对保障性住房建管工作的几点粗浅认识
【摘要】结合笔者近年来参与平遥住房保障工作的实际，特就保障性住房的建设、分配、管理工作谈几点粗浅的认识。
【关键词】保障性住房；建管工作；措施；问题；建议
住房保障工作是国家解决城镇低收入家庭住房困难、保障民生的重大举措。平遥县作为一个50万人的人口大县，从2006年开始，就启动了住房保障工作，并连续八年把保障性住房建设作为政府承诺的为民实事，倾全力予以推进，至2013年底，共开工建设各类保障性住房12725套，建成保障性住房小区5 个，累计有9000余 户城市低收入住房困难家庭享受到了住房保障政策，符合条件的保障对象基本做到了应保尽保。结合笔者近年来参与平遥住房保障工作的实际，特就保障性住房的建设、分配、管理工作谈几点粗浅的认识。
1. 主要工作措施
1.1编制规划，制定政策，建立专门机构。按照“量力而行、适度保障，经济适用、功能齐全”的保障性住房建设原则，平遥县在科学编制解决城市低收入家庭住房困难发展规划的基础上，制定出台了《经济适用住房管理实施细则》、《经济适用房分配方案》、《廉租住房保障管理办法》、《廉租住房申请、审核、公示及退出办法》、《低收入家庭认定办法》等一系列配套政策，对申购经济适用房、申请廉租住房的基本条件、具体程序、动态管理等做出了明确规定，形成了相对完整的政策、制度体系。对群众关注度高的廉租住房分配，采取租赁住房补贴为主、实物配租为辅、租金核减为补充的保障方式，并严格按照省、市要求，在经济适用房项目建设中按照10%配建廉租住房，在普通商品房开发项目中按照5%配建廉租住房。同时，专门组建了“经济适用住房廉租住房管理中心”，为实现保障性住房工作的规范化管理提供了基础保障。
1.2把握程序，严格审核，阳光透明操作。为真正把住房保障政策落在实处，平遥县坚持实行“三级审核、两榜公示”的严密程序，规范准入审核，强化监督机制，在申请、调查、审核、公示、分配等各个环节上明确标准、严格把关。同时，建立完善了全县中低收入家庭住房档案，实行动态管理。县纪检、民政、财政、街道办、住建、房管等部门分工负责，联动协作，形成工作合力，真正实现公开公正、阳光透明操作。在分配过程中努力满足保障对象的需求，对符合条件、暂未享受实物配租的对象，主要进行了租金补贴或租金核减，符合条件的保障对象基本做到了应保尽保。为确保分配公平，平遥县在市率先采取公开摇号的方式对廉租房进行分配，自觉接受人大代表、政协委员、纪检监察机关、公证机关、新闻媒体、社区代表、申请家庭代表的共同监督，得到了保障对象的一致认可。
1.3多方筹资，加大投入，解决资金难题。资金是推进保障性住房建设的最大制约因素。近年来，平遥县通过财政挤、向上争、银行贷、社会融等多种渠道，较好地解决了建设资金不足这一难题。2006年以来，县财政累计为廉租房建设项目直接拨付配套资金8000万元，争取中央扩大内需项目的中央财政预算内投资2587万元，利用国家开发银行贷款资金12500 万元，利用中国进出口银行贷款资金11000万元，专项用于保障性住房建设，较好地保证了这项民生工程的顺利推进。
1.4综合施措，统筹推进，建设优质工程。坚持将保障房与城市改造、基础建设统筹考虑、统一规划、同步建设，把保障性住房建设用地纳入土地利用总体规划、年度用地规划及城市住房建设规划，采取行政划拨的形式，优先足量安排保障房建设用地。县发改、住建、财政、规划、环保、国土等部门按照急事急办、特事特办的原则，对保障性住房项目审批开通“绿色通道”，努力简化办事程序，提高审批效率。在工程建设过程中，严格执行工程建设有关规定，严把工程质量，严格施工监理，严格现场管理，全程跟踪监督，有效堵塞了质量漏洞。
2. 面临的主要问题
近年来，平遥县的保障性住房建设、分配、管理工作取得了一些成效。但是，做为一项改善民生的事业，保障性住房建设在快速发展的同时，在建设、分配、管理过程中也面临着一些不容忽视的问题，主要表现为：
2.1项目建设困难多。用地指标紧缺、建设资金不足、入住管理成本较高、建设户型偏小、申报标准偏严等，是当前保障性住房建设面临的主要问题之一。同时，一些项目为了抢工期、抓进度、完任务，不同程度地存在先上车、后补票的现象。由于建设资金短缺和安置需求，多数项目不同程度地存在工程款拖欠现象，一些项目在未完成竣工验收的情况下进行了分配。
2.2分配环节有漏洞。从目前保障性住房分配的实际情况来看，虽然有了一定的制度保障，但尚存在一些漏洞。由于监管部门人力有限，加上保障性住房点多量大，而且分布比较分散，对监管造成较大难度，在准确掌握申请对象的家庭资产、收入或人均住房面积等信息方面，还存在较大的难度，有极个别不符合保障条件的人通过一些不正当方式骗取保障性住房的现象。虽然通过清理整顿，能够清退一部分，但难免还会出现类似情况。
2.3退出机制不完善。保障性住房的分配管理应当是一个动态管理的过程，但是在现实工作中，往往因对已享受住房保障家庭的后续监管不及时，导致部分保障对象资产、收入等情况发生变化已不再符合保障条件，仍未按规定及时腾退以及未经审批直接继续租住保障性住房等。同时，由于缺乏必要的监管手段，导致部分廉租住房和公共租赁住房的保障对象不能按规定及时缴纳租金，欠缴租金现象时有发生。
3. 几点粗浅建议
保障性住房的建设、分配、管理是一项严肃的政治任务，必须用新思路、新对策、新模式去推进这项惠民利民的事业。
3.1建设质量要一丝不苟。质量是保障性住房的生命线，更是保障对象的生命线。建保障房，要坚决杜绝出现质量问题，决不能建成偷工减料、质量低劣的害民工程。在保障性安居工程建设过程中，相关部门要密切配合，形成合力，做到土地优先划拨、项目即报即批、减免税费等优惠政策落实到位。同时严把工程审批、施工质量安全、基础配套、竣工验收等重要关口，确保保障性安居工程建设质量。
3.2管理制度要行之有效。建立完善的分配管理制度，堵塞分配过程中的漏洞尤为重要。为此，很有必要构建完善的保障性住房资格审核信息共享平台，为直接提供或有效佐证个人收入、财产状况的信息支持。要切实加大对住房保障对象的核准、进入、退出的监管力度，劳保、民政、税务、金融、房管、公积金中心等部门要真正实现信息共享，进行实时动态监管，确保在对保障对象的申请、审核、公示、轮候、复查、退出等各个环节进行监管时，能获取真实的证据，确保“应保尽保”，杜绝“非保得保”等显失公平的现象发生。
3.3准入条件要适当放宽。在现行住房保障政策体系下，本市户籍、中低收入者可按照自身情况申请经济适用住房、廉租住房或公共租赁住房，但对于数量庞大的普通工薪阶层，外地户籍、中低收入人群的“夹心层”群体，既买不起商品房，又不符合保障条件，这部分人员的漏保现象应当引起重视。为此，笔者认为，适当放宽保障性住房的准入门槛很有必要。
3.4分配管理要阳光操作。保障性住房建设的根本目的就是使真正需要帮助的困难家庭受益，对保障对象的受理、审核、分配、管理工作必须慎之又慎。如果该保障的没有得到保障，不该保障的获得了利益，甚至把保障房分给了关系户，就会事与愿违，造成新的不公平和社会矛盾。整个分配过程的重点在于公示工作，负责受理和审核的街道办、民政、房地产管理部门必须及时公开公示、公布结果。对群众反映的问题，要责成专人督办、限时办结，办理结果要及时公开，确保保障性住房建设、分配和管理等各环节的公开透明，确保群众的知情权。政府或领导干部要做好“监督员”、“裁判员”，而不做插手者、捞利者。
3.5后续管理要跟踪到位。保障性住房建设只是一个阶段性的工作，而管理则是一个长期的工作。对保障性住房的管理，要从基础做起，逐步完善管理机制。对已经分配的使用的保障住房要实行年度复核和退出机制，积极开展保障性住房使用情况专项检查整顿，对享受住房保障政策家庭的收入、人口及住房等状况及时进行复核，对转租、转借、转让、出租、调换、经营等违规使用行为要及时进行查处。要建立完善的保障性住房信息管理系统，建立管理台账，确保把有限的房源分配到真正需要的住房困难家庭手中。要借力现代技术手段提高保障性住房的监管力度，借助门禁摄像子系统自动记录出入小区人员、车辆，向车辆管理部门核对，杜绝“开高级车住保障房”现象发生。
[文章编号]1619-2737（2014）03-17-664
[作者简介] 裴建文（1970.7-），男，汉族，现任山西省平遥县房地产管理局副局长。
【关键词】保障性住房；建管工作；措施；问题；建议
住房保障工作是国家解决城镇低收入家庭住房困难、保障民生的重大举措。平遥县作为一个50万人的人口大县，从2006年开始，就启动了住房保障工作，并连续八年把保障性住房建设作为政府承诺的为民实事，倾全力予以推进，至2013年底，共开工建设各类保障性住房12725套，建成保障性住房小区5 个，累计有9000余 户城市低收入住房困难家庭享受到了住房保障政策，符合条件的保障对象基本做到了应保尽保。结合笔者近年来参与平遥住房保障工作的实际，特就保障性住房的建设、分配、管理工作谈几点粗浅的认识。
1. 主要工作措施
1.1编制规划，制定政策，建立专门机构。按照“量力而行、适度保障，经济适用、功能齐全”的保障性住房建设原则，平遥县在科学编制解决城市低收入家庭住房困难发展规划的基础上，制定出台了《经济适用住房管理实施细则》、《经济适用房分配方案》、《廉租住房保障管理办法》、《廉租住房申请、审核、公示及退出办法》、《低收入家庭认定办法》等一系列配套政策，对申购经济适用房、申请廉租住房的基本条件、具体程序、动态管理等做出了明确规定，形成了相对完整的政策、制度体系。对群众关注度高的廉租住房分配，采取租赁住房补贴为主、实物配租为辅、租金核减为补充的保障方式，并严格按照省、市要求，在经济适用房项目建设中按照10%配建廉租住房，在普通商品房开发项目中按照5%配建廉租住房。同时，专门组建了“经济适用住房廉租住房管理中心”，为实现保障性住房工作的规范化管理提供了基础保障。
1.2把握程序，严格审核，阳光透明操作。为真正把住房保障政策落在实处，平遥县坚持实行“三级审核、两榜公示”的严密程序，规范准入审核，强化监督机制，在申请、调查、审核、公示、分配等各个环节上明确标准、严格把关。同时，建立完善了全县中低收入家庭住房档案，实行动态管理。县纪检、民政、财政、街道办、住建、房管等部门分工负责，联动协作，形成工作合力，真正实现公开公正、阳光透明操作。在分配过程中努力满足保障对象的需求，对符合条件、暂未享受实物配租的对象，主要进行了租金补贴或租金核减，符合条件的保障对象基本做到了应保尽保。为确保分配公平，平遥县在市率先采取公开摇号的方式对廉租房进行分配，自觉接受人大代表、政协委员、纪检监察机关、公证机关、新闻媒体、社区代表、申请家庭代表的共同监督，得到了保障对象的一致认可。
1.3多方筹资，加大投入，解决资金难题。资金是推进保障性住房建设的最大制约因素。近年来，平遥县通过财政挤、向上争、银行贷、社会融等多种渠道，较好地解决了建设资金不足这一难题。2006年以来，县财政累计为廉租房建设项目直接拨付配套资金8000万元，争取中央扩大内需项目的中央财政预算内投资2587万元，利用国家开发银行贷款资金12500 万元，利用中国进出口银行贷款资金11000万元，专项用于保障性住房建设，较好地保证了这项民生工程的顺利推进。
1.4综合施措，统筹推进，建设优质工程。坚持将保障房与城市改造、基础建设统筹考虑、统一规划、同步建设，把保障性住房建设用地纳入土地利用总体规划、年度用地规划及城市住房建设规划，采取行政划拨的形式，优先足量安排保障房建设用地。县发改、住建、财政、规划、环保、国土等部门按照急事急办、特事特办的原则，对保障性住房项目审批开通“绿色通道”，努力简化办事程序，提高审批效率。在工程建设过程中，严格执行工程建设有关规定，严把工程质量，严格施工监理，严格现场管理，全程跟踪监督，有效堵塞了质量漏洞。
2. 面临的主要问题
近年来，平遥县的保障性住房建设、分配、管理工作取得了一些成效。但是，做为一项改善民生的事业，保障性住房建设在快速发展的同时，在建设、分配、管理过程中也面临着一些不容忽视的问题，主要表现为：
2.1项目建设困难多。用地指标紧缺、建设资金不足、入住管理成本较高、建设户型偏小、申报标准偏严等，是当前保障性住房建设面临的主要问题之一。同时，一些项目为了抢工期、抓进度、完任务，不同程度地存在先上车、后补票的现象。由于建设资金短缺和安置需求，多数项目不同程度地存在工程款拖欠现象，一些项目在未完成竣工验收的情况下进行了分配。
2.2分配环节有漏洞。从目前保障性住房分配的实际情况来看，虽然有了一定的制度保障，但尚存在一些漏洞。由于监管部门人力有限，加上保障性住房点多量大，而且分布比较分散，对监管造成较大难度，在准确掌握申请对象的家庭资产、收入或人均住房面积等信息方面，还存在较大的难度，有极个别不符合保障条件的人通过一些不正当方式骗取保障性住房的现象。虽然通过清理整顿，能够清退一部分，但难免还会出现类似情况。
2.3退出机制不完善。保障性住房的分配管理应当是一个动态管理的过程，但是在现实工作中，往往因对已享受住房保障家庭的后续监管不及时，导致部分保障对象资产、收入等情况发生变化已不再符合保障条件，仍未按规定及时腾退以及未经审批直接继续租住保障性住房等。同时，由于缺乏必要的监管手段，导致部分廉租住房和公共租赁住房的保障对象不能按规定及时缴纳租金，欠缴租金现象时有发生。
3. 几点粗浅建议
保障性住房的建设、分配、管理是一项严肃的政治任务，必须用新思路、新对策、新模式去推进这项惠民利民的事业。
3.1建设质量要一丝不苟。质量是保障性住房的生命线，更是保障对象的生命线。建保障房，要坚决杜绝出现质量问题，决不能建成偷工减料、质量低劣的害民工程。在保障性安居工程建设过程中，相关部门要密切配合，形成合力，做到土地优先划拨、项目即报即批、减免税费等优惠政策落实到位。同时严把工程审批、施工质量安全、基础配套、竣工验收等重要关口，确保保障性安居工程建设质量。
3.2管理制度要行之有效。建立完善的分配管理制度，堵塞分配过程中的漏洞尤为重要。为此，很有必要构建完善的保障性住房资格审核信息共享平台，为直接提供或有效佐证个人收入、财产状况的信息支持。要切实加大对住房保障对象的核准、进入、退出的监管力度，劳保、民政、税务、金融、房管、公积金中心等部门要真正实现信息共享，进行实时动态监管，确保在对保障对象的申请、审核、公示、轮候、复查、退出等各个环节进行监管时，能获取真实的证据，确保“应保尽保”，杜绝“非保得保”等显失公平的现象发生。
3.3准入条件要适当放宽。在现行住房保障政策体系下，本市户籍、中低收入者可按照自身情况申请经济适用住房、廉租住房或公共租赁住房，但对于数量庞大的普通工薪阶层，外地户籍、中低收入人群的“夹心层”群体，既买不起商品房，又不符合保障条件，这部分人员的漏保现象应当引起重视。为此，笔者认为，适当放宽保障性住房的准入门槛很有必要。
3.4分配管理要阳光操作。保障性住房建设的根本目的就是使真正需要帮助的困难家庭受益，对保障对象的受理、审核、分配、管理工作必须慎之又慎。如果该保障的没有得到保障，不该保障的获得了利益，甚至把保障房分给了关系户，就会事与愿违，造成新的不公平和社会矛盾。整个分配过程的重点在于公示工作，负责受理和审核的街道办、民政、房地产管理部门必须及时公开公示、公布结果。对群众反映的问题，要责成专人督办、限时办结，办理结果要及时公开，确保保障性住房建设、分配和管理等各环节的公开透明，确保群众的知情权。政府或领导干部要做好“监督员”、“裁判员”，而不做插手者、捞利者。
3.5后续管理要跟踪到位。保障性住房建设只是一个阶段性的工作，而管理则是一个长期的工作。对保障性住房的管理，要从基础做起，逐步完善管理机制。对已经分配的使用的保障住房要实行年度复核和退出机制，积极开展保障性住房使用情况专项检查整顿，对享受住房保障政策家庭的收入、人口及住房等状况及时进行复核，对转租、转借、转让、出租、调换、经营等违规使用行为要及时进行查处。要建立完善的保障性住房信息管理系统，建立管理台账，确保把有限的房源分配到真正需要的住房困难家庭手中。要借力现代技术手段提高保障性住房的监管力度，借助门禁摄像子系统自动记录出入小区人员、车辆，向车辆管理部门核对，杜绝“开高级车住保障房”现象发生。
[文章编号]1619-2737（2014）03-17-664
[作者简介] 裴建文（1970.7-），男，汉族，现任山西省平遥县房地产管理局副局长。
