不动产统一登记制度能否成为反腐利器
【摘 要】不动产统一登记制度能起到一定的反腐作用，但并不能成为反腐利器。本文阐述了不动产统一登记制度的模式及中国目前不动产统一登记制度现状，分析其与反腐的关系。
【关键词】不动产统一登记制度；反腐
Real estate can become a unified registration system corruption weapon
Li Xiu-ming
(Foshan, Guangdong Province, the center of the Housing Register Foshan Guangdong 528000)
【Abstract】Real Estate unified registration system can play a role in anti-corruption, anti-corruption but it does not become a weapon. This paper describes the model and the real status of a unified registration system of real estate registration system unified China now analyze its relationship with anti-corruption.
【Key words】Real Estate unified registration system;Corruption
2013年11月20日，十八届三中全会后的会议上李克强提出“整合不动产登记职责，建立不动产统一登记制度”； 2014年3月28日，由国土资源部、财政部等就九部门组成的不动产登记工作第一次部联席会议召开，提出将用3年左右时间，全面建立不动产统一登记制度。与此同时，在部分大中城市出现了豪宅、别墅等二手房“抛售”的现象，动辄降价几百万元以吸引买主。广州市番禺区某知名楼盘的二手房交易市场亦格外红火。在国家反腐力度不断加大的背景下，以上两种现象联系起来，很容易就引发人们的疑问：不动产统一登记制度能否成为反腐利器？ 本文将对此进行初步探讨。
1. 什么是不动产登记制度？
不动产登记为物权法中的重要制度，是指经权利人或利害关系人申请，由国家专职部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的事实。作为物权公示手段，不动产登记本质上为产生私法效果的事实行为而非登记机关的行政管理行为。目前世界上的不动产等级制度主要有权利登记制、托伦斯登记制及契约登记制三种模式。而我国的不动产登记制度则体现为双重主义：兼有权利登记制度和托伦斯登记制度的双重属性。
1.1 权利登记制权利登记制又称“登记生效主义”或德国登记制（德国首先创立），指不动产物权的变动必须履行法定的登记形式才生效力的登记制度。目前权利登记制度为德国、瑞士、奥地利、匈牙利等国家所采用。权利登记制主要有以下几个特点：登记生效主义、实质审查主义、登记有公信力、登记具有强制作用、物的编成主义、登记不动产物权静的状态以及不颁发权利凭证。
1.2 托伦斯登记制托伦斯登记制又称“登记发证制度”或“地券交付主义”，指经实质审查，用政府所发的凭证确认产权以便物权移转的物权制度。该制度由澳大利亚托伦斯爵士设计提出，于1858年1月27日经南澳州议会通过并于同年7月施行。托伦斯登记制度被澳大利亚所有的州、新西兰、英格兰、苏格兰、爱尔兰、加拿大大部分分省、新加坡、马来西亚以及美国科罗拉多、夏威夷等12个州采用。托伦斯登记制度有以下特点：登记不完全强制、实质审查主义、登记具有公信力、颁发权利凭证、登记机关负有赔偿责任、物的编成主义、登记土地的静的状态。托伦斯登记制度目前在立法技术上被认为是最好的一种。
1.3 契约登记制契约登记制又称“登记对抗主义”，或法国登记制（法国首先创立），指不动产物权的变动，经当事人订立契约，即已生效，但非经登记，不得对抗第三人的登记制度。目前，契约登记制为法国、日本、意大利、比利时、西班牙、美国多数州以及南美一些国家所采用，中国香港地区也采用这一制度。契约登记制度有以下特点：登记对抗主义、形式审查主义、登记无公信力、登记非强制主义、人的编成主义、登记不动产物权动的状态以及不颁发权利凭证。
1.4 我国不动产登记制度：双重主义。
1.4.1 我国现行的不动产登记制度体现了权利登记制度和托伦斯登记制度的双重属性。这主要表现为，不动产权属变动的登记生效主义、兼有形式审查及实质审查、物的编成主义以及登记发证等方面。
1.4.2 我国不动产登记制度的登记生效主义体现在《物权法》第九条第一款规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
1.4.3 我国不动产登记制度兼有形式审查及实质审查，体现为《物权法》第十二条规定：登记机构应当履行下列职责：
（1）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料。
（2）就有关登记事项询问申请人。
（3）如实、及时地登记有关事项。
（4）法律、行政法规规定的其他职责。申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。
1.4.4 我国不动产登记制度物的编成主义体现为《土地登记规则》第六十条规定：土地登记卡以街道（乡、镇）为单位，按街坊（村）及宗地号顺序排列组装土地登记薄。宗地分割的，在原土地登记卡顺序上按宗地分割后支号的顺序排列。宗地合并的，以合并后的宗地号顺序排列。
1.4.5 我国不动产登记制度的登记发证由《物权法》第十七条规定：不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记薄一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记薄确有错误外，以不动产登记薄为准。
2. 我国目前的不动产登记情况
（1）1978年改革开放以来，基于行政管理的需要，不动产的各类登记分别由不同的行政机关负责，形成了不动产登记领域“诸侯割据”的局面，持续至现在。然而，分散的不动产登记制度不仅不能满足现在市场经济的需求，甚至演变出滋生腐败、助涨房价等等社会问题，因此2014年初国土资源部、财政部等就九部门提出加快完善我国的不动产统一登记制度，以适应市场需求。
（2）我国涉及不动产登记的法律法规及规章制度不仅繁多，而且分散，处于较为混乱的状态。据不完全统计，自改革开放以来，我国涉及不动产登记的分散法律有11条、涉及不动产登记的分散行政法规有7条、涉及不动产登记的分散部门规章有13条，其中还不包含涉及不动产登记的各种横向及纵向的分散地方立法。
（3）此外，不动产登记机构至少包含了土地管理机构、房产管理机构、草原管理机构、林业管理机构、海洋行政管理机构、地质矿产管理机构、渔业行政管理机构以及水行政管理机构。不同的不动产登记机构单独建立不动产登记薄，形成了各式各样的登记薄；不同部门间信息互不相同，导致各种手续繁杂。我国的不动产登记涉及多个部门，不仅造成重复登记、资源浪费等问题，也致使申请人获得了五花八门的不动产权属证书。（4）以广东省佛山市为例，本人在佛山市禅城区房屋登记中心工作多年，即便是公检法前来查询，本单位也仅能提供佛山市禅城区内的房屋登记信息，其他地区的房屋登记信息则无法提供，房屋登记信息十分分散。
（5）总体而言，我国目前的不动产登记制度较为分散，不便于申请人检索法律法规，难以维权；多头执法、各自为政，申请人难以取得登记；多机构管理，容易造成重复登记，浪费行政资源；登记资料分散，未能起到良好的公示效果，致使不动产登记的公信力下降。
3. 不动产统一登记制度与反腐有什么联系？
（1）不动产登记的目的有两个：其一，公示不动产物权，保障交易安全，这可以称为物权公示目的；其二，借助于登记来对不动产交易实施监管，并为不动产交易征税、不动产规划等行政管理活动提供依据，这可以称为行政管理目的。其中物权公示目的，正是贪腐官员惧怕不动产统一登记制度的原因。
（2）近年房价飞涨，房产成为贪官受贿洗钱、增值保值的工具。贪官搜刮了不少油水后，最头痛的是如何将所贪财产隐藏不露，又能保值增值。在所有渠道中，炒楼、购置不动产显然是不错的选择。将非法所得转变成房产，不仅安全性提高，租金亦可观，还能享受房价飙升带来的快感，完全用不着担忧财产在通胀下缩水。每个贪官倒下，除持续刷新纪录的贪腐金额外，大凡都有多套房产的贪腐罪证一并罗列，在让人大开眼界的同时，又令人黯然伤神。浙江省药监局原局长黄萌有房产84套，原山东省副省长黄胜有房产46套，广东茂名原市委书记罗荫国落网后查获其有数十套房产，广东茂名市副市长杨光亮也有房产数十套，安徽黄山园林管理局原局长耿晓军拥有房产38套，山西蒲县煤炭局局长郝鹏俊有房产36套，上海房管局第一副局长陶校兴有房产30套，原杭州市副市长许迈永有房产25套，原云南楚雄彝族自治州州长杨红卫有房产23套……以上数据让我们有理由相信拥有多套房产是贪官们的一大特色。就我国目前的不动产登记制度现状，若贪官们的房产分散在各个地方，那么登记记录必然分散，需要耗费大量的人力物力才能找出一个贪官手中到底有多少套房产。正是因为我国不动产登记制度的不完善，贪官们的房产才能如此隐蔽，不到事发的时候都不会曝光于众。
（3）一旦不动产统一登记制度得到完善与实施，房屋登记信息得到集中管理，不动产物权得到公示，必然能牵扯出一系列拥有多套房产的贪腐官员，起到反腐的效果。同时，通过严惩拥有多套房产的贪腐官员，起到杀鸡儆猴的作用，告诫其他官员严于律己，及时扼杀腐败的念头。
4. 不动产统一登记制度能否称为反腐利器？
（1）习近平就任中共中央总书记以来，多次在重要公共场合谈到反腐倡廉。2014年1月22日，中纪委第二次全体会议上，习近平强调指出：要坚持“老虎”、“苍蝇”一起打，加强对权力运行的制约和监督，把权力关进制度的笼子里，形成不敢腐的惩戒机制、不能腐的防范机制、不易腐的保障机制。由此可以见，国家的反腐力度越来越大。不动产统一登记制度的完善的确有助于国家反腐工作开展，然而这一制度能否真的称为反腐“利器”仍是未知之数。
（2）不动产统一登记制度要称为反腐利器的一大前提是该制度得到完善并落实实施，然而实际操作存在诸多困难。目前涉及不动产登记的机构众多且各自为政，若要实现统一登记，如何协调各个机构的利益关系？统一不动产登记机构的成本能否控制在合理范围内？还有，推进不动产统一登记制度必然触及部分官员的利益，从而遭受各种反对之声，地方政府不配合、官员信息难公开、基础数据整理庞杂等等阻力下，该项改革能否在各种阻力下坚持下去？此外，技术上的瓶颈也阻碍了统一登记的顺利推进。虽然从技术上看，住房信息录入、联网并不困难，但实际上，由于各地技术标准、平台条件及人才素质不统一，在实际操作中还是会遇到很多困难。
（3）即便不动产统一登记制度能到完善并实施，“反腐”只是其中的衍生品，该制度的最大目的依然是完善物权法，达到物权公示目的。而且，贪腐官员依然可以通过将房产转移到他人名下来规避风险。因此，不动产统一登记制度能起到一定的反腐作用，但并不能成为反腐利器。
5. 总结
我国现行的不动产登记制度体现了权利登记制度和托伦斯登记制度的双重属性，虽然集中了两种制度的优点，但是目前我国的不动产登记制度无论是相关法律法规还是涉及机构都较为分散，资源难以集中且公信力不足。虽然完善不动产统一登记制度面临着成本高、各机构利益冲突及技术瓶颈等难题，但该制度的完善的确能使不动产权得到公示，从而抑制官员拥有多套房产的现象，起到一定的反腐作用。然而，反腐只是该项改革的衍生品，不动产统一登记制度并不能最大限度地抑制官员贪腐。因此，不动产统一登记制度能起到一定的反腐作用，但并不能成为反腐利器。
参考文献
［1］ 郭洁著：《土地资源与民事立法研究》，法律出版社2002年版.
［2］ 李昊、常鹏翱、叶金强、高润恒著：《不动产登记程序的制度建构》，北京大学出版社2005年版.
［3］ 刘莘、王达著：《房地产行政登记理论与实务》，中国建材工业出版社2008年版.
［4］ 王胜明著：《中华人民共和国物权法解读》，中国法制出版社2007年版.
［作者简介］ 李秀明（1966.11-），女，职称：档案专业 助理馆员，工作单位：佛山市禅城区房屋登记中心（禅城区房地产档案馆），毕业时间：2008年2月，毕业院校及所学专业：广东省委党校（公共管理）。
【关键词】不动产统一登记制度；反腐
Real estate can become a unified registration system corruption weapon
Li Xiu-ming
(Foshan, Guangdong Province, the center of the Housing Register Foshan Guangdong 528000)
【Abstract】Real Estate unified registration system can play a role in anti-corruption, anti-corruption but it does not become a weapon. This paper describes the model and the real status of a unified registration system of real estate registration system unified China now analyze its relationship with anti-corruption.
【Key words】Real Estate unified registration system;Corruption
2013年11月20日，十八届三中全会后的会议上李克强提出“整合不动产登记职责，建立不动产统一登记制度”； 2014年3月28日，由国土资源部、财政部等就九部门组成的不动产登记工作第一次部联席会议召开，提出将用3年左右时间，全面建立不动产统一登记制度。与此同时，在部分大中城市出现了豪宅、别墅等二手房“抛售”的现象，动辄降价几百万元以吸引买主。广州市番禺区某知名楼盘的二手房交易市场亦格外红火。在国家反腐力度不断加大的背景下，以上两种现象联系起来，很容易就引发人们的疑问：不动产统一登记制度能否成为反腐利器？ 本文将对此进行初步探讨。
1. 什么是不动产登记制度？
不动产登记为物权法中的重要制度，是指经权利人或利害关系人申请，由国家专职部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的事实。作为物权公示手段，不动产登记本质上为产生私法效果的事实行为而非登记机关的行政管理行为。目前世界上的不动产等级制度主要有权利登记制、托伦斯登记制及契约登记制三种模式。而我国的不动产登记制度则体现为双重主义：兼有权利登记制度和托伦斯登记制度的双重属性。
1.1 权利登记制权利登记制又称“登记生效主义”或德国登记制（德国首先创立），指不动产物权的变动必须履行法定的登记形式才生效力的登记制度。目前权利登记制度为德国、瑞士、奥地利、匈牙利等国家所采用。权利登记制主要有以下几个特点：登记生效主义、实质审查主义、登记有公信力、登记具有强制作用、物的编成主义、登记不动产物权静的状态以及不颁发权利凭证。
1.2 托伦斯登记制托伦斯登记制又称“登记发证制度”或“地券交付主义”，指经实质审查，用政府所发的凭证确认产权以便物权移转的物权制度。该制度由澳大利亚托伦斯爵士设计提出，于1858年1月27日经南澳州议会通过并于同年7月施行。托伦斯登记制度被澳大利亚所有的州、新西兰、英格兰、苏格兰、爱尔兰、加拿大大部分分省、新加坡、马来西亚以及美国科罗拉多、夏威夷等12个州采用。托伦斯登记制度有以下特点：登记不完全强制、实质审查主义、登记具有公信力、颁发权利凭证、登记机关负有赔偿责任、物的编成主义、登记土地的静的状态。托伦斯登记制度目前在立法技术上被认为是最好的一种。
1.3 契约登记制契约登记制又称“登记对抗主义”，或法国登记制（法国首先创立），指不动产物权的变动，经当事人订立契约，即已生效，但非经登记，不得对抗第三人的登记制度。目前，契约登记制为法国、日本、意大利、比利时、西班牙、美国多数州以及南美一些国家所采用，中国香港地区也采用这一制度。契约登记制度有以下特点：登记对抗主义、形式审查主义、登记无公信力、登记非强制主义、人的编成主义、登记不动产物权动的状态以及不颁发权利凭证。
1.4 我国不动产登记制度：双重主义。
1.4.1 我国现行的不动产登记制度体现了权利登记制度和托伦斯登记制度的双重属性。这主要表现为，不动产权属变动的登记生效主义、兼有形式审查及实质审查、物的编成主义以及登记发证等方面。
1.4.2 我国不动产登记制度的登记生效主义体现在《物权法》第九条第一款规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
1.4.3 我国不动产登记制度兼有形式审查及实质审查，体现为《物权法》第十二条规定：登记机构应当履行下列职责：
（1）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料。
（2）就有关登记事项询问申请人。
（3）如实、及时地登记有关事项。
（4）法律、行政法规规定的其他职责。申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。
1.4.4 我国不动产登记制度物的编成主义体现为《土地登记规则》第六十条规定：土地登记卡以街道（乡、镇）为单位，按街坊（村）及宗地号顺序排列组装土地登记薄。宗地分割的，在原土地登记卡顺序上按宗地分割后支号的顺序排列。宗地合并的，以合并后的宗地号顺序排列。
1.4.5 我国不动产登记制度的登记发证由《物权法》第十七条规定：不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记薄一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记薄确有错误外，以不动产登记薄为准。
2. 我国目前的不动产登记情况
（1）1978年改革开放以来，基于行政管理的需要，不动产的各类登记分别由不同的行政机关负责，形成了不动产登记领域“诸侯割据”的局面，持续至现在。然而，分散的不动产登记制度不仅不能满足现在市场经济的需求，甚至演变出滋生腐败、助涨房价等等社会问题，因此2014年初国土资源部、财政部等就九部门提出加快完善我国的不动产统一登记制度，以适应市场需求。
（2）我国涉及不动产登记的法律法规及规章制度不仅繁多，而且分散，处于较为混乱的状态。据不完全统计，自改革开放以来，我国涉及不动产登记的分散法律有11条、涉及不动产登记的分散行政法规有7条、涉及不动产登记的分散部门规章有13条，其中还不包含涉及不动产登记的各种横向及纵向的分散地方立法。
（3）此外，不动产登记机构至少包含了土地管理机构、房产管理机构、草原管理机构、林业管理机构、海洋行政管理机构、地质矿产管理机构、渔业行政管理机构以及水行政管理机构。不同的不动产登记机构单独建立不动产登记薄，形成了各式各样的登记薄；不同部门间信息互不相同，导致各种手续繁杂。我国的不动产登记涉及多个部门，不仅造成重复登记、资源浪费等问题，也致使申请人获得了五花八门的不动产权属证书。（4）以广东省佛山市为例，本人在佛山市禅城区房屋登记中心工作多年，即便是公检法前来查询，本单位也仅能提供佛山市禅城区内的房屋登记信息，其他地区的房屋登记信息则无法提供，房屋登记信息十分分散。
（5）总体而言，我国目前的不动产登记制度较为分散，不便于申请人检索法律法规，难以维权；多头执法、各自为政，申请人难以取得登记；多机构管理，容易造成重复登记，浪费行政资源；登记资料分散，未能起到良好的公示效果，致使不动产登记的公信力下降。
3. 不动产统一登记制度与反腐有什么联系？
（1）不动产登记的目的有两个：其一，公示不动产物权，保障交易安全，这可以称为物权公示目的；其二，借助于登记来对不动产交易实施监管，并为不动产交易征税、不动产规划等行政管理活动提供依据，这可以称为行政管理目的。其中物权公示目的，正是贪腐官员惧怕不动产统一登记制度的原因。
（2）近年房价飞涨，房产成为贪官受贿洗钱、增值保值的工具。贪官搜刮了不少油水后，最头痛的是如何将所贪财产隐藏不露，又能保值增值。在所有渠道中，炒楼、购置不动产显然是不错的选择。将非法所得转变成房产，不仅安全性提高，租金亦可观，还能享受房价飙升带来的快感，完全用不着担忧财产在通胀下缩水。每个贪官倒下，除持续刷新纪录的贪腐金额外，大凡都有多套房产的贪腐罪证一并罗列，在让人大开眼界的同时，又令人黯然伤神。浙江省药监局原局长黄萌有房产84套，原山东省副省长黄胜有房产46套，广东茂名原市委书记罗荫国落网后查获其有数十套房产，广东茂名市副市长杨光亮也有房产数十套，安徽黄山园林管理局原局长耿晓军拥有房产38套，山西蒲县煤炭局局长郝鹏俊有房产36套，上海房管局第一副局长陶校兴有房产30套，原杭州市副市长许迈永有房产25套，原云南楚雄彝族自治州州长杨红卫有房产23套……以上数据让我们有理由相信拥有多套房产是贪官们的一大特色。就我国目前的不动产登记制度现状，若贪官们的房产分散在各个地方，那么登记记录必然分散，需要耗费大量的人力物力才能找出一个贪官手中到底有多少套房产。正是因为我国不动产登记制度的不完善，贪官们的房产才能如此隐蔽，不到事发的时候都不会曝光于众。
（3）一旦不动产统一登记制度得到完善与实施，房屋登记信息得到集中管理，不动产物权得到公示，必然能牵扯出一系列拥有多套房产的贪腐官员，起到反腐的效果。同时，通过严惩拥有多套房产的贪腐官员，起到杀鸡儆猴的作用，告诫其他官员严于律己，及时扼杀腐败的念头。
4. 不动产统一登记制度能否称为反腐利器？
（1）习近平就任中共中央总书记以来，多次在重要公共场合谈到反腐倡廉。2014年1月22日，中纪委第二次全体会议上，习近平强调指出：要坚持“老虎”、“苍蝇”一起打，加强对权力运行的制约和监督，把权力关进制度的笼子里，形成不敢腐的惩戒机制、不能腐的防范机制、不易腐的保障机制。由此可以见，国家的反腐力度越来越大。不动产统一登记制度的完善的确有助于国家反腐工作开展，然而这一制度能否真的称为反腐“利器”仍是未知之数。
（2）不动产统一登记制度要称为反腐利器的一大前提是该制度得到完善并落实实施，然而实际操作存在诸多困难。目前涉及不动产登记的机构众多且各自为政，若要实现统一登记，如何协调各个机构的利益关系？统一不动产登记机构的成本能否控制在合理范围内？还有，推进不动产统一登记制度必然触及部分官员的利益，从而遭受各种反对之声，地方政府不配合、官员信息难公开、基础数据整理庞杂等等阻力下，该项改革能否在各种阻力下坚持下去？此外，技术上的瓶颈也阻碍了统一登记的顺利推进。虽然从技术上看，住房信息录入、联网并不困难，但实际上，由于各地技术标准、平台条件及人才素质不统一，在实际操作中还是会遇到很多困难。
（3）即便不动产统一登记制度能到完善并实施，“反腐”只是其中的衍生品，该制度的最大目的依然是完善物权法，达到物权公示目的。而且，贪腐官员依然可以通过将房产转移到他人名下来规避风险。因此，不动产统一登记制度能起到一定的反腐作用，但并不能成为反腐利器。
5. 总结
我国现行的不动产登记制度体现了权利登记制度和托伦斯登记制度的双重属性，虽然集中了两种制度的优点，但是目前我国的不动产登记制度无论是相关法律法规还是涉及机构都较为分散，资源难以集中且公信力不足。虽然完善不动产统一登记制度面临着成本高、各机构利益冲突及技术瓶颈等难题，但该制度的完善的确能使不动产权得到公示，从而抑制官员拥有多套房产的现象，起到一定的反腐作用。然而，反腐只是该项改革的衍生品，不动产统一登记制度并不能最大限度地抑制官员贪腐。因此，不动产统一登记制度能起到一定的反腐作用，但并不能成为反腐利器。
参考文献
［1］ 郭洁著：《土地资源与民事立法研究》，法律出版社2002年版.
［2］ 李昊、常鹏翱、叶金强、高润恒著：《不动产登记程序的制度建构》，北京大学出版社2005年版.
［3］ 刘莘、王达著：《房地产行政登记理论与实务》，中国建材工业出版社2008年版.
［4］ 王胜明著：《中华人民共和国物权法解读》，中国法制出版社2007年版.
［作者简介］ 李秀明（1966.11-），女，职称：档案专业 助理馆员，工作单位：佛山市禅城区房屋登记中心（禅城区房地产档案馆），毕业时间：2008年2月，毕业院校及所学专业：广东省委党校（公共管理）。
