管家”，首先要坚持终身学习理念，自我加压，积极学习相关法律法规和群众工作、财务、招投标等方面的知识和经验，多向专业人士请教。地方党委组织部门和政府住建部门也应通过邀请专家讲课、邀请先进典型分享经验、召开经验交流会、召开工作现场会等形式，加强对业主委员会委员尤其是其中的党员委员的业务培训，使得他们成为广大业主信任和赞赏的内行。特别值得指出的是，业主委员会的学习不仅包括业务知识，而且包括工作经验，尤其是群众工作经验。毕竟，业主委员会作为所有居民群众的“大管家”，必须经常跟居民群众打交道，必须学会做群众工作。课题组在调研过程中也听闻多位领导业主委员会工作卓有成效的老党员，讲述他们在工作过程中实践反复登门、软磨硬泡、援引制度规定、征集居民意见等群众工作方法的生动事迹和良好效果，由此启示我们，业主委员会党支部在面对业主这群身边特殊的群众时，必须祭出群众路线等党的传统法宝，必须学会群众工作等党的传统经验，唯此才能做好业主委员会各项工作，既服务群众又引领群众，既不做官僚主义者又不做尾巴主义者。
5.保障党建工作经费
党建工作经费事关业主委员会党支部的组织运转和工作开展。考虑到业主委员会的收支有严格要求，且业主高度关注，因而，业主委员会党支部的党建工作经费不宜在业主委员会的工作经费中列支，而应由政府财政解决。具体而言，业主委员会独立党支部应该和其他基层党组织一样，获得政府提供的同等标准的党建工作经费保障；联合党支部、临时党支部、区域型党组织的党建工作经费则可以有所不同。此外，对于主题党日集体学习等党建工作，社区党委或其下属党支部应将辖区内的业主委员会党支部考虑进去，做到一起学习、一同参与、一并组织，以尽量减少业主委员会的工作经费支出。
注释
①习近平：《决胜全面建成小康社会 夺取新时代中国特色社会主义伟大胜利》，《人民日报》2017年10月28日。
②林志伟：《社区自治管理AB面：一个净“赚”百万，一个被迫走老路》，《南方周末》2017年8月17日。
责任编辑：浩 淼 文 刀
Abstract：The party building of the owners′ committee is an important part of urban grassroots party building， which concerns the consolidation of the ruling foundation of the party and the harmony of grassroots society community in the city. In order to solve the problems of lack of positive energy， the core， management norms， centripetal force， public opinion input channel and cooperation with the property company， Xiacheng district of Hangzhou city first explored the practice of mobilizing party members to participate in the election， implementing the "4 + 1" model， perfecting the management mechanism， and straightening out the relationship with the Party committee. Its experience is worth approving and promoting. Because of the external environment and the construction of the upper system， there are some common problems in the party building of the owner committee， which should be solved by perfecting the party building assessment， promoting the construction of the party building in the property industry， strengthening the design of the top level system and ensuring the funds for the party construction work.
Key words：owners′ committee； property management company； party building； community governance
