不动产统一登记存量数据整合利用浅析
肖威娜
摘 要 本文以房屋、土地登记存量数据为例，通过分析存量数据情况及统一登记后不动产房地登记数据情况，基于《不动产数据库标准》（试行），浅析不动产统一登记工作中存量数据整合利用的流程与方法。
关键词 不动产单元；不动产统一登记；存量数据
中图分类号：P273 文献标识码：B
Abstract： Taking housing and land registration stock data as an example， this paper analyzes the situation of stock data and the data of real estate registration after unified registration. Based on The Real Estate Database Standard （trial）， the process and method of stock data integration and utilization in real estate registration are analyzed.
Keywords： real estate unit； the unified registration of real estate； stock data
0 引言
不动产统一登记，是指以土地、海域为基础，将土地、海域及建筑物、构筑物作为不动产整体进行登记。《不动产登记暂行条例》规定，各级不动产登记机构的登记信息应当纳入统一的不动产登记信息管理基础平台，确保国家、省、市、县四级登记信息的实时共享。不动产统一登记前，各部门在各自分散登记中积累的历史存量数据，采用的数据标准、格式、归档方式等均不相同，导致数据在内容、语义、时空、结构、组织方式上的不一致。统一登记后，在登记和管理的对象、维度、方式上与各部门数据也不尽相同，统一登记前后数据库标准存在巨大差异，此外数据冗余、图形属性数据缺失、土地与房产数据无法准确关联、数据孤岛现象等问题普遍存在[1]。县级不动产数据是不动产统一登记的基础，整合利用各部门分散登记的历史存量数据，已成为不动产登记机构进行不动产管理、不动产登记等工作顺利开展的重要前提。存量数据利用需对已有的多源异构登记数据进行整合处理，形成不动产图、属、档一体化的数据。房屋和土地统一登记是当前不动产登记的主要和核心内容，本文结合县级不动产登记存量数据整合利用的相关工作经验，探讨不动产统一登记房地存量数据的整合利用。
1 存量数据分析
土地登记存量数据资料包括地籍测量形成的宗地空间数据，地籍调查形成的地籍调查属性数据，土地登记发证数据，这些数据经整理可以归纳为宗地空间数据、权属数据、登记业务数据。空间数据主要是宗地红线数据；属性数据主要包括地籍调查信息、权利人信息、他项权利信息等；档案数据主要包括登记业务过程中形成的各种扫描档案，审批流程信息等。这些数据大多以宗地为单元组织管理，属性数据和档案数据通过地籍号和宗地建立關联。空间信息多为CAD或GIS格式，权属登记信息多为数据库属性表。
房屋登记存量数据包括房产测量与房屋调查形成的房产测绘数据，房屋权属数据及登记过程中形成的登记业务数据。房产测绘数据包含自然幢空间信息，楼盘信息及房产平面图信息；属性数据包含权利人、房屋所有权、抵押权、地役权、异议登记信息；登记业务数据包含登记受理申请、登记收件、登记收费、登记审核、登记缮证、登记发证、登记档案等信息。这些数据多以房屋为单元进行组织管理。自然幢多为CAD或GIS格式，权属、登记信息为数据库属性表，也有少数地方全为纸质档案。
由于没有统一登记，土地存量数据的登记、属性等信息与空间信息建立了关联，房屋存量数据的登记、属性等信息也与空间信息建立了关联，但是两者的空间信息不一致，坐标系统、比例尺、精度标准、格式等全部不同，还存在有房屋数据但缺少土地数据等情况。如果要查询一个权利人的情况，需要到不同部门调取材料，进行复杂处理之后才能得到综合情况，这显然无法适应当前的统一发证工作要求。下表是土地和房屋分散登记的情况，林地、草地等分散登记的情况也类似。
2 统一登记数据内容分析
不动产登记以不动产单元为基本单位，通过登记过程将权利人对不动产单元拥有的权利记载在登记簿上。从不动产登记簿册编成方式和记载的事项可以梳理出不动产登记信息要素由四位一体的“不动产单元-权利-权利人-登记业务”要素组成[2]。房地登记数据由使用权宗地、自然幢构成的空间数据，逻辑幢、层、套（间）构成的楼盘表数据，土地、房产相关权利及权利人构成的权利数据，权利登记过程产生的登记业务数据及登记过程中形成的档案数据等组成，数据之间通过不动产单元号、业务号等建立关联，通过不动产单元号实现房地属性关联，通过土地、自然幢的空间位置实现房地空间位置关联[3]。
3 存量数据整合利用
3.1 整合利用流程
因为登记数据均是由权利客体、权利主体、权利、登记业务要素组成，因此存量数据整合是以《不动产登记数据库标准》（试行）为依据，以已有房地登记数据为基础，将分散的、不同数据组织形式、不同语义、不同格式的房屋、土地登记数据通过统一语义、数据转换、数据关联、数据补充等实现不动产登记数据的标准化，即需建立如图1所示的关联关系，然后再按统一登记要求标准化。
不动产登记存量数据整合按照先建标准化的原始库，再整合成符合不动产数据标准的中间库，最终建成用于支撑不动产登记信息管理基础平台运行的成果数据库的思路进行[4]。房地数据整合工作流程如图2所示。收集土地登记和房产登记资料，对资料进行完整性、规范性分析，按照现行房产、地籍调查相关规范进行梳理，消除数据语义、数据类型、小数点位数、数量单位不统一、同名异质和同质异名等情况，建立数据之间的关联，形成全面、规范、信息化的原始数据库。在此基础上，对整理后的数据进行空间参考一致性处理、图层合并、冗余数据剔除、信息补录，宗地代码编制，不动产单元代码预编码，形成符合不动产登记数据库标准要求的中间数据库。待办理业务时，进一步补充完善相关属性，完善不动产单元编码，按不动产登记数据库标准的要求入库。
3.2 整合方法
3.2.1 分析存量数据
分析包括对数据类型、现势性、完整性、一致性、规范性、合法性等方面的分析。数据类型分析是分析存量数据源的存储管理方式及数据格式，以确定数据整合的方法与流程。现势性分析是分析存量数据源是否符合当前现状，与实际不一致的需开展权籍调查或变更调查进行更新。完整性分析是分析存量数据源的空间覆盖范围、登记信息内容、档案是否完整，不完整的需找出原因补充完善。一致性分析是判断存量数据源的面积单位、小数点位数等是否与《不动产登记数据库标准》（试行）一致，不一致的确定换算方法。规范性分析是用房产、土地现行的技术标准对照《不动产登记数据库标准》（试行）进行分析，找出源数据与不动产登记薄之间的差异，确定同名异质、同质异名的转换规则。合法性分析是分析存量数据源是否经审查验收合格。
3.2.2 梳理规范
梳理地籍子区内的建设用地使用权宗地的空间数据，使用权登记簿册，权利人，权利信息。梳理地籍子区内房产自然幢空间数据，楼盘表数据，房地产权登记簿册，权利人及权利限制信息。以土地、房产登记的最小单元为单位进行整理，梳理出各个不动产登记单元的权利人和相关的权利情况，包括预告登记、预告抵押，首次登记，抵押、查封等限制类登记情况，形成包括空间权籍图、登记薄和登记档案等内容的不动产规范化整理成果，对已有土地、房产等不动产登记的业务处理过程形成的档案进行整理扫描，按土地、房产档案管理的要求建库。最后通过宗地代码、自然幢号、证书号、业务号等字段建立信息之间的关联，形成规范化的原始数据库，把已注销的权利信息转入历史库管理。
3.2.3 抽取補录整合关联
在以往分散登记模式下，土地登记以宗地为基本单位进行登记，房屋按房屋基本单元进行登记，房屋与土地之间不存在关联。不动产统一登记后，以不动产单元为单位进行登记，对于房屋而言，不动产单元由宗地和房屋组成，因此不动产统一登记后必须先建立房屋和土地登记数据之间的关联关系，编制不动产单元号，并关联原房屋和土地权利登记信息。数据整合关联包括自然幢与宗地关联关系建立、户室信息与自然幢关联关系建立、不动产单元编码、权利登记信息关联四个步骤。
根据房屋坐落、项目名称、权利人等信息，从历年宗地红线测绘数据中查找匹配的宗地，核对宗地面积，进行空间坐标转换，确定房屋所在的宗地并进行宗地编码，根据权利人、项目名称、坐落等关键字进行自然幢与所在宗地的匹配，匹配成功后，通过坐标转换、格式转换操作将自然幢落入宗地的正确位置，实现自然幢与宗地的空间上的关联，并通过宗地编码实现属性上的关联。
户室信息与自然幢关联关系建立是将幢内各户室的相关登记数据与自然幢进行关联，把幢内各户室的楼盘表数据以属性表的形式挂接到已经确定幢号的自然幢。最终通过自然幢和宗地的关联，建立各户室和所在宗地的包含关联关系，实现户-自然幢-宗地的关联关系。
在宗地编码的基础上，按照不动产单元编码规则编制唯一的不动产单元号。
通过地籍号挂接原土地的使用权、抵押权、查封登记信息，通过房屋编号挂接房屋的所有权权利信息，关联抵押权，查封登记、异议登记等他项权利信息，以及权利人信息、登记业务信息、档案信息等。
数据整合关联处理流程如图3所示。
3.2.4 整合关联方法
历史存量数据的情况非常复杂，各部门采用的档案存储形式、数据标准、格式不一样，在进行存量数据分析时，基本只能人工抽取样例，找出数据的特征；梳理规范工作中，可先利用批处理工具对适合批处理的表格、相同坐标系的空间数据进行批量处理，但仍需逐条进行人工检查；接下来的抽取、整合、关联也可以先批处理后人工检查，但补录必须人工处理。总的来说，存量数据的利用大多只能利用常规GIS和数据库技术，以人工处理的方式进行，只有在历史数据良好的少数地区，以及少数的环节中，可以建立工具进行批量处理。
4 结语
不动产数据是开展不动产统一登记工作以及政府管理不动产和进行宏观决策的依据，分散登记累积的巨大存量数据可为当前不动产统一登记工作提供有力支持，应加快其在工作中的利用，而整合是利用的前提，数据整合关联是数据整合工作的技术关键和难点。目前，房地数据整合技术已取得广泛应用，应加强土地所有权、承包经营权、林权等其他不动产数据整合研究，为不动产登记发证的全面开展奠定技术基础。
参考文献/References
[1]付丽莉，尹鹏程，李刚， 等. 基于任务协同的房地登记数据整合模式研究[J]. 中国土地科学， 2015， （2）：82-88.
[2]贾文珏，吴明辉，宋唯， 等. 不动产登记数据模型研究[J]. 地理信息世界， 2016， （4）：59-63.
[3] 不动产登记数据库标准（试行）[S]. 国土资源部. 2016.
[4] 不动产登记数据整合建库技术规范（试行）[S]. 国土资源部. 2016.
摘 要 本文以房屋、土地登记存量数据为例，通过分析存量数据情况及统一登记后不动产房地登记数据情况，基于《不动产数据库标准》（试行），浅析不动产统一登记工作中存量数据整合利用的流程与方法。
关键词 不动产单元；不动产统一登记；存量数据
中图分类号：P273 文献标识码：B
Abstract： Taking housing and land registration stock data as an example， this paper analyzes the situation of stock data and the data of real estate registration after unified registration. Based on The Real Estate Database Standard （trial）， the process and method of stock data integration and utilization in real estate registration are analyzed.
Keywords： real estate unit； the unified registration of real estate； stock data
0 引言
不动产统一登记，是指以土地、海域为基础，将土地、海域及建筑物、构筑物作为不动产整体进行登记。《不动产登记暂行条例》规定，各级不动产登记机构的登记信息应当纳入统一的不动产登记信息管理基础平台，确保国家、省、市、县四级登记信息的实时共享。不动产统一登记前，各部门在各自分散登记中积累的历史存量数据，采用的数据标准、格式、归档方式等均不相同，导致数据在内容、语义、时空、结构、组织方式上的不一致。统一登记后，在登记和管理的对象、维度、方式上与各部门数据也不尽相同，统一登记前后数据库标准存在巨大差异，此外数据冗余、图形属性数据缺失、土地与房产数据无法准确关联、数据孤岛现象等问题普遍存在[1]。县级不动产数据是不动产统一登记的基础，整合利用各部门分散登记的历史存量数据，已成为不动产登记机构进行不动产管理、不动产登记等工作顺利开展的重要前提。存量数据利用需对已有的多源异构登记数据进行整合处理，形成不动产图、属、档一体化的数据。房屋和土地统一登记是当前不动产登记的主要和核心内容，本文结合县级不动产登记存量数据整合利用的相关工作经验，探讨不动产统一登记房地存量数据的整合利用。
1 存量数据分析
土地登记存量数据资料包括地籍测量形成的宗地空间数据，地籍调查形成的地籍调查属性数据，土地登记发证数据，这些数据经整理可以归纳为宗地空间数据、权属数据、登记业务数据。空间数据主要是宗地红线数据；属性数据主要包括地籍调查信息、权利人信息、他项权利信息等；档案数据主要包括登记业务过程中形成的各种扫描档案，审批流程信息等。这些数据大多以宗地为单元组织管理，属性数据和档案数据通过地籍号和宗地建立關联。空间信息多为CAD或GIS格式，权属登记信息多为数据库属性表。
房屋登记存量数据包括房产测量与房屋调查形成的房产测绘数据，房屋权属数据及登记过程中形成的登记业务数据。房产测绘数据包含自然幢空间信息，楼盘信息及房产平面图信息；属性数据包含权利人、房屋所有权、抵押权、地役权、异议登记信息；登记业务数据包含登记受理申请、登记收件、登记收费、登记审核、登记缮证、登记发证、登记档案等信息。这些数据多以房屋为单元进行组织管理。自然幢多为CAD或GIS格式，权属、登记信息为数据库属性表，也有少数地方全为纸质档案。
由于没有统一登记，土地存量数据的登记、属性等信息与空间信息建立了关联，房屋存量数据的登记、属性等信息也与空间信息建立了关联，但是两者的空间信息不一致，坐标系统、比例尺、精度标准、格式等全部不同，还存在有房屋数据但缺少土地数据等情况。如果要查询一个权利人的情况，需要到不同部门调取材料，进行复杂处理之后才能得到综合情况，这显然无法适应当前的统一发证工作要求。下表是土地和房屋分散登记的情况，林地、草地等分散登记的情况也类似。
2 统一登记数据内容分析
不动产登记以不动产单元为基本单位，通过登记过程将权利人对不动产单元拥有的权利记载在登记簿上。从不动产登记簿册编成方式和记载的事项可以梳理出不动产登记信息要素由四位一体的“不动产单元-权利-权利人-登记业务”要素组成[2]。房地登记数据由使用权宗地、自然幢构成的空间数据，逻辑幢、层、套（间）构成的楼盘表数据，土地、房产相关权利及权利人构成的权利数据，权利登记过程产生的登记业务数据及登记过程中形成的档案数据等组成，数据之间通过不动产单元号、业务号等建立关联，通过不动产单元号实现房地属性关联，通过土地、自然幢的空间位置实现房地空间位置关联[3]。
3 存量数据整合利用
3.1 整合利用流程
因为登记数据均是由权利客体、权利主体、权利、登记业务要素组成，因此存量数据整合是以《不动产登记数据库标准》（试行）为依据，以已有房地登记数据为基础，将分散的、不同数据组织形式、不同语义、不同格式的房屋、土地登记数据通过统一语义、数据转换、数据关联、数据补充等实现不动产登记数据的标准化，即需建立如图1所示的关联关系，然后再按统一登记要求标准化。
不动产登记存量数据整合按照先建标准化的原始库，再整合成符合不动产数据标准的中间库，最终建成用于支撑不动产登记信息管理基础平台运行的成果数据库的思路进行[4]。房地数据整合工作流程如图2所示。收集土地登记和房产登记资料，对资料进行完整性、规范性分析，按照现行房产、地籍调查相关规范进行梳理，消除数据语义、数据类型、小数点位数、数量单位不统一、同名异质和同质异名等情况，建立数据之间的关联，形成全面、规范、信息化的原始数据库。在此基础上，对整理后的数据进行空间参考一致性处理、图层合并、冗余数据剔除、信息补录，宗地代码编制，不动产单元代码预编码，形成符合不动产登记数据库标准要求的中间数据库。待办理业务时，进一步补充完善相关属性，完善不动产单元编码，按不动产登记数据库标准的要求入库。
3.2 整合方法
3.2.1 分析存量数据
分析包括对数据类型、现势性、完整性、一致性、规范性、合法性等方面的分析。数据类型分析是分析存量数据源的存储管理方式及数据格式，以确定数据整合的方法与流程。现势性分析是分析存量数据源是否符合当前现状，与实际不一致的需开展权籍调查或变更调查进行更新。完整性分析是分析存量数据源的空间覆盖范围、登记信息内容、档案是否完整，不完整的需找出原因补充完善。一致性分析是判断存量数据源的面积单位、小数点位数等是否与《不动产登记数据库标准》（试行）一致，不一致的确定换算方法。规范性分析是用房产、土地现行的技术标准对照《不动产登记数据库标准》（试行）进行分析，找出源数据与不动产登记薄之间的差异，确定同名异质、同质异名的转换规则。合法性分析是分析存量数据源是否经审查验收合格。
3.2.2 梳理规范
梳理地籍子区内的建设用地使用权宗地的空间数据，使用权登记簿册，权利人，权利信息。梳理地籍子区内房产自然幢空间数据，楼盘表数据，房地产权登记簿册，权利人及权利限制信息。以土地、房产登记的最小单元为单位进行整理，梳理出各个不动产登记单元的权利人和相关的权利情况，包括预告登记、预告抵押，首次登记，抵押、查封等限制类登记情况，形成包括空间权籍图、登记薄和登记档案等内容的不动产规范化整理成果，对已有土地、房产等不动产登记的业务处理过程形成的档案进行整理扫描，按土地、房产档案管理的要求建库。最后通过宗地代码、自然幢号、证书号、业务号等字段建立信息之间的关联，形成规范化的原始数据库，把已注销的权利信息转入历史库管理。
3.2.3 抽取補录整合关联
在以往分散登记模式下，土地登记以宗地为基本单位进行登记，房屋按房屋基本单元进行登记，房屋与土地之间不存在关联。不动产统一登记后，以不动产单元为单位进行登记，对于房屋而言，不动产单元由宗地和房屋组成，因此不动产统一登记后必须先建立房屋和土地登记数据之间的关联关系，编制不动产单元号，并关联原房屋和土地权利登记信息。数据整合关联包括自然幢与宗地关联关系建立、户室信息与自然幢关联关系建立、不动产单元编码、权利登记信息关联四个步骤。
根据房屋坐落、项目名称、权利人等信息，从历年宗地红线测绘数据中查找匹配的宗地，核对宗地面积，进行空间坐标转换，确定房屋所在的宗地并进行宗地编码，根据权利人、项目名称、坐落等关键字进行自然幢与所在宗地的匹配，匹配成功后，通过坐标转换、格式转换操作将自然幢落入宗地的正确位置，实现自然幢与宗地的空间上的关联，并通过宗地编码实现属性上的关联。
户室信息与自然幢关联关系建立是将幢内各户室的相关登记数据与自然幢进行关联，把幢内各户室的楼盘表数据以属性表的形式挂接到已经确定幢号的自然幢。最终通过自然幢和宗地的关联，建立各户室和所在宗地的包含关联关系，实现户-自然幢-宗地的关联关系。
在宗地编码的基础上，按照不动产单元编码规则编制唯一的不动产单元号。
通过地籍号挂接原土地的使用权、抵押权、查封登记信息，通过房屋编号挂接房屋的所有权权利信息，关联抵押权，查封登记、异议登记等他项权利信息，以及权利人信息、登记业务信息、档案信息等。
数据整合关联处理流程如图3所示。
3.2.4 整合关联方法
历史存量数据的情况非常复杂，各部门采用的档案存储形式、数据标准、格式不一样，在进行存量数据分析时，基本只能人工抽取样例，找出数据的特征；梳理规范工作中，可先利用批处理工具对适合批处理的表格、相同坐标系的空间数据进行批量处理，但仍需逐条进行人工检查；接下来的抽取、整合、关联也可以先批处理后人工检查，但补录必须人工处理。总的来说，存量数据的利用大多只能利用常规GIS和数据库技术，以人工处理的方式进行，只有在历史数据良好的少数地区，以及少数的环节中，可以建立工具进行批量处理。
4 结语
不动产数据是开展不动产统一登记工作以及政府管理不动产和进行宏观决策的依据，分散登记累积的巨大存量数据可为当前不动产统一登记工作提供有力支持，应加快其在工作中的利用，而整合是利用的前提，数据整合关联是数据整合工作的技术关键和难点。目前，房地数据整合技术已取得广泛应用，应加强土地所有权、承包经营权、林权等其他不动产数据整合研究，为不动产登记发证的全面开展奠定技术基础。
参考文献/References
[1]付丽莉，尹鹏程，李刚， 等. 基于任务协同的房地登记数据整合模式研究[J]. 中国土地科学， 2015， （2）：82-88.
[2]贾文珏，吴明辉，宋唯， 等. 不动产登记数据模型研究[J]. 地理信息世界， 2016， （4）：59-63.
[3] 不动产登记数据库标准（试行）[S]. 国土资源部. 2016.
[4] 不动产登记数据整合建库技术规范（试行）[S]. 国土资源部. 2016.
