我国物业管理模式的反思与再造

    吴小燕

    摘 要 物业管理是当前市场经济环境的产物，提升了房屋管理模式的社会化以及专业化程度。我国物业管理由兴起之初发展至今已经有三十多年，但是物业管理专属市场尚未形成，管理模式与制度仍旧不够成熟。所以说我国物业管理当前阶段发展中的首要问题是建立并健全管理模式和制度，保证可顺应房屋管理市场的整体发展趋势，促进物业管理行业的有序发展。

    关键词 物业管理 管理模式 反思与再造

    中图分类号：F299.23 文献标识码：A

    我国物业管理的发展，由整体来看与住房市场化的改革需求相符合，以企业作为主导的物业管理一体化模式逐渐形成，广大人民群众的物业服务消费观念逐渐养成。本文在对多年以来物业管理实践梳理的基础上，分析当前阶段我国物业管理模式中存在的不足，并提出对应的物业发展策略。

    1探究物业管理模式的反思

    1.1物业管理主体错误情况十分常见

    综合考量物业管理的实质是业主群体进行实施的一种共同管理模式，物业的所有权归业主所有。但是，业主群体的主体权利和地位在我国物业发展的过程中被忽略，物业管理企业掌控物业管理的相关活动，更是有相关的物业管理条例对业主全权委托物业企业单一管理方式进行明确。换言之，我国业主群体和物业企业在物业管理过程中主体角色错误情况非常普遍，从而使得社会全体由客观角度对物业管理模式发生错误认知，对业主自由行驶物业管理方式的选择权和决策权造成严重制约。此外，物业企业还存在对业主怠慢的情况，而且并未对相关义务方面的缺口进行履行。

    1.2物业服务市场机制缺乏有效性

    于物业管理市场的角度进行分析不难发现物业服务公司处于买方地位。物业所提供的服务具有集体性特征，所以说起属于公共物品的范围内，任何一个单一业主都无法对其价格进行决策，换句话说只有具有代表性的业主或者全体业主才可将其归类为真正的买方。目前我国物业管理市场内，绝大多数住宅区并没有真正的买方业主大会成立，所以造成当前物业管理市场有卖无买的整体现状。此种背景下，即使物业服务企业并未重视自身服务水平的提高，也可将赚取暴利和生存的目的进行实现，所以说物业管理企业市场竞争力处于严重缺乏的状态，其积极进取的动力也不够充足，对物业管理企业的可持续发展造成限制。

    1.3物业服务与政府提供的相关公共服务没有清楚界限

    当前阶段我国物业管理模式下的物业服务囊括众多政府应提供的公共服务内容，使得物业管理与行业核心价值严重偏离。物业服务与政府提供的相应公共服务没有明确的界限，一定程度上对本应政府承担的职责进行免除，政府公共服务的缺失被掩盖。在此种背景下物业服务企业多以管理者身份自居，对住房使用安全、保值增值、宜居环境等物业管理的核心价值存在严重忽略，不仅严重影响政府的公信力和威信，而且对物业管理企业的健康发展造成严重阻碍。

    2物业管理模式再造

    2.1政府部门需加强指导

    于物业管理而言，有关事业单位或者政府部门必须发挥指导作用。第一，政府部门需要对行业规定和物业管理企业的职责范围进行明确，以此来推动其有序运转；第二，政府需要监督物业管理企业，并及时将不合理的地方提出，以对业主的相关权利进行保证；第三，政府相关部门应定期对物业企业的管理者开展培训，下达政府指令的同时提升物业公司服务质量水平，进而对全新管理模式的推进进行保证。

    2.2政府部门需加强监督

    在对新型物业管理模式进行落实和推进的过程中，为了防止有太多问题出现，政府部门、相关机构以及业主大会需要将其监督的作用进行发挥。第一，对物业管理的主体权利进行全面监督。由上述所言可以清楚得知我國物业管理中主体错误的情况十分普遍，业主群体的权利都被物业管理企业替代。所以，监督方需要对业主的合法权益进行保证，并使得物业企业回归其管理企业的角色，仅仅是作为物业服务的提供者，进而对物业管理质量进行提升；第二，提升物业管理服务监督强度。物业管理企业处于物业服务和政府提供公共服务二者的重合部分，因此政府部门缺位和物业企业越位情况极易发生，所以必须对物业管理服务进行强有力的监督，进而提升业主在物业管理中的地位。可以由两个方面进行监督，首先，在对物业服务企业进行实际监督的同时，不能偏离原有的服务宗旨，切实回归服务中心进而确保可向业主提供优质的服务；其次，监督政府自身承担责任的履行情况，尽最大努力为物业服务企业创造良好的工作环境。

    2.3政府部门需加强管理

    于管理物业企业而言，政府或者是相关部门要想对物业服务企业的管理模式进行再造，必须对物业服务企业的管理不断加强，无论是实际业务操作或者是日常工作，还是各种应急事物的处理，都要提升管理强度，以对物业管理企业依法实行的状况进行保证。当前物业管理行业整体局面相对混乱，所以政府作为监督者和管理者必须对明确且合理的机制进行制定。制定相应的管理门槛时，应加强和市场实际状况之间的联系，对行业的发展状况进行精准把握，并充分掌握业主的实际需求。此外，还应将市场竞争放开，将一些综合素质较差的物业企业进行淘汰，争取培养一批综合水平较高的物业管理企业。物业管理行业的相关规范不仅需要政府强制性的管理，还需要市场模式的自动调节。政府部门需要结合物业管理企业的发展现状完善现有的法律体系，严惩一些违反法律规定的企业，并对企业可接受的整改程度进行明确，将整改次数和限度进行限定。行业管理规范性的提升无法一蹴而就，所以业主大会、政府部门以及相关机构需要持续为之付出努力。

    3结束语

    简而言之，通过反思我国当前阶段物业管理模式可以总结存在的弊端，政府部门需要结合业主群体的实际需求和物业管理市场的发展现状发挥其作用，规范物业管理市场，在保证业主群体合法权益的基础上提升物业管理工作的水平和管理模式的科学性，进而为广大居民提供优质的物业服务。

    参考文献

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