区位环境在我国住宅小区项目建设开发各阶段的影响
何仲健 徐磊
【摘要】居住区区位环境建设越来越受到人们的关注，其对住宅小区的建设影响贯穿于项目开发建设的各个阶段，成为影响住宅小区建设质量和项目成功与否的关键因素，并对所在区域乃至整个城镇建设产生影响，同时也反映了建设地的物质文化的发展水平。本文定性地分析了区域环境对商业住宅小区开发建设的影响，可以看出环境的开发、利用、建设已是当今各国政府、开发商、规划建筑师、经济学家考虑研究的主要课题，它贯穿于房地产项目决策、开发、建设、经营销售的始终，并影响社会大众的消费观念，它关系到一个国家、一个地区、一个城市的良性发展。一个小区建设对环境利用的成功与否，不但对住宅小区自身的价值产生不可估量的影响，同时也是城市的财富，是人类长久的财富。
【关键词】商品住宅；区位环境；居住区；环境因素
1.引言
（1）中国是世界四大文明古国之一，有着悠久的文明历史，中国劳动人民用劳动和智慧创造了辉煌的建筑文明。中国的古建筑是世界上历史最悠久，体系最完整的建筑体系，从单体建筑到院落组合，城市规划，园林布置等在世界建筑史中都处于领先地位，中国建筑所体现的“天人合一”的建筑思想也正是我们目前所最为尊崇的。
（2）然而长期自给自足，以农业为主的生产方式和中国人所特有的自然观，使得我国的环境恶化虽比西方国家来得晚，但却未能抵抗住经济利益的诱惑和文化上的人为破坏。尤其是改革开放以后我国经济得到快速发展，经济建设现代化、工业化进程加快，我国城镇的城市化建设进入新的历史时期，但十年文革所带来的对传统文化的背离和否定以及建设理论的缺乏，加之对经济增长的过热追求，使得我国的城镇生态环境迅速恶化，危害巨大。在这时我国的城镇建设随之走上工业化的道路，追求速度与效益，向砖塔、混凝土森林发展，中国人在称颂自己的一幢幢高楼新舍崛地而起的同时，远离了自然，并付出了代价，此时的城市居住环境是灰色的，远离了自然。
（3）对此老一辈科学家钱学森和一些专家于1996年富有远见地提出了具有中国特色的21世纪中国城市模式——“山水城市”，这一对传统建筑文化的回归，立刻得到了有关专家和领导的响应，并迅速影响到全国，环境优化被纳入到居住地建设中来，并影响了中国的城市建设，珠海和大连的城市建设是很好的例证。人是自然之子，是自然的一分子，人类应尊重周围的环境，可以利用和改善环境，但不可破坏，否则将失去家园，失去自然之本。
（4）良好的居住区区位环境可以使人感到心旷神怡，品味高尚的文化内涵，优美的自然环境、人文环境对人的工作、生活和健康都会产生重大影响。房地产开发商作为整个居住区的开发者，是介入居住环境的第一人，应建立以人为本的开发理念，建造高质量的楼盘，因此应从项目建设的各个阶段重视并进行科学的论证。
2.住宅房地产开发应遵循的程序
商业住宅小区同其他工程建设项目一样，必须依照科学的建设程序，其开发程序既要反映工程建设的客观规律，项目发展的内部联系和过程，又能够反映商品作为交易产品这一商品特性，从投资意向、投资机会选择、项目决策、规划设计、施工到竣工验收及经营销售，服务等方面制定出合理的实施阶段计划和开发程序。
2.1商业住宅小区开发建设按不同实施阶段划分如下：
（1）前期工作阶段
（2）规划设计阶段
（3）建设实施阶段
（4）经营销售阶段。
2.2商业住宅小区开发建设的具体程序如下：
（1）投资意向
（2）市场调查研究
（3）投资机会选择
（4）编制项目建议书
（5）编制可行性研究报告
（6）经营销售策划
（7）勘测规划设计
（8）招标
（9）建设施工、竣工
（10）经营销售
（11）售后服务（物业管理）。
2.3商业住宅小区开发建设阶段与程序之间的关系如下（见图1）：
3.环境因素在房地产开发各阶段的影响
商业住宅小区的开发同一般工业产品开发不同，虽然投资巨大却仍是一种服务于个人的消费品，人生存在社会和自然环境中，行动、意识以及情感都不同程度地受环境的影响，所以说环境因素在商业住宅小区开发建设的各个阶段都产生着显著的影响，一种是潜在的、主观的，如：开发商或消费者对某种环境因素的关心、向往程度；一种是直接的、客观的，如：有关法律、法规、规范的要求和客观存在的实体的约束。
3.1期工作阶段：
环境对此阶段的影响主要表现在项目建议书和可行性研究的编制及经营销售策划三个方面。此阶段作为投资者要对资源条件、建设条件、社会条件进行初步分析，并选择合适的建设场地，分析工程对建设地环境生态的影响，并做出恰当的评价和环境生态效益分析，编制出指导进行下一步的工作计划，方可对项目立项。此时，环境问题分析研究是非常重要的，而且研究面很广，如：对建设地历史文物的处理保护、配合协调；对建设地植被、自然景观的利用保护协调；对建设地已有基础设施和建筑的利用保护协调；对建设地水环境、大气环境污染的防治；对建设地居民宗教信仰的尊重等等。开发商根据研究所得出的结论，针对建设地的环境要求着手拟定下一步的工作方向——建筑风格的趋向、建筑格局的布置、开发档次的高低、消费人群的范围、附属设施的配套、空间的利用。开发商初拟产品的价格，并适时地结合特有环境条件突出亮点，企划广告创意。这阶段的工作重点归纳起来就是：以客观环境事实为依据，确定建设地；以主观宣传为导向，吸引消费者。环境在此阶段的影响主要是以下几个方面：
（1）是项目立项的依据之一（如是否破坏历史景观）。
（2）是可行性研究的一项重要内容。
（3）是建设规模控制因素之一（如风景区对楼高的限制）。
（4）是开发商产品定位的重要依据。
（5）是开发商进行销售策划的重要基础。
3.2规划设计阶段：
环境诸因素在此阶段的影响是非常明显的，此阶段是一个承接过去开创未来的创造过程。规划设计人员要根据前阶段的研究分析成果，对建设地及周边的地形地貌，自然环境，社会环境，历史资料进行深入的调查研究，结合当地的法律、法规和宏观规划，依据有关的规定、规范，并经多方案的比选确定出最优的规划建筑方案。这期间，环境的影响不但表现在规划设计人员抽象的理解和主观判断上（如用地条件，选型，朝向，布置方式，群体组合，空间环境），而且还有严格而具体的法律、法规、规范、标准的限制（如日照间距，层高层数，绿化率，容积率，小区出入口的设置）。这个过程实际上就是人在对客观存在的环境的认识和理解的基础上，通过科学的主观判断和有关文件约束，把原有的环境科学地融合进新的环境中来，并最大可能地使其更具价值，从而实现人与环境的和谐共存。此阶段环境的影响主要表现在以下几个方面：
（1）是规划设计的重要依据。
（2）是影响小区格局最终形成的主要因素。
（3）是确定小区对外联系的主要因素。
（4）是确定建筑风格形成的主要因素。
（5）是影响小区开发成本的主要因素。
（6）是开发商进行销售宣传的主要依据。
3.3建设实施阶段：
环境在此阶段的影响并不直接表现于最终产品，但直接影响产品的开发成本，依然是制约小区建设的重要因素。在施工阶段，垃圾清运，粉尘、废水的控制处理，噪音的控制，安全防护，货物运输都很大程度上受环境的制约，同时此时期的房屋销售也进入实质性阶段。主要影响表现在：
（1）影响工程进度。
（2）影响建设成本。
（3）影响销售。
3.4经营销售阶段：
此阶段小区建设基本成型，小区本身由主观的设计变成了客观存在的事实，此时展现给人们的是一个人工和自然，新与旧相互影响的新的空间，可与人发生直接的交流，开发建设对环境的利用和创造成功与否，将直接影响人们对其的价值判断。隐藏于青砖绿瓦下，绿地树林里的过程已不复印象，所以此时环境的创造是给人最为直接、现实、客观的内容。已经形成的新环境对现近乃至将来都会产生深远的影响，是沉重的包袱还是巨大的财富。此阶段环境的影响表现在以下几方面：
（1）影响开发商的企业形象。
（2）影响开发商的经营利润。
（3）影响消费者的购买欲望。
（4）影响产品的流通速度。
（5）影响产品的市场价值。
（6）影响产品的升值潜力。
通过以上的分析不难看出，区位环境贯穿于房地产开发的各阶段，然而对开发商而言区位环境中的大多数因素是在项目开发前就已经存在的（如：自然风景、城市交通、基础设施等），和后期的主体建设及小区建设相比，这些区位环境因素是客观存在的，不为开发商的意志所转移。因此，此阶段的区位环境价值分析就显得至关重要，它关系到产品的定位方向，消费群体的选择，产品开发的档次，并影响到后期的建筑规划格局和户型设计。
4.小结
本文定性地分析了区域环境对商业住宅小区开发建设的影响，可以看出环境的开发、利用、建设已是当今各国政府、开发商、规划建筑师、经济学家考虑研究的主要课题，它贯穿于房地产项目决策、开发、建设、经营销售的始终，并影响社会大众的消费观念，它关系到一个国家、一个地区、一个城市的良性发展。一个小区建设对环境利用的成功与否，不但对住宅小区自身的价值产生不可估量的影响，同时也是城市的财富，是人类长久的财富。综观以广州“碧桂园”、“丽江花园”，深圳“四季花园”为代表的十大成功楼盘建设开发的成功经验，其间无不体现环境与人这一主题。人类对自然界总是有一种潜意识的回归和期盼，开发者抓住这一关键，经过科学研究，加以人工雕琢、精心打造，以满目的绿色，山水的交融，超脱的空间给人以可居可赏，可动可静的感受，达到一种“采菊东篱下，悠然见南山”的意境。可以成功地创造出独特的企业文化，取得市场的优势，同时也能为社会留下一笔物质和文化的财富。所以居住小区的开发建设应从以人为本的角度出发，认真利用和建设居住地的环境，并把高质量环境建设放在首位，只有这样的劳动创造才能为社会所承认，才能发挥其最大的社会经济价值，惠及子孙。
【摘要】居住区区位环境建设越来越受到人们的关注，其对住宅小区的建设影响贯穿于项目开发建设的各个阶段，成为影响住宅小区建设质量和项目成功与否的关键因素，并对所在区域乃至整个城镇建设产生影响，同时也反映了建设地的物质文化的发展水平。本文定性地分析了区域环境对商业住宅小区开发建设的影响，可以看出环境的开发、利用、建设已是当今各国政府、开发商、规划建筑师、经济学家考虑研究的主要课题，它贯穿于房地产项目决策、开发、建设、经营销售的始终，并影响社会大众的消费观念，它关系到一个国家、一个地区、一个城市的良性发展。一个小区建设对环境利用的成功与否，不但对住宅小区自身的价值产生不可估量的影响，同时也是城市的财富，是人类长久的财富。
【关键词】商品住宅；区位环境；居住区；环境因素
1.引言
（1）中国是世界四大文明古国之一，有着悠久的文明历史，中国劳动人民用劳动和智慧创造了辉煌的建筑文明。中国的古建筑是世界上历史最悠久，体系最完整的建筑体系，从单体建筑到院落组合，城市规划，园林布置等在世界建筑史中都处于领先地位，中国建筑所体现的“天人合一”的建筑思想也正是我们目前所最为尊崇的。
（2）然而长期自给自足，以农业为主的生产方式和中国人所特有的自然观，使得我国的环境恶化虽比西方国家来得晚，但却未能抵抗住经济利益的诱惑和文化上的人为破坏。尤其是改革开放以后我国经济得到快速发展，经济建设现代化、工业化进程加快，我国城镇的城市化建设进入新的历史时期，但十年文革所带来的对传统文化的背离和否定以及建设理论的缺乏，加之对经济增长的过热追求，使得我国的城镇生态环境迅速恶化，危害巨大。在这时我国的城镇建设随之走上工业化的道路，追求速度与效益，向砖塔、混凝土森林发展，中国人在称颂自己的一幢幢高楼新舍崛地而起的同时，远离了自然，并付出了代价，此时的城市居住环境是灰色的，远离了自然。
（3）对此老一辈科学家钱学森和一些专家于1996年富有远见地提出了具有中国特色的21世纪中国城市模式——“山水城市”，这一对传统建筑文化的回归，立刻得到了有关专家和领导的响应，并迅速影响到全国，环境优化被纳入到居住地建设中来，并影响了中国的城市建设，珠海和大连的城市建设是很好的例证。人是自然之子，是自然的一分子，人类应尊重周围的环境，可以利用和改善环境，但不可破坏，否则将失去家园，失去自然之本。
（4）良好的居住区区位环境可以使人感到心旷神怡，品味高尚的文化内涵，优美的自然环境、人文环境对人的工作、生活和健康都会产生重大影响。房地产开发商作为整个居住区的开发者，是介入居住环境的第一人，应建立以人为本的开发理念，建造高质量的楼盘，因此应从项目建设的各个阶段重视并进行科学的论证。
2.住宅房地产开发应遵循的程序
商业住宅小区同其他工程建设项目一样，必须依照科学的建设程序，其开发程序既要反映工程建设的客观规律，项目发展的内部联系和过程，又能够反映商品作为交易产品这一商品特性，从投资意向、投资机会选择、项目决策、规划设计、施工到竣工验收及经营销售，服务等方面制定出合理的实施阶段计划和开发程序。
2.1商业住宅小区开发建设按不同实施阶段划分如下：
（1）前期工作阶段
（2）规划设计阶段
（3）建设实施阶段
（4）经营销售阶段。
2.2商业住宅小区开发建设的具体程序如下：
（1）投资意向
（2）市场调查研究
（3）投资机会选择
（4）编制项目建议书
（5）编制可行性研究报告
（6）经营销售策划
（7）勘测规划设计
（8）招标
（9）建设施工、竣工
（10）经营销售
（11）售后服务（物业管理）。
2.3商业住宅小区开发建设阶段与程序之间的关系如下（见图1）：
3.环境因素在房地产开发各阶段的影响
商业住宅小区的开发同一般工业产品开发不同，虽然投资巨大却仍是一种服务于个人的消费品，人生存在社会和自然环境中，行动、意识以及情感都不同程度地受环境的影响，所以说环境因素在商业住宅小区开发建设的各个阶段都产生着显著的影响，一种是潜在的、主观的，如：开发商或消费者对某种环境因素的关心、向往程度；一种是直接的、客观的，如：有关法律、法规、规范的要求和客观存在的实体的约束。
3.1期工作阶段：
环境对此阶段的影响主要表现在项目建议书和可行性研究的编制及经营销售策划三个方面。此阶段作为投资者要对资源条件、建设条件、社会条件进行初步分析，并选择合适的建设场地，分析工程对建设地环境生态的影响，并做出恰当的评价和环境生态效益分析，编制出指导进行下一步的工作计划，方可对项目立项。此时，环境问题分析研究是非常重要的，而且研究面很广，如：对建设地历史文物的处理保护、配合协调；对建设地植被、自然景观的利用保护协调；对建设地已有基础设施和建筑的利用保护协调；对建设地水环境、大气环境污染的防治；对建设地居民宗教信仰的尊重等等。开发商根据研究所得出的结论，针对建设地的环境要求着手拟定下一步的工作方向——建筑风格的趋向、建筑格局的布置、开发档次的高低、消费人群的范围、附属设施的配套、空间的利用。开发商初拟产品的价格，并适时地结合特有环境条件突出亮点，企划广告创意。这阶段的工作重点归纳起来就是：以客观环境事实为依据，确定建设地；以主观宣传为导向，吸引消费者。环境在此阶段的影响主要是以下几个方面：
（1）是项目立项的依据之一（如是否破坏历史景观）。
（2）是可行性研究的一项重要内容。
（3）是建设规模控制因素之一（如风景区对楼高的限制）。
（4）是开发商产品定位的重要依据。
（5）是开发商进行销售策划的重要基础。
3.2规划设计阶段：
环境诸因素在此阶段的影响是非常明显的，此阶段是一个承接过去开创未来的创造过程。规划设计人员要根据前阶段的研究分析成果，对建设地及周边的地形地貌，自然环境，社会环境，历史资料进行深入的调查研究，结合当地的法律、法规和宏观规划，依据有关的规定、规范，并经多方案的比选确定出最优的规划建筑方案。这期间，环境的影响不但表现在规划设计人员抽象的理解和主观判断上（如用地条件，选型，朝向，布置方式，群体组合，空间环境），而且还有严格而具体的法律、法规、规范、标准的限制（如日照间距，层高层数，绿化率，容积率，小区出入口的设置）。这个过程实际上就是人在对客观存在的环境的认识和理解的基础上，通过科学的主观判断和有关文件约束，把原有的环境科学地融合进新的环境中来，并最大可能地使其更具价值，从而实现人与环境的和谐共存。此阶段环境的影响主要表现在以下几个方面：
（1）是规划设计的重要依据。
（2）是影响小区格局最终形成的主要因素。
（3）是确定小区对外联系的主要因素。
（4）是确定建筑风格形成的主要因素。
（5）是影响小区开发成本的主要因素。
（6）是开发商进行销售宣传的主要依据。
3.3建设实施阶段：
环境在此阶段的影响并不直接表现于最终产品，但直接影响产品的开发成本，依然是制约小区建设的重要因素。在施工阶段，垃圾清运，粉尘、废水的控制处理，噪音的控制，安全防护，货物运输都很大程度上受环境的制约，同时此时期的房屋销售也进入实质性阶段。主要影响表现在：
（1）影响工程进度。
（2）影响建设成本。
（3）影响销售。
3.4经营销售阶段：
此阶段小区建设基本成型，小区本身由主观的设计变成了客观存在的事实，此时展现给人们的是一个人工和自然，新与旧相互影响的新的空间，可与人发生直接的交流，开发建设对环境的利用和创造成功与否，将直接影响人们对其的价值判断。隐藏于青砖绿瓦下，绿地树林里的过程已不复印象，所以此时环境的创造是给人最为直接、现实、客观的内容。已经形成的新环境对现近乃至将来都会产生深远的影响，是沉重的包袱还是巨大的财富。此阶段环境的影响表现在以下几方面：
（1）影响开发商的企业形象。
（2）影响开发商的经营利润。
（3）影响消费者的购买欲望。
（4）影响产品的流通速度。
（5）影响产品的市场价值。
（6）影响产品的升值潜力。
通过以上的分析不难看出，区位环境贯穿于房地产开发的各阶段，然而对开发商而言区位环境中的大多数因素是在项目开发前就已经存在的（如：自然风景、城市交通、基础设施等），和后期的主体建设及小区建设相比，这些区位环境因素是客观存在的，不为开发商的意志所转移。因此，此阶段的区位环境价值分析就显得至关重要，它关系到产品的定位方向，消费群体的选择，产品开发的档次，并影响到后期的建筑规划格局和户型设计。
4.小结
本文定性地分析了区域环境对商业住宅小区开发建设的影响，可以看出环境的开发、利用、建设已是当今各国政府、开发商、规划建筑师、经济学家考虑研究的主要课题，它贯穿于房地产项目决策、开发、建设、经营销售的始终，并影响社会大众的消费观念，它关系到一个国家、一个地区、一个城市的良性发展。一个小区建设对环境利用的成功与否，不但对住宅小区自身的价值产生不可估量的影响，同时也是城市的财富，是人类长久的财富。综观以广州“碧桂园”、“丽江花园”，深圳“四季花园”为代表的十大成功楼盘建设开发的成功经验，其间无不体现环境与人这一主题。人类对自然界总是有一种潜意识的回归和期盼，开发者抓住这一关键，经过科学研究，加以人工雕琢、精心打造，以满目的绿色，山水的交融，超脱的空间给人以可居可赏，可动可静的感受，达到一种“采菊东篱下，悠然见南山”的意境。可以成功地创造出独特的企业文化，取得市场的优势，同时也能为社会留下一笔物质和文化的财富。所以居住小区的开发建设应从以人为本的角度出发，认真利用和建设居住地的环境，并把高质量环境建设放在首位，只有这样的劳动创造才能为社会所承认，才能发挥其最大的社会经济价值，惠及子孙。
